Дело № 33aа-853/2017, апелляция

Судья Задорнева Н.П. дело № 33аа-853/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Ставрополь 24 августа 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.,

судей Товчигречко М.М., Болотовой Л.А.,

при секретаре Мазикиной А.Б.,

с участием представителя заинтересованного лица Мирова Э.Ю. по доверенности Сучкова А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда 24 августа 2017 года

дело по апелляционной жалобе представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситниковой В.Г.,

на решение Ставропольского краевого суда от 17 мая 2017 года

по административному иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

заслушав доклад судьи Товчигречко М.М.,

УСТАНОВИЛА:

30 марта 2017 администрация г.Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016, в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *, в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 31228068,20 руб., определенной по состоянию на 01.01.2015, об указании в решении, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером * применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу : *, установлена в размере – 31228068,20 руб. Обжалуемым решением комиссии от 22.12.2016 определена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика - 14522 000 руб.

Административный истец считает данное решение комиссии незаконным, поскольку рыночная стоимость по указанному объекту недвижимости значительно занижена, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В рамках поданного Мировым Э.Ю. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен в комиссию отчет № ОЦ-058/16 от 05.12.2-16 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного *. По отчету рыночная стоимость отличалась от кадастровой более, чем на 30%. Несмотря на это, как следует из протокола заседания комиссии, заявление Мирова Э.Ю. удовлетворено, в отсутствие положительного экспертного заключения, что противоречит требованиям п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.05.2013 № 259.

Представленный в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не соответствует требования ст. 11 Федерального закона от 29.07.1198 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ставрополя с использованием только одного подхода – сравнительного, с применением метода сравнения продаж. В отчете не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, а также проверить объявления о продаже участков. Оценщик применил объекты-аналоги, которые расположены на окраине города, между тем объект оценки находится в центре города. При применении скидки на торг применено значение, используемое для неактивного рынка, между тем, почему рынок недвижимости неактивен в г. Ставрополе, не указано.

Решением Ставропольского краевого суда от 17 мая 2017 года административное исковое заявление удовлетворено, судом постановлено:

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером * на основании заявления Мирова Э.Ю. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, поданного ос основании установления рыночной стоимости в размере 14522000 рублей, поступившего в комиссию 08 декабря 2016 года.

Восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 31228068,20 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером * применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. подала на него апелляционную жалобу, в которой выражает свое несогласие с решением суда, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители административных ответчиков, заинтересованные лица, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица Мирова Э.Ю. по доверенности Сучкова А.М., просившего отказать в удовлетворении жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 219 КАС РФ административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 данной статьи).

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 сентября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года №П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек.

Согласно положениям Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в пункте 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Арустамян Е.А., Ахмедову А.А., Алиризаеву К.А., Мирову Э.Ю. на праве общей долевой собственности № 809 от 24.12.2014, Миров Э.Ю. является собственником 500/1000 долей в праве общей долевой собственности на оцениваемый земельный участок с кадастровым номером *, назначение : земли населенных пунктов – для использования под объектами торговли, под объектом торгового назначения, площадью *кв.м., адрес (местоположение) : *. Право общей долевой собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Мировым Э.Ю. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2015 (т. 1 л.д. 111).

В соответствии с кадастровой справкой от 28.11.2016 кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составила - 31228068,20 руб. (т. 1 л.д. 112).

08.12.2016 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от Мирова Э.Ю. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу : * (т. 1 л.д. 106-107). В данном заявлении Миров Э.Ю. указал о принадлежности ему указанного земельного участка на праве общей долевой собственности. К заявлению Мирова Э.Ю. приложен отчет об оценке № ОЦ-058/16 земельного участка с кадастровым номером *, выполненный ИП Юрченко А.И., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка составила – 14522000 руб. (т. 1 л.д. 113-218).

14.12.2016 в адрес представителя Мирова Э.Ю. направлено извещение о назначении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 22.12.2016 (т. 1 л.д. 104-105). Аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя (т. 1 л.д. 101-103).

Решением Комиссии от 22.12.2016 удовлетворено заявление Мирова Э.Ю., определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке (т. 1 л.д. 87-88).

При рассмотрении заявления Мирова Э.Ю. принимали участие три члена комиссии - председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя Григорьева Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»), член комиссии Максимова М.И. (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие более половины ее членов. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, обжалуемые решения приняты большинством голосов.

В указанном Отчете об оценке оценщиком произведен анализ рынка города Ставрополя на 01 января 2015 года, приведены основанные предложения о продаже земельных участков, представленных на рынке на дату оценки, обоснован вывод о средней ликвидности объекта оценки, произведен расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Вместе с тем, судом первой инстанции верно установлено, что оценке подлежал земельный участок с кадастровым номером *, площадью * кв.м., вид разрешенного использования – под объектами торговли, под объектом торгового назначения. Фактически земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования. Оцениваемый объект находится в * в непосредственной близости от административного и исторического центра города. Окружение представлено объектами коммерческого, социально-бытового назначения (кинотеатр, институт, рынок и т.д.), а также жилой застройкой, в том числе многоэтажной. Транспортная доступность высокая (т. 1 л.д. 122-123, 125).

Из таблицы 7. Оценка рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком подобраны 5 аналогов, расположенные в г. Ставрополе, по категории : земли населенных пунктов, по целевому использованию – коммерческое назначение, условно свободные от строений, находящиеся в собственности, расположенные в северо-западном, юго-западном районах города. В отчете применены корректировки на торг и местоположение. Однако, при применении корректировки «скидка на торг», оценщиком применено значение, используемое для неактивного рынка. Однако из анализа рынков земельных участков Ставропольского края проведенного оценщиков в отчете, не следует, что рынок земельных участков с разрешенным использованием - под коммерческую застройку является неактивным.

Оценщиком не мотивирован отказ от применения корректировки на транспортную доступность, покрытие подъездных путей, расположения объекта-аналога № 4 не на красной линии, как других объектов-аналогов и объекта оценки, хотя указанные факторы являются ценообразующими. Информация о месте расположения объектов-аналогов, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно поставил под сомнение достоверность выводов оценщика и пришел к верному выводу об удовлетворения административного искового заявления.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 17 мая 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: