Дело № 33aа-633/2017, апелляция

Судья Гедыгушев М.И. дело № 33аа-633/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 5 декабря 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В.,

судей Строчкиной Е.А. и Болотовой Л.А.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 19.07.2016 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее ООО «Возрождение») обратилось в суд с административным иском, в котором с учетом изменений, внесенных в исковые требования на основании статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) просило установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 1, площадью 927 558 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположением, установленным относительно ориентира.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 899 731,26 руб.;

- с кадастровым номером 2, площадью 771 953 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 748 794,41 руб.;

- с кадастровым номером 42, площадью 50 100 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 48 597 руб.;

- с кадастровым номером 44, площадью 50 101 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 48597,97 руб.;

- с кадастровым номером 194, площадью 210 000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 203 700 руб.;

- с кадастровым номером 102, площадью 20 000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 19 400 руб.

- с кадастровым номером 220, площадью 280 000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира,.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 271 600 руб.

В обоснование требований истец указал на то, что является арендатором земельных участков, плательщиком арендной платы, рассчитанной исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого имущества.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1381 от 27.11.2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года в размере 11843802,59 руб., 9856913,47 руб., 639716,88 руб., 639729,65 руб., 2681448 руб., 255376 руб., 3575264 руб., соответственно, что существенно выше их рыночной оценки на основании отчета № 00318 от 15.04.2016 года, выполненного ООО «Деловой партнер» и заключения эксперта № 121/06/16-Э от 04.07.2016 года.

В данных обстоятельствах, по мнению истца, неоправданное завышение кадастровой стоимости влечет увеличение размера арендных платежей, чем нарушаются его права и законные интересы.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 715 от 13.05.2016 года заявление ООО «Возрождение» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 19.07.2016 года административный иск ООО «Возрождение» удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 1 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 899731,26 руб.;

- с кадастровым номером 2 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 748794,41 руб.;

- с кадастровым номером 42 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 48 597 руб.;

- с кадастровым номером 44 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 48597,97 руб.;

- с кадастровым номером 194 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 203 700 руб.;

- с кадастровым номером 102 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 19 400 руб.;

- с кадастровым номером 220 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 271 600 руб.

Тем же решением датой обращения правообладателя с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 22.04.2016 года.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации Новоалександровского муниципального района просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении требований. В обоснование ссылается на недостоверность заключения эксперта Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказского федерального университета» И от 04.07.2016 года № 121/06/16-Э, положенного в основу решения суда, допущенные экспертом нарушения, выразившиеся в отсутствии информации об объектах аналогах на сайтах, приведенных в сриншотах объявлений; в несоответствии заключения требованиям пункта 5 ФСО № 3; использовании экспертом для расчета чистого эксплуатационного дохода пашни уровня рентабельности сельского хозяйства 2014 года на основании пояснений заместителя председателя Правительства края Великдань Н., не опубликованных на официальном сайте уполномоченных органов. По мнению заявителя жалобы, указанные недостатки свидетельствуют о некорректном подборе аналогов и о том, что информация об объектах не отвечает критериям достоверности, достаточности и допустимости, а выводы эксперта недостоверны и необоснованны.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Марченко К.С. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным дела Ставропольского краевого суда от 15.09.2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Президиумом Ставропольского краевого суда по результатам рассмотрения кассационной жалобы главы администрации Новоалександровского муниципального района Салагаева С.Ф. принято постановление от 13.02.2017 года, которым апелляционной определение от 15.09.2017 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.

При повторном рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией, в порядке статьи 62 КАС РФ, части 2 статьи 83 КАС РФ, учитывая наличие возражений относительно достоверности заключения судебной экспертизы и ходатайства представителя заинтересованного лица Толмачевой Н.В., во исполнение требований части 4 статьи 329 КАС РФ определением от 13.04.2017 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «ТАИС» С от 23.11.2017 года № 133/2017-Э рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2015 года составила: 4266 000 руб. (1), 3551 000 руб. (2), 255000 руб. (42), 255000 руб. (44), 1069000 руб. (194), 102000 руб. (102), 1425000 руб. (220).

В заседании судебной коллегии представитель заинтересованного лица Новоалександровского городского округа (правопреемник Новоалександровского муниципального района на основании решения Совета депутатов от 22.09.2017 года № 1/11 и определения суда апелляционной инстанции от 05.12.2017 года) Лосев В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, выразил согласие с заключением эксперта С, возражал против проведения повторного исследования.

Представитель административного истца Сидельникова А.В. в судебном заседании полагала, что выводы эксперта, изложенные в заключении от 23.11.2017 года, не отвечают требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) и пунктов 20, 22 ФСО № 7 о достоверности и проверяемости, подобранные экспертом аналоги существенно отличаются по основным ценообразующим факторам от объектов оценки, что привело к завышению их рыночной стоимости. Просила назначить по делу проведение повторной экспертизы по доводам, изложенным в письменном ходатайстве о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручить ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости «Капитал-Сервис», г. Ставрополь либо ООО «Бюро Независимой экспертизы «Версия», г. Москва на усмотрение суда.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта С., проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Предметом спора по настоящему делу является кадастровая стоимость земельных участков, сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенных в ….. Ставропольского края:

- с кадастровым номером 1, площадью 927 558 кв.м., поставлен на кадастровый учет 16.06.2004 года, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 11843802,59 руб., внесена в ГКН 29.12.2015 года;

- с кадастровым номером 2, площадью 771 953 кв.м., поставлен на кадастровый учет 16.06.2004 года, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 года – 9856913,47 руб., внесена в ГКН 29.12.2015 года;

- с кадастровым номером 42, площадью 50 100 кв.м., поставлен на кадастровый учет 07.10.2005 года, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 года – 639716,88 руб., внесена в ГКН 29.12.2015 года;

- с кадастровым номером 44, площадью 50 101 кв.м., поставлен на кадастровый учет 07.10.2005 года, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 года – 639729,65 руб., внесена в ГКН 29.12.2015 года;

- с кадастровым номером 194, площадью 210 000 кв.м., поставлен на кадастровый учет 13.10.2009 года, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 года – 2681 448 руб., внесена в ГКН 29.12.2015 года;

- с кадастровым номером 102, площадью 20 000 кв.м., поставлен на кадастровый учет 08.10.2005 года, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 года – 255 376 руб., внесена в ГКН 29.12.2015 года;

- с кадастровым номером 220, площадью 280 000 кв.м., поставлен на кадастровый учет 03.03.2009 года, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 года – 3575 264 руб., внесена в ГКН 29.12.2015 года.

Земельные участки принадлежат ООО «Возрождение» на основании договоров аренды № 10 от 25.02.2010 года, № 30 от 31.07.2009 года и № 1 от 15.09.2008 года, заключенных с администрацией Новоалександровского муниципального района.

По условиям договоров аренды, приложений-расчетов к ним, арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (для богарной пашни).

Суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ООО «Возрождение» в подтверждение величины их рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» А. отчет № 00318 от 15.04.2016 года, согласно которому по состоянию на туже дату рыночная стоимость земельных участков составляет 918000 руб.,764 000 руб., 50000 руб., 50000 руб., 208000 руб., 20000 руб., 277000 руб., соответственно.

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение на него Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» № 3659 от 19.04.2016 года не отвечают требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 13 ФСО № 1, пункта 22 ФСО № 7, информация, использованная оценщиком, не является достаточной и проверяемой, а выводы достоверными.

Оснований не согласиться с данным выводом у судебной коллегии не имеется.

Так в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года № 28, исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу и давая им оценку по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции выявил несоответствие отчета требованиям законодательства.

Выводы суда основаны, в том числе, на решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости № 715 от 13.05.2016 года об отклонении заявления правообладателя о пересмотре кадастровой стоимости на основании данного отчета.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшими сомнениями в достоверности заявленной истцом величины рыночной стоимости земельного участка, устранение которых требовало специальных познаний в области оценочной деятельности, 15.06.2016 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта И от 04.07.2016 года № 121/06/16-Э, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года составила 899731,26 руб., 748794,41 руб., 48597 руб., 48597,97 руб., 203700 руб., 19400 руб., 271600 руб., соответственно.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта И следует, что исследование проводилось с применением сравнительного и доходного подходов.

Из заключения следует, что информация по аналогам, используемым для сравнительного анализа, приведенная в скриншотах заключения и на странице 33, является непроверяемой. Объект-аналог, расположенный в Нефтекумском районе, находится в первой овцеводческой зоне (крайне засушливой), с преобладающим типом почв – светло-каштановые, средний балл бонитет пахотных почв - 36. В то время как объекты-аналоги в Новоалександровском, Андроповском и Труновском районах находятся в третьей зерново-скотоводческой зоне (неустойчивого увлажнения), с преобладающим типом почв – чернозем, средний балл бонитет пахотных почв – 61. Уровень рентабельности отрасли сельского хозяйства в 2014 году в размере 10 %, упомянутый в пояснительной записке зампреда правительства по вопросам аграрного сектора Николая Великдань и используемых в расчетах экспертизы, официальной информацией не является, на официальных сайтах Правительства Ставропольского края, Министерства сельского хозяйства Ставропольского края или Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ставропольскому краю не размещен. Кроме того, не удается полностью воспроизвести расчет рыночной стоимости 1 кв.м земельного участка произведенный экспертом методом капитализации земельной ренты. Рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты в размере 0,81 руб. не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, на 92,4 % или в 13,16 раза ниже их кадастровой стоимости, несопоставима с реальными рыночными ценами земель сельскохозяйственного назначения по сделкам, прошедшим государственную регистрации по Новоалександровскому району в 4 квартале 2014 года, в размере 4,0528 руб. за 1 кв.м.

В своих возражениях на заключение эксперта глава администрации Новоалександровского муниципального района Сагалаев С.Ф., ссылаясь на материалы дела, приводил суду данные доводы, свидетельствующие о наличии сомнений в обоснованности выводов экспертизы, а также достоверности определения рыночной стоимости объектов недвижимости, указывал на неточности и ошибки в расчетах, однако, судом первой инстанции при оценке данного доказательства они учтены не были.

Между тем, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 КАС РФ, пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28).

Правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

В соответствии с заключением эксперта С от 23.11.2017 года № 133/2017-Э, подготовленным на основании определения суда апелляционной инстанции от 13.04.2017 года, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2015 года составила: 4266 000 руб. (1), 3551 000 руб. (2), 255000 руб. (42), 255000 руб. (44), 1069000 руб. (194), 102000 руб. (102), 1425000 руб. (220).

По результатам оценки данного заключения в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, оснований сомневаться в результате, установленном данным заключением, у судебной коллегии не имеется.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Из содержания заключения эксперта С и ее показаний в заседании судебной коллегии 05.12.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного и доходного подходов, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункты 12-14 ФСО № 1).

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 16-17 ФСО № 1).

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Отбор в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в иных районах Ставропольского края соответствует требованиям подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 и обоснован экспертом рыночными условиями.

Подобранные экспертом 5 аналогов в Шпаковском, Кочубеевском, Андроповском и Новоалександровском районах отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам, отнесены к одному земельно-оценочному району в соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 05.12.2001 года № 284-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2001 года».

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям: времени продажи, локальному местоположению и физическим характеристикам (площади).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Обоснование принятых корректировок».

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В соответствии с разделом 5 Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» оценка произведена, исходя из разрешенного, наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории, входящих в состав участка сельскохозяйственных угодий, их плодородия.

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации земельной ренты, для расчетов с помощью которого использовалась ставка рефинансирования, опубликованная на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.

Также были использованы предоставленные административным истцом данные об урожайности и составе выращиваемых культурах, цене реализации по форме Фермер 1 и 2 за три года, предшествующих дате оценки (2012 – 2015 годы).

Полученные данные проверены на соответствие с усредненными (статистическими) показателями урожайности, цен реализации и рентабельности в целом по Ставропольскому краю, что свидетельствует об объективности оценки.

Эксперт в заключении указала, что у нее отсутствует необходимая для применения затратного подхода информация.

Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО № 4).

В заключении экспертом приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

На основании пункта 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Согласно заключению С согласование результатов оценки, полученных различными подходами (методами), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности.

Выполненные в заключении расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном экспертом на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости 1 кв.м. земель сельскохозяйственного назначения, как по Ставропольскому краю, так и по району местоположения, в пределах среднего удельного показателя кадастровой стоимости по земельно-оценочному району (приложение № 5 к Постановлению Правительства Ставропольского края от 05.12.2001 года № 284-п) и среднерыночной стоимости по условиям состоявшихся сделок в Новоалександровском районе на 01.01.2015 года (ответ Новоалександровского отдела Росреестра от 13.11.2015 года).

Согласно пояснениям эксперта С средние показатели стоимости земельных участков обусловлены, помимо прочего, масштабом участков в рамках сравнительного подхода и результатами применения доходного подхода.

Представитель заинтересованного лица Новоалександровского городского округа Лосев В.А. выразил согласие с выводами эксперта.

Доводы представителя административного истца о недостоверности заключения эксперта не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Суждения представителя административного истца Сидельниковой А.В., обладающей согласно диплому о профессиональной переподготовке от 28.02.2015 года квалификацией оценщика, и проведенный ею анализ экспертного заключения, не могут свидетельствовать о недостоверности выводов эксперта.

Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года № 15-П, от 11.07.2017 года № 20-П, Определении от 03.07.2014 года № 1555-О.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем, оснований для признания данного доказательства недопустимым не имеется (статья 61 КАС РФ).

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, судебная коллегия по настоящему делу не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года № 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельных участков, ответчиками (заинтересованными лицами) в ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить заключение эксперта С под сомнение, исковые требования ООО «Возрождение» об установлении кадастровой стоимости земельных участков подлежат удовлетворению в определенной в нем сумме с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения истца в Комиссию с заявлением, а именно 22.04.2016 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В данной части решение суда является законным и обоснованным.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Указанные положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-п, согласно которым положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ не соответствуют Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой, по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, при отсутствии возражений административного ответчика на требования истца, фактически исключают возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Из дела следует, что заинтересованное лицо администрация Новоалександровского городского округа, поддерживая апелляционную жалобу, ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной экспертизы, оспаривала заявленный истцом, установленный судом размер рыночной стоимости объектов недвижимости, оплату повторной экспертизы гарантировала.

Согласно информации, поступившей от экспертного учреждения, расходы по оплате экспертизы составили 95 000 руб. и на момент рассмотрения апелляционной жалобы не возмещены.

По результатам экспертизы установлено существенное завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости, то есть, нарушение прав административного истца.

В таких обстоятельствах, расходы на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию с инициатора ее назначения администрации Новоалександровского городского округа.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 19.07.2016 года изменить в части установления размера кадастровой стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 1, площадью 927 558 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположением, установленным относительно ориентира.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в суме 4266 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 2, площадью 771 953 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 3551 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 42, площадью 50 100 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 255 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 44, площадью 50 101 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 255 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 194, площадью 210 000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 1069 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 102, площадью 20 000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 102 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 220, площадью 280 000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира,.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 1425 000 руб.

В остальной части тоже решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края в пользу ООО «ТАИС» в счет оплаты экспертизы 95 000 руб.

Председательствующий

Судьи