Дело № 33aа-605/2017, апелляция

судья Мекерова С.Р. дело № 33аа-605/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 7 сентября 2017 г.

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

судей Болотовой Л.А., Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа

на решение Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2016 года по административному делу № 3а-511/2016 по административному иску [СКРЫТО] Миши [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации Минераловодского городского округа об установлении кадастровой стоимости равной рыночной,

заслушав доклад судьи ФИО9,

установила:

[СКРЫТО] М.М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:31, площадью 50 246,68 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 16687000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2016 года исковые требования [СКРЫТО] М.М. удовлетворены, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:31, в размере рыночной стоимости, равной 20523 000 рублей, с указанием о том, что заявление [СКРЫТО] М.М. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 19 октября 2016 года.

Решение обжаловано администрацией Минераловодского городского округа, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказав административному истцу в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы построены на требованиях о недопустимости заключения судебной экспертизы, положенной в основу решения суда. Представитель административного ответчика указывал, что объекты-аналоги подобран в заключении судебной экспертизы некорректно, является незастроенным земельным участком, в то время как объект оценки застроен, что противоречит требованиям пунктов 3, 5 раздела II ФСО № 3. Указывает, что в соответствии с п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28, исследуя отчет об оценке недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика администрации Минераловодского городского округа Черненький Ю.В., полномочия которого проверены, доводы апелляционной жалобы поддержал. Полагал проведенную по делу повторную судебную экспертизу обоснованной для целей изменения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца Кувалдин А.П., полномочия которого проверены, возражал в удовлетворении доводов апелляционной жалобы, но не возражал решение суда изменить, положив в его основу результаты проведенной по делу повторной судебной экспертизы. Указывал о согласии с результатами повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным, рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этих объектов, равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом, административный истец [СКРЫТО] М.М. владеет земельным участком с кадастровым номером 26:24:040625:31, из земель населенных пунктов, разрешенное использование – под производственной базой, площадью 50246,68 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; на основании заключенного договора аренды № 234 от 13.07.2005 г., сроком действия до 27.01.2017 г., что не оспаривается сторонами и иными лицами, участвующими в деле.

Из условий договора аренды и приложений к нему усматривается, что размер арендной платы по договору № 234 от 13.07.2005 г. исчисляется из размера кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:31 в размере 67266 235,45 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

Указанный земельный участок, согласно кадастровому паспорту, имеет обременения на площади 10641 кв.м. и 24483 кв.м. установлены ограничения, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации - по охране прибрежной полосы и водоохраной зоны реки Джемуха, с отнесением указанной зоны с особыми условиями использования территорий (Приказ № 480 от 23.12.2014 года) (том 1 л.д. 18-20).

Согласно договору аренду земельного участка № 234 от 13 июля 2005 года, находящемся в материалах административного дела, на земельном участке расположены здание конторы, здание кузницы, здание склада, склад металлический, блок производственного корпуса, здание механического цеха, здание трубного цеха, здание административно-бытового корпуса, здание профилактория, здание стройцеха.

Пунктом 4.4.9 договора аренды № 234 от 13 июля 2005 года в обязанности арендатора входит выполнение на земельном участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условий содержания и эксплуатации городских подземных и наземных инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов (том 1 л.д. 23-24).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представителем административного истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, которое определением Ставропольского краевого суда удовлетворено, проведение экспертизы поручено экспертам Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет».

По заключению судебной экспертизы № 317/11/16Э от 30.11.2016 г., выполненной экспертом Захарьящевым В.А. Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:31 установлена в размере 20523000 рублей.

Данное экспертное заключение положено в основу решения суда, но оспорено административным ответчиком администрацией Минераловодского городского округа Ставропольского края в апелляционной жалобе.

Изучив поступившие замечания к заключению судебной экспертизы № 317/11/16Э от 30.11.2016 г., выполненной экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет» и административное дело в полном объеме по правилам ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия, по ходатайству административного ответчика администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, в порядке ст. 62, 77, 83 КАС РФ вынесла определение о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

При этом судебная коллегия находит состоятельными замечания заинтересованного лица к содержанию экспертного заключения № 317/11/16Э от 30.11.2016 г., влекущие невозможность использования данного документа в качестве доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ.

Из судебной экспертизы, положенной в основу решения суда следует, отсутствие информации об ограничениях и обременениях (том 1 л.д. 181), отсутствие на земельном участке коммуникаций, наличие возможности к ним подключения (оборотная сторона л.д. 181 том 1), что противоречит находящимся в материалах административного дела письменным доказательствам.

Между тем в ФСО № 7, которыми согласно заключения судебной экспертизы руководствовался эксперт при проведении экспертизы, сказано, что при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра.

Таким образом, в условиях наличия в материалах дела сведений о наличии обременений и отсутствия фактического осмотра оцениваемого земельного участка, эксперт пришел к неверным выводам о физических характеристиках, влияющих на определение рыночной стоимости.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) - местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

При этом, как было отмечено, заключение судебной экспертизы, не учитывает наличие инженерных коммуникаций на оцениваемом земельном участке.

Далее, на странице 22 и 23 экспертного заключения № 317/11/16Э от 30 ноября 2016 года по-разному определено целевое назначение оцениваемого земельного участка – как коммерческой недвижимости и как промышленной недвижимости, что не является идентичным.

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, из скриншотов объявлений интернет-страниц объектов недвижимости, выбранных экспертом в качестве аналогов, не следует их соответствие требованиям вышеуказанного п. 10 раздела II ФСО № 1.

В частности, местоположение объекта-аналога № 1 находится в пригороде города Минеральные Воды, в то время как, оцениваемый объект находится в пределах муниципального образования на южной окраине города Минеральные Воды, на удалении приблизительно 2,6 км. от крупной автотранспортной магистрали федерального значения.

Из содержания объявления в отношении аналога № 2 невозможно установить его местоположение, в то время как, в сравнительной таблице эксперт указывает его местоположение в городе Минеральные Воды, в районе автосалонов.

Согласно тексту объявления аналога № 3 он находится вдоль федеральной трассы Ростов, в районе автосалонов, в то время как согласно сравнительной таблице, данный объект оценивается как расположенных в районе Рубероидного завода города Минеральные Воды.

Аналог № 4 содержит указание на два вида целевого использования – ИЖС и производство, что не соответствует целевому назначению оцениваемого объекта (том 1 л.д. 194 оборотная сторона, 195 и оборотная сторона).

Сумма корректировок по аналогам № 2, 3, 4 составляет 36,1%, 35,4%, 40,8%, что ставит под сомнение их обоснованность выбора экспертом.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в статье 3 определяет задачи административного судопроизводства, а в статье 6 его принципы, которыми являются, в том числе правильное рассмотрение административных дел, законность и справедливость при их разрешении.

Данные положения нашли закрепление в части 1 статьи 176 КАС РФ, согласно которой решение суда должно быть законным и обоснованным.

Судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении»).

Как предусмотрено статьей 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов.

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости исключения из числа доказательств по делу заключения судебной экспертизы № 317/11/16Э от 30.11.2016 года, выполненной экспертом Захарьящевым В.А. Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет». Производство повторной судебной экспертизы было поручено ООО «ГлавЭксперт».

Заключение экспертов ООО «ГлавЭксперт» № 72/17 от 12.07.2017 г. поступило в суд.

Замечаний от лиц, участвующих в деле, относительно ее содержания, составления, оформления, не поступило.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 72/17 от 12.07.2017 г. ООО «ГлавЭксперт», рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2015 года земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:31 составляет 28 820000 (двадцать восемь миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей.

Оценив указанное заключение повторной судебной экспертизы, выполненное ООО «ГлавЭксперт», суд признает его соответствующим требованиям ст. 84 КАС РФ.

В частности, экспертом исследован рынок земельных участков в городе Минеральные Воды на рассматриваемую дату, приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, определены ценообразующие факторы, соответствующие требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р; произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов земельного участка и примененных корректировок.

Экспертом проведен анализ рынка недвижимости, при экспертной оценке экспертом мотивировано выбран метод оценки – сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования.

В соответствии с п. 22 «б» ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Экспертом обоснован выбор объектов аналогов (том 2 стр. 128-131).

Для анализа и расчета рыночной стоимости выбраны 4 объектов-аналогов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Как следует из сравнительной таблицы, все объекты-аналоги выбраны в городе Минеральные Воды, с разрешенным использованием промышленного назначения, учтен объем передаваемых имущественных прав, физические характеристики объекта.

Сумма примененных корректировок не ставит под сомнение выбор объектов в качестве аналогов.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, обоснован отказ от доходного и затратного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов, - в частности наличие публичных сервитутов (том 2 л.д. 94-96).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда первой инстанции в части определения размера рыночной стоимости земельного участка, и необходимости установления его размера на основании заключения повторной судебной экспертизы (ст. 309 КАС РФ).

От экспертного учреждения ООО «ГлавЭксперт» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 52 500 (пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей.

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При решении вопроса о распределении судебных расходов судебной коллегией учитываются разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Пунктом 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П признаны положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2, 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, а также в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В соответствии с пунктом 3 названного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 № 20-П разъяснил, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений соответствующие положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Постановлении.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Реализую свою процессуальную обязанность по доказыванию своих возражений, административный ответчик администрация Минераловодского городского округа заявила ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 16 марта 2017 г. при назначении по делу повторной судебной экспертизы, был разрешен вопрос о судебных расходах по ее проведению, которые были возложены на лицо, заявившее данное ходатайство – администрацию Минераловодского городского округа Ставропольского края.

Заключение повторной судебной экспертизы было положено в основу решения суда в части определения размера рыночной стоимости земельного участка. Следовательно, указанные расходы, как подтверждающие основные возражения административного ответчика, в отсутствии возражений иных лиц, участвующих в деле, не могут быть возложены на административного истца, а относятся на административного ответчика Администрацию Минераловодского городского округа Ставропольского края.

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ,

определила:

апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа – удовлетворить частично.

Решение Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2016 года в части установления кадастровой стоимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:31, площадью 50 246,68 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 28 820000 (двадцать восемь миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей.

В иной части решение Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа – без удовлетворения.

Взыскать с администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в пользу ООО «ГлавЭксперт» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 52 500 (пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей.

Председательствующий

судьи