Дело № 33aа-576/2017, апелляция

Судья Гедыгушев М.И. Дело № 11-48/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 9 февраля 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

судей Задорневой Н.П., Фомина М.В.,

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя

на решение Ставропольского краевого суда от 29 августа 2016 года по административному делу № 3а-227/2016 по административному исковому заявлению [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

Заслушав доклад судьи Сицинской О.В.,

установила:

[СКРЫТО] С.А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером 26:12:010201:118, площадью 2462 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под нежилыми зданиями (литеры «А» - автоцентр по продаже и обслуживанию легковых автомобилей, «Н» - центр по продаже и предпродажной подготовке автомобилей), находящегося по адресу: <адрес>Г, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером 26:12:010201:4, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазином-салоном по продаже автомобилей (литер «А»), находящегося по адресу: <адрес>Д, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером 26:12:010201:117, площадью 1 425 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для продолжения строительства автоцентра по обслуживанию автомобилей в комплексе со специализированной площадкой по продаже автотранспорта, находящегося по адресу: <адрес>Е, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере <данные изъяты> рублей.

В основании административного иска [СКРЫТО] С.А. указал, что является арендатором указанных земельных участков. Одним из основных принципов земельного законодательства согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли. Расчет арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с Постановлением правительства Ставропольского края № 122-п от 29.03.2016 года производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости. Результаты кадастровой стоимости в Ставропольском крае утверждены Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380, которым установлен размер кадастровой стоимости указанного в административном иске земельных участков в размере 15398135 рублей 84 копеек, 6232051 рублей 52 копейки, 8922153 рубля соответственно. Рыночная стоимость, согласно отчету № 0020 от 20.05.2016 года по состоянию на 01.01.2015 года составляет данные, указанные в предмете административного иска. На отчет об оценке дано положительное экспертное заключение. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Ставропольского краевого суда от 29 августа 2016 года административное исковое заявление удовлетворено; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010201:118 установлена в размере рыночной в размере 2774747 рублей 86 копеек; с кадастровым номером № рублей, с кадастровым номером № – в размер <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2015 года; указано, что административный иск поступил в суд 22 июня 2016 года.

Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, действуя через руководителя Н.В.Перепелицыной, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Полагает, что выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка, изложенные в заключение судебной экспертизы, являются необоснованными и недостоверными, рыночная стоимость земельного участка, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной; а решение суда построено на недопустимых доказательствах. Указывает, что объекты-аналоги подобраны экспертом некорректно по территориальному расположению; необоснованно применены корректировки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Лосева А.В., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель административного истца Аксельрод А.В., действующая на основании доверенности, возражала в удовлетворении доводов апелляционной жалобы, но не возражала решение суда изменить, положив в его основу результаты проведенной по делу повторной судебной экспертизы. Указывала о согласии с результатами повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным, рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этих объектов, равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом, административный истец [СКРЫТО] С.А. владеет земельными участками с кадастровыми номерами 26:12:010201:118, 26:12:010201:4, 26:12:010201:117, на основании заключенных договоров аренды, договоров уступки прав аренды земельного участка, что не оспаривается сторонами и иными лицами, участвующими в деле.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в <данные изъяты> копейки; с кадастровым номером № – в размере <данные изъяты> копейки; с кадастровым номером 26:12:010201:117 – в размере 8922153 рубля, по состоянию на 01.01.2015 года.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Представителем административного истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, которое определением Ставропольского краевого суда удовлетворено, проведение экспертизы поручено экспертам Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет».

По заключению судебной экспертизы №146/07/16-Э от 04.08.2016 года, выполненной экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек; с кадастровым номером 26:12:010201:4 - в размере 1118013 рублей 76 копеек; с кадастровым номером № – в размере <данные изъяты> копеек.

Данное экспертное заключение положено в основу решения суда, но оспорено заинтересованным лицом Комитетом по управлению муниципальной собственностью в апелляционной жалобе.

Изучив поступившие замечания к заключению судебной экспертизы №146/07/16-Э от 04.08.2016 года, выполненной экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет» и административное дело в полном объеме по правилам ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия в порядке ст. 62, 77, 83 КАС РФ вынесла определение о проведении по делу повторной экспертизы.

При этом, судебная коллегия находит состоятельными замечания заинтересованного лица к содержанию экспертного заключения №146/07/16-Э от 04.08.2016 года, влекущие невозможность использования данного документа в качестве доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ.

В частности, из установленных обстоятельств следует, что оцениваемые объекты находятся в городе Ставрополе, по проспекту Кулакова, имеют разрешенное использование – под нежилыми помещениями, для продолжения строительства нежилых помещений.

Однако, как следует из экспертного заключения, положенного в основу решения суда от 29 августа 2016 года, аналог № 2 находится за пределами города Ставрополя на расстоянии 1 км. от города. Отсутствуют сведения об объеме передаваемых прав, о дате размещения объявления, что влечет вывод о недостаточности данных для его использования в качестве аналога и некорректности его выбора.

Аналогично отсутствуют сведения о дате размещения объявления в отношении аналога № 3 (в объявлении значится – «вчера»), что не соответствует требованиям п. 25 ФСО № 7, определяющего необходимость обоснования заключения принципами существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, экспертом нарушены требования п. 22 «б» ФСО № 7, в соответствии с которым в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При проведении экспертизы должны быть также описаны правила отбора аналогов для проведения расчетов (подп. «б» п. 22 ФСО № 7).

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем, анализ выбранных аналогов исключает возможность их применения как по физическим характеристикам, так и по нарушению основных принципов экспертного исследования – обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в статье 3 определяет задачи административного судопроизводства, а в статье 6 его принципы, которыми являются, в том числе правильное рассмотрение административных дел, законность и справедливость при их разрешении.

Данные положения нашли закрепление в части 1 статьи 176 КАС РФ, согласно которой решение суда должно быть законным и обоснованным.

Судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении»).

Как предусмотрено статьей 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов.

Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости исключения из числа доказательств по делу заключения судебной экспертизы №146/07/16-Э от 04.08.2016 года, выполненной экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 009-12-2016 от 18 января 2017 года, производство которой поручено ООО «РусОценка-СК», рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2015 года земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> (три миллиона девяносто восемь тысяч триста двадцать один) рубль; с кадастровым номером № (один миллион семьсот двадцать четыре тысячи двести шестьдесят шесть) рублей; с кадастровым номером 26:12:010201:117 - 1782 538 (один миллион семьсот восемьдесят две тысячи пятьсот тридцать восемь) рублей.

Оценив указанное заключение повторной судебной экспертизы, суд признает его соответствующим требованиям ст. 84 КАС РФ.

В частности, экспертом исследован рынок земельных участков в городе Ставрополе на рассматриваемую дату, приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, определены ценообразующие факторы, соответствующие требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р; произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов земельного участка и примененных корректировок.

В рамках сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 4 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектов недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Как следует из сравнительной таблицы, все объекты-аналоги выбраны в городе Ставрополе, с разрешенным использованием – под производственно-коммерческую деятельность, учтен объем передаваемых имущественных прав, физические характеристики объекта.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда первой инстанции в части определения размера рыночной стоимости земельных участков, и необходимости установления их размера на основании заключения повторной судебной экспертизы (ст. 309 КАС РФ).

При обращении в суд с апелляционной жалобой заинтересованное лицо Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя не оплатило государственную пошлину в соответствии с требованиями главы 10 КАС РФ, хотя не освобождена от ее уплаты. В соответствии с изложенным и требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, с заинтересованного лица в доход бюджета муниципального образования город Ставрополь подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1000 (одна тысяча) рублей.

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ,

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 29 августа 2016 года в части установления кадастровой стоимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью №., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под нежилыми зданиями (литеры «А» - автоцентр по продаже и обслуживанию легковых автомобилей, «Н» - центр по продаже и предпродажной подготовке автомобилей), находящегося по адресу: <адрес>Г, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере <данные изъяты> (три миллиона девяносто восемь тысяч триста двадцать один) рубль.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазином-салоном по продаже автомобилей (литер «А»), находящегося по адресу: <адрес>Д, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере <данные изъяты> (один миллион семьсот двадцать четыре тысячи двести шестьдесят шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для продолжения строительства автоцентра по обслуживанию автомобилей в комплексе со специализированной площадкой по продаже автотранспорта, находящегося по адресу: <адрес>Е, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере <данные изъяты> (один миллион семьсот восемьдесят две тысячи пятьсот тридцать восемь) рублей.

В иной части решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в доход бюджета муниципального образования город Ставрополь государственную пошлину в размере 1000 (одна тысяча) рублей.

Председательствующий

судьи