Дело № 33aа-574/2017, апелляция

Судья Строчкина Е.А. Дело № 11-24/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 9 февраля 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

судей Задорневой Н.П., Фомина М.В.,

при секретаре М.А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя

на решение Ставропольского краевого суда от 14 августа 2015 года по административному делу № 3-124/2015 по административному исковому заявлению [СКРЫТО] Х.Ю. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации города Ставрополя об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

Заслушав доклад судьи Сицинской О.В.,

установила:

[СКРЫТО] Х.Ю. обратился в Ставропольский краевой суд с заявлением (25.05.2015 года) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010101:73, площадью 34000 кв.м, разрешенное использование – для продолжения строительства производственно-складских помещений, находящегося по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул.Коломийцева, 74 в квартале 609, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в размере 15336000 рублей.

В основании административного иска [СКРЫТО] Х.Ю. указал, что он является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды № 709 от 06.07.2012 года, зарегистрированного 23.08.2012г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 06.08.2014г., сроком действия до 18.06.2015г. Расчет арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости. Результаты кадастровой стоимости в Ставропольском крае утверждены Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 года № 203, которым установлен размер кадастровой стоимости указанного в административном иске земельного участка в размере 99321140 рублей. Рыночная стоимость, согласно отчету № 44/О от 21.04.2015 года по состоянию на 01.01.2012 года составляет 15336 00 рублей. На отчет об оценке дано положительное экспертное заключение. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 августа 2015 года административное исковое заявление удовлетворено частично; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010101:73 установлена в размере рыночной равной 16269340 рублей по состоянию на 1 января 2012 года; указано, что административный иск поступил в суд 25 мая 2015 года.

Не согласившись с решением суда, администрация города Ставрополя, действуя через представителя Лянгузову С.Н., подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Полагает, что выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка, изложенные в заключение судебной экспертизы, являются необоснованными и недостоверными, рыночная стоимость земельного участка, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной; а решение суда построено на недопустимых доказательствах. Указывает, что объекты-аналоги подобраны экспертом некорректно по территориальному расположению; необоснованно не применены необходимые корректировки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации города Ставрополя Лянгузова С.Н., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель административного истца Колпикова Г.Н., действующая на основании доверенности, возражала в удовлетворении доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным, рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено судом, административный истец [СКРЫТО] Х.Ю. владеет земельным участком с кадастровым номером 26:12:010101:73 на основании заключенного договора аренды, договоров передачи прав и обязанности по договору аренды земли, что не оспаривается сторонами и иными лицами, участвующими в деле.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2012 года № 203-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010101:73 в 99 321 140 рублей по состоянию на 01.01.2012 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Являясь титульным владельцем [СКРЫТО] Х.Ю. имеет материальный интерес в оспаривании установленной кадастровой стоимости, что верно установлено судом первой инстанции.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представителем административного истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости указанного объектов недвижимости, которое определением Ставропольского краевого суда удовлетворено, проведение экспертизы поручено экспертам Государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края» (эксперт Носов А.А.).

По заключению судебной экспертизы №24-07/15 от 27.07.2015 года, выполненной экспертом Государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010101:73 установлена в размере 16269340 рублей.

Данное экспертное заключение положено в основу решения суда, но оспорено администрацией города Ставрополя в апелляционной жалобе.

Изучив поступившие замечания к заключению судебной экспертизы №24-07/15 от 27.07.2015 года, выполненной экспертом Государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края» и административное дело в полном объеме по правилам ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия в порядке ст. 62, 77, 83 КАС РФ вынесла определение о проведении по делу повторной экспертизы с целью устранения имеющихся замечаний к доказательству, положенному в основу решения суда.

При этом, судебная коллегия находит состоятельными замечания заинтересованного лица к содержанию экспертного заключения №24-07/15 от 27.07.2015 года, влекущие невозможность использования данного документа в качестве доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ.

В частности, из установленных обстоятельств следует, что оцениваемый объект находятся в городе Ставрополе, по улице Коломийцева, имеет разрешенное использование – для продолжения строительства производственно-складских помещений и принадлежит административному истцу на праве аренды.

Однако, как следует из экспертного заключения, положенного в основу решения суда от 14 августа 2015 года, аналог № 3, в части сведений об объеме передаваемых прав, на стр. 28 заключения указан как собственность, однако на стр. 31 заключения этот же аналог в части сведений об объеме передаваемых прав указан - право аренды и применена корректировка в размере 16%. Кроме того, в сводной таблице, использованных в расчетах аналогов, общая площадь аналога № 3 указана 9 000 кв.м, а цена предложения 5000000 рублей. Между тем, из скриншота объявления о продаже видно, что данный аналог имеет площадь 3,5 га, а его стоимость составляет 17500000 рублей, что влечет вывод о недостоверных данных приведенных в расчетах эксперта в связи с его использованием в качестве аналога.

Кроме того, в отчете содержатся данные о том, что объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 находятся в собственности, в то время спорный земельный участок передан во владение и пользование на условиях долгосрочной аренды. Соответствующая корректировка на вид права не применялась. Между тем в зависимости от формы собственности на земельный участок стоимость недвижимости будет различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечет различные экономические последствия.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При проведении экспертизы должны быть также описаны правила отбора аналогов для проведения расчетов (подп. «б» п. 22 ФСО № 7).

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем, анализ выбранных аналогов исключает возможность их применения как по физическим характеристикам, так и по нарушению основных принципов экспертного исследования – обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в статье 3 определяет задачи административного судопроизводства, а в статье 6 его принципы, которыми являются, в том числе правильное рассмотрение административных дел, законность и справедливость при их разрешении.

Данные положения нашли закрепление в части 1 статьи 176 КАС РФ, согласно которой решение суда должно быть законным и обоснованным.

Судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении»).

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости исключения из числа доказательств по делу заключения судебной экспертизы №24-07/15 от 27.07.2015 года, выполненной экспертом Государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края».

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (ч. 2 ст. 83 КАС РФ).

Правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 549/16-Э от 08 января 2017 года, производство которой поручено ООО «ПРОФЭКСПЕРТ», рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2012 года земельного участка с кадастровым номером 26:12:010101:73 составляет 17595 000 (семнадцать миллионов пятьсот девяносто пять тысяч) рублей.

Оценив указанное заключение повторной судебной экспертизы, суд признает его соответствующим требованиям ст. 84 КАС РФ.

В частности, экспертом исследован рынок земельных участков в городе Ставрополе на рассматриваемую дату, приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, исследован рынок земельных участков в городе Ставрополе, определены ценообразующие факторы, соответствующие требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р; произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов земельного участка и примененных корректировок.

В рамках сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 4 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектов недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Как следует из сравнительной таблицы, все объекты-аналоги выбраны в городе Ставрополе, с разрешенным использованием – под производственно-коммерческую деятельность, учтен объем передаваемых имущественных прав, физические характеристики объекта.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Возражений относительно заключения повторной судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда первой инстанции в части определения размера рыночной стоимости земельного участка, и необходимости установления его размера на основании заключения повторной судебной экспертизы (ст. 309 КАС РФ).

Между тем, имеются иные основания к изменению решения суда.

Так, Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380 была проведена очередная кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером 26:12:010101:73, результаты которой 19.12.2015 года были внесены в государственный кадастр недвижимости, и в настоящий момент кадастровая стоимость составляет 68 56020 рублей.

Данный приказ вступил в законную силу на следующий день после дня его официального опубликования. Текст приказа опубликован на официальном интернет-портале правовой информации Ставропольского края (www.pravo.stavregion.ru) 22 декабря 2015 г.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Таким образом, поскольку в настоящее время утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, то рыночная стоимость земельного участка, установленная повторной судебной экспертизой в размере 17595000 (семнадцать миллионов пятьсот девяносто пять тысяч) рублей подлежит применению с 1 января 2012 года по 19 декабря 2015 года.

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ,

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 14 августа 2015 года изменить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010101:73, площадью 34000 кв.м., разрешенное использование – для продолжения строительства производственно-складских помещений, находящегося по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул.Коломийцева, 74 в квартале 609, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в размере 17595000 (семнадцать миллионов пятьсот девяносто пять тысяч) рублей.

Указанная рыночная стоимость подлежит применению с 1 января 2012 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

В иной части решение суда от 14 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Ставрополя – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи