Дело № 33aа-529/2017, апелляция

Судья Мекерова С.Р. Дело № 11-75/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 9 февраля 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

судей Задорневой Н.П., Фомина М.В.,

при секретаре М.А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа

на решение Ставропольского краевого суда от 19 августа 2016 года по административному делу № 3а-213/2016 по административному исковому заявлению [СКРЫТО] С.М. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

Заслушав доклад судьи Сицинской О.В.,

установила:

[СКРЫТО] С.М. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:24:040622:155, площадью 4744,96 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под торговый комплекс, находящегося по адресу: Ставропольский край, город Минеральные Воды, ул. Советская, 10В, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 2 347000 рублей.

В основании административного иска [СКРЫТО] С.М. указала, что является арендатором указанных земельных участков. Одним из основных принципов земельного законодательства согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли. Расчет арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с Постановлением правительства Ставропольского края № 122-п от 29.03.2016 года производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости. Результаты кадастровой стоимости в Ставропольском крае утверждены Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380, определившим размер кадастровой стоимости указанного в административном иске земельного участка 10731 248 рублей 99 копеек. Рыночная стоимость, согласно отчету № 00382 от 13.05.2016 года, выполненному ООО «Деловой партнер», по состоянию на 01.01.2015 года, составляет 2347000 рублей. На отчет об оценке дано положительное экспертное заключение. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Ставропольского краевого суда от 19 августа 2016 года административное исковое заявление удовлетворено; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040622:155 установлена в размере 2449 843 рубля 50 копеек по состоянию на 1 января 2015 года; указано, что административный иск поступил в суд 14 июня 2016 года.

Не согласившись с решением суда, администрация Минераловодского городского округа, действуя через представителя В.В.Королева, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Полагает, что выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка, изложенные в заключение судебной экспертизы, являются необоснованными и недостоверными, рыночная стоимость земельного участка, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной; а решение суда построено на недопустимых доказательствах. Указывает, что объекты-аналоги подобраны экспертом некорректно по территориальному расположению; необоснованно применены корректировки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица администрации Минераловодского городского округа В.В.Королев, действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал, согласился с доводами проведенной по делу повторной экспертизы.

Представитель административного истца Остапенко А.В., действующий на основании доверенности, возражал в удовлетворении доводов апелляционной жалобы. Указывал о несогласии с результатами повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным, рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации проверила законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушения такого характера были допущены судом первой инстанции.

В отношении указанного земельного участка Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость в размере 10731248 рублей 99 копеек.

В соответствии с пунктом 3 вышеназванного договора аренды и приложенного к нему расчету, размер арендной платы за использование земельного участка исчислен в процентах от кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Являясь титульным владельцем [СКРЫТО] С.М. имеет материальный интерес в оспаривании установленной кадастровой стоимости, что верно установлено судом первой инстанции.

С учетом характера спорных правоотношений по рассматриваемому делу в целях подтверждения правильности и достоверности представленных истцом отчетов об оценке по ходатайству представителя административного истца определением суда назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости названных земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года. Производство экспертизы поручено Научно-образовательного центра судебной экспертизы Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет».

В соответствии с заключением судебного эксперта № 129/07/16-Э от 22.07.2016 года Научно-образовательного центра судебной экспертизы Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040622:155, по состоянию на 1 января 2015 года составляла 2449843 рубля 50 копеек.

Доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица сводятся к содержаний возражений, поданных им в суд первой инстанции при разрешении дела по существу.

Проанализировав законодательство, регулирующее спорное правоотношение, и имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия согласилась с доводами возражений заинтересованного лица, признав экспертное заключение № 129/07/16-Э от 22.07.2016 года, не соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, исключив его из числа доказательств, по следующим обстоятельствам.

Частью 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. ч. 1, 2, 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Первые три критерия применяются к каждому доказательству в отдельности, а затем собранная и исследованная совокупность доказательств оценивается по четвертому и пятому критериям.

В силу ч. ч. 5, 7, 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по административному делу. Заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Оценив экспертное заключение в совокупности с иными предоставленными доказательства, в частности, возражениями заинтересованного лица о допущенных нарушениях норм Закона об оценочной деятельности и требований Федеральных стандартов оценки, положенных в его основу, суд первой инстанции не учел действительного наличия тех недостатков, о которых заявлялось.

Между тем, согласно требованиям пункта 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 22 «б» ФСО № 7 закрепляет обязательности использования в качестве объектов-аналогов объектов недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как правильно указано в возражениях заинтересованного лица, оцениваемый объект расположен в городе Минеральные Воды, в то время как объекты-аналоги без обоснования возможности их применения, исследования рынка, их ценообразующих факторов взяты в иных населенных пунктах – городах Ессентуки, Пятигорск. При этом корректировки по местоположению экспертов не применены; в обоснование отказа от корректировки экспертом указано на одинаковое расположение объектов на окраине города, без указания на местоположение в различных городах.

Более того, из сравнительной таблицы (стр. 25 заключения) и скриншота объявления (стр. 31) следует неверно определение местоположения объекта-аналога № 1, который согласно содержания объявления находится в станице Ессентукской, но не в городе Ессентуки, как то указано в сравнительной таблице. Более того, как следует из объявления, участок находится не на окраине, как то указывает эксперт в сравнительной таблице, а на расстоянии 1 км. за городом. Изложенное не согласуется возможностью использования указанного объекта в качестве аналога, делает его невозможным с позиции пункта 10 раздела II ФСО № 1, пункта 22 «б» ФСО № 7.

Экспертом не учтен такой ценообразующий фактор как наличие коммуникаций (Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р).

Аналогично отсутствуют сведения о дате размещения объявления в отношении всех объектов-аналогов № 1, 2, что не соответствует требованиям п. 25 ФСО № 7, определяющего необходимость обоснования заключения принципами существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Указанное судом первой инстанции учтено не было.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (ч. 2 ст. 83 КАС РФ).

Правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2016 года было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено ООО «Профэксперт».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 551/16-Э от 8 января 2017 года, рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2015 года земельного участка с кадастровым номером 26:24:040622:155 составляет 6971 000 (шесть миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча) рублей.

Оценив указанное заключение повторной судебной экспертизы, суд признает его соответствующим требованиям ст. 84 КАС РФ.

В частности, экспертом исследован рынок земельных участков в регионе Кавказские Минеральные Воды на рассматриваемую дату, приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, проведен подбор и описание объектов-аналогов, определены ценообразующие факторы, соответствующие требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р; произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов земельного участка и примененных корректировок.

В рамках сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 4 объекта-аналога недвижимости, расположенных в городе Минеральные Воды, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектов недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Как следует из сравнительной таблицы, все объекты-аналоги выбраны в городе Минеральные Воды, с разрешенным использованием – под коммерческую деятельность, учтен объем передаваемых имущественных прав, физические характеристики объекта.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда первой инстанции в части определения размера рыночной стоимости земельного участка, и необходимости установления его размера на основании заключения повторной судебной экспертизы (ст. 309 КАС РФ).

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ,

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 19 августа 2016 года в части установления кадастровой стоимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040622:155, площадью 4744, 96 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под торговый комплекс, находящегося по адресу: Ставропольский край, город Минеральные Воды, ул. Советская, 10В, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 6971 000 (шесть миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча) рублей.

В иной части решение суда от 19 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи