Дело № 33aа-528/2017, апелляция

Судья Мекерова С.Р. Дело №11-20/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 26 января 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Сицинской О.В.,

судей Брянского В.Ю., Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 17 октября 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] С.М. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование административного иска [СКРЫТО] С.М. указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:020316:913, площадью 1897 кв.м, назначение: земли населенных пунктов – для строительства производственных (складских) зданий, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Кулакова, 83А в квартале 548.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4081452,41 рублей.

Административный истец [СКРЫТО] С.М., полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 1242000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 17 октября 2016 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020316:913, площадью 1897 кв.м., назначение: земли населенных пунктов – для строительства производственных (складских) зданий, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Кулакова, 83А в квартале 548, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года, в размере 3631 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицына Н.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Считает, что оспариваемое решение основывается на доказательствах – результатах судебной экспертизы, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности. Указывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере 3631000 рублей приедет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Из заключения эксперта № 206/08/16-Э следует, что эксперт произвел анализ рынка земельных участков города Ставрополя с использованием только одного подхода: сравнительного с применением метода сравнения продаж. При этом, эксперт не разъяснил, по какой причине он отказался от использования затратного и доходного методов.

Разъясняя отказ от использования других методов исследования, эксперт привел неубедительные доводы. Относительно использования затратного метода (оценка затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа или устаревания) эксперт счел, что к земельным участкам такой метод не применим в целом. Тем не менее, привлекательность объекта недвижимости, в том числе земельного участка, напрямую зависит от его внешнего вида и благоустроенности, которые в свою очередь требуют затрат.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик не обосновал, почему им выбрано малое количество аналогов, при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости. Тогда, как для получения боле точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать большое количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

Экспертом исследован не весь сегмент рынка, исследование проведено поверхностно, в результате чего получена не достоверная информация.

Экспертом в графе условия рынка (дата предложения) указана корректировка 0%, в то время, как дата предложения объекта-аналога № 1 28 июня 2014 года, объекта-аналога № 2 – 28 февраля 2014 года, объекта-аналога № 4 – 08 июля 2014 года, а рыночная стоимость определяется на 01 января 2015 года.

Кроме того, экспертом применена корректировка на условия продажи (уторговывание) в размере 15%, близком к максимальным границам диапазона (от 5 до 20% в городе Ставрополе), при этом не разъясняется, почему применяется именно такая корректировка.

Идентифицировать объекты, подлежащие продаже и время создания объявлений (в отношении всех аналогов объявление размещено в сети Интернет) не представляется возможным.

Экспертом допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В заключении не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, а также точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок.

Таким образом, информация, используемая экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем, комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

[СКРЫТО] С.М., его представитель Лолктионов А.С., представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания не поступило.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующее лицо не возражало против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Лосеву А.В., поддержавшую доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктом 24 названного Постановления разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, [СКРЫТО] С.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:020316:913, площадью 1897 кв.м, назначение: земли населенных пунктов – для строительства производственных (складских) зданий, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-т. Кулакова, 83А в квартале 548, на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 3413 от 24 марта 2014 года, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и [СКРЫТО] С.М. Срок аренды по договору установлен с 13 февраля 2014 года по 12 февраля 2017 года.

В соответствии с пунктом 3 договора аренды и расчету, приложенному к договору, арендная плата за использование земельного участка устанавливается в процентах от его кадастровой стоимости.

Порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся

в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке от 05 августа 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:020316:913 определена в размере 4081452,41 рублей.

[СКРЫТО] С.М., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендованного земельного участка, находящегося в распоряжении органа местного самоуправления, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен составленный оценщиком Турсуновым З.М. отчет об оценке № 3-06 от 25 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020316:913 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1242000 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 01 августа 2016 года № 834/08-16.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, разрешение которого требует специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая существенную разницу между кадастровой стоимостью этого имущества и его рыночной стоимостью, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 206/08/16-Э от 14 сентября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020316:913, по состоянию 01 января 2015 года составила 3631 000 рублей.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различие между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения: составу передаваемых прав, по фактору продажи/предложения, по общей площади, экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

При определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка экспертом выбрано 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки.

Объект исследования и объекты-аналоги географически расположены в Северо-Западном районе города Ставрополя, что подтверждается приведенной в экспертном заключении картой города Ставрополя, на которой указано месторасположение объекта исследования и объектов аналогов.

Осмотр объекта экспертом не проводился, идентификация объекта исследования проводилась по материалам административного дела № 3а-317/16, а также публичной кадастровой карте Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru/), спутниковой карте города Ставрополя (https://yandex.ru/maps/36/Stavropol/), которые находятся в открытом доступе.

Объектом исследования являлся земельный участок из земель населенных пунктов с фактическим разрешенным видом использования - для строительства производственных (складских) зданий.

Экспертом подобраны сопоставимые аналоги с разрешенным использованием - промназначения, текущим использованием - под производственную базу, под производственную деятельность, которое подразумевает размещение производственных и складских зданий.

В связи с чем, оснований для применения корректировки по данным элементам сравнения не имелось.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, содержащихся на Интернет-сайте https://ruads.orq, в том числе, сведения об адресах расположения земельных участков и виде их фактического использования, что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет-страниц.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы объекты-аналоги, находящиеся в других районах города, либо не применены вообще корректировки, в материалах дела не содержится.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта относительно рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не имеется.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке № 3-06 от 25 июля 2016 года, составленный оценщиком Турсуновым З.М., не является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

В нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, в отчете об оценке не приведена достаточная и достоверная информация об объектах-аналогах.

Указанные оценщиком в таблице сравнения параметры по местоположению использованных объектов – аналогов не подтверждаются доказательствами.

В приложенных к отчету скриншотах интернет-страниц с объявлениями о продаже в отношении аналогов № 1, № 2, № 3, № 4 не указаны адреса объектов, а по объекту № 2 также отсутствуют и сведения о его фактическом использовании. Иной документально подтвержденной информации о местоположении и разрешенном виде использования данных участков в заключении не имеется.

Указание оценщика о том, что «существенная информация о параметрах и характеристиках объектов-аналогов уточнялась посредством интервьюирования, в ходе телефонных переговоров представителя собственника (продавца), в том случае, когда это удавалось», носит обобщенный, неконкретный характер. В описательной части отчета оценщиком не отрицалось, что при отсутствии развернутых данных в опубликованной информации, оценщик счел корректным использование некоторых допущений к выбранному материалу.

В описательной части и таблице сравнения вид передаваемого права в отношении объектов-аналогов указан – краткосрочная аренда, в связи с чем, проводится корректировка по этому элементу. Однако, из текста приложенных к отчету объявлений в отношении аналогов № 1, № 3, № 5 такой вывод оценщика не следует, какого-либо указания о правах на продаваемый земельный участок объявления не содержат, тогда как, отчет не должен допускать неоднозначного толкования, вся информация, приведенная в отчете, должна соответствовать требованиям проверяемости и обоснованности.

По элементу сравнения «возможность подключения к коммуникациям» в отношении всех объектов-аналогов указано – есть возможность. В заявлении о продаже аналога № 5 указано о расположении коммуникаций на участке, что свидетельствует о наличии коммуникации на этом участке, однако поправка по этому элементу сравнения в отношении данного аналога оценщиком не применена.

Допущенные при оценке перечисленные выше нарушения являются существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 17 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: