Дело № 33а-868/2018, апелляция

Судья Евтухова Т.С. Дело № 33а-868/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 17 июля 2018 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

судей Брянского В.Ю., Болотовой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Ружанской Л.В. на решение Ставропольского краевого суда от 27 марта 2018 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] В.А. обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ……………. в размере, равном его рыночной стоимости, 1 332 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование административного иска указано, что [СКРЫТО] В.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ………., площадью 1 313 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты обслуживания населения, расположенного по адресу: …………..

На земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий административному истцу на праве собственности.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в государственном кадастре недвижимости в размере 8 917 449 рублей 58 копеек по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно отчету об оценке № 00716 от 05 декабря 2017 года, выполненному ООО «Деловой партнер» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ………. по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1 332 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 27 марта 2018 года административное исковое заявление удовлетворено

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …………, в размере, равном его рыночной стоимости, 5 166 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

с [СКРЫТО] В.А. в пользу ООО «Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «ГлавЭксперт» взыскано 60 000 рублей в счет оплаты экспертизы.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель административного истца Ружанская Л.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить полностью, принять по делу новое решение.

Считает, что заключение эксперта ООО «Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «ГлавЭксперт» является неполным, неясным, в целом необоснованным, содержащим противоречия, выводы эксперта необоснованны и вызывают сомнение в их правильности.

Не согласившись с указанным экспертным заключением, считая его недостоверным доказательством, административный истец обратился в ООО «Северо-Кавказский Регион - Оценка», с целью проверки спорного экспертного заключения на соответствие требованиям нормативных правовых актов, технических норм, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных экспертом допущений и выводов, а также соответствия стоимости, определенной экспертом. Исследование экспертного заключения проводилось специалистом А.М.Ш.

Согласно подготовленному заключению специалиста от 23 марта 2018 года № 144 заключение эксперта не является полным, всесторонним и объективным, ответы эксперта на поставленные судом вопросы не являются исчерпывающими, выводы эксперта недостаточно обоснованы, имеются нарушения норм, методик в области оценки и экспертизы, противоречия, вызывающие сомнения в правильности выводов эксперта.

Экспертом нарушены положения статьи 4, 8 Федерального Закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части недопущения неоднозначного толкования отчета оценщика, а также требования Федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 5, ФСО № 7.

Так, в соответствии с заключением специалиста (стр. 6, 7) экспертом, при подготовке заключения, в нарушение подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7 не указаны основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, а именно: не указаны динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы, что противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности, нарушает принципы достаточности оценки.

Далее, согласно заключению специалиста, в оспариваемом экспертном заключении, в скриншотах объявлений о продаже объектов-аналогов № 1, 3, 4 не указана информация о наличии/отсутствии коммуникаций на участке, тогда как в таблице 1.2 заключения эксперта указано, что возможность подключения к коммуникациям имеется; данную информацию эксперт никак не подтверждает, и проверить данную информацию не представляется возможным.

Данные неточности оказали существенное влияние на результат экспертизы, поскольку наличие/отсутствие коммуникаций на участке, может увеличивать/уменьшать стоимость, в зависимости от подведенных к нему коммуникаций.

Для установления кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, земельные участки рассматриваются, как свободные (пункт 20 ФСО № 7). По этой причине при проведении оценки не учитывают уже проложенные инженерные сети, коммуникации и другие инфраструктурные усовершенствования. Рассматривают только саму возможность подключения к ним.

Таким образом, приведенная в экспертном заключении вышеуказанная информация противоречит принципам однозначности, достаточности и достоверности, установленным пунктом 5 ФСО № 3 и, тем самым, вводит в заблуждение пользователей данного экспертного заключения.

В нарушение пункта 5 ФСО № 3 в скриншоте объявления о продаже объекта-аналога № 4 указана информация об имущественных правах на объект, тогда как, в таблице 1.2 заключения эксперта указывается, что объект-аналог № 4 находится в собственности; данную информацию эксперт никак не подтверждает, и проверить данную информации не представляется возможным.

Данные нарушения оказывают существенное влияние на результат экспертизы. В результате применения неверных данных, стоимость объекта может увеличиться/уменьшиться, в зависимости от вида имущественного права на объект-аналог в размере от 13% до 21% («Справочник оценщика недвижимости, Том 3, корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, 2014 год, Лейфер Л.А.»).

В нарушение пункта 11 ФСО № 7 в анализе рынка объекта экспертизы, эксперт должен указать информацию о динамике рынка, соотношении спроса и предложения, об объеме продаж, емкости рынка, поскольку данная информация влияет на определение активности рынка.

В анализе рынка объекта экспертизы, приведенном в заключении эксперта, отсутствуют данные о соотношении спроса и предложения на рынке земельных участков коммерческого значения по состоянию на дату оценки, эксперт никак не подтверждает и не обосновывает степень активного рынка. Таким образом, экспертом не представлено надлежащее обоснование определения степени активности рынка, поскольку проверить и подтвердить/опровергнуть правильность суждений эксперта не представляется возможным.

Между тем, данная неточность оказывает существенное влияние на величину «корректировки на торг», поскольку для активного и неактивного рынков корректировки на торг отличаются. В соответствии со «Справочником оценщика недвижимости, том 3, корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, 2014 год, Лейфер Л.А.», страница 113, корректировка на торг для «Активного рынка» составляет -8 %, а для «Неактивного рынка» корректировка на торг, составляет -14 %.

Таким образом, приведенная в экспертном заключении вышеуказанная информация противоречит принципам достаточности и достоверности, установленным пунктом 5 ФСО № 3.

В нарушение пункта 5 ФСО № 3 в расчетной таблице 1.3 (л. 19) эксперт указывает, что объект-аналог № 3 расположен в центре административного района; между тем, данную информацию эксперт никак не подтверждает и не обосновывает, проверить правильность суждений эксперта не представляется возможным. Фактическое же местоположение объекта - аналога №3 следует отнести к району крупной автомагистрали города (улица Доваторцев является крупной автомагистралью города - данный факт является общеизвестным).

Применение корректировки на различия в местоположении должно составлять для объекта-аналога № 3 величину в размере: 0,69/0,72 = -4 %. Таким образом, очевиден вывод о том, о экспертом неверно определен размер величины корректировки на местоположение, что оказало существенное влияние на итоговую стоимость объекта экспертизы: в размере 14 % сторону увеличения.

В спорном заключении эксперта, в итоговой расчетной таблице стоимости за кв.м., коэффициент вариации составляет более 30%, что ведет к существенному искажению стоимости объекта экспертизы.

Данные нарушения, допущенные экспертом, оказывает существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы и не соответствует принципам достаточности и достоверности, ведет к существенному искажению итоговой величины стоимости объекта оценки нарушает положения статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требования ФСО № 1, № 3.

Таким образом, в ходе исследования спорного экспертного заключения выявлены многочисленные нарушения применяемых в оценочной деятельности методик, норм законодательства в области оценочной деятельности и судебной экспертизы; также установлены факты использования необоснованной ценообразующей информации об объектах-аналогах; в расчете эксперта выявлены методологические ошибки, что повлекло существенное искажение итоговой величины рыночной стоимости объекта экспертизы.

Из изложенного, по мнению представителя административного истца, следует вывод, что подготовленное экспертом ООО «ГлавЭксперт» Т.И.Л. заключение не является достоверным, произведено с нарушениями действующего законодательства в области оценки и экспертизы, методик (методических рекомендаций) проведения данного вида исследований.

Поскольку ответы эксперта на поставленные судом вопросы не являются исчерпывающими, выводы эксперта недостаточно обоснованы, имеются нарушения норм, методик в области оценки и экспертизы, противоречия, сомнения в правильности его выводов, определение судом рыночной стоимости земельного участка на основании спорного заключения эксперта является необоснованным.

Представитель административного истца к апелляционной жалобе прикладывает ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой просит поручить Федеральному бюджетному учреждению «Северо – Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», расположенному по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, 226, расходы за проведение экспертизы полагает возможным возложить на административного истца.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

[СКРЫТО] В.А., представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, филиала ФГБУ «ФКП Россреестра» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

Представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю в суд апелляционной инстанции не явился, будучи извещенным о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца Ружанскую Л.В., поддержавшую апелляционную жалобу, представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Каштанову Н.А., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, [СКРЫТО] В.А. является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ……, площадью 1 313 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты обслуживания населения, расположенного по адресу: ……, на основании дополнительного соглашения № 814 от 16 октября 2017 года к договору аренды земельного участка в границах Муниципального образования города Ставрополя № 8550 от 15 октября 2010 года в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах муниципального образования города Ставрополя № 8550 от 15 октября 2010 года, от 01 февраля 2011 года, соглашения по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах муниципального образования города Ставрополя № 8550 от 15 октября 2010 года от 18 июня 2014 года, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в границах муниципального образования города Ставрополя в редакции соглашения о перенайме от 01 февраля 2011 года, в связи со сменой фамилии № 91 от 18 июля 2014 года, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и [СКРЫТО] В.А. сроком до 26 августа 2020 года.

Согласно расчету арендной платы, который является приложением к дополнительному соглашению № 814 от 16 октября 2010 года, арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного участка определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и по состоянию на 01 января 2015 года составила 8 917 449 рублей 58 копеек. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19 декабря 2015 года.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года представлен отчет об оценке № 00716 от 05 декабря 2017 года, выполненный оценщиком ООО «Деловой партнер» А.М.Ш., являющейся членом Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков».

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «ГлавЭксперт» Т.Н.Л. № 20/18 от 21 февраля 2018 года отчет об оценке №00716 от 05 декабря 2017 года не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …….. по состоянию на 01 января 2015 года составила 5 166 000 рублей.

Заключение эксперта ООО «Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «ГлавЭксперт» Т.Н.Л. подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В заключении экспертом приводится описание выбранного метода, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного метода (методов) объектам недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Выполненные в заключении расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции эксперт Т.Н.Л. выводы, изложенные в заключении эксперта поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Представленное стороной административным истцом заключение специалиста ООО «Северо – Кавказский Регион – Оценка» А.М.Ш. № 144 от 23 марта 2018 года не содержит доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка экспертом приведен анализ общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации и Ставропольском крае, дан анализ рынка земельных участков города Ставрополя за период, предшествующий дате оценки со ссылкой на источники информации и определен сегмент по экономической активности регионов, как активный рынок. Определен сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок - земельный участок коммерческого назначения. Представлена выгрузка объявлений о продаже земельных участков коммерческого назначения в городе Ставрополе. Сведения, приведенные на странице 32-43 заключения, представляют собой обработанные экспертом данные с ресурса ЗАО «Центр ИЛЕКТА» с сайта https://mads.org и содержащие примеры предложений по продаже участков.

Указанные обстоятельства опровергают утверждение представителя административного истца о нарушении экспертом подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7.

Ссылка на нарушения пункта 5 ФСО № 3 также является несостоятельной. В скриншоте объявления по объекту-аналогу № 4 указано о продаже участка собственником. Объект-аналог № 3 расположен в юго-западном районе города на пересечении улиц Серова-Доваторцев, где расположены крупные торговые центы, в связи с чем, эксперт обоснованно отнес данный аналог к типовой зоне «центры административных районов города, территории бизнес центров и крупных торговых центров».

Доводы об отсутствии информации о наличии/отсутствии коммуникаций по объектам-аналогам № 1, 3, 4 необоснованы, поскольку эксперт мотивировал неприменение корректировки на коммуникации, указывая о возможности их подключения.

Также необоснованна ссылка о применении экспертом коэффициента вариации более 30%. Коэффициент вариации - это отношение стандартного отклонения к среднему значению. В итоговой расчетной таблице (ст.69 заключения) для значений 1012,59; 1322,10; 932,47 и 667,05 стандартное отклонение = 269,72; среднее арифметическое = 983,55. Коэффициент вариации = 269,72/983,55=0,2742 или 27,42%, что меньше 33%. Следовательно, совокупность значений однородна и не ведет к искажению стоимости объекта оценки.

Таким образом, доводы представителя административного истца Ружанской Л.В., приведенные в ходе судебного разбирательства, о недостоверности заключения не нашли своего объективного подтверждения.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, не имеется. Само по себе несогласие представителя административного истца с выводами заключения эксперта не может служить основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований согласно заключению эксперта ООО «Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «ГлавЭксперт» Т.Н.Л.

Судебная коллегия полагает, что судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 27 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: