Дело № 33а-312/2019, апелляция

Судья Евтухова Т.С. Дело № 33а-312/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 марта 2019 года город Ставрополь

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.

судей Брянского В.Ю. и Луневой С.П.

при секретаре судебного заседания Жегулине А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда 12 марта 2019 года

административное дело по апелляционным жалобам представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю по доверенности Ситниковой В.Г. и представителя заинтересованного лица по делу Журавлева Н.И. Швецова А.В.

на решение Ставропольского краевого суда от 18 декабря 2018 года

по административному делу по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

заслушав доклад судьи Строчкиной Е.А.,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ г. Ставрополя), с учетом уточнений, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по Ставропольскому краю), Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Комиссия) об оспаривании решений.

В обоснование требований указал, что оспариваемыми решениями Комиссии на основании заявлений Журавлева Н.И., изменена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № В основу решений положен не соответствующий требованиям закона об оценочной деятельности и ФСО отчет об оценке № 750 от 06.07.2018 года, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> рублей.

Просил признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 2898 от 21.08.2018 года в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке - незаконным; признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 2901 от 21.08.2018 года в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке - незаконным. Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, определенной на 01.01.2015 года. Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, определенной на 01.01.2015 года. Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 18 декабря 2018 года административное исковое заявление удовлетворено.

Суд постановил решение:

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21.08.2018 г. № 2898 года, в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:012601:4, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке незаконным.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21.08.2018 г. № 2901 года, в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:012601:7, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке незаконным.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2015 года.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2015 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № № применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «<данные изъяты>» расходы по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

В апелляционной жалобе представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю по доверенности Ситникова В.Г. просит отменить это решение суда как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

В апелляционной жалобе представитель Журавлева Н.И. по доверенности Швецов А.В. просит постановленный по делу судебный акт отменить как не обоснованный, указывая на несоответствие положенного в основу решения суда экспертного заключения требованиям закона.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в установленном законом порядке, по адресам, имеющимся в материалах дела, сведений об отзыве доверенностей не имеется, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве аренды.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены указанными лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации № 263 от 04 мая 2012 года «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России № 69 от 22 февраля 2011 года «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации № 457 от 01 июня 2009 года, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона.

Как следует из материалов дела согласно договору аренды № 1994 от 14.05.2013 года и соглашения о переходе прав арендатора от 24.06.2016 года, Журавлев Н.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> Согласно договору аренды № 5383 от 25.09.2015 года и соглашения о переходе прав арендатора от 24.06.2016 года, Журавлев Н.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

Согласно копии Выписок из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> рубль.

06.08.2018 года Журавлев Н.И. обратился в Комиссию с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении указанных земельных участков, в которых просил определить кадастровую стоимость в размере рыночной на основании Отчета об оценке № 750 от 06.07.2018 года.

Решениями Комиссии № 2898 и № 2901 от 21.08.2018 года указанные заявления Журавлева Н.И. удовлетворены.

Разрешая спор и признавая оспариваемое решение комиссии незаконным в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, суд первой инстанции, исходя из того, что положенный в основу решения отчет об оценке рыночной стоимости № 750 от 06.07.2018 года, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО13 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, пришел к выводу об удовлетворении административного искового заявления.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, находя его правильным.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности). Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

В ходе рассмотрения дела в целях проверки отчета об оценки на соответствие законодательству об оценочной деятельности, определением суда от 18 октября 2018 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «<данные изъяты>».

Согласно заключению эксперта ФИО12 № 55-1931-18 от 29.11.2018 года оценщиком ФИО13 допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к форма и содержанию отчета в части определения сегмента рынка, подбора аналогов, применения корректировок, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком допущены ошибки в части расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № аналоги для расчета подобраны не корректно, информация использованная оценщиком не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Экспертом в частности установлено, что оценщик отнес объекты оценки: земельный участок с кадастровым номером № к сегменту земельных участков под индустриальную застройку, земельный участок с кадастровым номером № - под офисно-торговую застройку (для коммерческого строительства). В ходе применения сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж) оценщик анализировал предложения по продаже земельных участков индустриального назначения и под коммерческое строительство в г.Ставрополе, из которых для каждого объекта оценки были выбраны по 4 объекта-аналога. В отношении объектов-аналогов произведены корректировки по ценообразующим факторам (в отношении земельного участка с кадастровым номером № произведена корректировка на имущественные права, местоположение; в отношении земельного участка с кадастровым номером № - на имущественные права, площадь. Иных корректировок не введено либо они введены, но признаны равными 0%).

Оценивая информацию, содержащуюся в Отчете, суд пришел к правильному выводу о том, что оценщик необоснованно отнес земельный участок с кадастровым номером 26:12:012601:4 под офисно-торговую застройку, так как участок застроен преимущественно складскими зданиями, то есть неверно определил сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект и соответственно подобрал объекты-аналоги, не относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, в связи с чем, произвел необоснованный расчет (нарушение пункта 11, подпункта «д» пункта 11, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7); нарушены принципы достаточности, достоверности и однозначности в части корректного подбора аналогов и применения соответствующих корректировок: при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № использован аналог № 3, несопоставимый по местоположению; корректировка на площадь по аналогу № 2 в размере 0% определена неверно, так как по справочнику Лейфера Л.А. должна находится в диапазоне 1,01-1,07 (нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7); скриншот аналога № 4, приведенный на стр.71 Отчета не читаемый, ссылка не работает (нарушение пункта 11 ФСО № 3); допущены ошибки при выполнении математических действий.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Тутова И.С. выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы подтвердила.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии представлено не было, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований не доверять выводам эксперта

Судебная коллегия полагает, что допущенные нарушения требований Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р являются столь значительными, что ставят под сомнение достоверность выводов оценщика, следовательно у комиссии не имелось правовых оснований для удовлетворения заявления Журавлева Н.И.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, которые не содержат доказательств, опровергающих выводы суда.

Судом первой инстанции при разрешении спора по существу проверены полномочия Комиссии по принятию обжалуемых решений, а также порядок их принятия, и суд пришел к правильному выводу о том, что Комиссией нарушений закона не допущено.

Суд исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую юридическую оценку, разрешил заявленный спор в соответствии с действующим законодательством и представленными сторонами доказательствами.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановленного по делу решения суда судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 18 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: