Дело № 33а-1208/2019, апелляция

Судья Лунева С.П.

Дело № 33а-1208/2019 УИД 26OS0000-01-2019-000099-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 10 декабря 2019 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

судей Загорской О.В. и Шишовой В.Ю.

при секретаре судебного заседания Ениной С.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 декабря 2019 года

административное дело по апелляционной жалобе представителя администрации Минераловодского городского округа Королева В.В. и по апелляционной жалобе представителя [СКРЫТО] А.А. – Яковенко И.В.

на решение Ставропольского краевого суда от 27 июня 2019 года

по административному делу по административному исковому заявлению [СКРЫТО] А.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Шишовой В.Ю.,

установила:

[СКРЫТО] А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, Восточная промзона, ул. <…>, а именно: нежилого здания (арматурный цех) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (главный корпус) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (материальный склад) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (бытовой корпус) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (гаражи) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (силосный склад цемента) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (склад готовой продукции) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (компрессорная) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (механический цех) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (здание заводоуправления) с кадастровым номером <…>, нежилого здания (ангар металлический) с кадастровым номером <…>, сооружения (отрезок железнодорожной ветки подъездного пути) с кадастровым номером <…>, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 г. на основании отчета независимого оценщика – ИП Берсланова А.Б. об определении рыночной стоимости от 27 июля 2018 г. № <…>.

Решением Ставропольского краевого суда от 27 июня 2019 г. административные исковые требования [СКРЫТО] А.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «С» (арматурный цех) площадью 671,20 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 5038 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «К» (главный корпус) площадью 825,5 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 6513 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровую стоимость нежилого здания литер «З» (материальный склад) площадью 285, 2 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 2752 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «Е» (бытовой корпус) площадью 479 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 5599 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «В» (гаражи) площадью 166, 6 кв. м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 1433 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «М» (силосный склад цемента) площадью 117, 3 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 672 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «Н» (склад готовой продукции) площадью 118, 6 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 1495 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «Д» (компрессорная) площадью 101, 1 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 1564 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «Ж» (механический цех) площадью 682, 1 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 3 348 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «А» (здание заводоуправления) площадью 938, 9 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 11115000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания литер «И» (ангар металлический) площадью 519, 5 кв. м. с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 2 543 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установлена кадастровая стоимость сооружения (отрезок железнодорожной ветки подъездного пути протяженностью 1444 м) с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в размере его рыночной стоимости 10542 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <…> считать дату обращения Яхъяева А. А. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – 30 ноября 2018 г.

С [СКРЫТО] А.А. взысканы судебные расходы в размере 420000 рублей в пользу ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» за проведение судебной оценочной экспертизы.

В апелляционной жалобе представитель администрации Минераловодского городского округа Королев В.В. указывает, что решение суда является неправильным и подлежащим отмене.

С заключением эксперта № <…> об определении рыночной стоимости объек­тов недвижимости, по состоянию на 01 января 2015 г. администра­ция Минераловодского городского округа не согласна.

Спорный участок, являющийся объектом оценки, застроен, поэтому полагает, что эксперт при выборе аналогов для сравнения необоснованно исключил возможность применения в качестве аналога объ­ект, указанный в строке 2 таблицы № 76 (стр. 54 заключения), хотя для целей сравнения отсутствие или наличие застройки значения не имеет.

Отказ эксперта от применения аналога, указанного в строке 7 таблицы № 76 (стр. 54 заклю­чения) также необоснован.

Объект, указанный в строке 11 таблицы № 78 (стр. 59 заключения) и охарактеризованный в заключении как готовый бизнес (а значит - имущественный комплекс), не подпадает под признаки имущественного комплекса и готового бизнеса, и на указанный объект в пол­ной мере распространяется действие ФСО № 7, регулирующее применение объектов-аналогов. В связи с этим данный объект необоснованно не принят в качестве подходящего объекта-аналога.

Полагает, что указанное заключение эксперта построено на необоснованном предпочтении и выборе одного объекта-аналога перед другим, что свидетельствует о его недостоверности.

Поскольку обжалуемое решение суда основано на недостоверном заключении эксперта, оно принято с нарушением положений КАС РФ, устанавливающих принципы объективности, создания условий и принятия предусмотренных КАС РФ мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств дела.

Администрация Минераловодского городского округа является органом местного самоуправления муниципального образования «Минераловодский городской округ», в бюджет которого поступают соот­ветствующие налоговые платежи, и снижение кадастровой стоимости объектов, указанных в иске, влечет уменьшение налоговых поступлений в местный бюджет, из чего следует нарушение прав, свобод и закон­ных интересов муниципального образования «Минераловодский городской округ» в сфере, установленной статьей 8 НК РФ.

Просит отменить решение суда и принять новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении его требований в полном объеме.

В возражениях на указанную апелляционную жалобу представитель [СКРЫТО] А.А. – Яковенко И.В. просит отказать в удовлетворении жалобы, ссылаясь на несостоятельность изложенных в ней доводов.

В апелляционной жалобе представитель [СКРЫТО] А.А. – Яковенко И.В. считает решение суда в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости законным, обоснованным и подлежащим оставлению в силе, а в части взыскания с [СКРЫТО] А.А. судебных расходов в размере 420 000 рублей в пользу «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» за проведение судебной оценочной экспертизы - незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

Полагает, что суд пришел к необоснованному выводу, что разница между оспоренной и установленной решением суда кадастровой стоимостью не указывает о наличии допущенной ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости и не свидетельствует о наличии ошибки при ее применении; и поскольку кадастровая стоимость, по мнению суда, несущественно (незначительно) превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, установленную судом, суд отнес судебные расходы на истца.

При этом судом не были учтены правовые позиции Конституционного суда РФ (Постановление от 11 июля 2017 г. № 20-П), Верховного суда РФ (Определения от 10 апреля 2019 г. № 19-КА19-1, от 11 августа 2017 г. № 302-КП 7-4293 и др.) и требования п.1 статьи 111 КАС РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С целью оказания квалифицированной юридической помощи, подготовки апелляционной жалобы по делу и участия представителя (адвоката) в судебном заседании суда апелляционной инстанции по настоящей жалобе истец обратился к адвокату, заключив соглашение об оказании юридической помощи и произведя оплату услуг в размере 50 000 рублей, то есть в разумных пределах, которая подлежит взысканию в полном объеме с ответчика.

Просит отменить решение суда в части взыскания с [СКРЫТО] А.А. судебных расходов в размере 420 000 рублей в пользу «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» за проведение судебной оценочной экспертизы и принять в этой части по делу новый судебный акт о взыскании указанных судебных расходов с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости- министерства имущественных отношений Ставропольского края; распределить (взыскать) с административного ответчика - министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу истца судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя за его участие в суде апелляционной инстанции, в размере 50 000 рублей.

В отзыве на указанную апелляционную жалобу начальник отдела правового обеспечения министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещекова А.Е. считает доводы апелляционной жалобы со стороны истца незаконными, необоснованными, основанными на неверном толковании и применении норм права. Просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Определением Ставропольского краевого суда от 15 октября 2019 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЗемЭксперт».

Административный истец, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, об отложении дела не просили и документы об уважительной причине неявки не представили.

Также в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Согласно статьям 150 (часть 2), 247 (часть 4), 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административного истца, представителей административных ответчиков и представителей заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, выслушав представителя административного истца Яковенко И.В., действующего по доверенности <…> от 25 июля 2019 г., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы и просившего отказать в удовлетворении апелляционной жалобы администрации Минераловодского городского округа, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируются Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, и основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Законом предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Судом первой инстанции установлены и подтверждаются материалами дела следующие обстоятельства.

Яхъяев А.А. на основании договора купли-продажи от 14 августа 2007 г. является собственником следующих объектов недвижимого имущество, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>: нежилое здание литер «С» (арматурный цех) площадью 671, 20 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «К» (главный корпус) площадью 825, 5 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «З» (материальный склад) площадью 285,2 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «Е» (бытовой корпус) площадью 479 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «В» (гаражи) площадью 166,6 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «М» (силосный склад цемента) площадью 117,3 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «Н» (склад готовой продукции) площадью 118,6 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «Д» (компрессорная) площадью 101,1 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «Ж» (механический цех) площадью 682, 1 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «А» (здание заводоуправления) площадью 938, 9 кв.м с кадастровым номером <…>, нежилое здание литер «И» (ангар металлический) площадью 519,5 кв.м с кадастровым номером <…>.

Кроме того, на основании договора купли-продажи от 08 ноября 2010 г.
Яхъяеву А.А. на праве собственности принадлежит сооружение (отрезок железнодорожной ветки подъездного пути протяженностью 1444 м) с кадастровым номером <…>, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды.

В соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1382 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 г.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанных объектов по состоянию на 1 января 2015 г. установлена в следующем размере:

- с кадастровым номером <…> – 10891655, 88 рублей,

- с кадастровым номером <…> – 7719097,65 рублей,

- с кадастровым номером <…> – 5724473, 52 рубля,

- с кадастровым номером <…> – 12403524, 19 рубля,

- с кадастровым номером <…>– 4173205,44 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 2467675, 77 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 2434488,10 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 2455831,36 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 9092008, 18 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 21650597 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 11059503, 81 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 23151389, 10 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в подтверждение чего в материалы настоящего административного дела предоставлены соответствующие выписки.

Полагая данную кадастровую стоимость необоснованно завышенной, административный истец в обоснование своих доводов предоставил отчет об № <…>, составленный 27 июля 2018 ИП Берслановым А.Б., согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости участков определена в следующем размере:

- с кадастровым номером <…>-4634000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 3618000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 913000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 6774000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 879000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 575000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 593000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 721000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 1066000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 11285000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 4723000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 12030000 рублей.

В силу положений статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Согласно статьи 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328, установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 указанного федерального стандарта, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции на основании определения Ставропольского краевого суда от 11 апреля 2019 г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» Малько Т.В.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» № <…> от 01 июня 2019 г. рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимого имущества составила:

- с кадастровым номером <…>– 5038 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 6513 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 2752 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 5599 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 1433 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 672 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 1495 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 1564 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 3348 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 11115 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 2543 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>– 10542 000 рублей.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Из содержания заключения эксперта ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» № <…>от 01 июня 2019 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, пункта 11 ФСО № 3, пунктов 22, 25 ФСО № 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату эксперту необходимо исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка.

Между тем, некоторые из подобранных экспертом аналогов расположены в другом населенном пункте, не сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, то есть не отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Например, указанный в строке 8 таблицы № 76 аналог является участком, расположенным вдоль трассы Ростов-Баку, имеет вид разрешенного использования: «под придорожный сервис», то есть иной, по сравнению с объектом оценки.

Объект-аналог, указанный в строке 2 таблицы № 76 не использован экспертом для сравнения ввиду того, что на участке имеются строения.

Однако, являющиеся предметом спора по настоящему делу объекты недвижимости расположены по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, также на застроенном земельном участке.

Отказ от применения объекта-аналога, указанного в строке 11 таблицы № 78, представляется необоснованным, так как данный объект не подпадает под признаки готового бизнеса и имущественного комплекса.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности экспертного заключения ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» № <…> от 01 июня 2019 г. судебная коллегия пришла к выводу о необходимости проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

При этом суд посчитал возможным поставить на разрешение эксперта те же вопросы, которые ставились ранее, так как указанные вопросы сформулированы с целью выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 15 октября 2019 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЗемЭксперт».

В соответствии с заключением эксперта ООО «ЗемЭксперт» № <…> от 25 ноября 2019 г. рыночная стоимость оцениваемых объектов по состоянию на 01 января 2015 г. составила:

- с кадастровым номером <…>- 14153 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>-7472000,

- с кадастровым номером <…>- 3427 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>- 6504 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>- 2322 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>- 2 189 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>- 1849 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>- 2599 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>- 9 931 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>-20446 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>- 5 316 000 рублей,

- с кадастровым номером <…>- 17573 000 рублей,

Судебная коллегия находит заключение эксперта ООО «ЗемЭксперт» № <…> от 25 ноября 2019 г. соответствующим требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО.

Принимая экспертное заключение № <…> от 25 ноября 2019 г. в качестве достоверного и допустимого доказательства, судебная коллегия учитывает то, что заключение подготовлено экспертом Косенко Е.А., обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате данного исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В ходе анализа рынка с учетом нормативно-методической базы судебным экспертом выявлены необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Экспертом приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения. При этом экспертом приведены не только расчеты, но и даны пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов эксперта.

Экспертом Косенко Е.А. произведен анализ ситуации, сложившейся на рынке объектов недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость, даны описания объектов оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования.

Для оценки объектов недвижимости использованы методы затратного, сравнительного и доходного подхода и произведено сопоставление расчетных рыночных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов к оценке.

Стоимость объектов оценки определена по состоянию на 01 января 2015 г. в соответствии с Федеральными стандартами оценки и Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2014 г. Кроме того, экспертом использовались сведения из периодической печати.

Судебная коллегия, изучив названное экспертное заключение, приходит к выводу о его соответствии требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей объектов недвижимости, при этом выводы эксперта основаны на его профессиональных знаниях.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Что касается вопроса о распределении расходов, связанных с производством судебной экспертизы, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, отнесшим данные расходы на счет административного истца.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Издержки, связанные с рассмотрением административного дела включают в себя, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам (пункт 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

Исходя из судебной практики, изложенной в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П, положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В резолютивной части постановления также указано, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений соответствующие положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в данном постановлении.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 г. N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права, не исключая внесения новых сведений в государственный кадастр недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость объекта.

По настоящему административному делу значительного расхождения между кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, с рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной судом, не выявлено.

Разница между кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки спорных земельных участков, и рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной судом, является незначительной.

Данные расхождения являются приемлемыми и допустимыми расхождениями в стоимости объектов недвижимости, связаны с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки.

Таким образом, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения в части возложения на административного истца судебных расходов за проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 27 июня 2019 года изменить в части значения установленной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности [СКРЫТО] А.А.:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «С» (арматурный цех) площадью 671,20 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 14153 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «К» (главный корпус) площадью 825,5 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 7472 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «З» (материальный склад) площадью 285, 2 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 3427 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «Е» (бытовой корпус) площадью 479 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 6504 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «В» (гаражи) площадью 166, 6 кв. м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 2322 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «М» (силосный склад цемента) площадью 117, 3 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 2 189 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «Н» (склад готовой продукции) площадью 118, 6 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 1849 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «Д» (компрессорная) площадью 101, 1 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 2599 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «Ж» (механический цех) площадью 682, 1 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 9 931 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «А» (здание заводоуправления) площадью 938, 9 кв.м с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 20446 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер «И» (ангар металлический) площадью 519, 5 кв. м. с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, <…>, в размере его рыночной стоимости 5 316 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Установить кадастровую стоимость сооружения (отрезок железнодорожной ветки подъездного пути протяженностью 1444 м) с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в размере его рыночной стоимости 17573 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Это же решение в остальной части оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя администрации Минераловодского городского округа Королева В.В. удовлетворить частично. Апелляционную жалобу представителя [СКРЫТО] А.А. – Яковенко И.В. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: