Дело № 33-7683/2019, апелляция

Судья Соболь В.Г. Дело № 33-7683/2019

26RS0023-01-2019-001912-11

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 02 октября 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Переверзевой В.А.,

судей Осиповой И.Г., Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Фатневой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, поданной полномочным представителем по доверенности Дзыбинским Сергеем Юрьевичем, на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 26 июня 2019 года по исковому заявлению администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к ФИО8 о взыскании задолженности по арендной плате,

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что на основании постановления администрации г. Минеральные Воды № от 07 августа 2009 года между муниципальным образованием – г. Минеральные Воды и ФИО9. 26 августа 2009 года заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору ФИО10 земельный участок, площадью 1053 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, под строительство салона красоты.

22 июня 2010 года договор аренды был зарегистрирован и присвоен номер регистрации №. Срок действия договора установлен с 07 августа 2009 года по 08 августа 2012 года.

14 июня 2012 года зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства – салон красоты 15% готовности, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, с присвоением кадастрового номера <данные изъяты>.

18 февраля 2016 года ФИО11. на имя главы Минераловодского городского округа подано заявление о предоставлении в аренду однократно для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на срок 3 года.

По результатам рассмотрения указанного заявления, постановлением администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края № от 17 марта 2016 года ФИО12 был предоставлен в аренду сроком на 3 года, как собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 марта 2015 года, однократно для завершения строительства, без проведения торгов.

На основании указанного постановления от 17 марта 2016 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № от 13 июля 2016 года, срок аренды которого установлен с 17 марта 2016 года по 16 марта 2019 года.

Строительство объекта незавершенного строительства к моменту истечения срока действия договора аренды земельного участка ответчиком завершено не было, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Просил суд взыскать с ФИО13. в свою пользу задолженность по арендной плате за период с 01 января по 16 марта 2019 года в размере 18 192,06 руб.; пеню за период с 24 июля 2011 года по 16 марта 2019 года в размере 38 330,54 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму арендной платы за период с 17 марта по 20 апреля 2019 года в размере 135,19 руб.; неосновательное обогащение за фактическое использование земельного участка за период с 17 марта по 2019 года по 20 апреля 2019 года в размере 8 871,42 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период в размере 50,32 руб.

Кроме того, расторгнуть договор аренды земельного участка № от 13 июля 2016 года и изъять объект незавершенного строительства – салон красоты общей площадью застройки 5 368 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> - для продажи с публичных торгов.

Обжалуемым решением Минераловодского городского суда от 26 июня 2019 года в удовлетворении заявленных исковых требований администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к ФИО14 отказано.

Не согласившись с постановленным решением суда, администрацией Минераловодского городского округа Ставропольского края в лице полномочного представителя по доверенности Дзыбинского С.Ю. подана апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка № от 13 июля 2016 года и изъятия объекта незавершенного строительства – салона красоты общей площадью застройки 5 368 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> - для продажи с публичных торгов.

В обоснование доводов указывает, что на день принятия судом решения 01.07.2019 года задолженность за пользование земельным участком составляет 10157,78 рублей. Выводы суда о том, что истец обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды до истечения трехмесячного срока предупреждения об этом арендатора являются несостоятельными, так как в досудебном предупреждении от 04.04.2019 ответчику было предложено подписать акт приема передачи земельного участка до 20.04.2019. Так же ссылается на то, что фактически ответчик за период с 01 апреля 2019 года по настоящее время не принимал никаких действий по решению вопроса о продолжении строительства «Салона красоты», а потому трёхмесячный срок предупреждения арендатора не имеет существенного значения в сложившейся ситуации. В настоящее время, практически 15 лет данный объект «Салон красоты» не введён в эксплуатацию лицом которому предоставлялся и земельный участок для строительства. Таким образом у ответчика отсутствует право продолжать строительство объекта «салон Красоты», под строительство которого был первоначально получен земельный участок в 2009 году, однократно в 2016 году, но так и не воспользовался добросовестно предоставленными ему действующим законодательством правами. Следовательно, объект незавершённого строительства вместе с земельным участком должны быть изъяты и проданы с публичных торгов в интересах неопределённого круга лиц и развития города Минеральные Воды.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы ФИО15 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции, не явились. В силу положений ст.167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившхся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителя истца Дзыбинского С.Ю., поддержавшего доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия основания для отмены решения суда не нашла.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом установлено, что на основании постановления № от 07 августа 2009 года администрации города Минеральные Воды между муниципальным образованием - город Минеральные Воды и ФИО16 26 августа 2009 года заключён договор аренды земельного участка общей площадью 1053 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение которого: <адрес>, под строительство салона красоты на срок с 07 августа 2009 года по 08 августа 2012 года. По условиям договора арендная плата перечисляется ежеквартально: за первый квартал – до 20 числа первого месяца квартала, в последующем – до 20 числа первого месяца квартала (п. 3.2.). За нарушение этих сроков выплачивается пеня в размере 0,03% от размере невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2). Указанный договор прошел государственную регистрацию 14 июля 2009 года.

На основании указанного договора 04 октября 2009 года администрацией города Минеральные Воды Минераловодского района ФИО17 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – салона красоты (здание – кирпичное, общая площадью 1864 кв.м., площадью застройки 610 кв.м.). Срок действия этого разрешения – до 04 июля 2012 года, в последующем он был продлен до 03 июля 2014 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14 июня 2012 года № за ФИО18 зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительством - салон красоты 15% готовности, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, в дальнейшем был присвоен кадастровый номер <данные изъяты>.

ФИО19 18 февраля 2016 года на имя главы Минераловодского городского округа было подано заявление о предоставлении в аренду однократно для завершения строительства, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> сроком на три года.

Постановлением администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 17 марта 2016 года № ФИО20. предоставляется в аренду сроком на три года, как собственнику объекта незавершенного строительства право собственности, на который зарегистрировано до 1 марта 2015 года, однократно для завершения строительства без проведения торгов земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1053 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 15 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование: под строительство салона красоты.

На основании этого постановления между истцом и ответчиком 13 июля 2016 года заключён договор аренды этого земельного участка, его срок установлен с 17 марта 2016 года по 16 марта 2019 года. По акту приема-передачи земельный участок передан ФИО21, 13 июля 2016 года, этот договор также прошел государственную регистрацию.

Строительство объекта незавершенного строительства, к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка от 13 июля 2016 года ФИО22 завершено не было, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно расчету истца задолженность по арендным платежам составила сумму 65 579,54 рубля, в том числе:

- по арендной плате за период с 01 января по 16 марта 2019 года в размере 18192,06 рубля;

- пени за период с 24 июля 2011 года по 16 марта 2019 года в размере 38330,54 рубля;

- проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму арендной платы за период с 17 марта по 20 апреля 2019 года в размере 135,19 рубля:

- неосновательное обогащение за фактическое использование земельного участка за период с 17 марта по 20 апреля 2019 года в размере 8871,42 рубля:

- проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в размере 50,32 рубля:

Разрешая требования, суд первой инстанции на основании совокупной оценки представленных доказательств, установив, что по состоянию на 25 мая 2019 г. задолженность по договору аренды отсутствует, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января по 16 марта 2019 года в размере 18 192,06 руб.. Так же суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании с ответчика пени, начисленной за несвоевременную плату за пользование земельным участком по март 2016 г. в размере 28169,98 руб..

Апелляционная жалобы не содержит доводов, оспаривающих выводы суда в данной части.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомление об отказе от договора аренды № от 13.07.2016 на имя истца датировано 04.04.2019

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 13 июля 2016 года суд первой инстанции верно исходил из того, что на момент обращения истца в суд 20.04.2019 не истек трехмесячный установленный законом срок заблаговременного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (одностороннем отказе от договора).

С данным выводом судебная коллегия считает возможным согласиться, поскольку он сделан при надлежащей оценке представленных суду доказательств, при правильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с положениями ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2). Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3). Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (п. 4). Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п. 5). Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6).

Истец - Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края просила суд изъять объект незавершенного строительства – салон красоты общей площадью застройки 5 368 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> – путем продажи с публичных торгов

В обоснование искового заявления Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края сослалась на положения ст. 239.1 ГК РФ, предусматривающей основания отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Положениями п. 4 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрено, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно п. 5 раздела III Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Положениями ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из положений ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В данном случае рыночная стоимость недвижимого имущества подлежит установлению по основаниям, предусмотренным законом - ст. 239.1 ГК РФ.

Согласно положений ст. 9 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года N 1299 следует, что настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (п. 1). Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов (п. 2). Извещение о проведении аукциона должно содержать: б) сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта не завершенного строительством у собственника путем продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда; з) начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п. 7).

Применительно к вышеизложенному, решение суда об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов должно содержать начальную цену продажи объекта незавершенного строительства, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости.

Принудительное изъятие объекта незавершенного строительства может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.

Из положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

Согласно положений ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1). Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (ч. 2).

Доказательств соблюдения требований закона истцом Администрацией Минераловодского городского округа Ставропольского края относительно определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства суду первой инстанции представлено не было и такого требования суду первой инстанции заявлено не было.

С учетом приведенных обстоятельств у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения заявленных требований об изъятии объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Основания для удовлетворения доводов апелляционной жалобы истца Администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 26 июня 2019 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: