Дело № 33-7670/2019, апелляция

Судья Суворова С.М. дело № 33-7670/2019

УИД 26RS0029-01-2019-001975-86

02 октября 2019 года г. Ставрополь

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Меньшова С.В.,

судей Селюковой З.Н., Ковалевой Ю.В.

при секретаре судебного заседания Кузьмичевой Е.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца ЗАО «Рим Н» по доверенности ФИО4 на решение Пятигорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению ЗАО «Рим Н» к ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, применении последствий расторжения договора, признании права собственности, по встречному исковому заявлению ФИО5, ФИО6 о взыскании уплаченных по договору денежных средств,

заслушав доклад судьи Селюковой З.Н.,

установила:

ЗАО «Рим Н» обратилось в суд с иском к ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, применении последствий расторжения договора, признании права собственности, в обоснование которого истец пояснил, что между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. По договору истец (продавец) передал в собственность ответчикам (покупателям) в общую долевую собственность в равных долях по 1/2 доли каждому квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью 58,8 кв.м, жилой площадью 30 кв.м, площадь балконов 8,9 кв.м, кадастровый номер ***. Квартира принадлежала истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, выданной ДД.ММ.ГГГГ. Цена отчуждаемого недвижимого имущества определена сторонами в размере 2 166 400, часть из которых в размере 25 000 рублей 00 копеек вносятся в кассу продавца в день подписания договора купли-продажи квартиры, денежная сумма в размере 521 974 рубля 00 копеек является личной и должна была быть внесена в кассу продавца до ДД.ММ.ГГГГ, денежная сумма в размере 453 026 рублей за счет средств материнского капитала, а оставшаяся денежная сумма в размере 1 166 400 рублей подлежит уплате покупателями за счет собственных средств в соответствии с указанным графиком в договоре купли-продажи. В соответствии с условиями договора расчеты должны были быть завершены до ДД.ММ.ГГГГ. Сумма платежей, полученных от ответчиков, составляет 876 876 рублей, что не превышает половину цены квартиры, установленной договором. Денежные средства в размере 1 289 524 рублей до настоящего времени не переданы продавцу. В адрес ответчиков истцом направлялась досудебная претензия, однако до настоящего момента задолженность не погашена. В настоящий момент истец лишен возможности получить стоимость переданной квартиры, и при этом утратил право собственности на нее.

Истец просил суд: расторгнуть договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право общей долевой собственности ФИО5 и ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: ***, признать право собственности на указанную квартиру за ЗАО «Рим Н», обязать вернуть квартиру, взыскать с ФИО5 и ФИО6 в пользу ЗАО «Рим Н» неустойку в сумме 166500,93 рублей, проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами в сумме 136 850,03 рублей.

ФИО5 и ФИО6 обратились со встречным иском к ЗАО «Рим Н», в котором просили суд взыскать с ЗАО «Рим Н» в пользу ФИО5, ФИО6 денежные средства в размере 423 850 рублей, расходы на оплату труда представителя в сумме 13 000 рублей в пользу ФИО5, расходы на оплату труда представителя в сумме 12 000 рублей в пользу ФИО6, обязать ЗАО «Рим Н» вернуть в ГУ Управление Пенсионного фонда РФ по <адрес> средства материнского капитала в сумме 453 026 рублей.

В обоснование требований указали, что договором не предусмотрена возможность расторжения договора. При этом пояснили, что квартира находится в их фактическом пользовании, где они сделали хороший ремонт, тем самым, увеличив ее стоимость. На приобретение квартиры потрачены средства материнского капитала, в связи с чем, в случае, если суд придет к выводу о возможности расторжения договора, просили применить последствия и вернуть полученные по договору денежные средства, в том числе в УПФ РФ средства материнского капитала. В удовлетворении исковых требований просили отказать.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ЗАО «Рим Н» к ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права общей долевой собственности ФИО5 и ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: ***, признании права собственности на указанную квартиру за ЗАО «Рим Н», обязании вернуть квартиру, взыскании с ФИО5 и ФИО6 в пользу ЗАО «Рим Н» неустойки в сумме 166500,93 рублей, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в сумме 136 850,03 рублей оставлены без удовлетворения.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5, ФИО6 о взыскании с ЗАО «Рим Н» денежных средств в размере 423 850 рублей, обязании вернуть ГУ Управление Пенсионного фонда РФ по <адрес> средства материнского капитала в сумме 453 026 рублей отказано полностью.

Суд взыскал с ЗАО «Рим Н» в пользу ФИО5 расходы на оплату труда представителя в сумме 10 000 рублей. В удовлетворении взыскания расходов в сумме 3000 рублей отказано.

Суд взыскал с ЗАО «Рим Н» в пользу ФИО6 расходы на оплату труда представителя в сумме 10 000 рублей. В удовлетворении взыскания расходов в сумме 2000 рублей отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ЗАО «Рим Н» по доверенности ФИО4 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, мотивируя тем, что судом неверно применены нормы материального права, а именно п. 4 ст. 453 и п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом при принятии решения также не учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО5, ФИО6 просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражении на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Рим Н» (продавец) и ФИО5, ФИО6 (покупатели) заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно которому продавец передает принадлежащую на праве собственности в общую долевую собственность покупателям по 1/2 доли каждому квартиру по адресу: ***. По соглашению сторон покупатели приобрели в собственность указанную квартиру за 2 166 400 рублей. Пунктом 4 договора предусмотрен порядок расчета между сторонами, согласно которому покупатели оплачивают продавцу 25 000 рублей, 521 974 рублей из личных средств покупателей должны быть внесены до ДД.ММ.ГГГГ, денежная сумма 453 026 рублей за счет средств материнского капитала. Оставшаяся сумма 1 166 400 рублей оплачивается в соответствии с графиком по 48 600 рублей ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ. Этим же пунктом предусмотрена неустойка, равная 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства.

Договор подписан собственноручно сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира передана ответчикам (л.д. 18-23).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: ***, принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому ФИО5, ФИО6 (л.д. 152-154).

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период январь 2016 г. - январь 2019 г., ответчиками произведены следующие платежи: ДД.ММ.ГГГГ - 25 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ поступили средства материнского капитала в сумме 453 026 рублей, личные средства покупателей ДД.ММ.ГГГГ - 48600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 48600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 48600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 48600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 48600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 48600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 48600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 48600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 10 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 50 рублей, итого 876 876 рублей. Данные обстоятельства также подтверждаются квитанциями к приходным кассовым ордерам, копии которых имеются в материалах гражданского дела (л.д. 24-34, 89-98, 148-151).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлена досудебная претензия, в которой истец предлагает ответчикам расторгнуть договор купли-продажи в случае отсутствия денежных средств (л.д. 35). При этом, с заявлением о взыскании долга по договору купли-продажи истец к ответчикам не обращался.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ЗАО «Рим Н» о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что такой способ защиты права в случае нарушения покупателем обязательства по оплате товара действующим законодательством не предусмотрен, как не предусмотрен он и условиями заключенного между сторонами договора. Суд также не усмотрел оснований для применения общего правила о возможности расторжения договора в случае существенного нарушения обязательств другой стороной, предусмотренного п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Суд указал, что даже в случае нарушения ответчиком обязанности по оплате проданного имущества, данное нарушение не влечет за собой значительного ущерба для продавца, а, следовательно, последний может требовать оплаты по договору и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, но не может требовать возврата исполненного по сделке.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о возврате ранее полученных денежных средств, суд исходил из того, что правовая позиция ФИО5, ФИО6 по делу сводится к непризнанию иска в части расторжения договора, в тоже время сумму задолженности они не оспаривают, наличие долга по оплате квартиры признают и будут предпринимать усилия по его погашению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

На основании пп. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания и последствия расторжения договора определены ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в абзаце втором п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под существенным нарушением договора, которое в силу пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон, понимается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора со стороны ответчика, истцом не представлено.

При этом, в суде апелляционной инстанции представитель [СКРЫТО] указал на отсутствие возможности внести оплату за спорное имущество вследствие отказа ЗАО «Рим Н» принять образовавшуюся задолженность.

Исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, неисполнение обязанности по оплате цены договора само по себе не является основанием для его расторжения.

При этом изменение стоимости предмета договора по прошествии трех лет с момента его заключения не может рассматриваться в качестве обстоятельства, свидетельствующего о причинении продавцу ущерба, о котором идет речь в положениях п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент заключения договора стороны определили стоимость имущества в размере 2166 400 рублей.

Из содержания договора купли-продажи не усматривается, что стороны предусмотрели случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неисполнении покупателем обязанности по оплате цены договора продавцу.

Ответственность покупателя, не оплатившего приобретенный и переданный ему товар, определена в положениях п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом стороны при заключении договора иного не установили, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора по обстоятельствам, связанным с неоплатой переданного имущества, у суда первой инстанции не имелось.

Ссылку в апелляционной жалобе на разъяснения, изложенные в абзаце четвертом п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку применительно к обстоятельствам заявленного спора оснований для расторжения договора в порядке пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено, договором сторон расторжение договора по обстоятельствам, положенным истцом в основание заявленных требований, не предусмотрено.

Судебная коллегия отмечает, что доводы апелляционной жалобы являлись предметом судебного исследования, получили в соответствии с требованиями ст.ст. 194, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую мотивированную правовую оценку в решении суда, с которой судебная коллегия соглашается. Основания, по которым суд первой инстанции пришел к вышеизложенным выводам, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения и оснований считать их неправильными, не имеется. Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 21 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: