Дело № 33-7308/2014, апелляция

Судья Трачук А.А. № 33-7308 /14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 декабря 2014 года город Ставрополь

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Безгиновой Л.А.,

судей Мекеровой С.Р., Переверзевой В.А.,

при секретаре Димитровой Н.В.

рассмотрела гражданское дело по иску [СКРЫТО] К.А. к [СКРЫТО] Ф.М. о признании права собственности на объект незавершенного строительства по апелляционной жалобе ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 августа 2014 года.

Заслушав доклад судьи Мекеровой С.Р., выслушав объяснения представителя третьего лица ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» Ержак Г.В., судебная коллегия

установила:

[СКРЫТО] К.А. обратился с иском к [СКРЫТО] Ф.М. о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование иска указал, что являлся собственником жилого дома, расположенного по адресу: г…., литер «А» на основании …, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними 22 мая 2001 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 22 мая 2001 года серии ….

Жилой дом расположен на земельном участке, относящемся к категории -земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 908 кв.м и принадлежавшем ему на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка № 112 от 17 мая 2007 года, зарегистрированного в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о регистрации права на недвижимое имущество от 29 мая 2007 года серии ….

На указанном земельном участке им в установленном законом порядке был возведен объект незавершенного строительства - нежилое здание.

Постановлением главы города Невинномысска от 07 апреля 2007 года №779 ему предварительно была согласована реконструкция части жилого дома под нежилое здание мини-пекарню на этом земельном участке. Данным постановлением был утвержден акт выбора земельного участка.

Постановлением главы города Невинномысска от 07 июня 2007 года №1256 ему разрешили проектно-изыскательские работы для реконструкции части жилого дома под мини-пекарню и изменено разрешенное использование части указанного земельного участка с «индивидуального жилищного строительства» на «земельный участок мини-пекарни».

На основании выше указанных постановлений ему выдано архитектурно-планировочное задание на проектирование нежилого здания мини-пекарни, утвержденное главным архитектором г.Невинномысска, сроком действия до июня 2009 года.

У него имеется проектная документация на возведение мини-пекарни, согласованная и утвержденная в установленном законом порядке, что подтверждается представленными им документами.

Кроме того, управлением архитектуры и градостроительства выдано соответствующее разрешение на возведение мини - пекарни.

По данным технической инвентаризации Невинномысского филиала ГУП СК «БКИ» от 03 июля 2014 года на части земельного участка по адресу: г. …, возведен незавершенный строительством объект (нежилое здание), который представляет собой отдельно стоящее от жилого дома основное капитальное строение под литером «А1», площадью застройки 147,2 кв.м, инвентарный номер 12771.

Данное строение возведено им за счет его личных средств и находится в его пользовании.

09 августа 2007 года он заключил с ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. …, с использованием заемных средств, зарегистрированный в установленном законом порядке с наложением обременения на жилой дом и земельный участок по указанному адресу.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13 августа 2007 года ответчик [СКРЫТО] Ф.М. является собственником земельного участка и жилого дома по указанному адресу, существующие ограничения (обременения) права, ипотека в силу закона.

02 августа 2007 года между [СКРЫТО] Ф.М. и ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» заключен договор целевого займа для приобретения вышеуказанного жилого дома и земельного участка с передачей данных объектов недвижимости в залог. Права залогодержателя по кредитному договору удостоверены закладной. В настоящее время владельцем закладной является ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь».

При этом предметом договора купли-продажи и залога являлся только жилой дом литер «А» состоящий из 3 комнат, общей площадью 85 кв.м, инвентарный номер …, а также земельный участок, на котором расположен жилой дом, вид разрешенного использования-«для индивидуального жилищного строительства».

Незавершенный строительством объект, возведенный на части земельного участка с разрешенным использованием «земельный участок мини-пекарни» по адресу: г. …, литер «А1» предметом договора купли-продажи от 09 августа 2007 года не является.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи часть земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства нежилое здание, разрешенное использование которого было изменено, по данным кадастрового учета выделен в отдельный земельный участок не был, в договоре купли-продажи была указана площадь всего земельного участка, включая площадь земельного участка под объектом незавершенного строительством.

В настоящее время он не может зарегистрировать свои права на указанный объект незавершенного строительства в установленном законом порядке, поскольку на часть земельного участка, на котором находится указанный объект, наложено обременение в силу закона (ипотека), а сам объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки, право собственности, на которое может быть установлено только в судебном порядке.

Право собственности на незавершенный строительством объект под литером «А1» нежилое здание по ул. …, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано за ним, поскольку ему в установленном законом порядке была предварительно согласована реконструкция части жилого дома с возведением объекта капитального строительства - мини-пекарни, им соблюдено целевое назначение земельного участка, поскольку в отношении части земельного участка по указанному адресу, на котором расположен данный объект, оно изменено в соответствии с постановлением главы города Невинномысска от 07 июня 2007 года № 1256, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Им соблюдены градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.

Решением суда от 27 августа 2014 года иск [СКРЫТО] К.А. удовлетворен.

Суд признал за ним право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, литер «А1», площадь застройки 147,2 кв.м, расположенный по адресу: ….

В апелляционной жалобе ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение по делу, неправильным применением материального закона.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на котором возведено нежилое строение, мини-пекарня не произведено, строение возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей, с нарушением правил целевого использования земельного участка.

Площадь земельного участка составляет 908, кв.м, участок является единым целым, границы «земельного участка мини-пекарни» не определены, межевание этого земельного участка не произведено.

В основу решения суд положил данные технической инвентаризации произведенной 03 июля 2014 года, а не на дату заключения сделки - договора купли-продажи от 02 августа 2007 года.

Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит на праве собственности [СКРЫТО] Ф.М., данный земельный участок обременен ипотекой в силу залога. Залогодержатель не давал согласие на возведение строений на земельном участке, являющемся предметом залога.

Согласно статье 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружения залогодателя.

Согласно Постановлению Верховного суда Российской федерации от 29 апреля 2010 года №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке не принадлежащим застройщику, однако на ее создание были получены соответствующие разрешения, с иском о признании права собственности на самовольно возведенную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещение расходов на постройку.

Пунктом 26 названного Постановления разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу. Эти разъяснения, судом не учтены.

Представитель ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» Ержак Г.В., просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске и возмещении ему судебных расходов по оплате государственной пошлине … рублей.

Стороны, извещенные о дне слушания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ответчик о причинах неявки судебную коллегию не уведомил. Заявление об отложении слушания дела от него не поступало.

Истец, накануне слушания дела, 08 декабря 2014 года прислал телеграмму об отложении слушания дела, однако никаких документов, подтверждающих его болезнь и невозможность его участия в рассмотрении дела по состоянию здоровья, в судебную коллегию не представил.

Ранее, в судебное заседание, назначенное на 25 ноября 2014 года, истец в заседание коллегии не явился, направив 24 ноября 2014 года телеграмму аналогичного содержания об отложении слушания дела в связи с его болезнью. Документы, подтверждающие невозможность его явки и участия в судебном заседании по состоянию своего здоровья он в коллегию не представил. Полагая, что истец представит в судебную коллегию документы, подтверждающие уважительность его неявки, судебная коллегия отложила слушание дела на 08 декабря 2014 года.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о неуважительности неявки истца в заседание коллегии и злоупотреблении истцом своими процессуальными правами и в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрении дела в отсутствие сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации, судебная коллегия проверяет законность постановленного по делу судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного решения.

Основанием для отмены судебного решения является в соответствии с пунктом 1 части 1, частью 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права.

Такие ошибки были допущены судом при рассмотрении данного дела.

Вывод суда о признании за [СКРЫТО] К.А. права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание литер «А1», площадь застройки 147,2 кв.м, расположенный по адресу: г…., обоснован тем, что он расположен на земельном участке - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, принадлежавшем на праве собственности истцу. Постановлением главы города Невинномысска от 07 июня 2007 года № 1256 истцу разрешены проектно-изыскательские работы для реконструкции части жилого дома под мини-пекарню и изменено использование части указанного земельного участка с индивидуального жилищного строительства на земельный участок мини-пекарни. Предметом заключенного сторонами 09 августа 2007 года договора купли-продажи являлись жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: …. Незавершенный строительством объект - нежилое здание литер «А1», площадь застройки 147,2 кв.м, расположенный на части земельного участка с разрешенным использованием «земельный участок мини-пекарня» предметом вышеназванного договора купли-продажи не являлся.

Поэтому, полагал суд, за истцом может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства.

С этим выводом суда согласиться нельзя поскольку он ошибочен и не основан на законе.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ч.1 ст.218 ГК РФ).

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Согласно пункту 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007года N 595-О-П самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у заявителя одного из указанных вещных прав на земельный участок.

Материалами дела подтверждается, что согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество, выданного 22 мая 2001 года, серии АВ 26 110131 жилой дом инвентарный номер № 1277, литер «А», этажность 2, площадь 86,00 кв.м, расположенный по адресу: г. …, принадлежал на основании … [СКРЫТО] К.А.

Земельный участок, расположенный по этому адресу, площадью 908 кв.м, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер …, категория –земли населенных пунктов принадлежал [СКРЫТО] К.А. на основании договора купли-продажи земельного участка №112 от 17 мая 2007 года, запись регистрации № …, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 29 мая 2007 года серии ….

Постановлением главы города Невинномысска от 17 апреля 2007 года №779 «О предварительном согласовании реконструкция части жилого дома под мини-пекарню» предварительно [СКРЫТО] К.А. согласована реконструкция части жилого дома под мини-пекарню.

Постановлением главы города Невинномысска от 07 июня 2007 года №1256 «О разрешении проектно-изыскательских работ для реконструкции части жилого дома под мини-пекарню по ул. …» [СКРЫТО] К.А. разрешены проектно-изыскательские работы для реконструкции части жилого дома под мини-пекарню и изменено разрешенное использование части указанного земельного участка с «индивидуального жилищного строительства» на «земельный участок мини-пекарни».

В силу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Подтверждением существования земельного участка как индивидуально-определенной вещи с уникальными характеристиками является государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, описанием местоположения границ, определением площади, а также с внесением дополнительных сведений - адреса (местоположения), категории и разрешенного использования, кадастровой стоимости.

Местоположение границ при образовании нового участка, уточнении границ существующего и при образовании частей участка определяется межевым планом, необходимым для кадастрового учета.

В соответствии с частью 8 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Согласно части 7 статьи 38 названного Федерального закона местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

По данным технического паспорта на объект незавершенного строительства по состоянию на 03 июля 2014 года на земельном участке, по ул…. имеется нежилое, отдельно стоящее от жилого дома здание, площадью застройки 147,2 кв.м, находящееся в стадии строительства.

Как следует из материалов дела, истец разрешение на строительство мини-пекарни на принадлежащем ему земельном участке в установленном законом порядке не получил, получив согласие на изменение разрешенного использование части земельного участка по ул…. с индивидуального строительства на «земельный участок мини-пекарни» он не решил вопрос о месте положения этого земельного участка и его выделе в натуре, что свидетельствует о самовольном возведении строительного объекта мини-пекарни на указанном земельном участке.

Факт самовольного возведения указанного объекта недвижимости не оспаривался самим истцом.

09 августа 2007 года [СКРЫТО] К.А. заключил с ответчиком [СКРЫТО] Ф.М. договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. …, с использованием [СКРЫТО] Ф.М. заемных средств ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь».

Согласно данному договору в собственность [СКРЫТО] Ф.М. перешли как жилой дом, так и весь земельный участок, площадью 908 кв.м, обремененные ипотекой в силу закона в пользу ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь».

В силу части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, поскольку он не является правообладателем земельного участка.

При таких обстоятельствах у суда не имелось правовых оснований для признания за истцом права собственности на незавершенный строительством объект, возведенный самовольно без получения соответствующего разрешения уполномоченного органа на его строительство и выстроенного на не принадлежащем истцу земельном участке.

Само по себе согласие ответчика с иском [СКРЫТО] К.А. не является основанием для удовлетворения заявленного иска по изложенным выше обстоятельствам.

Кроме того, этим нарушаются и права залогодержателя земельного участка ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь».

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного решения и принятии по делу нового решения об отказе истцу в иске.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 августа 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В иске [СКРЫТО] Карену Апресовичу к [СКРЫТО] Феликсу Маликовичу о признании права собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание, литер «А1», площадь застройки 147,2 кв.м, расположенный по адресу: г. …, отказать.

Взыскать со [СКРЫТО] Карена Апресовича в пользу ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» расходы по оплате государственной пошлины … рублей.