Дело № 33-5472/2018, апелляция

Судья Супругов В.М. Дело №33-5472/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционному представлению прокурора города Кисловодска Ряхина А.А.

на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 15 февраля 2018 года

по иску прокурора города Кисловодска в интересах неопределённого круга лиц, муниципального образования город-курорт Кисловодск и Российской Федерации к администрации гор. Кисловодска, комитету имущественных отношений администрации гор. Кисловодска, [СКРЫТО] В.П. и [СКРЫТО] Т. А. о недействительности договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки, о признании жилого дома самовольной постройкой, о недействительности и погашении записи в ЕГРП; по встречному иску [СКРЫТО] В.П. к муниципальному образованию город-курорт Кисловодск об обязании администрации гор. Кисловодска к заключению договора аренды

заслушав доклад судьи Чернышовой Н.И.

УСТАНОВИЛА:

Прокурор города Кисловодска в интересах неопределённого круга лиц, муниципального образования город-курорт Кисловодск и Российской Федерации обратился в суд с иском к администрации гор. Кисловодска, комитету имущественных отношений администрации гор. Кисловодска, [СКРЫТО] В.П. и [СКРЫТО] Т.А. о недействительности договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки, о признании жилого дома самовольной постройкой, о недействительности и погашении записи в ЕГРП, указав, что по результатам прокурорской проверки выявлен факт предоставления в аренду неразграниченного земельного участка с нарушением установленного порядка при следующих обстоятельствах.

03 сентября 2015г. комитет имущественных отношений администрации гор. Кисловодска заключил со [СКРЫТО] Т.А. договор аренды №6770ф земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером … из земель населённых пунктов находящегося в районе дома по ул. … гор. Кисловодска под индивидуальное жилищное строительство на срок до 01.09.2016г. без проведения торгов в форме аукциона, т.е. с нарушением прав неопределённого круга лиц. 03.09.2015г. Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в лице заместителя главы администрации города-курорта-председателя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска Нелиновой Л.B. и [СКРЫТО] Т.А. заключен договор аренды № 6770ф земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером …, находящийся по адресу: г.Кисловодск, ул. Гагарина (в районе жилого дома № 101 по ул. Гагарина) для использования в целях: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство) площадью 1500 кв.м., со сроком аренды с 03.09.2015 по 01.09.2016г. (срок этого договора аренды истек, дополнительные соглашения не заключались).

Должностным лицом, осуществляющим организационно- распорядительные и административно-хозяйственные функции, используя свои должностные полномочия вопреки интересам службы, в нарушение требований ч.1 ст. 39.6, ст. 39.16 ЗК РФ, нарушая установленные земельным законодательством процедуры и основания для заключения договора аренды без проведения торгов, 03.09.2015г. заключен со [СКРЫТО] Т.А. договор аренды №6770ф земельного участка с кадастровым номером ….

Кроме того, незаконные действия администрации города-курорта при предоставлении земельного участка в аренду [СКРЫТО] Т.А. повлекли нарушение прав и законных интересов иных лиц, в том числе, Боташева З.Ю. на участие в процедуре получения права на заключение договора аренды, поскольку последний в период 2015-2016гг. неоднократно обращался в администрацию города о предоставлении права аренды на данный земельный участок и ему даны ответы, не содержащие в полной мере соответствующие действительности обстоятельства.

Так, 29.10.2015 года после предоставления земельного участка в аренду [СКРЫТО] Т.А. без проведения торгов, Баташеву З.Ю. за исх.№01-15/2836 дан ответ о том, что в случае принятия решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером …, указанные сведения будут размещены в СМИ и на официальном сайте администрации города, а намерение Баташева З.Ю. на участие в аукционе принято к сведению. Об обстоятельствах имевших место по состоянию на 29.10.2015, о передаче данного участка в аренду физическому лицу, в ответе не содержится. 12.02.2015г. за исх.№Б-166/70 Боташеву З.Ю. за подписью первого заместителя главы администрации города дан необоснованный ответ о том, что предоставление в аренду земельных участков на территории города приостановлено в связи с проведением инвентаризации земель, после снятия ограничений планируется проведение торгов, тогда как испрашиваемый Боташевым З.Ю. земельный участок с кадастровым номером … уже предоставлен [СКРЫТО] Т.А. Аналогичный ответ дан заявителю 24.02.2016г. за исх.№Б-271.

В связи с выявленными нарушениями закона в администрацию города внесено представление об устранении нарушений закона, материалы проверки по факту нарушения земельного законодательства при распоряжении вышеуказанным земельным участком в порядке п.2 ч.2 ст.37 УПК РФ направлены в органы предварительного следствия для решения вопроса об уголовном преследовании по фактам выявленных нарушений уголовного законодательства.

Учитывая, что администрацией города-курорта Кисловодска в лице комитета имущественных отношений нарушены требования п.1 ст. 39.6, ст. 39.11 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка в аренду путем организации аукциона и его проведения, договор аренды земельного участка, заключенный со [СКРЫТО] Т.А. является недействительным. В связи с недействительностью договора аренды, имеются также основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки и прекращения права аренды [СКРЫТО] Т.А. на спорный земельный участок. Кроме того, проверкой установлено, что [СКРЫТО] Т.А., в период действия договора аренды земельного участка, на данном участке осуществлено строительство индивидуального жилого дома, объект поставлен на государственный кадастровый учет 12.01.2016г. с присвоением кадастрового номера … 12.02.2016г. за [СКРЫТО] Т.А. зарегистрировано право собственности на возведённый ею жилой дом площадью 36,9 кв.м., количество этажей - 1, кадастровый номер …, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации. Хотя государственная регистрация построенного дома осуществлена [СКРЫТО] Т.А. на основании необходимых документов, это не опровергает факт его самовольной постройки. 12.04.2016г., между [СКРЫТО] Т.А. и [СКРЫТО] В.П. заключен договор купли-продажи указанного жилого дома, на основании которого, 20.04.2016г. за [СКРЫТО] В.П. зарегистрировано право собственности на жилой дом, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации 26-... Вместе с тем, строительство указанного объекта индивидуального жилищного строительства осуществлялось [СКРЫТО] Т.А. в нарушение требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, без полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство, за которым [СКРЫТО] Т.А. в уполномоченный орган - управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска не обращалась. Таким образом, строительство указанного объекта осуществлено без разрешения на строительство, на земельном участке, предоставленном уполномоченным органом в нарушение требований п. 1 ст. 39.6, ст. 39.11 ЗК РФ. Просит суд исковые требования в интересах неопределённого круга лиц, муниципального образования город-курорт Кисловодск и Российской Федерации удовлетворить.

Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 15 февраля 2018 года исковые требования прокурора гор. Кисловодска - удовлетворены в части; встречные исковые требования [СКРЫТО] В.П. оставлены без удовлетворения.

Признан недействительным заключенный 03 сентября 2015г. между комитетом имущественных отношений администрации города Кисловодска и арендатором [СКРЫТО] Т.А. договор аренды №6770ф земельного участка площадью 1500 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером … расположенного по адресу: гор. Кисловодск, ул. Гагарина (в районе жилого дома № …) для использования в целях: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство).

Применены последствия недействительности сделки и возвратить земельный участок площадью 1500 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером …расположенный по адресу: гор. Кисловодск, ул. …) в распоряжение администрации МО город-курорт Кисловодск.

В удовлетворении остальных исковых требований прокурора: о признании одноэтажного жилого дома площадью 36,9 кв.м. с кадастровым номером …, расположенного на земельном участке с кадастровым номером … по адресу: г. Кисловодск, ул. Гагарина, самовольной постройкой; о возложении обязанности его сноса на [СКРЫТО] Т.А. и [СКРЫТО] В.П.; о признании недействительной и погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости №… от 20.04.2016г. о регистрации за [СКРЫТО] В.П. права собственности на указанный жилой дом - отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований [СКРЫТО] В.П. к муниципальному образованию город-курорт Кисловодск о возложении обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером … расположенного в гор. Кисловодске по ул. Гагарина (в районе жилого дома № …) –отказано.

В апелляционном представлении прокурор города Кисловодска Ряхин А.А. просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании жилого дома самовольной постройкой, возложении обязанности его сноса, признании недействительной и погашении регистрационной записи о регистрации [СКРЫТО] В.П. права собственности. Указал, поскольку жилой дом возведен [СКРЫТО] Т.И. без разрешения на строительство, то он является самовольной постройкой и подлежит сносу. Судом допущена неправильная оценка обстоятельств, имеющих значение по делу, неверно применены нормы материального права, что повлекло вынесение незаконного решения.

В возражениях [СКРЫТО] В.П. просит решение оставить без изменения, апелляционное представление без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились [СКРЫТО] В.П., его представитель Хачатурян В.Д., иные лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайства об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причины неявки не представили. От представителя Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска Т.Н. Сажневой поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствии.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав [СКРЫТО] В.П., его представителя Хачатуряна В.Д., полагавших решение законное, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Решение обжаловано в части отказа в удовлетворении требований о признании жилого дома самовольной постройкой, возложении обязанности его сноса, признании недействительной и погашении регистрационной записи о регистрации [СКРЫТО] В.П. права собственности. Оснований для проверки решения в полном объеме у судебной коллегии не имеется, а потому необжалуемой части решение подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В Постановлении N23 от 19.12.2003 года Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Постановленное по делу решение отвечает указанным требованиям.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию, ли иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также становить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что Ессентукским городским судом рассматривалось дело по иску комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска к [СКРЫТО] Т.А. и [СКРЫТО] В.П. о недействительности заключённого ими 12 апреля 2016г. договора купли-продажи жилого дома по ул. …гор. Кисловодска общей площадью 36,9 кв.м. ….

Иск предъявлялся по тем основаниям, что договор заключён в отношении самовольной постройки, распоряжаться которой осуществившее её лицо не вправе, а сама постройка подлежит сносу согласно ст. 222 ГК РФ, т.к. [СКРЫТО] за разрешением на строительство не обращалась; принадлежность дома [СКРЫТО], препятствует администрации города Кисловодска распорядиться земельным участком … площадью 1500 кв.м. на котором он расположен. Суд с доводами комитета не согласился и в удовлетворении его исковых требований решением от 29.12.2016г. отказал.

Прокурором в данном деле договор купли-продажи жилого дома между [СКРЫТО] Т.А. и [СКРЫТО] В.П. не оспаривается, но заявлено требование признать предмет сделки - одноэтажный жилой дом, площадью 36,9 кв.м., кадастровый номер …, возведённый [СКРЫТО] на предоставленном ей под ИЖС без торгов земельном участке с кадастровым номером … на ул. Гагарина, самовольной постройкой ввиду отсутствия у застройщика [СКРЫТО] Т.А. предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство и снести его на основании ст. 222 ГК РФ. Прокурор также просит признать недействительной и погасить регистрационную запись в ЕГРН о праве [СКРЫТО] на объект недвижимости - жилой дом.

Наличие (возведение) указанного объекта отражено в кадастровом паспорте (л.д. 19), выданном ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК 14.01.2016г., согласно которому здание - индивидуальный жилой дом с … кирпичный, площадью 36,9 кв.м., год ввода в эксплуатацию - 2015, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером … согласно схемы расположения (л.2 паспорта) дата внесения сведений в ГКН - 12.01.2016г.

В соответствии со ст. ст. 40, 41 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Применительно к рассматриваемому делу, на момент осуществления строительства жилого дома, застройщик [СКРЫТО] Т.А. являлась арендным пользователем земельного участка на основании договора аренды №6770ф от 03.09.2015г. Земельный участок предоставлен ей в аренду для использования в целях: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство).

Таким образом, строительство жилого дома на арендованном земельном участке осуществлено с соблюдением разрешенного использования и в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Об этом же свидетельствует то обстоятельство, что решением Кисловодского городского суда от 25.05.2016г. отказано в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска о расторжении договора аренды земельного участка. Установив существо заявленных требований, суд пришел к выводу о правомерном арендном пользовании [СКРЫТО] Т.А. спорным земельным участком в связи с осуществлением ею индивидуального жилищного строительства; решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии краевого суда от 16.08.2016г. №33-6710/2016.

Кроме того, по иску Комитета имущественных отношений о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома от 12.04.2016г. вынесено решение Ессентукского городского суда от 29.12.2016г. об отказе в удовлетворении исковых требований, где суд указал, что возведенный на арендованном для использования в целях: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство) земельном участке жилой дом не является самовольной постройкой и не являлся самовольной постройкой на момент заключения договора купли-продажи жилого дома от 12.04.2016г.; решение вступило в законную силу.

Допустимые доказательства о том, что объект недвижимого имущества, - жилой дом, возведённый арендатором земельного участка [СКРЫТО] Т.А. в период действия договора аренды - право собственности на который зарегистрировано законным порядком, нарушает градостроительные, строительные, противопожарные, санитарные либо иные нормы и правила, отсутствуют.

Доказательств того, что спорный объект угрожает или создаёт угрозу жизни и здоровью суду не представлено и участвующие в деле лица на такие обстоятельства не ссылаются. В судебном процессе ходатайств о назначении судебной строительно-технической экспертизы объекта не заявлено.

При таких обстоятельствах судом обоснованно отказано в удовлетворении требования о признании спорного дома самовольной постройкой.

Согласно ч.5 ст. 1 Закона №122-фз «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке, но только при наличии на то соответствующих правовых оснований. При этом, оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица. Правомерность государственной регистрации прав на спорный жилой дом за [СКРЫТО] Т.А., а в последующем и за [СКРЫТО] В.П. свидетельствует об отсутствии правовых оснований для оспаривания зарегистрированного права на жилой дом.

Следовательно, исковые требования в части признания недействительной записи о регистрации права собственности и погашения указанной регистрации не подлежат удовлетворению в силу отсутствия на то правовых оснований и необоснованности заявленных требований в данной части.

Доводы апелляционного представления по существу сводятся к изложению обстоятельств, которые являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, им дана оценка в решении суда и не являются основанием для отмены решения суда.

Таким образом, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 15 февраля 2018 года оставить без изменения, апелляционное представление прокурора города Кисловодска Ряхина А.А. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: