Дело № 33-4838/2019, апелляция

Судья Живницкая Н.Н. Дело №33-4838/2019

УИД-26RS0027-01-2018-000644-95

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь

10 июля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Шурловой Л.А.,

судей Чернышовой Н.И., Калединой Е.Г.

при секретаре Кузьмичевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Саверской Т.И.

на решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 28 марта 2019 года

по исковому заявлению Саверской Т.И. к [СКРЫТО] Г.И. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1096000 рублей и процентов за пользование денежными средствами в размере 110455,55 рублей и по встречному исковому заявлению [СКРЫТО] Г.И. к Саверской Т.И. о признании договора аренды от 12.08.2016 года недействительным, о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, взыскании с денежных средств в сумме 470000 рублей,

заслушав доклад судьи Чернышовой Н.И.

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] Т.И. обратилась в суд с иском к [СКРЫТО] Г.И. (в последствии уточненным) о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период пользования имуществом с 13.08.2016 по 12.12.2017 в размере 1 096 000 рублей и процентов за пользование денежными средствами за период пользования денежными средствами с 01.01.2017 по 19.12.2018 в размере 110 455,55 рублей.

В обоснование требований указала, что хотела продать квартиру, а [СКРЫТО] Г.И. купить. Денег у [СКРЫТО] Г.И. не было, поэтому предложила [СКРЫТО] Г.И. заключить договор аренды с последующим выкупом, указав в договоре аренды выкупную сумму 1566000 рублей. Из этой суммы [СКРЫТО] Г.И. смогла уплатить только 470000 рублей. По окончании договора аренды [СКРЫТО] Г.И. продолжала проживать в квартире, не заплатив полную сумму по договору. 13.05.2018 [СКРЫТО] Г.И. написала расписку, что до 01.09.2018 возвратит всю сумму, но обещание не выполнила. [СКРЫТО] Г.И. проживала в квартире до 26 января 2019 года.

С предложением [СКРЫТО] Г.И. возвратить деньги за проживание в квартире ежемесячно 3 000 рублей в месяц с 16.08.2016 по январь 2019 года – 30 месяцев, не согласилась.

В настоящее время дом и земельный участок приняла от [СКРЫТО] Г.И. по акту от 26.01.2019.

[СКРЫТО] Г.И. обратилась в суд со встречным исковым заявлением, также уточненным, о признании договора аренды от 12.08.2016 недействительным, применении последствия недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств в сумме 470000 рублей.

В обоснование требований указано, что [СКРЫТО] Т.И. около пяти лет продавала квартиру, а в августе 2016 года она решила купить эту квартиру. Договорились о цене сделки в сумме 1 500 000 рублей, добавили 6000 рублей за стиральную машинку, которую [СКРЫТО] Т.И. оставила и 60000 рублей за то, что в рассрочку будет выплачивать стоимость квартиры.

Она юридически неграмотна, подписала договор аренды, думала, что подписывает договор купли-продажи, т.к. фактические обстоятельства свидетельствуют о заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Вселившись в квартиру, она частично выплатила Саверской Т.И. 470000 рублей, но потом у неё возникли трудности с оплатой. Весной 2018 года, после того как [СКРЫТО] Т.И. забрала свои коробки с вещами, она обнаружила большие трещины на стенах квартиры и решила не покупать у Саверской Т.И. квартиру. 26.01.2019 она освободила квартиру.

Когда [СКРЫТО] Т.И. обратилась в суд с иском, предлагала той заключить мировое соглашение, предоставив два года на оплату полной стоимости квартиры, но та не согласилась. Разрешения спора не достигли.

Решением Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 28 марта 2019 года в удовлетворении исковых требований Саверской Т.И. к [СКРЫТО] Г.И. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1096000 рублей и процентов за пользование денежными средствами в размере 110455,55 рублей, отказано. Взыскана с Саверской Т.И. государственная пошлина в доход государства в размере 14 232 рубля.

Встречные исковые требования [СКРЫТО] Г.И. к Саверской Т.И. о признании договора аренды от 12.08.2016 недействительным, о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, взыскании с Саверской Т.И. в пользу [СКРЫТО] Г.И. денежных средств в сумме 470000 рублей, - удовлетворены.

Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа квартиры общей площадью 83,44 кв.м., земельного участка площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключённый 12.08.2016 между Саверской Т.И. и [СКРЫТО] Г.И. признан недействительным. Применены последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 12.08.2016.

Взысканы с Саверской Т.И. в пользу [СКРЫТО] Г.И. денежные средства в сумме 470000 рублей.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Т.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Саверской Т.И. удовлетворить, в удовлетворении требований [СКРЫТО] Г.И. отказать.

Вывод суда о недостижении соглашения по всем условиям договора – раздельно цена здания и земельного участка, противоречит п. 2 ст. 555 и п.2 ст. 654 ГК РФ. Вывод суда о том, что заключенный договор по правовой природе является договором купли-продажи имущества в рассрочку, ошибочен, поскольку текстовое содержание договора является ясным, формулировки положений не содержат двусмысленности. Подтверждением того, что заключен договор аренды, является отсутствие передачи документов.

Заключая договор аренды, стороны действовали в соответствии с принципом свободы договора. Истица не уклонялась от регистрации договора и предлагала ответчице осуществить регистрацию сделки.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец и ответчик не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, ходатайства об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причины неявки не представили.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, выслушав представителей Саверской Т.И. Саверскую А.В., Федотова Н.В., поддержавших доводы жалобы, представителя [СКРЫТО] Г.И. Исакову Т.Ш., полагавшую, что оснований для отмены решения не имеется, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

По смыслу указанной статьи решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла законодательства (ст. 11 ГПК РФ).

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям указанное решение суда не отвечает.

Удовлетворяя встречные исковые требования [СКРЫТО] Г.И. к Саверской Т.И. о признании договора аренды от 12.08.2016 недействительным, о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, о взыскании с Саверской Т.И. в пользу [СКРЫТО] Г.И. денежных средств в сумме 470000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что соглашение по всем существенным условиям договора аренды не достигнуто, поскольку предметом сделки от 12.08.2016 являлись два объекта недвижимости, но в пункте 5.2 договора арендная плата за каждое имущество не определена, и не произведена государственная регистрация договора аренды от 12.08.2016 в Управлении Росреестра по СК, что свидетельствует о недействительности оспариваемой сделки с недвижимым имуществом.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Саверской Т.И. принадлежит недвижимое имущество: квартира общей площадью 83,4 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 08.06.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.06.2015 сделана запись регистрации №.

Квартира находится на земельном участке с кадастровым номером № площадью 400 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.08.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2014 сделана запись регистрации №.

12 августа 2016 года между Саверской Т.И. и [СКРЫТО] Г.И. заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, по условиям которого [СКРЫТО] Т.И. обязалась передать, а [СКРЫТО] Г.И. обязалась принять во временное пользование с последующим выкупом недвижимое имущество, принадлежащее Саверской Т.И. на праве собственности, расположенное по адресу: <адрес>, в том числе квартиру общей площадью 83,44 кв.м., земельный участок площадью 400 кв.м.. (п. 1.1 Договора)

Квартира и Земельный участок переданы Ответчику во владение и пользование 12 августа 2016 года по Акту приема-передачи к Договору аренды.

Согласно пункту 5.1 Договора аренды арендная плата за пользование Квартирой и земельным участком согласована сторонами Договора аренды в размере 97875 рублей ежемесячно.

Предметом Договора аренды (п. 1 Договора) является предоставление Саверской Т.И. (арендодатель) [СКРЫТО] Г.И. (арендатору) во временное владение и пользование Имущества вместе со всеми его принадлежностями и необходимой для использования документацией, в состав которого входят: квартира и земельный участок.

Согласно п. 3.5 вышеуказанного договора – арендатор вправе выкупить арендованное имущество.

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа срок договора аренды установлен по 12.12.2017, и вступает в силу с даты его подписания сторонами.

Разделом 5 договора определено, что арендная плата за все передаваемое имущество устанавливается в размере 97,875 рублей ежемесячно в течение всего срока договора. Арендная плата вносится в следующем порядке:

в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 31 августа 2016 года;

в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 31 декабря 2016 года;

в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 30 апреля 2017 года;

в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 31 августа 2017 года;

в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 31 октября 2017 года;

в размере не менее 316 000 рублей - не позднее 12 декабря 2017 года;

В случае нарушения арендатором условий настоящего договора, в том числе в случае просрочки платежа более чем на 30 дней, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом уплаченные по настоящему договору арендные платежи остаются у арендодателя. В этом случае арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в течение 10 дней.

В случае невозвращения имущества арендатором в указанный срок, действия арендатора будут квалифицироваться как неправомерное завладением имуществом, со всеми вытекающими последствиями, предусмотренными уголовным законодательством РФ.

Порядок последующего выкупа арендованного имущества определен пунктом 6 договора, где указано на то, что арендатор в безусловном порядке вправе выкупить имущество в любой момент до окончания срока действия настоящего договора.

По согласованию сторон выкупная цена имущества составляет 1 566 000 рублей без учёта налогов и сборов, подлежащих уплате в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласованная выкупная цена действует с даты подписания настоящего Договора и до «12» декабря 2017 года (п. 6.2).

При выкупе имущества выкупная цена, обусловленная п. 6.2 настоящего договора, уменьшается на сумму арендных платежей, уплаченных арендатором арендодателю за период действия настоящего договора.

После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 настоящего договора с учётом условий п. 6.3 настоящего договора, имущество переходит в собственность арендатора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, [СКРЫТО] Т.И. и [СКРЫТО] Г.И. подписав договор, согласились с его условиями, в судебных заседаниях не отрицали заключение договора, а потому последующие ссылка на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением арендатора и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение ожидал, что договор будет действовать с учетом установленной платы.

Наличие между сторонами гражданско-правовых отношений, возникших на основании заключенного между сторонами договора, подтверждается и передачей [СКРЫТО] Г.И. денежных средств в размере 470 000 рублей.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или и добровольно принятым обязательством.

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из текста договора, арендная плата за все передаваемое имущество установлена в размере 97 875 рублей ежемесячно в течение всего срока договора; арендная плата вносится в следующем порядке: в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 31 августа 2016 года; в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 31 декабря 2016 года; в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 30 апреля 2017 года; в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 31 августа 2017 года; в размере не менее 250 000 рублей - не позднее 31 октября 2017 года; в размере не менее 316 000 рублей - не позднее 12 декабря 2017 года; выкупная цена имущества определена по согласованию сторон и составляет 1 566 000 рублей.

Поскольку действующим гражданским законодательством не установлен запрет на установление договором единой цены, как в данном случае, на квартиру и земельный участок, оснований для признания не согласованными всех условий договора аренды и выкупной стоимости имущества, у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о недействительности оспариваемой сделки с недвижимым имуществом и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а, именно, договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 12.08.2016, нельзя признать законными и обоснованными, а потому решение в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, определяющего договор купли-продажи как договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п. 2 данной статьи, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Ст. 624 ГК РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.

В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Оспариваемый договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 12.08.2016 соответствует указанным требованиям закона.

Истолковав условия договора по правилам ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия исходит из того, что рассматриваемый договор представляет собой договор смешанного типа, включающий в себя как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В этой связи коллегия пришла к выводу о том, что согласование в договоре одновременно размера арендных платежей (п. 5 договора) и выкупной цены имущества (п. 6) соответствует такому типу договоров и не противоречит положениям законодательства.

Совпадение выкупной цены имущества с общей суммой арендных платежей само по себе не может служить основанием для переквалификации рассматриваемого договора.

При таких обстоятельствах требования Саверской Т.И. к [СКРЫТО] Г.И. о взыскании задолженности по арендной плате за период пользования имуществом с 13.08.2016 по 12.12.2017 в размере 1 096 000 рублей и процентов за пользование денежными средствами с 01.01.2017 по 19.12.2018 в размере 110 455, 55 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В силу ч. 1 ст. 98 названного Кодекса (ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

При обращении в суд с исковыми требованиями от Саверской Т.И. поступило ходатайство о предоставлении отсрочки по уплате государственной пошлины. Определением Новоселицкого районного суда от 20.11.2018 Саверской Т.И. предоставлена отсрочка по отсрочки по уплате государственной пошлины до вступления решения суда в законную силу.

Судебная коллегия, разрешая вопрос о распределении судебных расходов, приходит к выводу о необходимости взыскания с [СКРЫТО] Г.И. государственную пошлину в доход муниципального бюджета в размере 14 232 рубля.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 28 марта 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение - исковые требования Саверской Т.И. к [СКРЫТО] Г.И. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1096000,00 рублей и процентов за пользование денежными средствами в размере 110 455,55 рублей, удовлетворить.

Взыскать с [СКРЫТО] Г.И. в пользу Саверской Т.И. задолженность по арендной плате в сумме 1096000,00 рублей и процентов за пользование денежными средствами в размере 110 455,55 рублей.

Взыскать с [СКРЫТО] Г.И. государственную пошлину в доход муниципального бюджета в размере 14 232 рубля.

Встречные исковые требования [СКРЫТО] Г.И. к Саверской Т.И. о признании договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа квартиры общей площадью 83,44 кв.м., земельного участка площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключённого 12.08.2016 между Саверской Т.И. и [СКРЫТО] Г.И. недействительным, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, взыскании с Саверской Т.И. в пользу [СКРЫТО] Г.И. денежных средств в сумме 470000 рублей, - оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: