Дело № 33-4711/2017, апелляция

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 20 июня 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Быстрова О.В.,

судей Луневой С.П., Тепловой

при секретаре Павловой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика/истца [СКРЫТО] В.Ю. по доверенности
Беглецовой Ю.А.

на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 05 апреля 2017 года

по гражданскому делу по исковому заявлению Енацкой... к [СКРЫТО]... о взыскании арендной платы, коммунальных услуг, расторжении договора аренды,

по встречному иску [СКРЫТО]... к Енацкой... о признании договора аренды незаключенным,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] И.А. обратилась в суд с вышеназванным иском к [СКРЫТО] В.Ю., указав, что 01.09.2016 она с [СКРЫТО] В.Ю. заключила договор аренды нежилого помещения, общей площадью 46,5 кв.м., расположенного по адресу: …

В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик за период с 01 сентября по 31 октября 2016 года свои обязательства по внесению арендных платежей не выполнил, в связи с чем образовалась задолженность в общей сумме 20 000 рублей.

В связи с неисполнением обязательств по договору истец просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.09.2016, заключенный между Енацкой И.А. и [СКРЫТО] В.Ю.; взыскать с [СКРЫТО] В.Ю. в пользу истца арендную плату за период с 01 сентября по 31 октября 2016 года в размере 20 000 рублей, оплату коммунальных услуг в размере 1 696,25 рублей; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 850,89 рублей; по оформлению полномочий представителя в размере 1 000 рублей; по составлению процессуальных документов, а так же представление интересов в суде в размере 10 000 рублей, всего 33 547,14 рублей.

[СКРЫТО] В.Ю. обратился в суд со встречным иском к Енацкой И.А., указав, что фактически помещение, указанное в договоре аренды от 01.09.2016 Енацкой И.А. передано не было, отсутствует подписанный сторонами
акт передачи указанного в договоре имущества, что предусмотрено
п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Енацкой И.А. не исполнены обязательства по фактической передаче имущества в пользование истца, а ввиду этого у истца не возникает обязанности по внесению арендной платы.

Просит признать договор аренды от 01.09.2016 не заключенным.

Обжалуемым решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 05 апреля 2017 года иск Енацкой И.А. к
[СКРЫТО] В.Ю. удовлетворен частично.

Взыскана с [СКРЫТО]... в пользу Енацкой... арендная плата за пользование нежилым помещением, площадью 46,5 кв.м., расположенным по адресу: …., за период с 01 сентября по 31 октября 2016 года в размере 20 000 рублей; договор аренды нежилого помещения, площадью 46,5 кв.м., расположенный по адресу: …, заключённый 01 сентября 2016 года между Енацкой... к [СКРЫТО]... расторгнут.

В удовлетворении исковых требований Енацкой... о взыскании с [СКРЫТО]... оплаты коммунальных услуг в размере 1 696,25 рублей отказано.

Взыскано с [СКРЫТО]... в пользу Енацкой... судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 10000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 800 рублей, оплата за выдачу выписки из ЕГРП в размере 614 рублей.

В удовлетворении заявления Енацкой И.А. о взыскании с [СКРЫТО] В.Ю. затрат за оформление доверенности на представителя Саенко В.В. отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований [СКРЫТО]... к Енацкой... о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика/истца [СКРЫТО] В.Ю. по доверенности Беглецова Ю.А. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить, указывая, что фактически помещение, указанное в договоре аренды от 01.09.2016 Енацкой И.А. не передано [СКРЫТО] В.Ю., отсутствует подписанный сторонами акт передачи указанного в договоре имущества.

Согласно п. 1.1, предметом договора является «нежилое помещение общей площадью 46,5 кв.м». Как выяснилось в ходе судебного разбирательства, предметом договора является часть нежилого помещения, следовательно в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Спорным договором невозможно определить какое именно помещение является предметом договора аренды.

Ссылаясь на показания свидетелей суд, не учел, что ни один из свидетелей с ответчиком не знаком, однозначно ответить на вопрос, что именно
[СКРЫТО] В.Ю. находился в сданном помещении не могут, ни один из свидетелей не присутствовали при передаче имущества ответчику.

Указывает, что исковые требования удовлетворены в части, а расходы на представителя взысканы в полном объеме, в связи с чем нарушены требования законодательства о пропорциональности взыскания расходов на представителя.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Енацковй И.А. по доверенности Саенко В.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая спор по существу, и взыскивая с [СКРЫТО]... в пользу Енацкой... арендную плату за пользование нежилым помещением, и расторгая договор аренды, суд первой инстанции указал, что анализ приведённых обстоятельств даёт основания суду для вывода о том, что несмотря на отсутствие передаточного акта, нежилые помещения были фактически переданы во владение и пользование [СКРЫТО] В.Ю.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По п. п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Отличительной особенностью действия данного вида договора является оформление передачи объекта передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса и общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что наличие обязанности у арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, в предмет доказывания по данному спору входит выяснение вопросов: факт предоставления арендодателем имущества арендатору, выявление обстоятельств, создающих препятствия для арендатора со стороны арендодателя в пользовании арендуемым имуществом, а также расчет арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора. Обязанность доказывания факта предоставления имущества арендатору возложена в силу приведенных норм на арендодателя.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции
01 сентября 2016 года между Енацкой И.А. и [СКРЫТО] В.Ю. был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 46,5 кв.м., расположенного по адресу: …., с целью размещения в нём магазина, на срок с 01 сентября 2016 года по 01 мая 2017 года.

В пункте 1.1 договора указано, что помещение оборудовано системами коммуникационной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение).

На момент заключения договора аренды сдаваемое помещение принадлежали Енацкой И.А. на праве собственности.

Арендная плата, согласно п. 2.1 договора, установлена из расчёта 215 рублей за 1 кв.м., в общей сумме 10 000 рублей, которую арендатор должен был вносить не позднее 7 числа каждого месяца.

Согласно пункту 2.3 договора в арендную плату не включена стоимость коммунальных услуг, потребляемой арендатором электроэнергии, воды и газа. Арендатор возмещает арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

Судом также установлено, что и не оспаривалось сторонами, что существенные условия договора - предмет, цена и срок аренды сторонами согласованы.

Факт заключения договора с приведёнными положениями ответчиком не оспаривается, с заявлением в суд о его расторжении по основаниям, указанным в п. 5.3 договора, [СКРЫТО] В.Ю. не обращался.

Акт приема передачи помещения между сторонами не составлялся. Объект аренды арендатору в установленном порядке не передан.

Указания суда первой инстанции о том, что в ходе рассмотрения дела в мировом суде в судебном заседании представитель [СКРЫТО] В.Ю. -
Беглецова Ю.А. предположила, что из-за отсутствия передаточного акта, «ключи были предоставлены от помещения другого, которые могли не соответствовать требованиям», а также «установить передавались ли ключи вообще невозможно, так как документально это нигде не зафиксировано». Далее представитель, в этом же судебном заседании заявила, что ключи [СКРЫТО] В.Ю. от помещения передавались, но по назначению, указанному в договоре, оно не использовалось. Сколько времени ключи находились у [СКРЫТО] В.Ю. доверителю не известно, так как он этого не помнит - не могут служить доказательством передачи помещения арендодателю.

Согласно п.п.1,2 ст.655 ГК РФ передача и принятие арендатором объекта недвижимости осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренной п.1 настоящей статьи.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 ГПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований исковых требований, установив отсутствие доказательств, подтверждающих передачу помещения в фактическое владение по договору аренды, факт использования ответчиком указанных помещений на условиях аренды, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от 01.09.2016, договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в случаях: неоднократного нарушения условий договора или использования арендуемого помещения не по целевому назначению; существенного ухудшения арендуемого помещения.

Пунктом 5.3 договора аренды от 01.09.2016 предусмотрены основания расторжения договора в судебном порядке если: арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создаёт препятствия в пользовании помещения в соответствии с его целевым назначением или условиями договора; переданное арендатору помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра; помещение в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

Как следует из поданного искового заявления, истец, ссылаясь на
п.3 ст.619 ГК РФ, указав на нарушения арендатором условия договора, просила расторгнуть договор аренды исходя из того, что арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Установив факт отсутствия оснований для взыскания задолженности по арендной платы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований Енацкой... к [СКРЫТО]... , отсутствуют основания для взыскания с [СКРЫТО]... в пользу Енацкой... судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя в размере 10000 рублей, судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 800 рублей, оплатой за выдачу выписки из ЕГРП в размере 614 рублей.

Поскольку иные обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, в остальной части решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 05 апреля 2017 года в части взыскания с [СКРЫТО]... в пользу Енацкой... арендной платы за пользование нежилым помещением, площадью 46,5 кв.м., расположенным по адресу: …, за период с 01 сентября по 31 октября 2016 года в размере 20000 рублей; расторжения договора аренды нежилого помещения, площадью 46,5 кв.м., расположенным по адресу: …, заключённого 01 сентября 2016 года между Енацкой... к [СКРЫТО]... ; взыскания с [СКРЫТО]... в пользу Енацкой... судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя в размере
10 000 рублей, судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 800 рублей, оплаты за выдачу выписки из ЕГРП в размере 614 рублей отменить, принять в отмененной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В остальной части решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 05 апреля 2017 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу удовлетворить в части.