Дело № 33-3-6737/2022, апелляция

УИД № 26RS0012-01-2019-003096-49

дело № 2-1918/2019

Судья Казанчев В.Т. дело № 33-3-6737/2022

город Ставрополь 20 июля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Осиповой И.Г.

судей Безгиновой Л.А., Гукосьянца Г.А.

при секретаре судебного заседания Гриб В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО «Строительная компания «КАПИТАЛ» Титовой Т.В.

на заочное решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 29 ноября 2019 года

по гражданскому делу по исковому заявлению [СКРЫТО] Медеи Кириаковны к ООО «Строительная компания «КАПИТАЛ» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, о признании права собственности на объект незавершенного строительства

заслушав доклад судьи Безгиновой Л.А.,

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] М.К. обратилась в суд с иском к ООО «Строительная компания «Капитал», в котором просила признать предварительный договор купли-продажи от 06 июня 2018 года основным договором купли-продажи, признать право собственности на объект незавершенного строительства площадью 629,8 кв.м., степень готовности 10%, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

В обоснование заявленных требований она указала, что 06 июня 2018 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи от 06 июня 2018 года, в соответствии с которым ответчик обязуется возвести на принадлежащем ему на основании договора аренды №154-з от 22 ноября 2013 года земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: город <адрес>, из своих материалов и собственными силами за счет ее денежных средств фундамент многоквартирного жилого дома ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м., а также выделить часть земельного участка под указанный объект недвижимости и передать права и обязанности на образованный земельный участок.

Цена по предварительному договору составляет <данные изъяты> рублей, 06 июня 2018 года вся сумма ею внесена в кассу ответчика, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №33 от 06 июня 2018 года, таким образом, обязанность по оплате имущества ею выполнена полностью.

Согласно п.3 вышеуказанного договора ООО «Строительная компания «Капитал» обязуется окончить строительство, а также передать права и обязанности по договору аренды земельного участка в части площади, расположенной под объектом недвижимости в срок до 06 июня 2019 года.

10 июня 2019 года ею в офис ООО «Строительная компания «Капитал» направлена претензия, в которой она письменно обратилась с просьбой исполнении условий предварительного договора купли-продажи от 06 июня 2018 года.

Однако, ООО «Строительная компания «Капитал» не получало разрешения на строительство, соответственно, и не может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, таким образом, указанный объект недвижимости является самовольно построенным.

На сегодняшний день, согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта недвижимости составляет 10%.

Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

Согласно абз.2 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Заочным решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 29 ноября 2019 года исковые требования [СКРЫТО] Медеи Кириаковны к ООО «Строительная компания «Капитал» удовлетворены.

Суд признал предварительный договор купли-продажи от 06 июня 2018 года, заключенный между ООО «Строительная компания «Капитал» и [СКРЫТО] М.К. основным договором купли-продажи и признал за [СКРЫТО] М.К. право собственности на незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом, площадью 629,8 кв.м., степень готовности 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> и указал, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и внесения записи о регистрации права собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО «Строительная компания «Капитал» Титова Т.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, полагает, что судом не исследованы обстоятельства дела, не истребованы необходимые доказательства, подлежащие рассмотрению в суде и оценке, судом не применены нормы права, подлежащие применению, судебным актом нарушены законные права и интересы третьих лиц.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились. О времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствии.

Принимая во внимание надлежащее извещение сторон, исходя из положений ч.3ст.167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, проверив законность решения суда в соответствии с ч.1ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по договору аренды №754-з от 22.11.2013 года предоставлен ООО « Строительная компания «Капитал» для использования в целях для комплексного освоения в целях жилищного строительства под многоквартирные жилые дома от 3 до 9 этажей на срок 5 лет до 21.11.2018 года.

06.06. 2018 между ООО «Строительная компания «Капитал» и [СКРЫТО] М.К. заключен предварительный договор купли-продажи, из которого следует, что ООО « Строительная компания «Капитал» имеет намерение возвести на данном земельном участке из материалов, купленных на денежные средства [СКРЫТО] М.К. собственными силами фундамент многоквартирного дома ориентировочной площадью 629,8 кв.м., а [СКРЫТО] М.К. имеет намерение указанный фундамент купить.

ООО « Строительная компания «Капитал» также обязуется в срок до 06.06.2019 года провести межевание земельного участка, выделив часть земельного участка под фундаментом МКД, после чего заключить договор к4упли-продажи с [СКРЫТО] М.К., зарегистрировав переход права собственности незавершенного объекта строительства- фундамента, а также договора переуступки прав аренды части земельного участка в УФСГРиК по Ставропольскому краю за [СКРЫТО] М.К.

Стороны договорились, что окончательная стоимость недвижимого имущества- фундамента МКД площадью 629,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №2 площадью <данные изъяты> кв.м. адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей, которые уплачиваются покупателем в день подписания предварительного договора.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №33 от 06.06.2018 года сумма <данные изъяты> рублей внесена в кассу ООО « Строительная компания «Капитал».

Согласно п.23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имуществ а или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать, как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Исходя из содержания заключенного договора между истцом и ответчиком, принимая во внимание, что его условиями предусмотрена полная оплата предмета договора, указанный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и суда не имелось правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи от 06.06.2018 года основным договором купли-продажи.

Как следует из искового заявления [СКРЫТО] М.К., а также из заключенного договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, предметом договора являлся фундамент многоквартирного жилого дома, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м.

Суд признал за [СКРЫТО] М.К. право собственности на незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:2, по адресу: Ставропольский край, <адрес>, тогда как предметом договора купли-продажи с предварительной оплатой от 06.06.2018 года, заключенного между [СКРЫТО] М.К. и ООО «Строительная компания» Капитал» являлся фундамент многоквартирного дома, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м., а согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №163/19 от 22.11.2019 года, на момент исследования строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме, что соответствует п.1ст. 130 ГК РФ.

Согласно п.2 раздела 1 «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытия, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции.

Соответственно, фундамент, как общее имущество в многоквартирном доме, не может быть, как самостоятельный объект, предметом договора купли-продажи

Кроме того, фундамент, по своей сути, – это конструктивный элемент многоквартирного дома, как крыша, стены, которые не могут быть самостоятельными обьектами договоров купли-продажи.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 29 ноября 2019 года отменить, постановить по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Медеи Кириаковны, признать предварительный договор купли-продажи от 06 июня 2018 года основным договором купли-продажи, признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности 10%, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> отказать.

Апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Строительная компания «КАПИТАЛ» Титовой Т.В. удовлетворить.

Апелляционное определение может быть обжаловано в трехмесячный срок со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления в Пятый кассационный суд общей юрисдикции город Пятигорск в порядке, предусмотренным главой 41 ГПК РФ.

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 июля 2022 года.

Председательствующий

Судьи: