Дело № 33-3-628/2022 (33-3-12501/2021;), апелляция

Судья Степанова Е.В. 2-4920/2021

33-3-628/2022

УИД 26RS0001-01-2021-007812-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 января 2022 года г. Ставрополь

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

судьи-председательствующего Чернышовой Н.И.,

судей: Турлаева В.Н., Мирошниченко Д.С.,

при секретаре судебного заседания Пилипенко И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] Л.А. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 01 октября 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению [СКРЫТО] Л.А. к [СКРЫТО] Н.А. о признании договора аренды пролонгированным, по встречному иску [СКРЫТО] Н. А. к [СКРЫТО] Л.А. о выселении из нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,

заслушав доклад судьи Турлаева В.Н.,

установила:

[СКРЫТО] Л.А. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к [СКРЫТО] Н.А., в котором просила суд признать действия арендодателя в лице [СКРЫТО] Н. А. по расторжению договора аренды №1 от 01 января 2020 года в одностороннем порядке незаконными и необоснованными, признать заключенным между [СКРЫТО] Л.А. и [СКРЫТО] Н.А. договор аренды №187 помещений №…, кадастровый номер …, общая площадь которых составляет … кв. м., расположенных на цокольном и первом этажах жилого дома, находящегося по адресу: г. Ставрополь, ул. …, на прежних условиях договора аренды нежилых помещений №1 от 01 января 2020 года, на новый срок.

В процессе рассмотрения дела [СКРЫТО] Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением к [СКРЫТО] Л.А., в котором просила суд:

выселить [СКРЫТО] Л. А. из нежилого помещения кадастровый номер …, адрес: Россия, Ставропольский край, город Ставрополь, ул. …, площадь … кв.м, назначение: нежилое, номер, тип этажа, на котором расположено помещение: подвал- № подвальный, этаж №…, путем освобождения нежилого помещения от [СКРЫТО] Л.А., ее имущества, имущества иных находящихся в указанном нежилом помещении лиц, и запретить всем лицам, кроме [СКРЫТО] Н.А., пользоваться освобожденным нежилым помещением;

выселить [СКРЫТО] Л. А. из нежилого помещения № …, площадью … кв.м., расположенного в подвале и из части нежилого помещения № …, площадью … кв.м., расположенного на … этаже в объекте недвижимости с кадастровым номером … по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. …,

взыскать с [СКРЫТО] Л.А. в пользу [СКРЫТО] Н. А., … года рождения, место жительства: 355035, Ставропольский край, город Ставрополь, улица …, задолженность по договору аренды в части внесения аренной платы за период с 01 ноября 2020 года по 30 мая 2021 года в размере 463 000 рублей, платежи за пользование коммунальными услугами за период с 01 ноября 2020 года по 30 апреля 2021 года в размере 106 527 рублей, а всего 569 527 рублей;

взыскать с [СКРЫТО] Л.А. в пользу [СКРЫТО] Н.А., … года рождения, место жительства: 355035, Ставропольский край, город Ставрополь, улица …, понесенные ею судебные расходы по оплате государственной пошлины з размере 38 169 рублей.

Обжалуемым решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 01 октября 2021 года исковые требования [СКРЫТО] Л.А. к [СКРЫТО] Н. А. о признании договора аренды пролонгированным оставлены без удовлетворения. Иск [СКРЫТО] Н. А. к [СКРЫТО] Л. А. о выселении из нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам удовлетворен в полном объеме.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Л.А. с состоявшимся решением суда первой инстанции не согласна, считает его незаконным и необоснованным, поскольку судом первой инстанции были неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Указывает, что расчет государственной пошлины при подаче иска [СКРЫТО] Н.А. произведен неверно, суду необходимо было произвести перерасчет госпошлины, уменьшив сумму взыскания. Решение суда в части выселения [СКРЫТО] Л.А. является неисполнимым. Суду первой инстанции, как и самой [СКРЫТО] Л.А. [СКРЫТО] Н.А. не был представлен достоверным расчет задолженности по арендной плате. Судом первой инстанции не была проверена обоснованность и достоверность заявленных требований [СКРЫТО] Н.А. о взыскании фактически уплаченных платежей за коммунальные услуги. Полагает требования о взыскании арендной платы незаконными ввиду сдачи [СКРЫТО] Н.А. спорных помещений в аренду иным неустановленным лицам. Судом необоснованно не было принято мер к приостановлению производства по данному делу до рассмотрения материала о возбуждении уголовного дела по факту получения [СКРЫТО] Н.А. либо ее доверенным лицом Мулявко И. денежных средств от [СКРЫТО] Л.А. в счет оплаты аренды помещений и отказе в их возврате. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Л.А. и об отказе в удовлетворении иска [СКРЫТО] Н.А.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Руководствуясь положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя [СКРЫТО] Н.А. – Черенко П.Л., не признавшего доводов апелляционной жалобы, прокурора Гавашели Я.З., согласившегося с правовым суждением суда первой инстанции, проверив законность и обоснованность обжалованного решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таких нарушений судом первой инстанции не было допущено.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться, в том числе и земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Как следует из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Районный суд и судебная коллегия Ставропольского краевого суда в процессе проверки обжалованного решения по доводам апелляционной жалобы установили, что [СКРЫТО] Н. А. на основании договора купли-продажи недвижимости от 23 декабря 2019 года, заключенного с [СКРЫТО] С.В., приобрела в собственность нежилое помещение, общей площадью … кв.м., этаж: …, с кадастровым номером … (ранее присвоенный условный номер 26-26-01/063/2010-264), адрес (местоположение): Ставропольский край, город Ставрополь, улица.. .

Право собственности [СКРЫТО] Н.А. на указанное нежилое помещение подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права №… от 27 декабря 2019 года.

01 января 2020 года между [СКРЫТО] Н.А. и [СКРЫТО] Л.А. был заключен договор аренды нежилых помещений №1, по условиям которого часть принадлежащей [СКРЫТО] Н.А. недвижимости, а именно, нежилые помещения №… и №…, общей площадью … кв.м., были переданы в аренду индивидуальному предпринимателю [СКРЫТО] Л. А. ОГРНИП … сроком с 01 января 2020 года по 20 ноября 2020 года.

Передача нежилых помещений подтверждается актом приема-передачи от 01 января 2020 года, подписанным сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендатор оплачивает арендную плату из расчета 70 000 рублей за … кв.м. В сумму арендной платы не входят коммунальные услуги, за оплату которых выставляется отдельный счет.

Пунктом 3.2. договора аренды предусмотрено, что оплата за аренду и коммунальные платежи производится арендатором ежемесячно авансовым платежом до 10 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому, по показаниям установленных приборов учета потребления горячей, холодной воды и электроэнергии.

Таким образом, порядок и условия внесения арендной платы сторонами были согласованы.

Впоследствии, а именно, 01 декабря 2020 года [СКРЫТО] Н.А. приняла решение о разделе нежилого помещения на самостоятельные части следующим образом:

нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, Ставропольский край, город Ставрополь, ул. …, состоящее из нежилых помещений №№… этаж …, площадью … кв.м, назначение: нежилое помещение:

нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, Ставропольский край, город Ставрополь, ул. …, состоящее из нежилых помещений №№… этаж …, площадью … кв.м, назначение: нежилое помещение.

Право собственности на вышеуказанные нежилые помещения, расположенные по адресу: Россия, Ставропольский край, город Ставрополь, ул. …, были зарегистрированы за [СКРЫТО] Н.А. в установленном законом порядке.

В процессе рассмотрения дела судом установлено и сторонами не оспорено, что в настоящее время [СКРЫТО] Л.А. занимает:

нежилые помещения №№…, расположенные в подвале, и нежилое помещение №…, расположенное на … этаже, общей площадью … кв.м. назначение: нежилое, кадастровый номер …,

нежилое помещение № …, площадью … кв.м., расположенное в подвале и часть нежилого помещения № …, площадью … кв.м., расположенное на 1 этаже в объекте недвижимости с кадастровым номером … по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. ….

Из материалов дела также следует и не оспаривалось сторонами, что 25 февраля 2021 года арендодатель направила арендатору письмо, в котором сообщила, что по истечении трех месяцев со дня его получения возобновленный на неопределенный срок договор аренды считается прекращенным (расторгнутым), в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения. Указанное письмо не было получено адресатом и возвратилось в адрес отправителя по истечении срока хранения.

19 мая 2021 года от арендодателя арендатору поступило уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

На бланке уведомления от 19 мая 2021 года [СКРЫТО] Л.А. был дан ответ, согласно которого [СКРЫТО] Л.А. не согласна с расторжением договора аренды, ввиду чего продолжила использовать нежилые помещения.

05 июня 2021 года [СКРЫТО] Н.А. направила [СКРЫТО] Л.А. претензию №1 с требованием погасить задолженность по договору аренды в части внесения аренной платы за период с 01 ноября 2020 года по 30 мая 2021 года в размере 463 000 рублей и платежей за пользование коммунальными услугами за период с 01 ноября 2020 года по 30 апреля 2021 года в размере 106 527 рублей. Указанная претензия была получена арендатором 15 июня 2021 года.

В процессе рассмотрения дела сторона [СКРЫТО] Н.А. ссылалась на то, что [СКРЫТО] Л.А. свои обязательства по внесению арендной платы не выполняла надлежащим образом, арендная плата не вносилась с ноября 2020 года.

Более того, 13 января 2021 года в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о прекращении [СКРЫТО] Л.А. деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП от 02 июля 2021 года №ИЭ9965-21-106138098.

25 февраля 2021 года арендодателем было направлено арендатору письмо о прекращении (расторжении) договора аренды от 01 января 2020 года, которое оставлено [СКРЫТО] Л.А. без внимания.

Разрешая спор, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, представленные со стороны [СКРЫТО] Л.А. платежные квитанции, проверив расчет задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, установив неисполнение условий договора аренды со стороны [СКРЫТО] Л.А. в части своевременного внесения арендной платы и платежей по оплате коммунальных услуг, исходил из того, что правоотношения сторон, возникшие из договора аренды, прекратились 03 июля 2021 года, что в свою очередь исключает возможность его пролонгации на новый срок, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии законных основания для признания заключенного между сторонами договора аренды пролонгированным и о наличии оснований для взыскания с [СКРЫТО] Л.А. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

По общему правилу, согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденции является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само лицо, а возвращение неполученного адресатом заказного письма в связи с истечением срока хранения, не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением направленной ему судебной корреспонденции.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное законом или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, законодатель устанавливает возможность расторжения договора в случае, если арендатор не вносит арендную плату два раза подряд, в то время, как в рассматриваемой ситуации в условиях состязательности процесса и равноправия сторон бесспорных доказательств, подтверждающих, что [СКРЫТО] Л.А. вносила [СКРЫТО] Н.А. арендную плату за используемые ею помещения ежемесячно апеллянтом не было представлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.

В связи с чем, [СКРЫТО] Н.А. воспользовалась предоставленным ей законодателем правом на расторжение договора аренды от 01 января 2020 года, заключенного с [СКРЫТО] Л.А. в одностороннем порядке.

Как верно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что [СКРЫТО] Л.А. в процессе действия договора аренды был произведен дорогостоящий ремонт, являющийся неотделимым улучшением, не освобождает от исполнения арендатором условий договора аренды и не свидетельствует о незаконности прекращения его действия в одностороннем порядке.

Поскольку владение [СКРЫТО] Л.А. нежилым помещением при условии расторжения договора аренды нарушает законные права и интересы [СКРЫТО] Н.А., создает препятствия для свободного пользования, владения и распоряжения спорным имуществом, [СКРЫТО] Л.А. фактически занимает спорные нежилые помещения незаконно, помимо воли собственника, арендную плату не вносит, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьями 209, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что доказательства, подтверждающие факт освобождения данных помещений [СКРЫТО] Л.А. и их передаче в установленном порядке [СКРЫТО] Н.А. в материалах дела отсутствуют, пришел к обоснованному выводу, что требования [СКРЫТО] Н.А. являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что требования о взыскании арендной платы являются незаконными ввиду сдачи [СКРЫТО] Н.А. спорных помещений в аренду иным неустановленным лицам, являются несостоятельными, поскольку в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации допустимыми и достоверными доказательствами не были подтверждены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы расчет государственной пошлины при подаче иска и расчет задолженности по арендной плате и коммунальным платежам судом первой инстанции был проверен, является арифметически верным, и апеллянтом в условиях состязательности процесса и равноправия сторон не был оспорен. Контррасчет задолженности со стороны [СКРЫТО] Л.А. в материалах дела отсутствует.

К доводам апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно не было принято мер к приостановлению производства по данному делу до рассмотрения материала о возбуждении уголовного дела по факту получения [СКРЫТО] Н.А. либо ее доверенным лицом Мулявко И. денежных средств от [СКРЫТО] Л.А. в счет оплаты аренды помещений и отказе в их возврате, судебная коллегия вынуждена отнестись критически, поскольку соответствующих ходатайств со стороны апеллянта в порядке статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не было заявлено. Согласно имеющемуся в материалах дела постановлению УУП ОУУП и ДН ОП №3 УМВД России по г. Ставрополю от 02 апреля 2021 года в возбуждении уголовного дела в отношении Мулявко И.Г. отказано, в связи с отсутствием состава преступления, предусмотренного частью 1 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, а постановлением заместителя прокурора Промышленного района г. Ставрополя от 24 мая 2021 года отказано в удовлетворении жалобы [СКРЫТО] Л.А. на вышеуказанное постановленное от 02 апреля 2021 года.

Другие доводы апелляционной жалобы в целом правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств.

Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение постановлено судом при правильном применении норм материального права с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства. Оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 01 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца/ответчика [СКРЫТО] Л.А., - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивировочная часть апелляционного определения изготовлена 13 января 2022 года.