Дело № 33-3-4516/2021, апелляция

судья Иванов А.В. дело № 33-3-4516/2021

26RS0034-01-2019-000497-84

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 26 мая 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Медведевой Д.С.,

судей Сицинской О.В., Калединой Е.Г.,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5/2020 по апелляционной жалобе истца ООО СХП «Ясный»

на решение Туркменского районного суда Ставропольского края от 13 августа 2020 г., вынесенное по иску ООО СХП «Ясный» к ФИО1 о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 26 сентября 2013 г. недействительной ничтожной сделкой, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о взыскании арендной платы, неустойки,

и по встречному иску ФИО1 к ООО СХП «Ясный» о признании договора аренды нежилых зданий от 11 декабря 2017 г. ничтожной сделкой, устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и признании права собственности на объекты недвижимости,

заслушав доклад судьи Сицинской О.В.,

установила:

ООО СХП «Ясный» обратился в суд с иском к ФИО1 (впоследствии уточненным) о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 26 сентября 2013 г., заключенного между ООО СХП «Ясный» и ФИО1, недействительной ничтожной сделкой; истребовании из чужого незаконного пользования ответчика следующее недвижимое имущество:

- дом животновода, литер А., инв. №, нежилое здание, общая площадь 93,1кв.м., кадастровый №;

- кошара, литер А, инв. 276, нежилое здание, общая площадь 1822,0 кв.м., кадастровый №,

расположенное по адресу: <адрес>, примерно в 10 км. от поселка Ясный по направлению на юг; взыскании арендной платы за в размере <данные изъяты> рублей, неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей и по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

В основании иска указал на заключение между сторонами спора 11 декабря 2017 г. договора аренды указанного имущества, сроком с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г., с условием ежемесячной оплаты в размере <данные изъяты> рублей, за нарушение сроков оплаты установлена пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Объекты недвижимости, указанные в договоре, ответчику были переданы по акту № 1 от 1 января 2018 г. Однако, начиная с апреля по декабрь 2018 г. арендную плату ответчик не вносит, что подтверждается документально. 5 декабря 2018 г. ООО СХП «Ясный» ответчику было направлено требование в срок до 10 января 2019 г. освободить переданное в аренду недвижимое имущество и возвратить его в надлежащем состоянии. Однако по состоянию до 1 августа 2019 г. арендованное имущество не возвращено. Полагает заключенный ранее, 26 сентября 2013 г. договор купли-продажи спорного имущества недействительной сделкой, поскольку оплата проведена ответчиком иному лицу – ООО СХП «Чапаевское», в основании оплаты указано о переводе денежных средств по договору от 26 июня 2013 г. Таким образом, условия договора от 26 сентября 2013 г. ответчиком не выполнены. Сделка не прошла государственную регистрацию, переход права собственности не произведен. Ответчик своим личным заявлением по неизвестным причинам отозвал свое заявление о государственной регистрации перехода права собственности, подтвердив недействительность сделки. Заключение договора аренды на те же объекты подтверждает отсутствие у ответчика прав на них.

Ответчик ФИО1 обратился в суд со встречными исковыми требованиями, в которых просил: признать договор аренды, заключенный 11 декабря 2017 г. между сторонами спора, недействительной ничтожной сделкой, возложить обязанность на ООО СХП «Ясный» устранить препятствия в пользовании спорным имуществом и признать за истцом право собственности на имущество:

- дом животновода, литер А., инв. №, нежилое здание, общая площадь 93,1кв.м., кадастровый №;

- кошара, литер А, инв. 276, нежилое здание, общая площадь 1822,0 кв.м., кадастровый №,

расположенное по адресу: <адрес>, примерно в 10 км. от поселка Ясный по направлению на юг.

В основании иска ссылался на наличие у него права собственности на спорные объекты, возникшее из договора купли-продажи от 26 сентября 2013 г., заключенному с ООО СХП «Ясный». Несмотря на отсутствие государственной регистрации, указывает, что переданные объекты им приняты в собственность, а договор аренды заключен ошибочно, путем заблуждения относительно природы сделки. Внесение выкупной стоимости иному лицу – ООО СХП «Чапаевский» осуществлено с согласия и ведома ООО СХП «Ясный», таким образом, все условия договора купли-продажи от 26 сентября 2013 г. соблюдены.

Встречный иск принят судом к совместному рассмотрению с первоначальным.

Решением Туркменского районного суда Ставропольского края от 13 августа 2020 г. в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО СХП «Ясный» отказано, удовлетворены встречные исковые требования ФИО1

В апелляционной жалобе ООО СХП «Ясный» настаивает на отмене решения суда и вынесении нового об удовлетворении требований ООО СХП «Ясный». Доводы апелляционной жалобы сводятся к неверной оценке судом предоставленных доказательств, неверному установлению обстоятельств, имеющих значение для дела.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Заслушав доклад дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции допущены.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При этом лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Данный интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица (статья 224 Гражданского кодекса РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в п. п. 32. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Из доказательств, находящихся в материалах гражданского дела следует, что истец по первоначальным требованиям ООО СХП «Ясный» является собственником спорных объектов недвижимости:

- дом животновода, литер А., инв. № 276, нежилое здание, общая площадь 93,1кв.м., кадастровый №;

- кошара, литер А, инв. 276, нежилое здание, общая площадь 1822,0 кв.м., кадастровый №,

расположенных по адресу: <адрес>, примерно в 10 км. от поселка Ясный по направлению на юг.

Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается предоставленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости, и не оспаривалось ответчиком по первоначальным требованиям ФИО1

Право собственности истца ООО СХП «Ясный» возникло 16 сентября 2003 г. (том 1 л.д. 9-12).

Рассматривая требования сторон относительно действительности договора купли-продажи, судебная коллегия учитывает следующее.

Согласно условиям договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 26 сентября 2013 г. ООО СХП «Ясный» (продавец) и ФИО1 (покупатель) договорились о передаче в собственность покупателя спорного имущества: дома животновода, литер А., инв. №, нежилое здание, общая площадь 93,1кв.м., кадастровый №; кошары, литер А, инв. 276, нежилое здание, общая площадь 1822,0 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, примерно в 10 км. от поселка Ясный по направлению на юг.

Цена отчуждаемого имущества, указанная в разделе «Плата и порядок расчетов», определена сторонами в размере 211848 рублей 97 копеек.

Ответчик по первоначальным требованиям, подтверждая факт оплаты и исполнения договора купли-продажи, предоставил платежные поручения от 26 сентября 2013 г. № 10 на сумму <данные изъяты> рубля 07 копеек и от 27 сентября 2013 г. № 5 на сумму <данные изъяты> рубля 90 копеек.

К указанному договору сторонами составлен и подписан передаточный акт, согласно которому покупатель принял имущество, оплатив его стоимость.

Государственная регистрация перехода права собственности не произведена, в связи с отзывом покупателем без указания причин своего заявления. В связи с чем, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю уведомлением от 13 декабря 2013 г. сообщило ООО СХП «Ясный» и ФИО1 о прекращении государственной регистрации сделки, права или ограничения (обременения) права.

Разрешая спор и удовлетворяя встречные исковые требования ФИО1 о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости и, соответственно, обязанность устранить препятствия в пользовании ими, исходил из заключения договора и выполнения сторонами всех условий договора.

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может.

В частности, из предоставленных ответчиком ФИО1 платежных поручений не следует, что данные платежи осуществлены ответчиком по договору купли-продажи от 26 сентября 2013 года. Так, в основании платежных поручений указано о назначении платежа – оплата за кошару (за кошару и дом животновода) по договору от 26 июня 2013 г., в то время как спорный договор заключен 26 сентября 2013 г.

Более того, из указанных платежных поручений следует, что оплата проведена не на счета продавца ООО СХП «Ясный», а лицу, не являющемуся участником сделки, - ООО Сельскохозяйственное предприятие «Чапаевское».

Выводы суда о наличии поручений на совершение указанных платежей в пользу иного лица не состоятельны, поскольку письменные доказательства, подтверждающие существование долга, перевода прав требования и пр. между юридическими лицами ООО СХП «Ясный» и ООО СП «Чапаевское» не предоставлены.

Следовательно, нельзя признать исполненными обязанности покупателя ФИО1 по договору купли-продажи от 26 сентября 2013 г.

В дальнейшем, 11 декабря 2017 г. между сторонами настоящего спора – ООО СХП «Ясный» и ФИО1 заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого дом животновода, литер А., инв. №, кадастровый №; и кошара, литер А, инв. 276, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, примерно в 10 км. от поселка Ясный по направлению на юг, переданы ответчику в аренду.

Указанный договор заключен на срок с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г. (п. 1.2), с условиями уплаты ежемесячных арендных платежей в размере <данные изъяты> рублей (п. 4.2), и неустойки в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.3).

По приемо-сдаточному акту № 1 от 1 января 2018 г., подписанному сторонами, указанное недвижимое имущество передано в аренду ответчику по первоначальным требованиям ФИО1

Карточкой бухгалтерских платежей по счету 62.02 за 2018 г. подтверждается поступление от ФИО1 в адрес ООО СХП «Ясный» арендных платежей в размере <данные изъяты> рублей в период с декабря 2017 г. по апрель 2018 г.

Размер указанных платежей сопоставим с условиями договора аренды от 11 декабря 2017 г., а назначение платежа – арендные платежи по указанному договору, ответчиком не оспаривались, признавались, что позволяет судебной коллегии по правилам ч. 1 ст. 68 ГПК РФ, признать указанный факт установленным.

Оценивая в совокупности названные доказательства, учитывая наличие зарегистрированного права истца, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактической передачи спорного имущества по передаточному акту от 26 сентября 2013 г. не имелось. В противном случае, у ответчика отсутствовала необходимость заключать договор аренды в отношении приобретенного им в собственность имущества.

Учитывая отсутствие оплаты по договору купли-продажи от 26 сентября 2013 г., отсутствие фактической передачи имущества покупателю, отказ покупателя от совершения государственной регистрации перехода права, отсутствие требований покупателя на протяжении длительного времени (более 6 лет – встречный иск подан только 22 ноября 2019 г.), осуществление платежей по договору аренды спорного имущества, судебная коллегия, оценив данные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о мнимости заключенного договора купли-продажи, а, следовательно, его недействительности.

Ответчик в судебных заседаниях и в письменных пояснениях не опроверг, что он пользуется спорным имуществом на условиях договора аренды, который им заключен. При этом до обращения истца в суд с требованиями о взыскании денежных средств, ответчик не заявлял требований о недействительности договора аренды, по которому им вносились платежи. Возврата уплаченных средств ответчик также не потребовал.

Выводы суда первой инстанции об обратном построены при неверной оценке доказательств и при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, а потому решение суда об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ним права собственности по договору купли-продажи от 26 сентября 2013 г. и отказе в удовлетворении требований ООО СХП «Ясный», подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении требований всех ФИО1, и удовлетворении встречных требований ООО СХП «Ясный» о признании указанного договора купли-продажи недействительным.

Учитывая, что требования о возложении обязанности на ООО СХП «Ясный» устранить препятствия в пользовании ФИО6 спорными объектами, являются вытекающими из основного требования о признании права собственности, в удовлетворении которого судебной коллегией отказано, то они также подлежат отказу.

ООО СХП «Ясный», будучи титульным владельцем спорного имущества, правомерно заявил требования, при условии истечения сроков действия договора аренды, об устранении препятствий его прав собственника и возложении обязанности на ответчика ФИО1 вернуть указанное имущество в надлежащем состоянии. Указанные требования подлежат удовлетворению, поскольку судебной коллегией установлена вся необходимая совокупность условий к удовлетворению негаторного иска (ст. 304 ГК РФ).

Рассматривая требования ООО СХ «Ясный» к ФИО1 о взыскании арендной платы за период с 1 апреля 2018 г. по 1 августа 2019 г. в размере <данные изъяты> рублей, судебная коллегия находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств оплаты за пользование недвижимостью, находящейся в пользовании ФИО1, ответчиком не предоставлено, требования ООО СХП «Ясный» в указанной части не опровергнуты.

Расчет истца по взысканию арендной платы является верным, соответствует количеству месяцев неуплаты и установленной сумме арендных платежей.

Требования о взыскании неустойки судебная коллегия находит подлежащими частному удовлетворению. Проверив расчет и условие взимания неустойки, указанное в пункте 4.4 договора аренды от 11 декабря 2017 г., суд апелляционной инстанции установил, что неустойка возможна ко взысканию, начиная с 5 дня месяца, следующего за отчетным, соответственно, период начисления штрафных санкций составляет с 6 мая 2018 г. по 1 августа 2019 г. Исходя из суммы долга, размер неустойки, подлежащей взысканию, равен <данные изъяты> рублей. В требованиях, превышающих указанный размер, судебная коллегия отказывает.

Учитывая вынесение нового решения, судебной коллегией подлежит разрешению вопрос о судебных расходах по правилам ст. 98 ГПК РФ. Исходя из размера удовлетворенных сумм, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика ФИО1 в доход бюджета Туркменского муниципального района Ставропольского края подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей 44 копейки

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ,

определила:

решение Туркменского районного суда Ставропольского края от 13 августа 2020 г. отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ООО СХП «Ясный» удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от 26 сентября 2013 г., составленный между ООО СХП «Ясный» и ФИО1, в отношении объектов недвижимого имущества:

- дом животновода, литер А., инв. №, нежилое здание, общая площадь 93,1кв.м., кадастровый №;

- кошара, литер А, инв. 276, нежилое здание, общая площадь 1822,0 кв.м., кадастровый №,

расположенных по адресу: <адрес>, примерно в 10 км. от поселка Ясный по направлению на юг, - недействительным.

Истребовать из чужого незаконного пользования ФИО1 объекты недвижимости:

- дом животновода, литер А., инв. №, нежилое здание, общая площадь 93,1кв.м., кадастровый №;

- кошара, литер А, инв. 276, нежилое здание, общая площадь 1822,0 кв.м., кадастровый №,

расположенные по адресу: <адрес>, примерно в 10 км. от поселка Ясный по направлению на юг.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО СХП «Ясный» задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых зданий от 11 декабря 2017 г. за период с 1 апреля 2018 г. по 1 августа 2019 г. в размере <данные изъяты> рублей, неустойку за период с 6 мая 2018 г. по 1 августа 2019 г. в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении иных требований ООО СХП «Ясный» к ФИО1 – отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Туркменского муниципального района Ставропольского края государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей 44 копейки.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО СХП «Ясный» отказать полностью.

Апелляционную жалобу ООО СХП «Ясный» - удовлетворить.

Председательствующий

судьи