Дело № 33-3-237/2022 (33-3-11824/2021;), апелляция

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Строительная компания «Восток» на решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 25.08.2021 по гражданскому делу по исковому заявлению [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к ООО «Строительная компания «Восток» о признании односторонней сделки о расторжении договора долевого участия недействительной, признании договора долевого участия в строительстве недействительным, признании права собственности на квартиру, по встречному исковому заявлению ООО «Строительная компания «Восток» к [СКРЫТО] О.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект недвижимости,

заслушав доклад судьи Ковалевой Ю.В.,

установила:

[СКРЫТО] О.А. обратилась в суд с исковым заявлением, впоследствии уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, к ООО «Строительная компания «Восток» о признании односторонней сделки о расторжении договора долевого участия в строительстве недействительной, признании договора долевого участия в строительстве недействительным, признании права собственности на квартиру (т. 1 л.д. 6-9, 67, 98).

ООО «Строительная компания «Восток» обратилось со встречным исковым заявлением к [СКРЫТО] О.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект недвижимости (т. 1 л.д. 204-209).

Обжалуемым решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 25.08.2021 исковые требования [СКРЫТО] О.А. удовлетворены частично.

Суд признал односторонний отказ ООО Строительная компания «Восток» от исполнения (расторжение) договора долевого участия в строительстве №15 от 11.01.2018 недействительным;

признал за [СКРЫТО] О.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г….;

в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] О.А. о признании договора долевого участия в строительстве №… от … действительным отказал;

в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Строительная компания «Восток» к [СКРЫТО] О.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности за [СКРЫТО] О.А. на объект недвижимости (квартиру) с кадастровым номером … отказал;

взыскал с ООО «Строительная компания «Восток» в пользу [СКРЫТО] О.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей (т. 1 л.д. 230-241).

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО «Строительная компания «Восток» Алиев Н.Р. просит отменить указанное решение суда, как незаконное и необоснованное. По мнению заявителя, право [СКРЫТО] О.А. на спорную квартиру не возникло, так как договор долевого участия в строительстве, заключенный между сторонами, расторгнут. Данным договором предусмотрено, что цена строительства квартиры может изменяться в случае увеличения либо уменьшения фактической площади квартиры от установленной договором площади. Поскольку имеет место факт нарушения [СКРЫТО] О.А. сроков оплаты по договору, у общества имелись правовые основания для одностороннего расторжения договора, а вывод суда первой инстанции об отсутствии у застройщика права на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено, является ошибочным (т. 2 л.д. 5-7).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу [СКРЫТО] О.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения (т. 2 л.д. 18).

В судебном заседании представитель ООО «Строительная компания «Восток» адвокат Поляков А.И. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены судом апелляционной инстанции надлежащим образом (информация о дате и времени рассмотрения дела также была размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда в сети Интернет), доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, суду не представили и не ходатайствовали об отложении дела слушанием.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав пояснения представителя ООО «Строительная компания «Восток» адвоката Полякова А.И., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и представленных возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (статья 330 ГПК РФ).

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11.01.2018 между ООО «Строительная компания «Восток» (застройщик) и [СКРЫТО] О.А. (дольщик) заключен договор №… участия в долевом строительстве жилого дома. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю …, номер регистрации … (т. 1 л.д. 41-46).

Согласно п.п. 1.2, 2.2 договора от 11.01.2018 №15 застройщик не позднее 01.03.2020 обязуется передать дольщику однокомнатную квартиру (строительный номер …) общей площадью …. кв.м, жилой площадью … кв.м, во …-м подъезде на …-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г…..

Согласно п.п. 5.1, 5.3 договора от 11.01.2018 №15 цена по договору долевого участия в строительстве составляет 1 196 100 рублей. При этом, если площадь квартиры окажется более … кв.м, дольщик должен произвести доплату из расчета 27 000 рублей за 1 кв.м.

24.01.2018 [СКРЫТО] О.А. внесла в кассу ответчика 1 196 100 рублей.

Односторонний передаточный акт к договору №… от …. ООО «Строительная компания «Восток» составлен 10.07.2020 (т. 1 л.д. 46)

Решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 25.02.2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 01.06.2021, с ООО «Строительная компания «Восток» в пользу [СКРЫТО] О.А. взыскана неустойка за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объекта долевого строительства за период с 02.03.2020 по 02.04.2020 в размере 15310 рублей 08 копеек, убытки в виде стоимости работ по устранению выявленных недостатков объекта долевого строительства (квартиры) в размере 273718 рублей 80 копеек, неустойка за нарушение сроков устранения выявленных недостатков за период с 19.09.2020 по 09.02.2021 в размере 273718 рублей 80 копеек, а также взыскана компенсация морального вреда, штраф и судебные расходы (т. 1 л.д. 36-39).

09.09.2020 ООО «Строительная компания «Восток» направило в адрес [СКРЫТО] О.А. предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору от 11.01.2018 №… в связи с увеличением площади переданной ей квартиры (т. 1 л.д. 189-190).

20.02.2021 ООО «Строительная компания «Восток» направило в адрес [СКРЫТО] О.А. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия (т. 1 л.д. 40).

25.02.2021 в МФЦ г.Буденновска от ООО «Строительная компания «Восток» приняты документы для прекращения регистрации права по договору долевого участия с [СКРЫТО] О.А. на объект недвижимости – вышеуказанную квартиру.

10.03.2021 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю ООО «Строительная компания «Восток» выдано уведомление КУВД …. о расторжении договора долевого участия от … №…, заключенного между обществом и [СКРЫТО] О.А. (т. 1 л.д. 183).

16.03.2021 за [СКРЫТО] О.А зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру (т. 1 л.д. 85-87).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021, ООО «Строительная компания «Восток» отказано в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконной государственной регистрации права собственности [СКРЫТО] О.А. на вышеуказанную квартиру.

Разрешая возникший между сторонами спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 450 ГК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, исходил из того, что установленная заключенным между сторонами договором об участии в долевом строительстве цена сделки уплачена [СКРЫТО] О.А. в полном объеме, а предусмотренный условиями договора перерасчет платежа в зависимости от выявленных отклонений в площади квартиры как в большую, так и в меньшую сторону, не свидетельствует о существенном нарушении условий договора об оплате цены по сделке. Указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру. Отказ ООО «Строительная компания «Восток» от исполнения в одностороннем порядке обязательств по заключенному с [СКРЫТО] О.А. договору является незаконным, соответственно, не может порождать правовых последствий для участников договора. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] О.А. о признании одностороннего отказа ООО «Строительная компания «Восток» от исполнения (расторжение) договора долевого участия в строительстве от … №… недействительным, признав за ней право собственности на спорную квартиру. При этом суд отказал в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] О.А. о признании договора долевого участия в строительстве от 11.01.2018 №15 действительным, так как ст. 12 ГК РФ не предусмотрен такой способ защиты права, кроме того, данное требование не влечет за собой восстановление ее нарушенного права. Поскольку суд признал за [СКРЫТО] О.А. право собственности на вышеуказанную квартиру, в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Строительная компания «Восток» о признании зарегистрированного права собственности за [СКРЫТО] О.А. на вышеуказанную квартиру отсутствующим отказано.

Судебная коллегия не находит правовых оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основании правильного определения правоотношений сторон, при установлении всех юридически значимых для разрешения спора обстоятельств, правильной оценке представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи, а также в соответствии с нормами действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, отклоняется судебной коллегией, как основанный на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в том случае, если цена договора должна уплачиваться путем единовременного внесения платежа, является просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.

При заключении договора участия в долевом строительстве от … №… между ООО «Строительная компания «Восток» и [СКРЫТО] О.А. определена цена договора, составляющая 1196 100 рублей, которая своевременно уплачена [СКРЫТО] О.А. путем внесения денежных средств в кассу общества 24.01.2018.

Общая площадь объекта долевого строительства указывается в договоре в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства.

Согласно п. 5.3 договора участия в долевом строительстве от 11.01.2018 № 15, в случае, если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства оказалась больше площади, указанной в п. 1.2 договора, дольщик обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом п. 5.1 договора. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства оказалась меньше площади, указанной в п. 1.2 договора, застройщик обязан возвратить дольщику разницу между внесенными им денежными средствами и денежными средствами, указанными в п. 5.1 договора (т. 1 л.д. 42-оборот).

Указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может обусловливать возникновение права собственности дольщика на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из положений ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.

С учетом того, что [СКРЫТО] О.А. цена договора уплачена полностью, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как одностороннее расторжение договора застройщиком, законом и договором не предусмотрено, у ООО «Строительная компания «Восток» право расторгнуть договор в одностороннем порядке не возникло.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Вышеизложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2012.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны, изложенную при рассмотрении спора в суде первой инстанции, по существу направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом первой инстанции, обусловлены субъективным толкованием норм действующего законодательства, не содержат фактов, непроверенных и неучтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными.

Таким образом, постановленное по делу решение суда отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ правовых оснований для отмены состоявшегося по делу решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 25.08.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.02.2022.

Председательствующий

Судьи