Дело № 33-3-1047/2022, апелляция

Судья ФИО3 Дело №

УИД26RS0№-47

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

<адрес> «03» февраля 2022года

Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе:

Председательствующего: ФИО10,

<адрес>вого суда : ФИО4, ФИО18

По докладу судьи ФИО4,

При секретаре ФИО6,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

По апелляционной жалобе ФИО7

На решение Кочубеевского районного суда СК от 22 октября 2021 года

По иску ИП ФИО1 к Братовой (ранее ФИО9) ФИО2 о взыскании агентского вознаграждения и судебных расходов, по встречному иску ФИО9 ФИО19 ФИО2 к ИП ФИО1 о признании пункта договора недействительным,

У С Т А Н О В И Л А :

Спор возник о взыскании вознаграждения за риэлтерские услуги по купле-продаже жилого дома и земельного участка. ИП ФИО1 просит взыскать агентское вознаграждение в размере ФИО12, расходов по уплате государственной пошлины в размере ФИО13, расходов на представителя в размере ФИО14, утверждая, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 «Компания недвижимость» СК и ФИО9 был заключен эксклюзивный договор № на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже недвижимости (с предоставлением Исполнителю исключительного права на поиск покупателей).

ИП ФИО1 «Компания недвижимость» СК должно от имени ФИО9 и в её интересах совершить комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу объекта недвижимости принадлежавшего ФИО9 Истец утверждает, что свои обязанности ИП ФИО1 «Компания недвижимость» выполнила в полном объеме. Специалистом компании был покупателю предложен вариант приобретения недвижимости в <адрес>, принадлежащее ФИО9, был организован выезд на объект недвижимости по данному адресу для просмотра домовладения. Однако стороны договора к означенному времени и месту не явилась. Согласно выписке из ЕГРН сделка купли-продажи состоялась ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО8

Поскольку ФИО9 были нарушены договорные обязательства, взятые на себя согласно заключенного ею эксклюзивного договора №, именно п.п.2.3.3,, 2.3.6., 2.3.8, 2.3.9 не инициировать каких-либо переговоров с третьими лицами без участия исполнителя, а в случаях возникновения подобных намерений у третьих лиц - сообщить об этом исполнителю, ФИО9 продала объект недвижимости в обход «Компания недвижимость» СК, нарушив вышеуказанные пункты договора, преследуя цель не уплаты агентского вознаграждения, предусмотренное п.3.2 настоящего договора, истец просит взыскать вознаграждение по договору.

Ответчик ФИО9 ФИО20 сменила фамилию согласно свидетельству от ДД.ММ.ГГГГ на «ФИО21 (л.д.48)- обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором указала на недействительность условий заключенного договора по пунктам 3.2. эксклюзивного договора № на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже объекта недвижимости, согласно которому Заказчик обязуется оплатить Исполнителю услуги, при подписании предварительного договора отчуждения, по которому принимается авансовый платеж/задаток у приобретателя, вознаграждение в размере ФИО15, с любой продажной стоимости от стоимости недвижимости Заказчика, являющейся предметом настоящего договора (размер вознаграждения устанавливается Исполнителем при подписании договора, исходя из реальности продажи Недвижимости и при изменении продажной стоимости недвижимости может быть увеличен».

Пунктом 2.3.4 эксклюзивного договора № «Любое физическое или юридическое лицо изъявившее желание приобрести объект считается найденным с помощью Исполнителя работ». Указанное не соответствует ФЗ «О защите прав потребителей» и ст.779 ГК РФ,

Решением Кочубеевского районного суда СК от ДД.ММ.ГГГГ иск ИП ФИО1 «Компания недвижимость» СК <адрес> удовлетворен. В удовлетворении встречного требования- отказано.

В апелляционной жалобе ответчица просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении ее иска, утверждая, что условия договора, указанные ею в иске не соответствуют ни гражданскому кодексу РФ, ни ФЗ «О защите прав потребителей»

Проверив материалы гражданского дела, выслушав стороны (представителей), с учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" указывается, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Пленум Верховного Суда РФ в п. 3 указанного постановления разъяснил, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждаются исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ)

Таким образом, в основу решения должны быть положены выводы, логически вытекающие из всех фактов, проверенных, исследованных и установленных в судебном заседании с учетом требований гражданского процессуального закона о правилах относимости и допустимости доказательств, которые также оценены с позиции их достоверности, достаточности и взаимной связи.

Указанным требованиям решение суда не соответствует.

Материалами дела установлено, что между сторонами (Исполнитель- истец, а Заказчик- ответчица) состоялась сделка-эксклюзивный договор № на оказание услуг по продаже объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.1.1.,1.2 договора Заказчик предоставляет Исполнителю исключительное право на поиск покупателя (покупателей) и продажу объекта- жилого дома, расположенного : <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №

По условиям п.2.3.3 вышеуказанного договора заказчик- ФИО9 обязуется не инициировать каких либо переговоров с третьими лицами без участия исполнителя ИП ФИО1 «Компания Недвижимость»- исполнителя договора, а в случае возникновения подобных намерений у третьих лиц - сообщить об этом Исполнителю.

Согласно п.2.3.4 договора заказчик обязуется признать любое физическое или юридическое лицо, изъявившее желание приобрести объект считать найденным с помощью Исполнителя работ.

Согласно п.2.3.6 договора заказчик обязуется информировать исполнителя обо всех обстоятельствах, которые имеют существенное значение для исполнения договора, не позже следующего дня после того как эти обстоятельства стали ему известны.

Согласно п.2.3.8 договора заказчик обязуется в течение трех дней с момента принятия позитивного решения в соответствии с п.2.3.7. Договора заключить предварительный или основной договор.

Согласно п.3.2. договора заказчик обязуется уплатить Исполнителю услуги, при подписании предварительного договора отчуждения, по которому принимается авансовый еж/задаток у приобретателя, вознаграждение в размере ФИО16, с любой продажной мости от стоимости недвижимости заказчика, являющейся предметом настоящего вора. Любое физическое или юридическое лицо, изъявившее желание приобрести объект недвижимости, считается найденным с помощью исполнителя работ.

Согласно п.3.6. договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В случае невыполнения заказчиком в полном объеме взятых на себя обязательств по оплате услуг исполнителя, договор действует до полного расчета с исполнителем.

Согласно выписки из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО8 состоялась сделка купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <адрес>. ФИО9 фактически сама продала объект недвижимости, не известив об этом Исполнителя по договору и не уплатив агентского вознаграждения.

Отказывая в удовлетворении иска о признании некоторых условий договора недействительными и, удовлетворяя иск о взыскании агентского вознаграждения в размере ФИО17, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчица нарушила условия договора.

Коллегия находит данные выводы не соответствующими обстоятельствам и материалам дела, закону.

Согласно Обзору судебной практики ВС РФ №(2016)(утв. Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ) - на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи" объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"), при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из материалов дела следует, что основной обязанностью Исполнителя является поиск покупателей для продажи объекта недвижимости, принадлежащего ответчице. Договор не предполагает исполнение обязательств иным лицом, нежели Исполнителем.

Согласно буквальному содержанию раздела 3 пункта 3.5 договора Права Исполнителя на вознаграждение возникает в момент заключения Заказчиком предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Таким образом, существенным условием (обстоятельством) по делу о взыскании вознаграждения является наличие предварительного договора, однако указанное не было предметом исследования в суде первой инстанции. На запрос апелляционной коллегии представитель истца указал, что такого договора нет.

Из представленного в судебную коллегию копию договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 продала (без представителей истца) ФИО8 дом и земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности.

Из письменных обоснований по иску ответчица указала, что сначала она передумала продавать недвижимость, неоднократно заявляла компании о расторжении договора и лишь в последующем решила продать дом и земельный участок ФИО8, которая пришла к ней по объявлению на «Авито».

Судом первой инстанции не учтено, что указанное истцом не опровергнуто. Более того, с учетом требований ФЗ «О защите прав потребителей», судом первой инстанции не учтено, что ответчица не является профессиональным участником сделок по продаже недвижимости, бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств возложено на Исполнителя услуг. Достоверных, достаточных и допустимых доказательств надлежащего исполнения договора сам исполнитель услуг не представил.

С учетом приведенных норм права пункты заключенного между истцом и ответчиком договора от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливающие признание юридической фикции, что любое лицо, изъявившее желание приобрести жилой дом и земельный участок, принадлежащий ответчице будет считаться найденным с помощью Исполнителя не соответствует требованиям ст.779 ГК РФ, а взыскание вознаграждения Исполнителю не соответствует условиям договора и закону.

В связи с указанным спорные пункты договора п. 3.2 и п. 2.3.4 эксклюзивного договора № на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже объекта недвижимости (с предоставлением Исполнителю исключительного права на поиск покупателей) от ДД.ММ.ГГГГ закрепляющие, что «любое физическое или юридическое лицо, изъявившее желание приобрести объект считается найденным с помощью исполнителя работ», ущемляют предусмотренное законом право истца (потребителя) и не соответствуют нормам гражданского законодательства по оказанию услуг.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,67,328,330ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Кочубеевского районного суда СК от ДД.ММ.ГГГГ отменить. Принять новое решение. В удовлетворении иска ИП ФИО1 «Компания недвижимость» СК <адрес> отказать. Встречный иск удовлетворить. Признать недействительными пункты договора 3.2. и п.2.3.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено ДД.ММ.ГГГГ