Дело № 33-2668/2018, апелляция

Судья Данилова Е.С. Дело № 33-2668/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 04 апреля 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Киселева Г.В.

судей Шурловой Л.А., Медведевой Д.С.

при секретаре Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «Квест» по доверенности Гужовой Я.В. на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 01 ноября 2017 года по гражданскому делу по иску [СКРЫТО] С.В. к ООО «Квест», третье лицо без самостоятельных требований на стороне ответчика Байчорова З.Т., о расторжении договора аренды, по докладу судьи Шурловой Л.А.

установила:

[СКРЫТО] С.В. обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к ООО «Квест», в котором просила: расторгнуть договор аренды кафе от 01.11.2016 года, заключенный между [СКРЫТО] С.В. и ООО "Квест", взыскать с ООО "Квест" в ее пользу задолженность по аренде в размере 54165,60 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 16441,53 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 600 рублей; судебные расходы на представителя в размере 25 000 рублей.

В обоснование требований в иске указано, что согласно условиям договора аренды кафе от 01.11.2016 года [СКРЫТО] С.В. предоставила ООО «Квест» в аренду помещение № 5, расположенное в жилом многоквартирном доме по адресу: ***, пом. 5, площадью 64,4 кв.метров. Срок договора аренды установлен 364 дня. Стоимость аренды в соответствии с пунктом 3.1. договора составляет 25 000 рублей. Оплата коммунальных услуг в соответствии с п. 3.1. договора возложена на Арендатора. Арендатором многократно нарушались условия договора, в частности оплата по аренде производилась с нарушением сроков оплаты на протяжении всего срока действия договора аренды, коммунальные платежи не оплачивались, в результате по оплате аренды на настоящий момент задолженность составляет 10 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг составляет 60 000 рублей, что подтверждается расчетом размера платы за содержание и ремонт нежилого помещения и коммунальные услуги за декабрь 2016 г., январь, февраль, март 2017 г.

Согласно п. 4.2.17. договора аренды от 01 ноября 2016 года арендатору запрещено передавать помещение в субаренду без согласия Арендодателя.

01.04.2017 года ООО "Квест" передало в субаренду Байчоровой З.Т. принадлежащее ей помещение в нарушение условий договора. При этом самостоятельно неизвестным лицом от ее имени подписано согласие не предоставление в субаренду помещения и направлено посредством электронного почтового отправления на электронную почту субарендатора.

Предусмотренные вышеуказанной статьей 619 ГК РФ обстоятельства подтверждаются документально, соответственно, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя досрочно. Согласно почтовой квитанции от 19.04.2017 года в адрес ООО "Квест" направлено уведомление о расторжении договора аренды от 01.11.2016 года.

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 01 ноября 2017 года исковые требования [СКРЫТО] С.В. к ООО «Квест» - удовлетворены частично. Судом расторгнут договор аренды кафе от 01.11.2016 года, заключенный между [СКРЫТО] С.В. и ООО "Квест", взысканы с ООО "Квест" в пользу [СКРЫТО] С.В. задолженности по аренде в размере 54165,60 рублей, по оплате коммунальных услуг в размере 16441,53 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 600 рублей, судебные расходы в размере 10 000 рублей. В удовлетворении требования [СКРЫТО] С.В. о взыскании иных денежных средств по оплате услуг представителя -отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Квест» по доверенности Гужова Я.В. указывает, что суд пришел к необоснованному и немотивированному выводу о необходимости взыскания арендной платы и коммунальных платежей с ООО «Квест» без указания на нормы гражданского права, арендная плата оплачивалась по договору ответчиком своевременно, коммунальные платежи по договору был обязан платить сам арендодатель.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца [СКРЫТО] С.В. – Добрыдина З.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия полагает возможным с учетом требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражении на нее, заслушав пояснения представителя ООО «Квест» -Гужовой Я.В., поддержавшей доводы жалобы и просившей об ее удовлетворении, а решение отмене, пояснения представителя истицы- Добрыниной З.В. об отклонении доводов жалобы, как необоснованных, и оставлении решения без изменения, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истица [СКРЫТО] С.В. является по данным выписки из ЕРГН на 2016 года собственником нежилого помещения площадью 64,4 кв.м., расположенного по адресу:*** ком. №5, статуса индивидуального предпринимателя по доводам иска не имеет. ООО «КВЕСТ» (ответчик) зарегистрировано 05.02.2017 года, ОГРН ***, без доверенности от имени юридического лица действует Морозовский С.А., адрес места нахождения ***.

01.11.2016г. между [СКРЫТО] С.В. -арендодатель и ООО «Квест» -арендатор заключен договор аренды кафе, по условиям которого, арендодатель сдает за согласованную сторонами по договору арендную плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 64,4 кв.м., расположенное по адресу: ***, ком. №5. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует 364 дня (п. 2.1 договора).

По соглашению сторон ежемесячная оплата по договору составляет 25.000 рублей. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно по квитанциям (п.3.1 договора). Арендатор обязуется самостоятельно (без выставления арендодателем счетов) производить арендную плату по договору ежемесячно до 5 числа месяца следующего за очередным периодом (месяцу) оплаты (п.3.2). Стороны договорились, что уплата всех налогов, платежей и сборов, предусмотренных правовыми актами РФ, относится к исключительной ответственности стороны, на которую такая уплата возлагается законом ( п.3.4).

01.04.2017г. между ООО «КВЕСТ» и Байчоровой З.Т. заключен договор субаренды нежилого помещения №280317, из условий договора следует, что арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду помещение с имуществом, описанным в приложении №1, общей стоимостью 636 6000, расположенное по адресу: ***, пом. №5, общей площадью 64,4 кв.м. для использования под кафе. Арендатор владеет указанным имуществом в п. 1.1 нежилым помещением на основании договора аренды от 08.11.2016г.

Разрешая спор со ссылкой на положения ст.ст. 432, 450, 606, 614,619 ГК РФ суд первой инстанции указал, что к договору субаренды не приложено, а также не представлено доказательств согласия собственника помещения [СКРЫТО] С.В. на передачу вышеуказанного помещения в субаренду, заключение ООО «КВЕСТ» с Бойчоровой З.Т. договора субаренды, в нарушение правил основного договора аренды, является существенным нарушением условий договора аренды, что влечет его расторжение.

Приходя к выводу о наличии у ответчика задолженности по договору, суд сослался на ст. 425 ГК РФ, нормами которой предусмотрено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Выводы суда основаны на доводах истца [СКРЫТО] С.В. о том, что поскольку платежи поступали без указания конкретного назначения, ею засчитаны в погашение задолженности по коммунальным услугам в различных суммах по выставленным счетам на оплату услуг, остальная сумма платежа зачтена в счет арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате. В мае месяце оплата за апрель не произведена. На требование арендодателя от 20.04.2017 года вывезти имущество арендатор не ответил, имущество не вывез, что, по мнению суда, свидетельствует об отказе арендатора об освобождении помещений. Общая задолженность арендатора за февраль, март и апрель 2017 года составляет за аренду помещений 54 165, 60 рублей по расчету 29 165, 60 + 25 000.

Судом в обоснование решения положен расчет, представленный истцом, о размере задолженности, приведены нормы о недействительности сделки, и данными выводами суда коллегия согласиться не может, как и с приведенным судом обоснованием к удовлетворению иска, ввиду неправильного применения норм материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, полагая убедительными доводы апелляционной жалобы.

В соответствии с п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В п. 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по общему правилу, изменение/расторжение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суду следовало установить, имело ли место существенное нарушение ответчиком заключенного договора, а если нет, то в каких случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, допускается такое расторжение.

По материалам дела видно, что пунктом 3.2. договора аренды предусмотрен срок оплаты аренды - до 5 числа месяца следующего за очередным периодом (месяцу) оплаты, то есть при заключенном 01.11.2016 года договоре аренды арендная плата в размере 25000 рублей должна поступить арендодателю [СКРЫТО] С.В. за отчетный период ( ноябрь, декабрь и т.п.) до 05 числа следующего месяца соответствующего года (то есть до 5 декабря, до 5 января и так далее).

Как следует из материалов дела и представленных чеков по операциям Сбербанк Онлайн отправителем № карты …*** на счет получателя № карты *** С.В. Л. были произведены следующие перечисления:

05.12.2016 года в размере 25000 рублей (оплата за ноябрь месяц), 09.01.2017 года в размере 25000 рублей ( за декабрь месяц), 07.03.2017 года в размере 25000 рублей ( оплата за январь), 30.03.2017 года в размере 25000 рублей (за февраль);05.04.2017 года в размере 15000 рублей ( за март месяц). Указанные обстоятельства фактического получения данных сумм истицей не оспаривались. Платеж в размере 25 000 рублей, произведенный 14.11.2016 года по операции Сбербанк Онлайн, идентификатор ***, не мог быть принят в качестве надлежащего подтверждения оплаты по данному договору, перевод осуществлен на иную банковскую карту и иному клиенту.

В доводах иска по состоянию на 26.04.2017 года, истица указывает, что задолженность по аренде составляет 10000 рублей, 19.04. 2017 года в адрес ООО «КВЕСТ» ею направлено уведомление о расторжении договора, имущество Общества (движимое имущество: моноблок № 1, кассовый ящик и т.п.) находятся у истицы. В дальнейшем, уточненные требования содержат задолженность по аренде уже в сумме 54165, 60 рублей.

В возражения на иск, ООО «КВЕСТ» указывает, что с 13 апреля 2017 года истица без законных оснований прекратила доступ Обществу к арендуемому помещению, сменив замки и не допуская на территорию помещения, в котором находится, в том числе, имущество арендатора, что по существу стороной истицы не оспаривалось.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об ошибочности вывода суда первой инстанции о наличии оснований к применению по данному спору положений ст. 450 ГК РФ, существенного нарушения договора другой стороной, не поступления платежей по договору, а только при доказанности данного условий при неоднократности просрочек иск мог быть удовлетворен, стороной истца не доказано.

Приходя к выводу о наличии оснований к расторжению договора аренды кафе от 01.11.2016 года суд первой инстанции указал, что доказательств согласия собственника помещения [СКРЫТО] С.В. на передачу вышеуказанного помещения в субаренду не представлено, а потому заключение ООО «КВЕСТ» с Бойчоровой З.Т. договора субаренды является существенным нарушением условий договора, что влечет его расторжение.

При этом, судом в описательно-мотивировочной части решения, сделана ссылка на условия п. 4.2.17 договора аренды от 01.11.2016 года, текст данного условия договора судом указан следующий «арендатор обязуется - не передавать помещение, как в целом, так и частично в субаренду или в пользование третьим лицам».

Однако согласно буквальному тексту условий представленного договора аренды кафе от 01.11.2016 года, в частности его пункта 4.2.17, имеет иное содержание: «не передавать помещение, как в целом, так и частично в субаренду или в пользование третьим лицам, без письменного разрешения Арендатора», из которого можно сделать вывод, что в данном случае сторонами подразумевалось наличие такого согласия арендатора ООО «КВЕСТ», а не арендодателя [СКРЫТО] С.В., как указал суд первой инстанции, а потому правовых оснований к расторжению договора аренды кафе от 01.11.2016 года по указанному основанию у суда первой инстанции не имелось. Более того, заявление истицы об отсутствии согласия на передачу объекта в субаренду ввиду поддельности ее подписи в таком согласии, направленном электронной почтой в адрес субарендатора, должно быть доказано соответствующим образом, таких доказательств данной стороной спора в порядке ст.56 ГПК РФ суду не предоставлялось.

Судебная коллегия не может согласиться и с выводами первой инстанции о взыскании с ООО "Квест" в пользу [СКРЫТО] С.В. задолженности по оплате коммунальных услуг, сделанного без учета положений ст.210 ГК РФ, разъяснений "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Следовательно, содержание имущества, в том числе и уплата коммунальных платежей, является обязанностью собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или сдается им в аренду.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 208 Кодекса к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Также коллегия указывает, что доход, полученный физическим лицом - арендодателем ввиде арендной платы (включая оплату коммунальных платежей), является объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц. ((пункт 1 статьи 23,пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Однако районный суд решил вопрос о возможности возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных расходов иным образом. В пункте 3.1. договора аренды кафе от 01.11.2016 года дословно текст условия изложен так «Коммунальные платежи оплачиваются отдельно по квитанциям.», сделать однозначный вывод что сторонами договора достигнуто соглашение по такой оплате именно арендатором (ООО «Квест»), коллегия не может, следовательно возложение на арендатора обязанности нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, в том числе по оплате коммунальных услуг, не имеет под собой правовых оснований.

С учетом изложенного, постановленное по делу решение подлежит отмене с новым решением, которым исковые требования [СКРЫТО] Светланы Вячеславовны к ООО "Квест о расторжении договора аренды кафе от 01 ноября 2016 года, взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, по оплате коммунальных услуг, следует оставить без удовлетворения в полном объеме, апелляционную жалобу ООО "Квест» Гужовой Я.В. удовлетворить.

При отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 100 ГПК РФ судебные расходы, понесенные стороной истца по уплате государственной пошлины, оплате услуг представителя с ответчика возмещению не подлежат, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила :

Решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 01 ноября 2017 года – отменить, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО "Квест» Гужовой Я.В. – удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования [СКРЫТО] Светланы Вячеславовны к ООО "Квест о расторжении договора аренды кафе от 01 ноября 2016 года, заключенного между [СКРЫТО] С.В. и ООО "Квест", взыскании с ООО "Квест" в пользу [СКРЫТО] С.В. задолженности по аренде в размере 54 165 рублей 60 копеек, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 16 441 рубль 53 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 600 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя –отказать в полном объеме.