Дело № 2-6036/2015 ~ М-5241/2015, первая инстанция

Дело № 2-6036/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2015 года Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Веригиной И.Н., при секретаре Тен Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Г. Н., [СКРЫТО] Л. Ф. к [СКРЫТО] Л. И., [СКРЫТО] Е. О. о прекращении ипотеки, с участием в качестве третьих лиц ОАО "Сбербанк России", Управления Росреестра по XXXX

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд к ответчикам с требованием о прекращении ипотеки ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ между [СКРЫТО] Г.Н., [СКРЫТО] Л.Ф. и [СКРЫТО] Л.И., [СКРЫТО] Е.О. заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: XXXX. Истцы выступили покупателями объекта недвижимости, имущество приобретено за счет личных и кредитных средств, XXXX передано продавцам до подписания договора купли-продажи и XXXX перечислено за счет кредитных средств на счет несовершеннолетней [СКРЫТО] Е.О. после государственной регистрации договора. Объект недвижимости находился в залоге у банка до погашения выданного кредита, дополнительное обременение права следовало из договора купли-продажи недвижимости. В п.9 было указано, что оплата по договору не произведена с продавцами в полном объеме, в связи с чем, была внесена запись ипотека в силу закона. Между тем, с продавцами расчет по сделке был произведен в полном объеме, часть денег выплачена наличными, о чем свидетельствует расписка [СКРЫТО] Л.И. на сумму XXXX, и часть переведена на счет [СКРЫТО] Е.О. за счет кредитных средств, при этом статьей 3 кредитного договора предусмотрено, что выдача кредита производится после подтверждения факта оплаты части стоимости квартиры за свои счет. Кредит погашен истцами в 2014 году, в связи с чем, залог прекращен, об ипотеке в силу закона залогодержателями по которой являются ответчики истцы не знали, в настоящее время истцы не могут разыскать ответчиков и совместно обратиться в Росреестр с заявлением об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, в связи с чем, заявлен настоящий иск.

В судебном заседании [СКРЫТО] Л.Ф. на иске настаивала, привела доводы, аналогичные изложенным выше, пояснила, что по истечении пяти лет разыскать продавцов невозможно, обязательства перед ними исполнены в полном объеме, расчет по сделке произведен, права покупателей никем не оспорены, правом, предусмотренным ст. 3 ГПК РФ, продавцы не воспользовались, за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в суд не обращались, поскольку место жительства продавцов неизвестно стороны не могут обратиться с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, просила иск удовлетворить.

[СКРЫТО] Г.Н. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в его отсутствие.

Ответчики [СКРЫТО] Л.И., [СКРЫТО] Е.О. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом по последнему известному месту жительства, возражения ответчиков относительно требований истцов в суд не поступили. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, от Управления Росреестра по Приморскому краю поступил отзыв на иск, от банка уведомление об отсутствии на хранении в архиве документов по передаче денежных средств в сумме XXXX ответчикам посредством перечисления кредитных средств истцов, договор XXXX от ДД.ММ.ГГ года. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав [СКРЫТО] Л.Ф., изучив материалы дела, оценив доказательства, суд считает, что требование истцов является обоснованным и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между ответчиками [СКРЫТО] Л.И., [СКРЫТО] Е.О. (продавцы) с одной стороны и истцами [СКРЫТО] Г.Н., [СКРЫТО] Л.Ф. (покупатели) с другой стороны ДД.ММ.ГГ заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу XXXX.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи цена квартиры по договору составила XXXX, из которых XXXX оплачивается из собственных средств покупателей и XXXX оплачивается за счет кредитных средств ОАО "Сбербанк России", кредитный договор XXXX от ДД.ММ.ГГ п. 5 договора, п. 9 договора предусмотрено, что XXXX продавец получил до момента подписания договора, оставшуюся сумму XXXX покупатель оплачивает после государственной регистрации договора.

Одновременно договор являлся передаточным актом, таким образом имущество передано истцам.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности [СКРЫТО] Г.Н., [СКРЫТО] Л.Ф. по ? доли на квартиру, переданную по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ года, и выданы соответствующие свидетельства с указанием обременения права собственности на каждый объект недвижимости в виде ипотеки в силу закона залогодержателями по которой являлись [СКРЫТО] Л.И., [СКРЫТО] Е.О. (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ).Кроме того объект недвижимости находился в залоге у банка до погашения выданного кредита.

ДД.ММ.ГГ между покупателями и ОАО "Сбербанк России" заключен кредитный договор XXXX из которого усматривает что кредитор обязуется предоставить истцам ипотечный кредит на сумму XXXX на приобретение квартиры по адресу XXXX (предмет залога), кредитор открывает истцам ссудный счет, а выдача кредита производится после передачи кредитору предмета залога и подтверждения факта оплаты созаемщиками (покупателями) части стоимости объекта недвижимости в размере XXXX, истцы вправе получить кредит в течение 45 дней, на данных условиях денежные средства поступают на ссудный счет.

ДД.ММ.ГГ [СКРЫТО] Л.И. дает расписку для предъявления в банк о получении XXXX от покупателей (истцов) квартиры.

ДД.ММ.ГГ стороны заключают договор купли-продажи недвижимого имущества, дата регистрации сделки ДД.ММ.ГГ года.

Таким образом созаемщиками выполнены все условия для получения кредитных средств.

На момент сделки [СКРЫТО] Е.О. являлась несовершеннолетней и денежные средства подлежали перечислению на её счет.

Кредитные средства были своевременно перечислены на счет несовершеннолетнего продавца, косвенно об этом свидетельствую следующие обстоятельства: кредитный договор XXXX от ДД.ММ.ГГ года, справка банка о погашении кредита ДД.ММ.ГГ года, расписка [СКРЫТО] Л.И. о получении XXXX, при этом в интересах банка выдать кредит и перечислить денежные средства на счет продавца для своевременного погашения существующего ограничения права в виде ипотеки в силу закона залогодержателями по которой являлись [СКРЫТО] Л.И., [СКРЫТО] Е.О., при этом их права на залог возникли ранее чем права банка.

Кроме того продавцы правом, предусмотренным ст. 3 ГПК РФ, не воспользовались, за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в суд не обращались, а также исполнили свои обязательства перед покупателями и снялись с регистрационного учета по спорному адресу.

Банк уведомляет об отсутствии на хранении в архиве документов по передаче денежных средств в сумме XXXX ответчикам посредством перечисления кредитных средств истцов, договор XXXX от ДД.ММ.ГГ года, однако анализируя представленные документы, суд приходит к выводу о том, что по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ обязательства по отношению к [СКРЫТО] Л.И., [СКРЫТО] Е.О. истцами были исполнены в полном объеме.

Суд допускает что п. 6 договора купли-продажи недвижимости истцы были введены в заблуждение относительно ограничения права, полагали, что объект недвижимости находился в залоге у банка, а не продавцов, об обременении узнали после погашения кредита и отзыве закладной банком.

По истечении пяти лет место жительство ответчиков покупателям имущества неизвестно, что препятствует обращению в Управление Росреестра по Приморскому краю с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Обязательства по оплате имущества выполнены истцами в полном объеме, что подтверждено материалами дела, и прекратились надлежащим исполнением.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обязательства истцов по выплате денежных средств ответчикам по Договору купли-продажи, обеспеченные залогом (ипотекой в силу закона), прекратились в связи с выполнением (выплата денежных средств в полном объеме).

Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется".

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими".

Таким образом, в связи с отсутствием продавцов, истцы в соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правомерно обратились в суд с настоящим иском с требованием о погашении записи о залоге, на основании имеющихся в деле доказательств, требования [СКРЫТО] Г.Н., [СКРЫТО] Л.Ф. об отмене обременения в виде регистрационной записи об ипотеке (залоге недвижимости) подлежат удовлетворению.

По изложенному, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить существующее обременение - ипотека в силу закона, запись от ДД.ММ.ГГ на недвижимое имущество по адресу XXXX, правообладателями которого являются [СКРЫТО] Г. Н. и [СКРЫТО] Л. Ф. на праве общей долевой собственности на основании договора продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2015 года.

Председательствующий И.Н. Веригина