Дело № 2-253/2019 (2-2790/2018;) ~ М-3033/2018, первая инстанция

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2019 г. г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока в составе

председательствующего судьи Склизковой Е.Л.

при секретаре Щербаковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] [СКРЫТО] Александровича к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и земельный участок,

установил:

[СКРЫТО] В.А. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] И.А. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и земельный участок, указав, что 05.08.2018 стороны заключили договор купли-продажи, по которому продавец продал (передал) покупателю, а покупатель купил (принял) недвижимое имущество, состоящее из трех объектов, а именно:

земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 11 890 +/– 38 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания – стоянка автомашин (Лит. 17) и здания заправочной станции (Лит. 20), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание – стоянка автомашин (Лит. 17), почтовый адрес ориентира: <адрес>;

здание – стоянка автомашин, кадастровый номер <номер>, условный номер <номер>, инвентарный номер <номер>, общей площадью 921,80 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>;

гараж, кадастровый номер <номер>, общая площадь 21,60 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>.

Общая стоимость объектов по договору составила 5 000 000 руб. Эта цена является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что оплата стоимости объектов производится покупателем продавцу в следующие сроки:

500 000 руб. в день подписания договора

300 000 руб. в срок не позднее 01.09.2018

200 000 руб. в срок не позднее 05.09.2018

500 000 руб. в срок не позднее10.09.2019

1 000 000 руб. в срок не позднее 10.09.2020

1 500 000 руб. в срок не позднее 10.05.2021.

В силу пункта 4.1 право собственности на объекты переходит к покупателю с момента подписания договора и регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, которое производится одновременно с регистрацией договора.

В силу пункта 5 договора стороны договорились подать документы в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю в срок не позднее 01.09.2018.

Истец свои обязательства по договору исполнил, уплатил продавцу суммы 500 000 руб., 300 000 руб., 200 000 руб., что подтверждается расписками продавца. Однако ответчик от регистрации перехода права собственности на имущество по договору от 05.08.2018 уклоняется, предлагает заключить дополнительное соглашение об увеличении цены сделки.

[СКРЫТО] В.А. просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество:

земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 11 890 +/– 38 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания – стоянка автомашин (Лит. 17) и здания заправочной станции (Лит. 20), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание – стоянка автомашин (Лит. 17), почтовый адрес ориентира: <адрес>;

здание – стоянка автомашин, кадастровый номер <номер>, условный номер <номер>, инвентарный номер <номер>, общей площадью 921,80 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>;

гараж, кадастровый номер <номер>, общая площадь 21,60 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>.

Истец [СКРЫТО] В.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель истца [СКРЫТО] В.А. по доверенности Иванцов М.П. требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчица [СКРЫТО] И.А. и ее представитель по доверенности Долгополов О.А. в судебное заседание повторно не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Представитель ответчицы Долгополов О.А. ходатайствовал об отложении рассмотрения дела в связи с нахождением в командировке в г. Находка. Поскольку к ходатайству не приложены доказательства невозможности явки представителя, ответчик [СКРЫТО] И.А. не представила доказательств наличия уважительных причин неявки по вызову суда, суд находит возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившегося ответчика и ее представителя.

В письменном возражении на исковое заявление Шевцова И.А. против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что продаваемые объекты оценены сторонами ниже рыночной стоимости, истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю своего представителя для участия в судебном заседании не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в письменном возражении на исковое заявление указало, что право собственности [СКРЫТО] И.А. на объекты недвижимости зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 25.12.2015,в случае удовлетворения исковых требований вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для внесения в ЕГРН сведений о переходе права собственности.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов гражданского дела усматривается, что [СКРЫТО] И.А. на основании договора купли-продажи от 25.12.2015 является собственником недвижимого имущества:

земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 11 890 +/– 38 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания – стоянка автомашин (Лит. 17) и здания заправочной станции (Лит. 20), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание – стоянка автомашин (Лит. 17), почтовый адрес ориентира: <адрес>;

здание – стоянка автомашин, кадастровый номер <номер>, условный номер <номер>, инвентарный номер <номер>, общей площадью 921,80 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>;

гараж, кадастровый номер <номер>, общая площадь 21,60 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес> (л.д. 17-20).

Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за [СКРЫТО] И.А. в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационными записями от 08.12.2016 № 25-25/001-25/011/204/2016-4719/2, 25-25/001-25/011/204/2016-4720/2, 25-25/001/-25/011/204/2016-4721/2 (л.д. 14, 15, 16).

05.08.2018 между [СКРЫТО] И.А. (продавец) и [СКРЫТО] В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал (передал), а покупатель купил (принял) недвижимое имущество, состоящее из трех объектов, а именно:

земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 11 890 +/– 38 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания – стоянка автомашин (Лит. 17) и здания заправочной станции (Лит. 20), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание – стоянка автомашин (Лит. 17), почтовый адрес ориентира: <адрес> именуемый далее «Объект-1»;

здание – стоянка автомашин, кадастровый номер <номер>, условный номер <номер>, инвентарный номер <номер>, общей площадью 921,80 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>, именуемый далее «Объект-2»;

гараж, кадастровый номер <номер>, общая площадь 21,60 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>, именуемый далее «Объект-3» (л.д. 9-10).

Стороны в договоре закрепили общую стоимость объектов в размере: 5 000 000 руб., из которых «Объект-1» в сумме 3 000 000 руб., «Объект-2» - 1 500 000 руб., «Объект-3» - 500 000 руб.

Из п. 3.1 договора усматривается, что оплата стоимости объектов производится покупателем продавцу частями (в рассрочку) в следующие сроки:

500 000 руб. – в день подписания договора;

300 000 руб. – в срок не позднее 01.09.2018;

200 000 руб. – в срок не позднее 05.09.2018;

500 000 руб. – в срок не позднее 10.09.2019;

1 000 000 руб. – в срок не позднее 10.09.2020;

1 000 000 руб. – в срок не позднее 10.05.2021;

1 500 000 руб. – в срок не позднее 10.09.2021.

Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, право залога у продавца на объект не возникает (п. 3.3 договора).

Пунктом 4.1, 4.2 договора купли-продажи установлено, что право собственности на объекты переходит к покупателю с момента подписания настоящего договора и регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, которое производится одновременно с регистрацией договора. Регистрация перехода права собственности производится на каждый «Объект» отдельно.

Стороны договорились подать документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в срок не позднее 01.09.2018 (п. 5 договора).

В договоре имеются подписи истца и ответчика.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что [СКРЫТО] В.А. обязательства по договору от 05.08.2018 исполнил, денежные средства в сумме, предусмотренной договором до даты государственной регистрации, передал [СКРЫТО] И.А. в размере 1 000 000 руб., что подтверждается ее расписками от 05.08.2018, 01.09.2018, 05.09.2018, (л.д. 11, 12, 13).

Между тем, как следует из материалов дела, с момента заключения договора купли-продажи от 05.08.2018 и до настоящего времени, ни договор, ни переход права собственности к [СКРЫТО] В.А. в установленном законом порядке не были зарегистрированы.

Как указал истец в исковом заявлении, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, мотивируя причины отказа желанием заключить дополнительное соглашение к договору на более выгодных для себя условиях.

Так, согласно имеющимся в материалах делам выписок из ЕГРН от 28.01.2019 № 99/2019/241520694, 99/2019/241527977, 99/2019/241448084 право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за [СКРЫТО] И.А. (л.д. 73-76, 77-84, 85-102).

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись извещения и претензии (от 13.08.2018, 23.08.2018, 05.09.2018, 08.09.2018, 17.09.2018) о необходимости явиться в МФЦ г. Артема для регистрации договора купли-продажи от 05.08.2018 (л.д. 22, 23, 24, 27).

Письмами от 15.09.2018, 21.09.2018 [СКРЫТО] И.А. истцу было предложено подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 05.08.2018 с указанием цены продаваемого имущества в размере 6 000 000 руб. (л.д. 25, 26, 28).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт уклонения [СКРЫТО] И.А. от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 05.08.2018.

Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Приморскому краю от 23.08.2018 № 25/011/191/2018-2074 на основании постановления МОСП УФССП России по Приморскому краю о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 19.07.2018 № 7427/18/25037-п 22.08.2018 проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права на объект недвижимости – гараж, кадастровый номер <номер>, общая площадь 21,60 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес> (л.д. 29).

06.09.2018 судебным приставом-исполнителем МОСП УФССП России по Приморскому краю вынесено постановлении об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 11 890 +/– 38 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания – стоянка автомашин (Лит. 17) и здания заправочной станции (Лит. 20), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание – стоянка автомашин (Лит. 17), почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- здание – стоянка автомашин, кадастровый номер <номер>, условный номер <номер>, инвентарный номер <номер>, общей площадью 921,80 кв.м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>;

- гараж, кадастровый номер <номер>, общая площадь 21,60 кв.м, назначение: нежилое, адрес: <адрес> (л.д. 103).

Таким образом, судом установлено отсутствие ограничений (обременений) на спорые объекты недвижимости, которые могли бы послужить препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на них.

С учетом установленных по делу обстоятельств, ввиду наличия доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанные в договоре купли-продажи от 05.08.2018 объекты недвижимости, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований [СКРЫТО] В.А.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования [СКРЫТО] [СКРЫТО] Александровича к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и земельный участок удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к [СКРЫТО] [СКРЫТО] Александровичу в соответствии с договором купли-продажи от 05.08.2018, заключенным между [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] и [СКРЫТО] [СКРЫТО] Александровичем, на объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 11 890 +/– 38 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания – стоянка автомашин (Лит. 17) и здания заправочной станции (Лит. 20), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание – стоянка автомашин (Лит. 17), почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- здание – стоянка автомашин, кадастровый номер <номер>, условный номер <номер>, инвентарный номер <номер>, общей площадью 921,80 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>;

- гараж, кадастровый номер <номер>, общая площадь 21,60 кв. м, назначение: нежилое, адрес: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26.02.2019г.

Судья Склизкова Е.Л.