Дело № 2-190/2015 (2-3759/2014;) ~ М-3588/2014, первая инстанция

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«30» января 2015 года гор. Владивосток

Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края

в составе председательствующего судьи Бурдейной О.В.
при секретаре ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что ФИО1 являлся собственником <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключён договор купли-продажи указанной квартиры, который был удостоверен нотариусом. Данный договор исполнен сторонами в полном объёме, квартира была передана истцу по акту приёма – передачи, продавцу передана денежная сумма за квартиру. В день передачи квартиры истец перевезла свои вещи, вселилась в неё и проживала в ней вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года. Продавец был снят с регистрационного учёта, лицевой счёт переоформлен на имя истца, до сегодняшнего времени она производит оплату коммунальных платежей и налога на недвижимое имущество. По причине длительного уклонения предыдущего собственника квартиры ФИО1, получившего расчёт за квартиру в полном объёме, истец в 2011 году обратилась в суд с иском о производстве государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Вступившим в законную силу решением Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры и регистрация перехода права собственности к ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ решение суда было сдано в ФБУ «ФКП Росреестра по <адрес>» для государственной регистрации права собственности, однако уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ истцу сообщено об отказе в государственной регистрации в связи с наличием уже зарегистрированного права собственности третьих лиц на данное имущество. ДД.ММ.ГГГГ года, когда ФИО2 находилась в собственной квартире к ней пришли неизвестные лица, стали ломать дверь и менять замки. Вызванному истцом наряду полиции указанные лица представились адвокатами ФИО3, предъявили доверенность, а также свидетельство о государственной регистрации права, выданное на её имя. Государственная регистрация права ФИО3 произведена Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент, когда в распоряжении органа государственной власти уже находилось решение Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, ФИО1 было достоверно известно о наличии указанного судебного решения, поскольку он принимал участие в рассмотрении дела в качестве ответчика и признал факт совершения сделки по продаже спорной квартиры истцу. Считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключённый в отношении спорной квартиры между ФИО1 и ФИО3 является недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей закону, поскольку на момент его заключения имелось вступившее в законную силу решение суда. Ответчик ФИО3 не может являться добросовестным приобретателем, поскольку она не проявила разумной степени осмотрительности и заботливости при заключении договора купли-продажи. Квартира ею предварительно не осматривалась, ключи от квартиры ФИО3 также не передавались, поскольку первый раз её представители смогли попасть в квартиру только после насильственного взлома двери. Лично ФИО3 никогда в квартире не появлялась. Цена квартиры в договоре купли-продажи межу ФИО1 и ФИО3 значительно ниже её рыночной стоимости, что также должно было вызвать у ФИО3 обоснованные сомнения в наличии у продавца полномочий на продажу квартиры. На следующий день после взлома двери, квартира была выставлена на продажу на Интернет – ресурсе www.farpost.ru по заниженной цене. По этим основаниям просит суд признать недействительным договор купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между ФИО1 и ФИО3, истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу истца указанную квартиру.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в иске, и просил их удовлетворить, пояснил, что у ФИО3 отсутствуют все признаки добросовестности приобретения спорной квартиры. Спорное жилое помещение выбыло из владения ФИО2 помимо её воли, поскольку никаких сделок с отчуждением она не совершала, намерений передать его ФИО3 не имела, о состоявшейся сделке и приобретении квартиры ФИО3 узнала только в ходе её насильственного выселения. Кроме того, пояснил, что по договору купли-продажи между ФИО1 и ФИО3 не было осуществлено расчёта. Просил требования удовлетворить в полном объёме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате времени и месте рассмотрения дела неоднократно извещался судом по месту регистрации, однако конверты с отметкой об истечении срока хранения возвращены в адрес суда. О причинах неявки суду не сообщил, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие суду не поступало.

Ответчик ФИО3 и её представитель в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чём в материалах дела свидетельствует расписка.

Суд выполнил требования ст.113 ГПК РФ и нежелание ответчика ФИО1 получать повестки свидетельствует об уклонении от явки в суд.

В день судебного заседания ею нарочно поданы в суд возражения, согласно которым указала, что она. приобрела имущество у ФИО1 за которым были зарегистрированы права на указанную квартиру. ФИО3 является добросовестным приобретателем, на момент заключения сделки не знала о наличии спора между истцом и ФИО1, проверила законность права ФИО1 на отчуждение спорного имущества, убедилась в отсутствие притязаний со стороны третьих лиц. Квартира была приобретена по разумной цене, исходя из рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости, с приобретаемой квартирой была знакома.

В силу части 1 ст. 233 ГПК РФ и учитывая согласие истца, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие не явившихся ответчиков.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебном заседании поддержала требования истца, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением было зарегистрировано право собственности ФИО3 на спорную квартиру, о чём в ЕГРП была внесена регистрационная запись № №. Основанием государственной регистрации послужил договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При наличии в Управлении сведений о решении Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности ФИО3 не была бы произведена. Истец обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности по решению суда ДД.ММ.ГГГГ в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> в <адрес>ёме, а право ответчика зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, давая оценку фактическим обстоятельствам дела, всем имеющимся доказательствам в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГПК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 являлся собственником квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 продал ФИО2 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передал названную квартиру ФИО2.

Решением Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, произведена государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 жилого помещения, <адрес> в <адрес>, а также произведена государственная регистрация права собственности на указанное жилое помещение от ФИО1 к ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права, представив доверенность, решение суда от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый паспорт жилого помещения, квитанцию.

Данное обстоятельство подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно сообщению об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ года, в регистрации права ФИО2 на спорную квартиру отказано, поскольку ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру и запись о праве собственности ФИО1 прекращена.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, право собственности на <адрес> зарегистрировано за ФИО3 Основанием возникновения права собственности послужил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В обоснование требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключённого между ФИО1 и ФИО3 недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГПК РФ, истец ссылается на то, что данный договор противоречит закону, поскольку на момент его заключения имелось вступившее в законную силу решение Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ уже была произведена государственная регистрация перехода права собственности на данное жилое помещение от ФИО1 к ФИО2

Согласно копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (Продавец) продал, а ФИО3 (Покупатель) покупает на праве собственности 1-комнатную квартиру, расположенную в <адрес> 510.

Пунктом 2 оспариваемого договора определена стоимость продаваемого имущества в <данные изъяты> рублей.

В силу ч. 2., 3 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Таким образом, учитывая, что решением Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> ФИО2, то заключение сделки купли-продажи этой же квартиры ДД.ММ.ГГГГ противоречила закону.

Как следует из описательно – мотивировочной части указанного решения, ответчик ФИО1 подтвердил факт продажи квартиры ФИО2 и полный расчёт по сделке.

Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора купли- продажи, ФИО1 было известно о наличии искового заявления ФИО2 о государственной регистрации сделки и регистрации перехода права собственности, что в свою очередь также свидетельствует о недействительности оспариваемого договора, по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГПК РФ.

Доказательств обратного ответчиками в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Учитывая изложенное суд считает, что истцом доказаны обстоятельства, свидетельствующие о квалификации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как недействительной сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. При этом, необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В письменных возражениях ответчик ФИО3 ссылается на то, что квартира была приобретена по разумной цене, при этом квартира предварительно ею осматривалась, о наличии права собственности ФИО1 на спорную квартиру перед заключением сделки убедилась.

При этом, доказательств в обоснование данных доводов не представлено.

В предыдущем судебном заседании суд обязывал представителя ФИО3 представить договор купли-продажи, а также выписку из ЕГРП на момент приобретения ею спорного жилого помещения. От исполнения данной обязанности ответчик ФИО3 уклонилась.

Заслуживает внимания довод истца о том, что на момент совершения сделки, ответчик ФИО3 предварительно квартиру не осматривала, ключи от квартиры при совершении сделки ей переданы не были, собственно, как и сама квартира не была передана при купле-продаже.

Данные доводы подтверждаются показаниями допрошенного в ходе рассмотрения дела свидетеля ФИО7, который пояснил, что с 2011 по 2014 проживал в спорной квартире вместе ФИО2, которая является его тётей. Пояснил, что данная квартира принадлежит ФИО2, которая приобрела её у ФИО1 в 1998 году, вместе с ФИО1 его тётя ходила к нотариусу, для того, чтобы подписать договор. С 1998 года ФИО2 проживала в данной квартире, которая являлась её единственным жильём. Ключи от квартиры находились у ФИО2, у него и его девушки. Перестали проживать в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, когда их принудительно выселили и поменяли замки. До ДД.ММ.ГГГГ квартиру на продажу не выставляли, не фотографировали. Все квитанции и налоги за квартиру оплачивает ФИО2

Данными свидетельскими показаниями подтверждается факт выбытия спорной квартиры из владения истца помимо ее воли, а также принудительное вселение в спорное жилое помещение (спустя почти месяц) при отсутствии ключей.

Пунктом 6 оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что приобретенная квартира будет передана по акту не позднее 20.01.2014.

Суд находит обоснованным указанием стороны истца на то, что квартира по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобретена ФИО3 по заниженной цене (<данные изъяты> рублей согласно п. 2 договора).

Как следует из отчёта об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимость объекта оценки округлённо составляет 1 875 000 рублей.

Факт длительного проживания ФИО2 в спорной квартире подтверждается, в том числе и копиями квитанций за 2012-2013 годы, выставляемые МБУ «УРЦ», ООО «Управляющая компания <адрес> № 21», в которых плательщиком значится ФИО2

Учитывая, что совершению сделки сопутствовали многочисленные обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение данного имущества, а, также учитывая, что ФИО3 должной осмотрительности при совершении сделки не проявила, а именно, не осматривала приобретаемое жилое помещение, не получила комплект ключей, не проверила справки из жилищно-коммунальных организаций, то суд приходит к выводу, что ФИО3 добросовестным приобретателем не является.

Более того, согласно ч. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Ответчик не представила доказательств возмездного приобретения спорного имущества, поскольку согласно пункту 3 договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости производится путем передачи наличных денежных средств покупателем продавцу под расписку в день после подписания договора в УФРС по <адрес>. Сам договор таковым доказательством не является.

В соответствии со статей 12 ГК РФ защита права осуществляется путем использования заинтересованным лицом способов защиты, предусмотренных указанной правовой нормой, а также иными нормами, содержащимися в нормативных правовых актах не ниже уровня федерального закона.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Принимая во внимание изложенное, при данной конструкции возникших правоотношений, суд считает возможным удовлетворить требования истца в полном объеме, в том числе и об истребовании из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу ФИО2 <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 – недействительным.

Истребовать из незаконного владения ФИО3 <адрес> в пользу ФИО2.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Первореченский районный суд гор. Владивостока.

Мотивированное заочное решение изготовлено 4 февраля 2015 года.

Председательствующий: