Дело № 3а-85/2020 (3а-436/2019;) ~ М-543/2019, первая инстанция

форме изготовлено 20.02.2020

11 февраля 2020 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Медведевой,

при секретаре Е.С. Оленевой,

с участием представителя административного истца Я.В. Журавко,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная вагоноремонтная компания» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо – администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3039, площадью 16580 кв. м, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия IV класса вредности различного профиля, адрес объекта: <адрес>А, установленная названным актом, составляет 24 241 949,60 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточная вагоноремонтная компания» (далее – ООО «ДВРК») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3039 в размере равной его рыночной стоимости 3 904093 рублей, по состоянию на 01 февраля 2015 года. В обоснование своих требований указало, что Общество является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 24 241 949,60 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете об оценке № 18/07-03 (И) от 22 июля 2019 года, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей за земельный участок, исчисляемых на основании его кадастровой стоимости.

В целях реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, ООО «ДВРК» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая приняла решение об отказе в удовлетворении заявления.

В судебном заседании представитель ООО «ДВРК» поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Представитель заинтересованного лица представил письменный отзыв на иск, в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать, а также ходатайствует о рассмотрении дела в их отсутствии. Сведениями о неявке в судебное заседание представителей административных ответчиков по уважительной причине, суд не располагает. Каких либо ходатайств, включая ходатайство об отложении дела, до начала судебного заседания в адрес суда не поступало.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 2 и 4 статьи 247 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся представителей административных ответчиков и заинтересованного лица.

Протокольным определением от 11 февраля 2020 года наименование ответчика департамента земельных и имущественных отношений Приморского края изменено на министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, с учетом постановления Администрации Приморского края от 20.08.2019 № 547-па (в редакции от 02.10.2019) «О формировании органов исполнительной власти Приморского края», постановления Губернатора Приморского края от 06.08.2019 № 52-пг (в редакции от 02.10.2019) «Об утверждении структуры органов исполнительной власти Приморского края».

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО «ДВРК» указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у Общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что 24 ноября 2016 года между администрацией Находкинского городского округа («Арендодатель») и ООО «ДВРК» («Арендатор») заключен договор № 4460-16 аренды земельного участка, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 16580 кв.м. с кадастровым номером 25:31:010407:3039, расположенный по адресу: <адрес>А, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия 4 класса вредности различного профиля, цель использования: для эксплуатации здания – производственная база (пункты 1.1, 1.2, 1.3).

Срок аренды устанавливается с 25 октября 2016 года по 24 октября 2065 года включительно (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1. данного договора арендная плата устанавливается согласно расчету, являющемуся Приложением № 2 к договору.

Из расчета арендной платы за пользование земельным участком в Приложении № 2 к договору аренды земельного участка № 4460-16 от 24 ноября 2016 года следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 31 октября 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3039 установлена кадастровая стоимость в размере 24 241 949,60 рублей, которая определена по состоянию на 01 февраля 2015 года, утверждена 01 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

26 августа 2019 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3039, которое было отклонено решением № 14/40 от 06 сентября 2019 года.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований ООО «ДВРК» представлен Отчет № 18/07-03 (И), составленный ООО «Профессионал» 22 июля 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия 4 класса вредности различного профиля, общая площадь 16580 кв.м, адрес объекта: <адрес>А; кадастровый номер: 25:31:010407:3039, по состоянию на 01 февраля 2015 года составляет 3904 093 рублей.

Доказательств несоответствия Отчета № 18/07-03 (И) от 22 июля 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка, не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Положения пункта 5 ФСО № 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Проанализировав Отчет № 18/07-03 (И), составленный ООО «Профессионал» 22 июля 2019 года, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиками составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, расположенных на территории города Находки, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 63-70 Отчета).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано 3 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы 30 Отчета следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условиям рынка, виду имущественного права на землю, местоположению, физическим характеристикам (стр. 69 Отчета).

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3039 на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно: корректировка на условия рынка, корректировка по местоположению, корректировка на дату предложения, корректировка на вид имущественного права, корректировка на улучшения, корректировка на площадь участка, корректировка на наличие инженерной инфраструктуры, что отражено в таблице 32 Отчета.

В описании корректировок оценщиком даны расчет и обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 70-72 Отчета).

В этой связи, доводы представителя заинтересованного лица о некорректности выбранных объектов-аналогов, являются несостоятельными, поскольку различия между объектами скорректированы по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.

Вопреки доводам представителя заинтересованного лица представленный Отчет содержит подпись оценщика ООО «Профессионал» Авдеева А.В., составившего Отчет, подпись генерального директора ООО «Профессионал», а также печать экспертной организации.

Несостоятельными также являются и доводы заинтересованного лица о необходимости представления положительного экспертного заключения, поскольку при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенной в порядке Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, представление такого документа ни в комиссию, ни в суд не требуется.

Федеральным законом от 29.07.2017 № 274-ФЗ с 10 августа 2017 года признан утратившим силу пункт 5 части 2 статьи 246 КАС РФ. Из перечня документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исключено положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку Отчет № 18/07-03 (И) от 22 июля 2019 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

При изложенных фактических обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения административных исковых требований ООО «ДВРК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3039 в размере равной его рыночной стоимости 3904093 рублей.

Датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю – 26 августа 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная вагоноремонтная компания» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо – администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3039, площадью 16580 кв. м, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия IV класса вредности различного профиля, адрес объекта: <адрес>А, равной его рыночной стоимости в размере 3904093 рублей по состоянию на 01 февраля 2015 года.

Датой подачи административного искового заявления считать – 26 августа 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева