Дело № 3а-56/2018 ~ М-14/2018, первая инстанция

город Владивосток 23 апреля 2018 года

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Зайцевой О.А.

при секретаре Сылко Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шер Александра Геннадьевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной торговли, площадь 678 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 19 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рубля.

Шер А.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным представителем ФИО8 в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости ... рублей. В обоснование своих требований указал, что является арендатором данного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рубля значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта №, составленного ФИО9 6 апреля 2018 года в рамках проведенной судебной экспертизы, чем нарушаются его (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО8 поддержала уточненные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске.

Представитель Администрации города Владивостока ФИО11 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, ранее представила письменный отзыв на иск. По существу показала, что необоснованное занижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению доходной части муниципального бюджета, что затрагивает интересы Администрации города Владивостока.

Шер А.Г., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили. Ранее от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО8, возражения представителя Администрации города Владивостока ФИО11, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Шер А.Г. указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, 6 апреля 2004 года между Администрацией города Владивостока («Арендодатель») и ООО ФИО14 («Арендатор») заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 780 кв.м., из земель поселений, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации станции автосервиса в сборно-разборных конструкциях, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью. Срок аренды Участка устанавливается с 6 апреля 2004 года по 5 апреля 2029 года (пункт 2.1.).

Согласно пункту 3.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 3, по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет ... рублей за первый календарный год (по 31 декабря 2004 года включительно) согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Из расчета арендной платы, указанного в Приложении № 2 к договору аренды земельного участка № от 6 апреля 2004 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

24 октября 2012 года между ООО «ФИО14 («Арендатор») и Шер А.Г. («Новый Арендатор») заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 6 апреля 2004 года, в соответствии с которым Арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 780 кв.м., из земель поселений, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации станции автосервиса в сборно-разборных конструкциях, находящегося по адресу: <адрес> (участок находится примерно в 19 м. по направлению на северо-запад от ориентира; ориентир: жилой дом, расположенный за пределами участка), Новому Арендатору – Шер А.Г.

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 7 декабря 2017 года и 20 ноября 2017 года соответственно, в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ... рубля, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

При этом суд учитывает, что на сегодняшний день вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – «объекты розничной торговли», кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из 5 группы видов разрешенного использования «земельные участка, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (п/п 12002, приложение № 1 постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований Шер А.Г. представлен Отчет №, составленный оценщиком ФИО16 ФИО17 20 декабря 2017 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной торговли, площадь 678 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 19 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет округленно ... рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В судебном заседании, с целью предоставления дополнительных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного земельного участка.

Определением Приморского краевого суда от 19 февраля 2018 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено независимому оценщику ФИО9, на разрешение которой поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №.

Как следует из Заключения эксперта №, составленного экспертом ФИО9 6 апреля 2018 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной торговли, площадь 678 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 19 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет округленно ... рублей.

Суд, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности, Заключение эксперта № от 6 апреля 2018 года, составленное по определению суда экспертом-оценщиком ФИО9, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Заключение выполнено по определению Приморского краевого суда, специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, эксперт предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, Заключение отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в Заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также, в Заключении объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В Заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Доказательств, которые опровергали бы установленную экспертом в Заключении № от 6 апреля 2018 года величину рыночной стоимости земельного участка, лицами участвующим в деле не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований Шер А.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в суд (направления административного иска по почте) 22 декабря 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Шер Александра Геннадьевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной торговли, площадь 678 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 19 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 22 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева