Дело № 3а-313/2019 ~ М-393/2019, первая инстанция

Решение суда в окончательной

форме изготовлено 20.12.2019

Дело № 3а-313/2019 25OS0000-01-2019-000412-57 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

11 декабря 2019 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Е.А.Медведевой,

при секретаре А.В. Гулай,

с участием представителя административного истца А.В. Маюкова,

представителя заинтересованного лица П.А. Птушко,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Владагросервис» к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованно лицо - администрация г. Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:12899, площадью 2 021 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание; участок находится примерно в 9 м от ориентира по, направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Сахалинская, 42; вид разрешенного использования: объекты розничной торговли (далее - земельный участок), установленная названным актом, составляет 12 677470,27 рублей.

ООО «Владагросервис» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:12899 в размере равной его рыночной стоимости 1 755000 рублей, по состоянию на 1 февраля 2015 года. В обоснование своих требований указало, что Общество является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 12 677470,27 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете № 19-01.715/1, составленном ООО «Центр развития инвестиций» 22 апреля 2019 года, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера обязательных платежей за земельный участок, исчисляемых на основании его кадастровой стоимости.

В целях реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, ООО «Владагросервис» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая приняла решение об отказе в удовлетворении заявления общества.

В судебном заседании представитель ООО «Владагросервис» поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске, а также в дополнительных письменных пояснений, с учетом доводов представителя заинтересованного лица.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы письменных возражений. Полагал, что основания для удовлетворения требований административного истца, отсутствуют.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Сведениями о неявке представителей административных ответчиков по уважительной причине, суд не располагает. От представителя административного ответчика - департамента земельных и имущественных отношений Приморского поступил письменный отзыв на иск, в которых просят отказать в удовлетворении заявленных истцом требований. Одновременно с отзывом представителем административного ответчика заявлено ходатайство о привлечении заинтересованного лица, которое разрешено судом в протоколе судебного заседания от 11.12.2019.

Выслушав представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО «Владагросервис» указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у Общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, 25 декабря 2018 года между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края («Арендодатель») и ООО «Владагросервис» («Арендатор») заключен договор № 28-Ю-23479 аренды земельного участка, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030018:12899, площадью 2 021 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание; участок находится примерно в 9 м от ориентира по, направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Сахалинская, 42; вид разрешенного использования: объекты рознично торговли, цель предоставления: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (нежилое здание) готовностью 25% (пункт 1.1).

Срок аренды Участка 3 (три) года с момента (даты) подписания настоящего Договора (пункт 1.3).

В пункте 2.1. данного договора аренды определен размер арендной платы за Участок в размере 142621, 54 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью Договора.

Из расчета арендной платы за пользование земельным участком в Приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-Ю-23479 от 25 декабря 2018 следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 25 сентября 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:12899 установлена кадастровая стоимость в размере 12 677470,27 рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

07 июня 2019 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:12899, которое было отклонено решением № 11/4 от 05 июля 2019 года.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований ООО «Владагросервис» представлен Отчет №19-01.715/1, составленный ООО «Центр развития инвестиций» 22 апреля 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:12899, площадью 2 021 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание; участок находится примерно в 9 м от ориентира по, направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Сахалинская, 42, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет округлено 1755 000 рублей.

Доказательств несоответствия Отчета № 19-01.715/1 от 22 апреля 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка, не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Положения пункта 5 ФСО № 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Проанализировав Отчет № 19-01.715/1 от 22 апреля 2019 года, составленный оценщиками ООО «Центр развития инвестиций» Макеевой М.Ю., Лаврентьевым О.В., суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиками составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиками произведен анализ рынка земельных участков, расположенных на территории города Владивостока, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 57-81 Отчета).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано 4 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Как указано в пунктах 1.2, 1.7 Методических рекомендаций о государственной оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 года № 358, в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для расчета арендной платы, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции.

Так, объект оценки находится в аренде, но оценка проводилась исходя из права собственности, объекты-аналоги находятся в краткосрочной аренде.

Из таблицы 14-2 Отчета следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположению, инженерной инфраструктуре, расположению относительно красной линии, конфигурации и рельефу земельного участка общей площади (стр. 74-75 Отчета).

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:12899 на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно: корректировка по имущественному праву, корректировка по местоположению, конфигурации и рельефу земельного участка, а также общей площади, что отражено в таблице 14-2 Отчета.

В описании корректировок оценщиком даны расчет и обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 76-79 Отчета).

В этой связи, доводы представителя заинтересованного лица о несоответствии представленного Отчета требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки, являются несостоятельными, поскольку опровергаются сведениями, приведенными в таблице 14-2 Отчета № 19-01.715/1 от 22 апреля 2019 года.

Оценщиками правомерно указан договор аренды земельного участка от 11.09.2013 № 03-Ю-17809 как основание права пользования ООО «Владагросервис» земельным участком с кадастровым номером 25:28:030018:12899, поскольку его рыночная стоимость определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, то есть в период действия договора аренды от 11.09.2013 № 03-Ю-17809.

Кроме того, вопреки доводам представителя заинтересованного лица, назначение земельного участка (под коммерческую застройку) было выбрано оценщиками в качестве одного из основных критериев отбора объектов-аналогов, о чем указано в разделе 14.3 Отчета.

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.

Поскольку Отчет № 19-01.715/1 от 22 апреля 2019 года составлен специалистами, имеющими необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО «Владагросервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:12899 в размере равной его рыночной стоимости 1755000 рублей.

Довод представителя департамента земельных и имущественных отношений Приморского края о том, что постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» в настоящее время никем не оспорено, в связи с чем требования административного истца не подлежат удовлетворению, суд признает несостоятельным, основанным на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Право арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, прямо предусмотрено законом. Данное право и было реализовано административным истцом.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором заинтересованное лицо подало соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является дата первого обращения заинтересованного лица в суд или в Комиссию по рассмотрению споров.

Поскольку ООО «Владагросервис» обращалось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров 07 июня 2019 года, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 1 января 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Владагросервис» к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованно лицо - администрация г. Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:12899, площадью 2 021 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание; участок находится примерно в 9 м от ориентира по, направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Сахалинская, 42, равной его рыночной стоимости в размере 1755000 рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года.

Датой подачи административного искового заявления считать - 07 июня 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева