Дело № 3а-145/2018 ~ М-122/2018, первая инстанция

Дело № 3а-145/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 мая 2018 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ровенко П.А.

при секретаре Гулай А.В.

с участием представителя Администрации города Владивостока и Управления муниципальной собственности города Владивостока Хомовой О.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю Сутягиной М.В., представителя Общества с ограниченной ответственностью «Карамель» Касараева С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Владивостока к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании незаконным решения

у с т а н о в и л:

Администрация города Владивостока обратилась в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю), Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Комиссия по рассмотрению споров) о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров от 10 января 2018 года № 1/23, которым кадастровая стоимость находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью ... кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира – здания, находящегося в границах участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>), установлена в размере ... рублей.

В обоснование своих требований административный истец указал, что данный земельный участок находится в муниципальной собственности и на основании договора от 14 марта 2016 года № №, заключенного между Управлением муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС Владивостока) и Обществом с ограниченной ответственностью «Карамель» (далее – ООО «Карамель»), предоставлен в аренду указанному юридическому лицу на срок до 5 марта 2024 года для целей дальнейшей эксплуатации объекта социального и коммунально-бытового назначения.

Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, которая по состоянию на 1 февраля 2015 года составляла ... рублей ... копейки.

Посчитав кадастровую стоимость арендуемого земельного участка завышенной, ООО «Карамель» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приложив к нему отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 декабря 2017 года № 285 (далее – Отчёт об оценке), составленный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Краевой центр оценки» (далее – ООО «Краевой центр оценки»), в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года составляла ... рублей.

Признав Отчёт об оценке соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, Комиссия по рассмотрению споров своим решением от 10 января 2018 года № 1/23 установила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рублей.

Снижение кадастровой стоимости указанного земельного участка уменьшает сумму арендных платежей, поступающих в доход местного бюджета.

По мнению административного истца, оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров является незаконным, поскольку о месте и времени рассмотрения соответствующего заявления ООО «Карамель» УМС Владивостока, осуществляющее права собственника в отношении муниципального имущества, уведомлено не было.

К Отчёту об оценке не было приложено положительное экспертное заключение, хотя величина определённой им рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № более чем на 30% отличалась от величины его кадастровой стоимости, определённой в результате государственной кадастровой оценки.

Кроме того, непосредственно Отчёт об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а именно:

- при определении рыночной стоимости объекта оценки были использованы только четыре объекта-аналога, причём корректировка их стоимости в результате оценки составила от 84% до 211%, что говорит о некорректно подобранных объектах-аналогах;

- объекты-аналоги не относились к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не были сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

- оценщик использовал при составлении Отчёта об оценке неполную базу объявлений по продаже земельных участков, исключая наиболее дорогие объекты, которые могли повлиять на итоговую величину оценки рыночной стоимости находящегося в муниципальной собственности земельного участка;

- в Отчёте об оценке содержится противоречивый вывод о недостаточности рыночных данных для использования сравнительного подхода, хотя затем оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки использует только сравнительный подход;

- несмотря на то, что часть объект оценки используется для автомобильной парковки, а другая его часть занята нежилым зданием, которое можно использовать для сдачи в аренду (то есть объект недвижимости способен генерировать доход), оценщик необоснованно не применил доходный подход при составлении Отчёта об оценке.

Со ссылкой на положения статей главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) Администрация города Владивостока просила суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров от 10 января 2018 года № 1/23 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной ... рублей.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров в судебное заседание не явился, направленное заказной почтой судебное извещение о времени и месте рассмотрения дела возвращено организацией почтовой связи с отметкой об истечении срока его хранения в связи с неявкой адресата. При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя данного административного ответчика.

В судебном заседании представитель Администрации города Владивостока и УМС Владивостока Хомова О.В. требования административного искового заявления поддержала в полном объёме по указанным в нём основаниям и доводам. Дополнительно представитель административного истца и заинтересованного лица суду пояснила, что извещение о проведении заседания Комиссии по рассмотрению споров, назначенного на 10 января 2018 года, поступило в Администрацию города Владивостока 9 января 2018 года и было передано на исполнение в Управление финансов города Владивостока. В срок до 10 января 2018 года данное извещение в УМС Владивостока, которое осуществляет полномочия собственника в отношении муниципального имущества, не передавалось, в связи с чем отраслевой орган местного самоуправления был лишён возможности представить свои возражения в Комиссию по рассмотрению споров относительно изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю Сутягина М.В. в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении административного искового заявления, поскольку о проведении 10 января 2018 года заседания Комиссии по рассмотрению споров Администрация города Владивостока была надлежащим образом извещена 9 января 2018 года, однако её представитель участия в соответствующем заседании не принимал, письменных возражений административного истца и заинтересованного лица по рассматриваемым вопросам в Комиссии по рассмотрению споров не поступало. Представленный со стороны ООО «Карамель» Отчёт об оценке полностью соответствовал установленным требованиям федеральных стандартов оценки, а его выводы о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № являлись обоснованными и достоверными. Со стороны ООО «Карамель» в комиссию также было представлено положительное экспертное заключение на Отчёт об оценке от 28 декабря 2017 года № 115/2017/Владивосток (далее – Экспертное заключение), выполненное саморегулируемой организацией оценщиков – Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». Вместе с тем, представитель Управления Росреестра по Приморскому краю пояснила, что не может объяснить суду расхождения в сведениях о виде разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером № (объект-аналог № 3), которые имеются между данными Отчёта об оценке и сведениями Единого государственного реестра недвижимости. То обстоятельство, что скорректированные цены объектов-аналогов более чем в два раза отличаются от их первоначальной цены, не свидетельствует о допущенных нарушениях федеральных стандартов оценки.

Представитель ООО «Карамель» Касараев С.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, полностью поддержав доводы приобщённого к материалам дела письменного отзыва, а также позицию представителя Управления Росреестра по Приморскому краю Сутягиной М.В. Дополнительно представитель заинтересованного лица суду пояснил, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ООО «Карамель» для дальнейшей эксплуатации здания социально-бытового назначения и не используется для размещения платной парковки. После раздела общей долевой собственности на расположенное на указанном земельном участке здание в собственности заинтересованного лица останется только ... кв. м. помещений, что явно недостаточно для применения доходного подхода при оценке рыночной стоимости земельного участка. Заявление ООО «Карамель» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров 27 декабря 2017 года, а Экспертное заключение передано в Комиссию по рассмотрению споров 28 декабря 2017 года. Содержание Экспертного заключения свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения административных исковых требований.

Выслушав объяснения представителя Администрации города Владивостока и УМС Владивостока Хомовой О.В., представителя Управления Росреестра по Приморскому краю Сутягиной М.В., а также представителя ООО «Карамель» Касараева С.И., исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров.

Решение, действие (бездействие) Комиссии по рассмотрению споров может быть оспорено с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 части 1 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ (пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

В силу положений части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как следует из материалов настоящего административного дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв. м.; категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: объекты складского и коммунально-бытового назначения; местоположение которого установлено относительно ориентира – здания, находящегося в границах земельного участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>); находится в собственности муниципального образования город Владивосток, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 мая 2013 года сделана регистрационная запись № №.

14 марта 2016 года между УМС Владивостока и ООО «Карамель» заключен договор аренды № № сроком до 5 марта 2024 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного юридическому лицу для целей дальнейшей эксплуатации объекта социального и коммунально-бытового назначения.

В соответствии с приложением № 2 к договору аренды от 14 марта 2016 года № № сумма арендных платежей ООО «Карамель» определяется путём умножения величины кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на ставку арендной платы.

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 8 февраля 2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 9 февраля 2018 года № №.

Постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края», опубликованным 16 декабря 2015 года в «Приморской газете» № 146 (1164), по результатам проведённой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:010007:1215 по состоянию на 1 февраля 2015 года была определена равной ... рублям ... копейкам.

27 декабря 2017 года ООО «Карамель» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров, которая создана приказом Росреестра от 26 октября 2012 года № П/486, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером №, приложив к данному заявлению Отчёт об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года составляла ... рублей.

По результатам рассмотрения этого заявления 10 января 2018 года Комиссией по рассмотрению споров принято решение № 1/23, которым оформление и содержание Отчёта об оценке признаны соответствующими требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, а выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:010007:1215 была установлена в размере ... рублей.

Поскольку снижение величины кадастровой стоимости влечёт уменьшение арендных платежей, поступающих в доход местного бюджета, учитывая, что административное исковое заявление Администрации города Владивостока подано в Приморский краевой суд 10 апреля 2018 года, то есть в пределах трёхмесячного срока с момента, когда административный истец узнал о нарушении его законных интересов, и установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, настоящее административное исковое заявление подлежит рассмотрению по существу.

В соответствии с частью 11 статьи 226 КАС РФ обязанность доказывания соблюдения требований нормативных правовых актов при принятии оспариваемого решения (в том числе, соблюдение порядка принятия оспариваемого решения, наличие оснований для его принятия), а также соответствия содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, возлагается на административного ответчика.

Ссылаясь на нарушение порядка принятия Комиссией по рассмотрению споров решения от 10 января 2018 года № 1/23, административный истец указывает, что УМС Владивостока не было уведомлено о месте и времени рассмотрения заявления ООО «Карамель» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Процедура рассмотрения подобных заявлений и фиксации его результатов определена статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и регламентирована Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 (далее – Порядок).

Согласно данной процедуре заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее от юридического лица, чьи права и обязанности затрагиваются оспариваемой кадастровой стоимостью, рассматривается соответствующей комиссией в течение одного месяца с даты его поступления (абзацы 1 и 19 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости (абзац 20 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, пункт 16 Порядка).

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего административного дела, извещение от 27 декабря 2017 года № 10-4235 о том, что заседание Комиссии по рассмотрению споров, на котором будет рассматриваться заявление арендатора – ООО «Карамель» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, состоится 10 января 2017 года в 9 часов 00 минут по адресу: <адрес>, поступило в Администрацию города Владивостока 9 января 2018 года (учётный № 4) и, согласно письменной информации о движении данного документа, приобщённой к материалам дела по ходатайству представителя административного истца, было отписано первым заместителем главы Администрации города Владивостока ФИО14 9 января 2018 года заместителю главы Администрации города Владивостока ФИО15, которая передала его в работу в Управление финансов города Владивостока.

Исходя из содержания статей 30, 31 Устава города Владивостока, а также пункта 1.1 Положения об Управлении муниципальной собственности города Владивостока, утверждённого постановлением Администрации города Владивостока от 4 августа 2000 года № 1439, УМС Владивостока является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Владивостока, осуществляющим права собственника в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа, и подчиняется главе города Владивостока, первому заместителю, курирующему направление деятельности данного управления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что факт поступления 9 января 2018 года в Администрацию города Владивостока извещения от 27 декабря 2017 года № 10-4235, следует расценивать в качестве подтверждения надлежащего извещения органа местного самоуправления, осуществляющего права собственника в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа, о месте и времени проведения соответствующего заседания Комиссии по рассмотрению споров.

Не имеет правового значения для оценки законности оспариваемого решения и то обстоятельство, что первоначально к заявлению ООО «Карамель» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившему в Комиссию по рассмотрению споров 27 декабря 2017 года не было приложено Экспертное заключение на Отчёт об оценке, поскольку, во-первых, такое Экспертное заключение было представлено заявителем 28 декабря 2017 года, то есть до рассмотрения вопроса по существу, а во-вторых, статья 3 Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» исключила из статьи 24.18 Федерального закона от 19 июля 1998 года № 135-ФЗ указание на необходимость обязательного представления заявителем в Комиссии по рассмотрению споров положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков даже в том случае, если указанная в отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

Вместе с тем суд считает обоснованными доводы административного истца относительно допущенных Комиссией по рассмотрению споров нарушений при проведении проверки Отчёта об оценке.

В силу части 8 статьи 226 КАС РФ суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 статьи 226 КАС РФ, в полном объёме.

Из анализа содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия по рассмотрению споров была обязана проверить содержание и оформление Отчёта об оценке требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона от 19 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также требованиям к содержанию Отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона от 19 июля 1998 года № 135-ФЗ отчёт об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, и должен быть составлен в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, и других нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее – ФСО № 1), итоговая величина стоимости объекта оценки рассчитывается посредством использования различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО № 1).

При определении рыночной стоимости земельного участка, арендуемого ООО «Карамель», оценщиком ООО «Краевой центр оценки» ФИО16 был использован только сравнительный подход, при этом в Отчёте об оценке указаны основания неприменения затратного и доходного подходов.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО № 1). Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются элементы сравнения, приведённые в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

В данном случае при расчёте рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал следующие элементы сравнения: скидка на торг; имущественное право; условия финансирования; рыночные условия (дата продажи/предложения); район расположения; расположение относительно красной линии; назначение земельного участка; наличие электроснабжения; наличие водоснабжения; площадь (страницы 52-55 Отчёта об оценке).

Однако, корректировка по элементу сравнения «расположение относительно красной линии» (36% для всех объектов-аналогов (страница 53 Отчёта об оценка)), который прямо не предусмотрен подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, проведена незаконно, поскольку по состоянию на 1 февраля 2015 года (то есть на дату оценки земельного участка) во Владивостокском городском округе нормативных правовых актов, утвердивших границы расположения красных линий, не имелось.

В определении Конституционного суда Российской Федерации от 25 февраля 2016 года № 242-О отмечено, что обособление территорий общего пользования (как существующих, так и планируемых (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации)) от иных территорий, находящихся в собственности физических или юридических лиц, в градостроительной деятельности производится на основании соблюдения порядка установления красных линий (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), выступающих в качестве линий регулирования застройки, за которыми не должны возводиться здания, строения и сооружения (пункт 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации), при этом, данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий.

Красные линии отображаются на чертеже основной части проекта планировки территории (подпункт «а» пункта 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и в проекте межевания территории (пункты 2 и 3 части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Проект планировки территории и проект межевания территории подготавливаются в целях реализации положений документов территориального планирования (пункт 1 части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а именно: обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Проект планировки территории и проект межевания территории утверждается главой местной администрации поселения или главой местной администрации городского округа (часть 13 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Порядок отображения красных линий на чертежах и их утверждения регламентируется Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утверждённой постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 года № 150, и Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, введённой в действие постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 года № 18-30 «РДС 30-201-98», которые применяются в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Как следует из системного толкования приведенных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации и Инструкций, проект красных линий утверждается отдельными документами (план красных линий, разбивочный чертеж красных линий) в составе документации по планировке территории (абзац четвертый подпункта 3.2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, пункт 4.4 Инструкции РДС 30-201-98).

B данном случае в схемах, входивших в состав Генерального плана Владивостокского городского округа по состоянию на 1 февраля 2015 года, красные линии не были обозначены ни графически, ни при помощи поясняющих надписей. Также не имелось и утверждённых в установленном порядке проектов планировки территории и межевания территории.

Вопреки выводу оценщика о том, что все объекты-аналоги как и объект оценки имеют назначение под офисно-торговую застройку, в связи с чем корректировки по этому элементу сравнения не требуется (страница 54 отчёта об оценке), использованный в качестве объекта-аналога № 3 земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв. м., расположенный в <адрес>, имеет вид разрешённого использования «многоквартирные жилые дома», что подтверждается как сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, так и общедоступными сведениями из Публичной кадастровой карты, которая ведётся органом регистрации прав (часть 2 статьи 12 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Здесь необходимо отметить, что земельные участки, предназначенные для «офисно-торговой застройки» и для «многоквартирных жилых домов» относятся к разным группам видов разрешённого использования и не могут учитываться как сходные по указанному элементу сравнения (Классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540; Группы видов разрешённого использования, утверждённые постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па).

В данном случае, в нарушение требований пунктов 5, 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, а также пунктов 10, 13 ФСО № 1 оценщик внёс в Отчёт об оценке недостоверные сведения о виде разрешённого использования (назначении) земельного участка, являющегося объектом-аналогом № 3.

Также недостоверные сведения об оцениваемом земельном участке приведены в разделе корректировки стоимости по элементу сравнения «район расположения», а именно: указано, что объект оценки расположен вдоль <адрес> в центре административного района города (страница 52 Отчёта об оценке), хотя земельный участок с кадастровым номером №, расположен в Ленинском районе города Владивостока в районе пересечения улиц <адрес> и <адрес>.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что изложенный в решении Комиссии по рассмотрению споров от 10 января 2018 года № 1/23 вывод о соответствии оформления и содержания Отчёта об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, является необоснованным. Требования пункта 20 Порядка при принятии оспариваемого решения Комиссией по рассмотрению споров соблюдены не были.

Заслуживают внимания и доводы Администрации города Владивостока о некорректно подобранных объектах-аналогах (нарушение пункта 10 ФСО № 1), на что указывает приведённое в Таблице 10 Отчёта об оценке (страница 51 Отчёта об оценке) существенное отличие скорректированной цены объекта-аналога № 4 (... рублей) от скорректированной цены объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (... рубля, ... рубль, ... рублей соответственно).

Ссылка представителя ООО «Карамель» на выводы Экспертного заключения как на основание для отказа в удовлетворении административных исковых требований несостоятельна, поскольку в силу прямого указания пункта 20 Порядка Комиссия по рассмотрению споров по каждому поступившему заявлению обязана самостоятельно проверить содержание и оформление отчётов об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона от 19 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также федеральными стандартами оценки. Кроме того, непосредственно представленное заинтересованным лицом Экспертное заключение в разделе «Условия применения и ограничения на использование результатов экспертизы» содержит указание на то, что эксперт не проводил личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, а также не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком в Отчёте об оценке.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их несоответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Из разъяснений, приведённых в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, следует, что в резолютивной части решения суда о признании решения Комиссии по рассмотрению споров не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца указывается на необходимость устранения допущенных нарушений путём повторного рассмотрения ранее поданного заявления (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ), кроме того, резолютивная часть такого решения должна содержать и указание на исключение установленной Комиссией по рассмотрению споров кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (в настоящее время – из Единого государственного реестра недвижимости).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178, 179, 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Администрации города Владивостока к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании незаконным решения удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 10 января 2018 года № 1/23 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – ... рублей.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу в установленном действующим законодательством порядке повторно рассмотреть заявление Общества с ограниченной ответственностью «Карамель» от 27 декабря 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, внесённые на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 10 января 2018 года № 1/23.

На решение суда могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Приморского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Приморского

краевого суда П.А. Ровенко