Дело № 33-9634/2020, апелляция

25RS0002-01-2020-002924-69

25 ноября 2020 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шароглазовой О.Н.,

судей Мандрыгиной И.А., Корчагиной П.А.

при секретаре Якушевской Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Газпромбанк» к [СКРЫТО] ФИО8 об обращении взыскания на заложенное имущество, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих «ФГКУ «Росвоенипотека», Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес>,

по апелляционной жалобе ФГКУ «Росвоенипотека»,

на решение Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 5 августа 2020 года, которым (с учетом исправления описок определением суда от 15 октября 2020 года) исковые требования АО «Газпромбанк» к [СКРЫТО] Н.И. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены.

Признано право собственности [СКРЫТО] ФИО9 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признано право залога АО «Газпромбанк» в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Обращено взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в счет погашения задолженности ФИО1 перед АО «Газпромбанк» по кредитному договору №ВИ 332 на покупку недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи предмета залога с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены реализации предмета залога в размере 80% от рыночной стоимости имущества, установленной в отчете оценщика в размере 4 752 797,60 руб.

Взыскана с [СКРЫТО] ФИО10 в пользу АО «Газпромбанк» государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, в размере 6 000 руб.

Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., выслушав пояснения представителя АО «Газпромбанк» Кондратюк М.С., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

АО «Газпромбанк» обратилось в суд с вышеназванным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Газпромбанк» и ФИО1 был заключен кредитный договор №/ФИО11 на покупку строящейся недвижимости, по которому банк предоставил заемщику кредит в размере 2 200 000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно, для оплаты части цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому заемщиком в целях приобретения двухкомнатной квартиры общей (проектной) площадью 61,15 кв.м., расположенной в осях 5-10, А-Г, на отметке +39.200 на 15 этаже, номер на площадке ПО, в доме по строительному адресу: <адрес>. По условиям кредитного договора за пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты: в размере 12 % годовых - до внесения записи об ипотеке и в размере 10,5% годовых - после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставления заемщиком банку свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру с отметкой о наличии обременения (залога). В случае неисполнения обязательств по кредитному договору заемщик уплачивает банку пени в размере 0,2 % от суммы задолженности по возврату кредита (погашению основного долга) и/или уплате суммы процентов за каждый день просрочки. Обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору является залог прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключаемому в целях приобретения квартиры, а после регистрации права собственности заемщика на квартиру - залогом квартиры в пользу банка (ипотека в силу закона).

[СКРЫТО] Н.И. ненадлежащим образом исполнялись условия кредитного договора, несвоевременно и не в полном объеме производились ежемесячные платежи, в связи с чем образовалась задолженность по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом. Поскольку просроченная задолженность не была погашена, банком в адрес заемщика ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о полном досрочном погашении заемщиком задолженности по кредитному договору, которое также не было исполнено, в связи с чем банк был вынужден обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору.

Заочным решением Фрунзенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования банка удовлетворены, с ФИО1 в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3 647 881,36 руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 26 439,41 руб.

До настоящего времени право собственности ответчика на квартиру с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу банка в Управлении Росреестра по <адрес> не оформлено, вместе с тем, жилой дом сдан в эксплуатацию, а квартира передана застройщиком ответчику, о чем между сторонами подписан акт приема-передачи, правоотношения сторон договора долевого участия относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора и подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, признание права собственности ответчика и права залога АО «Газпромбанк» на указанную квартиру является необходимым условием для исполнения решения суда об обращении взыскания на данный объект недвижимости.

Ссылаясь на положения п. 1, 5 ст. 77.2 Закона об ипотеке, ч. 2 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" п. 7, 8 ст. 15, п. 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 2 ст. 8.1, п. 3 ст. 165 ГК РФ, истец просил признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Признать право залога АО «Газпромбанк» в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в счет погашения задолженности ФИО1 перед АО «Газпромбанк» по кредитному договору №ВИ 332 на покупку недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи предмета залога с публичных торгов. Установить начальную продажную цену реализации предмета залога в размере 80% от рыночной стоимости имущества, установленной в отчете оценщика в размере 4 752 797,60 руб. Взыскать с ответчика в пользу банка госпошлину, уплаченную при подаче иска, в размере 6 000 руб.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился в полном объеме.

Представители УФССП по <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

ФГКУ «Росвоенипотека» направило в суд ходатайство о признании Учреждения в качестве третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями по данному делу, о признании за собой права залога на объект недвижимости.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилось ФГКУ «Росвоенипотека», его представителем подана апелляционная жалоба, с просьбой об отмене решения, принятии нового решения об удовлетворении требований ФГКУ «Росвоенипотека».

ФИО1, представители УФССП по <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Представителем ФГКУ «Росвоенипотека» заявлено ходатайство о рассмотрении дела без его участия. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя АО «Газпромбанк», обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене решения суда.

Разрешая спор по существу, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных АО «Газпромбанк» исковых требований.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что ФИО1, являясь военнослужащим, ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФГКУ «Росвоенипотека» договор целевого жилищного займа для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Газпромбанк» и ФИО1 был заключен кредитный договор №/ВИ332 на покупку строящейся недвижимости, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 2 200 000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно, для оплаты части цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому заемщиком в целях приобретения двухкомнатной квартиры общей (проектной) площадью 61,15 кв.м., расположенной в осях 5-10, А-Г, на отметке +39.200 на 15 этаже, номер на площадке ПО, в доме по строительному адресу: <адрес>.

Пунктом 2.3. кредитного договора предусмотрено, что за пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты в размере 12 % годовых - до внесения записи об ипотеке и в размере 10.5% годовых - после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставления заемщиком банку свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру с отметкой о наличии обременения (залога).

Возврат кредита и уплата процентов осуществляются заемщиком ежемесячно, в последний календарный день месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления кредита в соответствии с графиком ежемесячных платежей, который приведен в приложении к кредитному договору и является его неотъемлемой частью.

В случае неисполнения своих обязательств по кредитному договору заемщик уплачивает банку пени в размере 0,2 % от суммы задолженности по возврату кредита (погашению основного долга) и/или уплате суммы процентов за каждый день просрочки.

Обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору является залог прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключаемому в целях приобретения квартиры, а после регистрации права собственности заемщика на квартиру - залогом квартиры в пользу банка (ипотека в силу закона).

В соответствии с п. 2.6. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика перед банком является:

залог прав требования (ипотека в силу закона) по договору участия в долевом строительстве, заключенному в порядке и на условиях, определенных предварительным договором о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № на период с даты государственной регистрации договора долевого участия органом исполнительной власти, уполномоченным в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до даты государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру;

залог (ипотека) квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств, предоставленных в соответствии с условиями кредитного договора, и средств целевого жилищного займа, после государственной регистрации права собственности на квартиру и регистрации ипотеки в ЕГРП.

Согласно п. 2.7 кредитного договора, права требования по договору долевого участия находятся в залоге (ипотеке) у банка и Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» с даты государственной регистрации органом регистрации договора долевого участия и регистрации ипотеки в ЕГРП до даты государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.

Квартира считается находящейся (находится) в залоге (ипотеке) у кредитора и у Российской Федерации в лице Учреждения с даты государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру и регистрации ипотеки в ЕГРП. При этом требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований Кредитора.

Договор №Пих/1-15-10 об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: 25-25-01/098/2013-322. Одновременно с регистрацией договора зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу банка, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за номером 25-25-01/098/2013-323, а также ипотека в пользу Российской Федерации, о чем в ЕГРП внесена запись за номером 25-25-01/098/2013-324. Это подтверждается также сведениями, содержащимися в Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № об объекте недвижимости (земельном участке с кадастровым номером 25:28:030002:181).

В связи с неисполнением заемщиком обязанностей по возврату полученных денежных средств и уплате процентов за пользование денежными средствами АО «Газпромбанк» обратился за защитой нарушенных прав в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору.

Заочным решением Фрунзенского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования банка удовлетворены, с ФИО1 в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3 647 881,36 руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 26 439,41 руб.

Приказом командира войсковой части № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был уволен с военной службы без права на использование накоплений.

По условиям договора жилищного займа, ввиду досрочного увольнения ФИО1 с военной службы и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, ФИО1 был направлен график возврата задолженности, с получением которого он обязан осуществлять возврат задолженности на указанный лицевой счет ФГКУ "Росвоенипотека".

Однако обязательства по возврату суммы целевого жилищного займа, процентов и пеней согласно графику погашения задолженности ответчик не выполнил.

Заочным решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека», с ФИО1 в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» взыскана сумма 885 439,95 руб., а также обращено взыскание на заложенное имущество – право требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на передачу в собственность ФИО1 объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры общей (проектной) площадью 61,15 кв.м., расположенной в осях 5-10, А-Г, на отметке +39.200 на 15 этаже, номер на площадке ПО, в доме по строительному адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4354124, 80 руб.

Разрешая спор, установив, что по состоянию на текущую дату право собственности ФИО1 на квартиру с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу истца в Управлении Росреестра по <адрес> не оформлено, вместе с тем жилой дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU25304000-64/2014 от ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение условий договора долевого участия квартира передана застройщиком ООО «Регион-1» ФИО1, о чем сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, суд, руководствуясь положениями ст. 50, п. 2 ст. 54, п. 1, 5 ст. 77.2, ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), ст. 348, 350 ГК РФ, ч. 2 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" п. 7, 8 ст. 15, п. 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пришел к обоснованному выводу, что поскольку правоотношения сторон договора долевого участия относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора и подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, обращение взыскания на предмет ипотеки - права требования по договору долевого участия в настоящее время представляется невозможным.

Исходя из этих обстоятельств, суд пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также право залога АО «Газпромбанк» в силу закона на данную квартиру.

Установив, что до настоящего времени задолженность по кредитному договору ответчиком не погашена, заочное решение суда не исполнено, суд в соответствии с положениями ст. 50, п. 2 ст. 54 п. 2 ст. 78 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 348 ГК РФ верно удовлетворил исковые требования в части обращения взыскания на предмет залога – квартиру путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену реализации предмета залога 4 752 797,60 руб., в размере 80% от рыночной стоимости имущества, установленной в отчете ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» № от ДД.ММ.ГГГГ - 5 940 997 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФГКУ «Росвоенипотека», признание права собственности ФИО1 и права залога АО «Газпромбанк» на указанную квартиру является необходимым условием для исполнения решения суда об обращении взыскания на данный объект недвижимости.

Доводы жалобы о том, что судом первой инстанции не учтено, что ФГКУ «Росвоенипотека» является последующим залогодержателем, требования которого удовлетворяются после требований банка, отказ в удовлетворении требований ФГКУ «Росвоенипотека» влечет за собой невозможность обращения взыскания на предмет залога, а вырученные от реализации предмета залога средства в таком случае будут распределены только между должником и банком без учета требований ФГКУ «Росвоенипотека», признаются судебной коллегией несостоятельными.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу заочным решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» о взыскании с ФИО1 задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 77.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 5 ст. 77.2 указанного Закона при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Согласно сведениям, содержащимся в Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № об объекте недвижимости (земельном участке с кадастровым номером ФИО12), имеющейся в материалах дела, последующий залог в пользу Российской Федерации в лице Учреждения возник на основании договора целевого жилищного займа, о чем в ЕГРП внесена запись за номером ФИО13.

На день вынесения решения суда право собственности ФИО1 на квартиру с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Газпромбанк» и ФГКУ «Росвоенипотека» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не оформлено. Однако вызвано данное обстоятельство не недобросовестным поведением залогодателя, выразившимся в уклонении от регистрации права собственности на квартиру, а наличием в ЕГРН ограничений в виде запрета ФИО1 на совершение действий по регистрации (номер государственной регистрации: ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается указанной выше Выпиской из ЕГРН.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о недобросовестном исполнении ФИО1 своих обязательств по совершению действий, направленных на государственную регистрацию права собственности, несостоятельны, поскольку при наличии подобного ограничения в ЕГРН фактически отсутствует возможность совершения регистрационных действий, в том числе регистрация права собственности на квартиру.

Наличие указанного ограничения в выписке из ЕГРН и послужило основанием для обращения АО «Газпромбанк» в суд, в том числе, с требованием о признании права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, при исполнения решения суда в данной части и регистрации в Едином государственном реестре права собственности ФИО1 на квартиру, зарегистрированный в ЕГРН залог прав требования участника долевого строительства в пользу Российской Федерации будет заменен на залог объекта долевого строительства (квартиры) в силу п. 5 ст. 77.2 Закона об ипотеке.

Таким образом, требования Российской Федерации могут быть удовлетворены после удовлетворения требований АО «Газпромбанк», с учетом положений п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке, согласно которого в случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.).

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению состоявшегося судебного решения, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права при разрешении спора, направлены на иную оценку доказательств по делу, аналогичны обстоятельствам, на которые представитель ФГКУ «Росвоенипотека» ссылался в суде первой инстанции, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 5 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи