Дело № 33-8573/2017, апелляция

Судья: Бондарь Н.В. Дело № 33-8573/2017

г. Владивосток 06 сентября 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Лозенко И.А.

судей Корчагиной П.А., Леоновой И.А.

при секретаре Сылко Н.А.

с участием истца ФИО1

представителя истца ФИО1 – ФИО7, действующей на основании доверенности

представителя истца ФИО1 – адвоката ФИО8, предъявившей ордер № от 05.04.2017 года и удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ года

представителя третьего лица на стороне ответчика - ФИО2 – ФИО9, действующей на основании доверенности

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации [СКРЫТО] городского округа о признании договора аренды земельного участка и документов, на которых он основан, ничтожной сделкой; применении последствий недействительности ничтожной сделки,

по апелляционной жалобе истца ФИО1

на решение [СКРЫТО] районного суда Приморского края от 28 декабря 2016 года, которым исковые требования ФИО1 о признании постановления администрации [СКРЫТО] городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:29:0101004:355, заключенного между администрацией [СКРЫТО] городского округа и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ; кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ №; плана-схемы земельного участка с кадастровым номером 25:29:0101004:355; постановление администрации [СКРЫТО] городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ; кадастрового паспорта земельного участка на кадастровом плане территории 25:29;0101004 по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительными в силу ничтожности сделки; о возвращении сторон в первоначальное положение – оставлены без удовлетворения.

И дополнительное решение [СКРЫТО] районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым оставлено без удовлетворение требование ФИО1 о признании кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным в силу ничтожности сделки

Заслушав доклад судьи ФИО10, выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в [СКРЫТО] районный суд с иском о признании ничтожной сделкой договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией [СКРЫТО] городского округа и ФИО2, и документов, на которых он основан, в том числе: постановления администрации [СКРЫТО] городского округа от ДД.ММ.ГГГГ, плана- схемы участка, кадастрового паспорта №; а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ решением № Иманского горисполкома был отведен земельный участок площадью 0,6 га в <адрес> под строительство 80-квартирного жилого дома для войсковой части №. На основании этого решения БТИ проведено межевание земельного участка, составлен инвентарный план участка с указанием его границ, всех объектов недвижимости и выдан технический паспорт, в т.ч. и на котельную. Собственники помещений в многоквартирном доме являются участниками общей долевой собственности на земельные участки, являющиеся общим имуществом этого многоквартирного дома, в силу прямого указания закона без каких-либо дополнительных условий, в том числе без государственной регистрации такого права. У таких собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, сформированный до ДД.ММ.ГГГГ, возникает в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ.

Первая приватизация <адрес> состоялась ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время из 70 квартир зарегистрировано в собственность 67 квартир, и нарушение права собственников носит публичный характер.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией [СКРЫТО] городского округа и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка площадью 1171,12 кв. м, расположенного примерно в 35 м по направлению на северо-восток от ориентира здание магазина «Супермаркет», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

О заключении данного договора истцу ФИО1 стало известно в октябре 2013 года, что установлено вступившим в законную силу решением [СКРЫТО] районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ) является ничтожной с момента ее заключения.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Ответчик распорядился земельным участком, не являясь его собственником. Ссылка на постановление администрации [СКРЫТО] городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № как на основание заключения договора аренды незаконна и также является ничтожной.

В кадастровом паспорте № на данный земельный участок в графе «сведения о правах» право собственности ответчика отсутствует. Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ право собственности за ответчиком не зарегистрировано.

Заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и изготовление кадастрового паспорта № препятствует законным правам и интересам собственников многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, а также нарушают права и законные интересы управляющей компании ООО «Округ» по управлению земельным участком площадью 5849,3 кв. м, принадлежащим на праве долевой собственности жильцам <адрес>.

Ответчик мог распоряжаться неразграниченными землями до вынесения горисполкомом решения № от ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому постановление ответчика от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды; договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ; постановление ответчика № от ДД.ММ.ГГГГ, которым сформирована и утверждена новая схема земельного - участка; новый кадастровый паспорт № являются недействительными, а договор аренды - ничтожным, (т. 1 л.д. 134-136).

Срок исковой давности на данные требования не распространяется. Сделка, заключенная ответчиком (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ), в силу своей ничтожности должна повлечь последствия недействительности ничтожной сделки и защитить публичные интересы граждан <адрес> в <адрес>, право собственности которых на ранее выделенный и многолетне используемый земельный участок ответчиком нарушено.

ФИО1 (с учетом уточненных требований) просил признать недействительными в силу ничтожности сделки: постановление администрации [СКРЫТО] городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №; договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:29:0101004:355, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией [СКРЫТО] городского округа и ФИО2; кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ №; план-схему земельного участка с кадастровым номером 25:29:0101004:355; постановление администрации [СКРЫТО] городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №; кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ №; план-схему земельного участка на кадастровом плане территории 25:29:010104 по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; возвратить стороны в первоначальное положение, тем самым полностью восстановив право собственности жильцов многоквартирного дома на земельный участок площадью 5849,3 кв.м.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица без заявления самостоятельных требований на стороне ответчика привлечен ФИО2 и Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (т. 2 л.д. 73, т.<адрес> л.д. 26).

В судебном заседании представители истца ФИО1 поддержали исковые требования, пояснив, что общим имуществом многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> является земельный участок площадью 5849,3 кв.м., с расположенным на нем зданием котельной, которая строилась по единому проекту с домом, для его обслуживания, имеет единый с домом инвентарный № и один почтовый адрес. Данный земельный участок является ранее учтенным. Кадастровый паспорт на дом от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровый паспорт на здание котельной от ДД.ММ.ГГГГ, в которых имеется отметка о том, что это ранее учтенные объекты недвижимости. Они могли быть построены только на ранее учтенном земельном участке.

Сдаваемый в аренду земельный участок является частью придомовой территории, на этом земельном участке с момента сдачи дома в эксплуатацию находятся не только здание котельной с силовой подстанцией, но и личные гаражи собственников жилых помещений. В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ и на плане-схеме сдаваемого в аренду земельного участка эти объекты не отмечены, не прописано их назначение и цель их использования.

Решением муниципального комитета <адрес> вышеуказанное здание котельной, не являющееся муниципальной собственностью, было согласовано к демонтажу в марте 2015 года, а бывший в употреблении материал от демонтажа продан по договору купли-продажи ФИО6 Фактически демонтаж здания котельной произведен не был, что подтверждается заключением экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ [СКРЫТО] [СКРЫТО] городского округа без ведома и согласия собственников изменила сведения о ранее учтенном земельном участке под многоквартирным домом № по <адрес>, уменьшив его площадь с 5849 кв. м до 4000 кв. м и подала искаженные сведения для постановки на кадастровый учет измененного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, нарушая ст. 3 Федерального закона № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ администрация [СКРЫТО] городского округа установила новые границы земельного участка и без ведома и согласия собственников помещений многоквартирного <адрес> утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с кадастровым номером 25:29:010104:67 с площадью 4000 кв. м, которую она определила ДД.ММ.ГГГГ в нарушение Конституции РФ, Федерального закона 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, Жилищного кодекса РФ и Федерального закона 221-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым кадастровые работы с определением границ на местности проводятся только по заявлению представителя собственников, избранного на общем собрании и по документам, выданным на момент застройки дома. (п. 9 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

Представитель ответчика - администрации [СКРЫТО] городского округа в судебном заседании исковые требования не признал и указал, что согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2-5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ, п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ, и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

ДД.ММ.ГГГГ [СКРЫТО] районным судом <адрес> вынесено оспариваемое решение. ДД.ММ.ГГГГ [СКРЫТО] районным судом <адрес> вынесено дополнительное решение, которым оставлено без удовлетворения требование ФИО1 о признании кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным в силу ничтожности сделки.

С принятым решением и дополнительным решением не согласился ФИО1, им подана апелляционная жалоба, в которой он просил решение суда отменить, иск удовлетворить. Считает решение незаконным и необоснованным. Суд не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Полагает, что стал участником общей долевой собственности на общее имущество с ДД.ММ.ГГГГ и его право на земельный участок возникло в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ. Ссылается на положение ст. 16 ФЗ РФ «О введение в действие жилищного кодекса РФ». Считает, что земельный участок неделим в силу закона. Не представлены доказательства постановки на кадастровый учет двух земельных участков. [СКРЫТО] установила новые границы земельного участка без согласия собственников дома. Полагает, что весь земельный участок 0,6 га необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Ему было отказано в истребовании сведений из БТИ о передаче документов для постановки на кадастровый учет ранее учтенного земельного участка под МКД №, т.к. БТИ является первоисточником сведений. Согласно им администрация должна была поставить на кадастровый учет ранее учтенный земельный участок, прошедший инвентаризацию, суд посчитал это несущественным. Суд не учел проведенной прокурорской проверки о сдачи в аренду спорного земельного участка, по результатам которой были выявлены нарушения земельного и градостроительного законодательства. И в адрес администрации было направлено прокурорское предписание от ДД.ММ.ГГГГ по устранению выявленных нарушений. Также суд не учел информацию о попытках администрации ДГО в одностороннем порядке через суд расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2АК. по причине неисполнения арендатором условий договора. Судом было отказано в данном требовании, т.к. ФИО9 было предоставлен акт законченного строительством банного комплекса, который оказался фиктивным, по данному факту возбуждено уголовное дело.

Из возражений на апелляционную жалобу от администрации ДГО следует, что с решением суда они согласны, земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, и не был проведен государственный кадастровый учет данного участка. В связи с чем, земля под домом находилась в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в заявлением о формировании земельного участка не обращались. [СКРЫТО] ДГО утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Границы земельного участка установлены согласно законодательству, действовавшему на момент формирования земельного участка. Правовые основания для признания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и недействительности сделок на его основе, отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО7 в полном объеме поддержала доводы апелляционной жалобы, полностью огласив ее.

ФИО1 полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель истца ФИО1 – адвокат ФИО8 поддержала доводы апелляционной жалобы истца в полном объеме.

Представитель третьего лица на стороне ответчика – ФИО2 – ФИО9 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснив, что здание котельной никогда не было общим имуществом собственников жилья. Тепловые пункты являются общим имуществом, если обслуживают только один дом, материалы дела содержат сведения о том, что здание котельной обслуживало не только дом по <адрес> в <адрес>, но и другие дома, а также здание расчетно-кассового центра. Котельная находилась в федеральной собственности и передано в муниципальную собственность <адрес>, которым она и распорядилась, продав на стойматериалы. Участок с кадастровым номером 355, не находится под многоквартирным домом, а участок площадью 5849 кв.м. не сформирован, его границы не определены, на кадастровом учете он не стоит, данные инвентарного плана не соответствуют ЕГРП, приоритет в данном случае имеют сведения, содержащиеся в реестре, а в реестре сведения отсутствуют. Также истец не предоставил сведения о том, что на спорном земельном участке находятся гаражи, отсутствуют свидетельства о праве собственности, сам истец гаража не имеет, а собственники других гаражей не уполномочивали ФИО1 на представительство интересов в суде. Отвод земельного участка не означает его формирование, инвентарный план не является документом, устанавливающим границы и производящим межевание земель, тем более устанавливающим право на объект. БТИ в тот период не производило учет земельных участков, а инвентарный план является схемой изображения земельного участка, с приблизительной указанной площадью. Земельный участок площадью 5849,3 кв.м. под МКД № М. Личенко не сформирован в соответствии с требованиями земельного законодательства, не поставлен на учет. Основания для признания указанного договора аренды земельного участка ничтожной сделкой отсутствуют.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 «О судебном решении» и ст. 195 ГПК РФ решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В приведенных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Доказательств формирования земельного участка площадью 5849,3 кв.м. и постановки его на государственный кадастровый учет, как правильно указал суд первой инстанции, материалы дела не содержат, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы ФИО1 в указанной части судебная коллегия признает несостоятельными.

Доводы жалобы о том, что земельный участок площадью 5849,3 кв.м. был фактически сформирован после принятия исполкомом Иманского городского совета депутатов на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отводе земельных участков предприятиям и учреждениям», судебная коллегия считает неверным, т.к. основан на неправильном толковании норм права.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 166 и 168 ГК Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка площадью 1171,0 кв.м. с кадастровым номером 25:29:0101004:355, расположенный примерно в 35 м по направлению на северо-восток от ориентира здание магазина «Супермаркет», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> заключен на законном основании, т.к. администрация [СКРЫТО] городского округа <адрес> имела полномочия и законные основания для распоряжения указанным земельным участком на основании ст.ст. 19 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 3 ст. 3.1 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». С данным выводом суда первой инстанции соглашается судебная коллегия.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не учел проведенной прокурорской проверки о сдачи в аренду спорного земельного участка, по результатам которой были выявлены нарушения земельного и градостроительного законодательства, а также направления в адрес администрации было прокурорского предписания от ДД.ММ.ГГГГ по устранению выявленных нарушений, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. согласно ч. 1-2 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки данных выводов суда.

Доводы апелляционных жалоб, соответствующие доводам возражений ответчиков, изложенных в суде первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, основаны на обстоятельствах, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Юридически значимые обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, нарушений норм материального и гражданского процессуального права при рассмотрении гражданского дела не допущено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение [СКРЫТО] районного суда Приморского края от 28.12.2016 года и дополнительное решение [СКРЫТО] районного суда Приморского края от 30 мая 2017 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи