Дело № 33-848/2022 (33-11720/2021;), апелляция

Судья Борщенко Т.А. Дело № 33-848/2022 (33-11720/2021)

УИД 25RS0004-01-2020-006932-64

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 февраля 2022 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Шароглазовой О.Н.,

судей Матосовой В.Г., Чернянской Е.И.

при секретаре Якушевской Н.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] ФИО18, в лице законного представителя Кныш ФИО19 к [СКРЫТО] ФИО20, Кравцовой ФИО21 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе [СКРЫТО] К.В.

на решение Советского районного суда г. Владивостока от 24 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., выслушав пояснения представителя [СКРЫТО] К.В. – Грановски Д.Г., поддержавшего доводы жалобы, возражения [СКРЫТО] А.К., Кныш К.В. и их представителя Чайковского А.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

[СКРЫТО] А.К. в лице законного представителя Кныш К.В. обратилась в суд с иском к [СКРЫТО].В. о признаниисделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, в обоснование требований указав, что она является дочерью умершего ДД.ММ.ГГГГ Лопатина К.И. зарегистрированного и проживающего до смерти в квартире по адресу: <адрес>. Указанная квартира принадлежала умершему Лопатину К.И. на праве собственности. Причиной смерти Лопатина К.И. явилось его падение с балкона указанной квартиры. При этом умерший ФИО5 являлся должником по исполнительному производству №-ИП о взыскании в пользу взыскателя её матери Кныш К.В. алиментов на её содержание. Должник имел задолженность по исполнительному производству, неоднократно высказывал намерения взыскателю Кныш К.В. и дочери оформить свою квартиру на неё ([СКРЫТО].К.) в счет исполнения обязанности по содержанию ребенка, а потому не мог распорядиться своим имуществом и совершить сделку по отчуждению квартиры в пользу третьих лиц. Ей стало известно, что после смерти ее отца Лопатина К.И., принадлежащая ему квартира перешла в собственность [СКРЫТО].В. ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 14 дней после смерти Лопатина К.И. Лопатин К.И. не мог выразить свою волю на отчуждение квартиры после смерти, а потому сделкапо отчуждению его квартиры является недействительной. Ссылаясь на то, что она является единственной наследницей Лопатина К.И. в силу закона, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ВНО выдана соответствующая справка, просила суд признать сделку по отчуждению квартиры по адресу: <адрес> (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ) недействительной, применив последствия недействительности сделки, обязав Управление Росреестра по <адрес> аннулировать запись из ЕГРН.

Впоследствии представитель истца уточнил исковые требования, просил:

- признать незаконной и исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности Лопатина К.И. на 1/2 долю квартиры по адресу: <адрес>, выполненную на основании заявления Кравцовой Г.В. от ДД.ММ.ГГГГ №,

- признать незаконной и исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности [СКРЫТО].В. на квартиру по адресу: <адрес>, выполненную на основании заявления Кравцовой Г.В. от ДД.ММ.ГГГГ №,

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Лопатиным К.И. в лице представителя Кравцовой Г.В. и [СКРЫТО] К.В. ДД.ММ.ГГГГ,

- применить последствия недействительности указаннойсделкии прекратить право собственности [СКРЫТО] К.В. на квартиру по адресу: <адрес>, исключив из ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на указанную квартиру [СКРЫТО].В.

Стороны в судебное заседание не явились, суд, сославшись на их надлежащее извещение, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судом постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены. Суд постановил: признать незаконной и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Лопатина ФИО22 на 1/2 долю в квартире по адресу: <адрес>, выполненную на основании заявления Кравцовой ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ №. Признать незаконной и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности [СКРЫТО] ФИО6 на квартиру по адресу: <адрес>, выполненную на основании заявления Кравцовой ФИО24 от ДД.ММ.ГГГГ №. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Лопатиным ФИО25 в лице представителя Кравцовой ФИО26 и [СКРЫТО] ФИО27 ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> номер регистрации: 25:28:050043:1309-25/001/2019-5 от ДД.ММ.ГГГГ. Прекратить право собственности [СКРЫТО] ФИО28 на квартиру по адресу: <адрес>.

С указанным решением не согласился [СКРЫТО].В., им подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда. Считает, что вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации, является несостоятельным, поскольку требования об обязательной регистрации сделок не подлежат применению. Указывает на то, что сделка купли-продажи, заключенная между ответчиками не нарушала требования закона и не посягала на права третьих лиц, поскольку была совершена в установленном законом порядке. На момент заключения договора купли-продажи Кравцовой Г.В. имелась нотариально удостоверенная доверенность, выданная Лопатиным К.И., которая позволяла ей подписать от имени Лопатина К.И. договор купли-продажи спорной квартиры. Доверенность являлась действующей и не была отменена. О том, что Лопатин К.И. скончался до регистрации перехода права собственности на [СКРЫТО].В. сторонам не было известно. Вывод суда, о том, что Лопатин К.И. не приобрел право собственности на 1/2 долю в жилом помещении, является неверным и противоречит разъяснениям Верховного суда РФ и положениям ГК РФ. Судом не дана оценка действиям истца. Так в материалах дела имеется заявление от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное законным представителем истца Кныш К.В., в котором она указывает, что 20.08.2019 ей стало известно о смерти наследодателя Лопатина К.И. от соседей. Более того, как указывает Кныш К.В. в своем заявлении, она узнала о том, что Лопатин К.И. выдал доверенность на продажу квартиры по адресу: <адрес>, на имя Кравцовой Г.В., и в настоящий момент данная квартира продана. Считает, что у истца были все возможности в установленном законом порядке, являясь правопреемником Лопатина К.И., уведомить Управление Росреестра по <адрес> о прекращении действия доверенности, что привело бы к отказу в совершении регистрационного действия в отношении квартиры. Суд пришел к неверному выводу о том, что [СКРЫТО] К.В. не может быть признан добросовестным приобретателям, при этом суд не дал оценку действиям [СКРЫТО] К.В. после подписания договора купли-продажи. Таким образом, в соответствии со ст. 218 ГК РФ, у [СКРЫТО] К.В. имелись все основания для приобретения права собственности на спорную квартиру.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца просит решение Советского районного суда от 24.05.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Выслушав пояснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Судом установлено, следует из материалов дела, что Лопатин К.И. являлся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 42,7 кв.м., по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ после смерти его матери Лопатиной Л.С.

Другая 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, принадлежала Лопатину Л.С. на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ в 17 час. 30 мин. Лопатин К.И. умер.

Нотариусом ВНО Комаровой Н.А. было заведено наследственное дело № к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ Лопатина К.И. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ наследником к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ Лопатина К.И. является его дочь [СКРЫТО] А.К.

Вместе с тем, указанной квартиры, площадью 42,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в наследственной массе Лопатина К.И. нотариусом не установлено.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры, площадью 42,7 кв.м., по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ является ответчик [СКРЫТО] К.В.

ДД.ММ.ГГГГ Кныш К.В. обратилась в ОП № У МВД России по <адрес> с заявлением по факту возможных мошеннических действиях при заключении договора купли-продажи указанной квартиры.

В рамках проводимой проверки был опрошен [СКРЫТО] К.В., который пояснял, что с целью приобретения двухкомнатной квартиры он обратился к объявлениям в Интернет и узнал о продаже квартиры по адресу: <адрес>. Продажей квартиры занималось агентство «АВАНТАЖ-Р». Осмотр квартиры показал, что ей требуется ремонт. Однако цена была ниже среднерыночной из-за ее состояния. В результате он принял решение приобрести указанную квартиру. В сделке участвовала агент Кравцова Г.В., которая действовала на основании доверенности от собственника жилья. В настоящее время в квартире происходит ремонт и он с семьей готовится к переезду.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АВАНТАЖ-Р» в лице Крацовой Г.В. и Лопатиным К.И. был заключен договор поручения о поисках покупателя на <адрес>, по условиям которого, ООО «АВАНТАЖ-Р» приняло на себя обязательство за вознаграждение найти для покупателя вариант размена его квартиры по адресу: <адрес>, на квартиру в районе Угольной, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Лопатиным К.И. на имя Кравцовой Г.В. была выдана нотариально удостоверенная доверенность <адрес>9, на оформление наследственных прав и принятия наследства на имущество, оставшееся после смерти Лопатиной Л.С., умершей ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности Лопатина К.И. на квартиру, площадью 42,7 кв.м., по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Лопатиным К.И. на имя Кравцовой Г.В. была выдана нотариально удостоверенная доверенность <адрес>5 на продажу принадлежащей ему на праве собственности квартиры по адресу: <адрес> последующее приобретение за цену и на условиях по своему усмотрению любую квартиру, расположенную на территории Владивостокского городского округа, <адрес>.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Лопатин К.И. в лице представителя по доверенности Кравцовой Г.В. продал [СКРЫТО] К.В. квартиру, площадью 42,7 кв.м., по адресу: <адрес> за 5 300 000 руб.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в 14 час. 13 мин. Кравцова Г.В., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, обратилась во Владивостокское отделение МФЦ по <адрес> с заявлениями от имени Лопатина К.И. о государственной регистрации права Лопатина К.И. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, представив договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ в 14 час. 33 мин. Кравцова Г.В., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, обратилась во Владивостокское отделение МФЦ по <адрес> с заявлениями от имени Лопатина К.И. о государственной регистрации прав [СКРЫТО] К.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Лопатиным К.И. в лице представителя по доверенности Кравцовой Г.В. и ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> было зарегистрировано право общей долевой собственности Лопатина К.И. на квартиру, площадью 42,7 кв.м., по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением зарегистрировано право собственности [СКРЫТО] К.В. на указанную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения Кравцовой Г.В. ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 1/2 ) за Лопатиным К.И. и о переходе права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ к [СКРЫТО] К.В., действие выданной Лопатиным К.И. на имя Кравцовой Г.В. доверенности, прекратилось ДД.ММ.ГГГГ в связи со смертью Лопатина К.И., соответственно регистрационные действия, совершенные в отношении квартиры по адресу: <адрес>, после смерти Лопатина К.И. не могут быть признаны законными и на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, право собственности у умершего на жилое помещение (весь объект) не было зарегистрировано, право собственности Лопатина К.И. на все спорное жилое помещение не возникло, следовательно, у Кравцовой Г.В. отсутствовало право на отчуждение этого имущества [СКРЫТО] К.В., в связи с чем он не может быть признан добросовестным приобретателем.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они противоречат нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

В силу положений п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Материалами дела подтверждается, что 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежала Лопатину К.И. на основании свидетельства о праве на наследство, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на основании указанного свидетельства о праве на наследство произведена в установленном законом порядке 08.07.2019.

Другая 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, принадлежала Лопатину К.И. на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного во Владивостокском городском бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ, реестровый № К-32-103, инвентарное дело №, следовательно, право общей долевой собственности с долей в праве в размере 1/2 на основании названного договора в силу приведенной выше нормы права являлось ранее возникшим правом, не требующим обязательной государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, право собственности Лопатина К.В. на всю квартиру зарегистрировано не было, соответственно, не возникло, в связи с чем у Кравцовой Г.В. отсутствовало право на ее отчуждение, противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права.

Признавая договор купли – продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд первой инстанции, сослался на ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Между тем, по мнению судебной коллегии, в данном случае сделка купли-продажи квартиры, заключенная между ответчиками, была совершена в установленном законом порядке, не нарушала требования закона и не посягала на права третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 2 ст. 182 ГК РФ, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Исходя из приведенных правовых норм следует, что неблагоприятные последствия, связанные с прекращением доверенности, не должно претерпевать третье лицо, которое не знало и не должно было знать, что действие доверенности прекратилось, риск таких последствий лежит на представляемом и его правопреемниках.

В соответствии с п. 1 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ у Кравцовой Г.В. имелась нотариально удостоверенная доверенность, выданная Лопатиным К.И., которая позволяла ей подписать от имени Лопатина К.И. договор купли-продажи спорной квартиры. Доверенность являлась действующей и не была отменена.

Обстоятельств того, что Кравцовой Г.В., а также [СКРЫТО] К.В. и Управлению Росреестра по Приморскому краю на момент подачи заявлений о государственной регистрации ранее возникшего права общей долевой собственности (доля в праве – 1/2) Лопатина К.И. на спорную квартиру и о переходе права собственности на данную квартиру к [СКРЫТО] К.В. было известно о том, что Лопатин К.И. умер и, соответственно, действие выданной им доверенности на имя Кравцовой Г.В. прекратилось, не установлено.

В силу п. 2 ст. 189 ГК РФ, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Исходя из заявленных оснований для признания договора купли-продажи недействительным на истце лежала обязанность доказать, что на момент совершения сделки представитель продавца Кравцова Г.В., покупатель [СКРЫТО] К.В. и Управление Росреестра в Приморском крае, знали или должны были знать о прекращении доверенности, на основании которой действовала Кравцова Г.В. при совершении сделки, в связи со смертью выдавшего ее Лопатина К.И.

Между тем, таких доказательств истцом не представлено. Напротив, Кныш К.В., являясь законным представителем правопреемника умершего Лопатина К.И., обязанность, предусмотренную п. 1 ст. 189 ГК РФ, не выполнила, не известила лицо, выдавшее доверенность, а также лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность, о её отмене.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанций о незаконности регистрационных действий, произведенных после смерти Лопатина К.И. и о ничтожности оспариваемой сделки нельзя признать правильным.

При указанных обстоятельствах, принятое по делу решение суда нельзя признать законным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г. Владивостока от 24 мая 2021 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] ФИО29, в лице законного представителя Кныш ФИО30 к [СКРЫТО] ФИО31, Кравцовой ФИО32 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07.02.2022.