Дело № 33-2425/2020, апелляция

Судья Гусев А.В. 25RS0009-01-2019-000917-77

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 марта 2020 по делу № 33-2425/2020, 2-617/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Матосовой В.Г.

судей Марченко О.С., Павлуцкой С.В.

при секретаре Якушевской Н.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мэн Хунлиня к [СКРЫТО] М.М. о признании договора аренды недвижимого имущества, договора переуступки права аренды земельного участка недействительными сделками, о возложении обязанности освободить занимаемые нежилые помещения и земельный участок, взыскании суммы неосновательного обогащения,

по встречному иску [СКРЫТО] М.М. к ФИО17 о взыскании неосновательного обогащения,

по апелляционной жалобе [СКРЫТО] М.М.

на решение Лесозаводского районного суда <адрес> от 20 ноября 2019, которым иск Мэн Хунлиня и встречный иск ФИО2 удовлетворены. Договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО6, действующим на основании нотариальной доверенности за Мэн Хунлиня, признан недействительной сделкой, применены последствия недействительности сделки в виде возложения на ФИО1 обязанности возвратить Мэн Хунлиню из незаконного пользования объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>. Договор переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО6, действующим на основании нотариальной доверенности за Мэн Хунлиня, признан недействительной сделкой, применены последствия недействительности сделки в виде возложения на ФИО1, обязанности возвратить Мэн Хунлиню земельный участок общей площадью ФИО15 кадастровый №, расположенный относительно ориентира – здание – формовочный цех, расположенный в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, г Лесозаводск, <адрес>. На ФИО1 возложена обязанность освободить занимаемые нежилые помещения и земельный участок в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу. С ФИО1 в пользу Мэн Хунлиня взыскано неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 8009244 рубля, судебные расходы в размере 60000 рублей. С Мэн Хунлиня в пользу ФИО1 взыскано неосновательное обогащение в размере 1196437,38 рублей и судебные расходы в размере 14182 рубля. Произведен зачет встречных однородных денежных требований, окончательно с ФИО1 в пользу Мэн Хунлиня взыскано неосновательное обогащение в размере 6812806,62 рублей, судебные расходы в размере 45818 рублей, всего 6858624,62 руб.

Заслушав доклад судьи Марченко О.С, выслушав представителя ФИО1 – ФИО7, представителя третьего лица ФИО6 - ФИО8, представителя ФИО18 – ФИО9, судебная коллегия

установила:

Мэн [СКРЫТО] обратился с иском к ФИО1 об оспаривании договора аренды недвижимого имущества и договора переуступки права аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, указав, что имеет на праве собственности нежилые помещения: здание – формовочный цех, здание – трансформаторная подстанция, здание, здание – компрессорная, здание – колерная, расположенные в <адрес>, а также на праве долгосрочной аренды земельный участок площадью 18945 кв.м. с кадастровым номером ФИО16 Прибыв на территорию Российской Федерации в середине апреля 2019 года, он узнал, что его представителем по доверенности ФИО6 принадлежащие истцу нежилые здания сданы в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ с правом выкупа в собственность по договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, а земельный участок передан по договору переуступки права аренды. В доверенности, выданной истцом ФИО6, отсутствуют полномочия сдавать имущество в аренду с правом выкупа, кроме того, отсутствуют полномочия назначать цену и получать денежные средства – арендную плату. Подписывая договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, а также назначая размер арендной платы за весь период аренды в размере 100000 рублей, получая арендную плату, ФИО6 превысил свои полномочия, в связи с чем указанный договор является недействительной сделкой, поскольку заключен неуполномоченным лицом. Также в договоре аренды не указаны существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества – цена выкупаемых объектов недвижимости и порядок ее уплаты, поэтому такой договор является незаключенным. Кроме того, заключив договор переуступки права аренды, представителем истца нарушен п. 5 ст. 1 ЗК РФ – единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Указанный договор является ничтожным ввиду его несоответствия ст. 35, 36 ЗК РФ. Незаконное использование ответчиком недвижимым имуществом истца повлекло возникновение у ответчика неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10812479 рублей, которые истец рассчитал на основании Решения Думы Лесозаводского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-НПА «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, находящимся на территории Лесозаводского городского округа».

ФИО1 в суде первой инстанции возражал относительно заявленных исковых требований, ссылался на то, что оснований признавать недействительными сделками договор аренды и договор переуступки права аренды не имеется, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, а также предъявил встречный иск о взыскании с ФИО19 неосновательного обогащения в размере 1196437,38 рублей, указанные денежные средства он уплатил за неотделимые улучшения спорного недвижимого имущества: разработку технической документации сети электроснабжения, за подключение объектов недвижимости к электрическим сетям, на строительство сетей электроснабжения.

Встречный иск представитель ФИО20 в суде первой инстанции признал.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик ФИО1, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в первоначальных исковых требованиях, ссылаясь на то, что судом первой инстанции сделаны взаимоисключающие выводы о превышении полномочий при заключении договора аренды, и о незаключении договора, которые противоречат нормам материального права, а также фактическим обстоятельствам дела, а также, что суд необоснованно признал недействительным договор переуступки права аренды земельного участка, и необоснованно не применил срок исковой давности к заявленным истцом требованиям.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения первоначального иска в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Решение суда в части удовлетворения встречного иска не обжалуется, в связи с чем судебной коллегией не проверяется.

Принимая решение об удовлетворении требований истца и признавая договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды недвижимого имущества, договор от ДД.ММ.ГГГГ переуступки права аренды земельного участка недействительными сделками, применяя последствия их недействительности в виде возложения обязанности вернуть спорное имущество истцу, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды с последующим выкупом заключен представителем истца с превышением полномочий, определенных доверенностью, кроме того, в договоре не указана цена и порядок уплаты выкупной стоимости имущества, в связи с чем такой договор является незаключенным. Договор переуступки права аренды земельного участка является ничтожным ввиду его несоответствия ст. 35, 36 ЗК РФ, и его государственная регистрация произведена на основании недействительного договора аренды недвижимого имущества.

Судебная коллегия данные выводы суда считает неверными, поскольку они противоречит фактическим обстоятельствам и нормам материального права.

Как следует из материалов дела, ФИО21 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>:

- здание – формовочный цех

- здание – трансформаторная подстанция

- здание – растворобетонный узел

- здание – компрессорная

- здание – колерная

Также на праве аренды истцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером: 25:30:020402:1323, площадью 18945 кв.м., расположенный по тому же адресу.

Согласно статье 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (пункт 1).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (абзац 2 пункта 3).

В соответствии с частью 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно части 1 статьи 186 Гражданского кодекса Российской Федерациидоверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что размер арендной платы (цена) является условием договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между третьим лицом ФИО6 и ответчиком были заключены договор аренды в отношении указанных выше зданий, и договор переуступки права аренды земельного участка.

При заключении данных договоров ФИО6 действовал от имени истца на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанной доверенности истец уполномочил ФИО6 в том числе быть его представителем в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами по всем вопросам, связанным с заключением на условиях по своему усмотрению договора аренды, субаренды, соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды указанного в иске недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности и земельного участка, принадлежащего на праве аренды. Для чего ФИО6 в том числе даны полномочия подписать договор аренды, субаренды, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды.

Данной доверенностью ФИО6 был наделен полномочиями заключить и подписать договор аренды и договор об уступке прав и обязанностей по договору арендына условиях по своему усмотрению. Каких-либо ограничений и исключений доверенность не содержит.

При таких условиях судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении указанных договоров ФИО6 действовал в рамках предоставленных ему полномочий и не превысил их. В связи с чем выводы суда первой инстанции признании договоров недействительными и подписании их ненадлежащим лицом являются необоснованными.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что включение в договор аренды пункта 1.3 о том, что арендодатель передает имущество во временное владение и пользование с правом выкупа в собственность, повлекло превышение полномочий доверенного лица и, как следствие, недействительность договора.

Частью 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерацииустановлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно части 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В статье 550 и части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку условия, предусматривающие порядок выкупа и цену выкупаемого имущества, в договоре аренды не согласованы сторонами, в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора договор может быть признан незаключенным в данной части, но не недействительным.

Также заслуживает внимания довод апелляционной жалобы ответчика о том, что судом необоснованно признан недействительным договор уступки права аренды земельного участка.

Признавая данный договор ничтожным, суд первой инстанции сослался на нарушение ст. 35, 36 ЗК РФ. Вместе с тем, положения ст. 36 ЗК РФ утратили силу с ДД.ММ.ГГГГ, а п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, также ошибочно применены судом, поскольку спорный земельный участок принадлежит Муниципальному образованию Лесозаводский городской округ.

Кроме того, в силу п. 5.1 договора переуступки переуступка прав и обязанностей по договору передается ФИО1 в пределах срока основного договора аренды, до ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует положениям ст. 652 ГК РФ - права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения.

Также суд пришел к ошибочному выводу о том, что истцом срок исковой давности об оспаривании договора аренды не пропущен, поскольку о заключенном договоре аренды принадлежащего ему имущества истец узнал только ДД.ММ.ГГГГ, получив выписки из ЕГРП.

Указанная сделка является оспоримой, поэтому в силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Момент начала течения срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности определяется судом исходя из фактических обстоятельств дела.

Истец не осуществлял правомочия собственника, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, он фактически не владел имуществом с момента заключения договора, не нес затрат по его содержанию, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности для обращения с настоящими требованиями пропущен.

Поскольку не имеется основания для признания сделок недействительными, также не имеется оснований для взыскания неосновательного обогащения за пользование принадлежащим истцу имуществом.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, которым удовлетворен иск Мэн Хунлиня, подлежит отмене на основании пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, также подлежит отмене произведенный зачет первоначальных и встречных денежных требований.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Лесозаводского районного суда <адрес> от 20 ноября 2019 отменить в части удовлетворения иска Мэн ФИО24 к [СКРЫТО] ФИО25 о признании договора аренды недвижимого имущества, договора переуступки права аренды земельного участка недействительными сделками, о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемые нежилые помещения и земельный участок, взыскании суммы неосновательного обогащения.

В указанной части принять новое решение, которым иск ФИО23 оставить без удовлетворения.

Исключить из резолютивной части решения абзац о произведенном зачете денежных требований.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: Судьи: