Дело № 33-2044/2022, апелляция

Судья Цыбульская О.Н. Дело № 33-2044/2022 (2-19/2021)

УИД 25RS0038-01-2021-000878-47

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 марта 2022 г. г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Чикаловой Е.Н.,

судей Чубченко И.В., Гарбушиной О.В.,

при секретаре Якушевской Н.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Валентины Владимировны, ФИО1, ФИО2 в интересах которых действует законный представитель [СКРЫТО] Валентина Владимировна, ФИО4 к [СКРЫТО] Сергею Владимировичу о расторжении говора купли-продажи жилого дома и земельных участков, взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО3, ФИО2 на решение Черниговского районного суда Приморского края от 25.11.2021, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Чубченко И.В., пояснения представителя ответчика Алексенко И.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2, [СКРЫТО] В.В., действующая за себя и как законный представитель [СКРЫТО] А.И. и [СКРЫТО] С.И., обратились в суд с названным иском, указав, что [СКРЫТО] В.В. приобрела у [СКРЫТО] С.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следующее недвижимое имущество: жилой дом и два земельных участка, расположенные по адресу: <адрес>. Общая сумма по договору купли-продажи составила 5250000 руб. После оформления сделки истцом были обнаружены существенные недостатки, которые препятствуют эксплуатации дома, а также свидетельствуют о снижении несущей способности конструкции, требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций. Кроме того, при замене прибора учета электросчетчика истцом было обнаружено несанкционированное подключение к сетям централизованного электроснабжения прежним собственником жилого дома [СКРЫТО] С.В. Указанные технические недостатки жилого дома приводят к повреждениям внутренней отделки помещений и снижению санитарно-гигиенических параметров. В связи с обнаруженными недостатками истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств по договору купли-продажи. Все имеющиеся у жилого дома недостатки, обнаруженные покупателями уже после совершения сделки в незначительный период эксплуатации дома, являются существенными, их невозможно было обнаружить во время приобретения жилого помещения, и они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. В связи с чем истцы просят расторгнуть договор купли-продажи двухэтажного жилого дома, и земельных участков; взыскать с ответчика в пользу истцов полученные им по сделке деньги по договору купли-продажи за дом в сумме 5 000 000 руб., за земельные участки в общей сумме 250 000 руб.; взыскать с ответчика судебные расходы за заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ «Об обследовании технического состояния жилого дома для определения качества и фиксации дефектов» в сумме 35 000 руб.; по договору на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ за проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5 371,42 руб.; по договору на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ за заключение эксперта об обследовании земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 15 000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 34 450 руб.; почтовые расходы за отправку претензий в адрес ответчика в сумме 173,40 руб.; по договору на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ по устройству канализации и очистного сооружения ТОПАС 5 ПР в сумме 178870 руб.; вынужденные завышенные расходы по оплате электроэнергии за период с ДД.ММ.ГГГГ г. в сумме 106 036, 57 руб.; убытки в связи с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности в сумме 2 700 руб.; по акту о замене прибора учета электрической энергии в сумме 6600 руб.; за заключение кадастрового инженера по договору в сумме 3000 руб.; за выполнение кадастровых работ по договору в сумме 18 981 руб.

Истец [СКРЫТО] В.В. в судебном заседании пояснила, что при осмотре дома по <адрес> в <адрес> им все понравилось. Сомнений, что могут существовать какие-либо проблемы, не возникло, про дефекты сам ответчик им не говорил. Через некоторое время обнаружились недостатки.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что в доме нет отопления, не работает печка. Так как в семье маленькие дети, то приходится отапливаться электричеством, что очень затратно. Подвал сырой, на стенах трещины. По заключению эксперта ФИО15 ФИО10 дом аварийный. Весь дом мокрый, одна несущая стена не садится на фундамент, перекрытия гнилые, все в плесени. Недостатки обнаружились, когда наступили холода. Для истцов не представляется возможным вкладываться в аварийный дом, для этого просят расторгнуть договор купли-продажи. Проданные земельные участки не установлены в границах, сейчас на земельных участках имеется пересечение с соседними участками. Поставить земельные участки на кадастровый учет невозможно. Не согласны с заключением эксперта № Оу от ДД.ММ.ГГГГ, выводы эксперта не соответствуют действительности. При визуальном осмотре дома эксперт использовал только линейку, экспертом не применялись приборы неразрушающего контроля прочности материалов.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. Направил возражения, согласно которым следует, что до заключения договора купли-продажи все помещения, в том числе чердак и подвал, были тщательно осмотрены [СКРЫТО] В.В. и ее супругом. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ [СКРЫТО] неоднократно приезжали в дом и имели возможность наблюдать техническое состояние дома. Перечисленные в исковом заявлении недостатки ничем не подтверждены, не являются существенными, либо вообще отсутствуют. Доказательств подтверждающих момент возникновения недостатков не представлено. В удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Алексенко И.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что земельные участки имеют кадастровые номера, [СКРЫТО] С.В. был наделен полным правом распоряжения этими участками. Выписки из ЕГРН, свидетельства о праве предоставлялись. Не имеется документов о том, что земельные участки имеют обременения, препятствующие продаже. Земельные участки стоят на кадастровом учете, право собственности за [СКРЫТО] было зарегистрировано, из оборота земельные участки не изъяты. Норм права, запрещающих продажу не отмежеванных участков нет. Дом должен был быть осмотрен надлежащим образом, если нужно, с привлечением специалистов. На момент покупки дом существовал 19 лет. Говоря о канализации, речь идет не только о доме, а в целом о домовладении, поскольку баня имеет отдельное водоснабжение и канализацию. Поскольку покупатели переживали, что канализация может выйти из строя ответчиком были оставлены трубы для замены, и продажная цена была уменьшена. Истцов устроило снижение покупной цены. В договоре было прописано, что дом будет освобожден не в день сделки, а через некоторое время. В ДД.ММ.ГГГГ г. [СКРЫТО] С.В. уехал, истцы переехали в дом. Откуда появились недостатки в доме, ответчику не известно.

Представитель ответчика Сливко В.А. в судебном заседании с требованиями не согласилась, поддержала пояснения данные Алексенко И.В.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласились истцы [СКРЫТО] В.В., ФИО2, подали апелляционную жалобу, где ставится вопрос об отмене судебного акта, как незаконного и необоснованного.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального Кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела допущено не было.

Согласно ч. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 475 ГК РФ, требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в п. 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ [СКРЫТО] В.В., действующая за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО2 купили у [СКРЫТО] С.В. жилой двухэтажный дом общей площадью 156,5 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 2 500 кв.м. и земельный участок площадью 1 400 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Пунктом 3 договора стороны договорились, что цена продаваемого жилого дома составляет 5 000 000 руб., стоимость земельных участков составляет 150 000 руб. и 100 000 руб.

Согласно п. 6 договора продавец подтверждает, что незаконной перепланировки (или переоборудования), повлекшей изменение существующей площади в отчуждаемом имуществе не производилось и покупателю об этом известно.

Денежные средства в сумме 5250000 руб. получены продавцом [СКРЫТО] С.В. в день подписания договора, что подтверждается распиской и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцами зарегистрировано право общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю.

05.11.2019 [СКРЫТО] В.В. направила [СКРЫТО] С.В. письменную претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате денежных средств по договору в 15-ти дневный срок с момента получения претензии по причине обнаружения существенных недостатков, препятствующих дальнейшему использованию объекта.

В ответе на претензию [СКРЫТО] С.В. указал, что все обнаруженные недостатки приобретенного дома либо не являются существенными (неустранимыми), препятствующими эксплуатации дома, либо вообще отсутствуют.

Обращаясь с настоящими требованиями, истцы ссылались на то, что после оформления сделки были обнаружены существенные недостатки, которые препятствуют эксплуатации дома, а также безопасному проживанию в нем, а именно: имеют место сквозные вертикальные трещины в цокольной части здания кирпичной кладки, выкрашивание цементно-песчаного раствора, повреждение каменной кладки в виде расслоения, выкрашивания, выпучивания, отклонения от вертикали кирпичной кладки, происходит обводнение фундамента поверхностными ливневыми и талыми водами, на поверхности стен в районе оконных блоков темные образования, неисправная канализационная система, повлекшая ее замену. При замене прибора учета электросчетчика было обнаружено несанкционированное подключение к сетям электроснабжения. Кроме того, земельные участки с кадастровыми номерами № не установлены в границах, межевание не проводилось.

Определением суда от 06.04.2021 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Приморский экспертно-правовой Центр».

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ № № техническое состояние фундамента, наружных стен, перекрытия, стропильных конструкций крыши оценивается как работоспособное. Механическая безопасность дома обеспечена; техническое состояние сетей водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения оценивается как хорошее; выводы об исправности и работоспособности системы обогрева дома от котла на твердом топливе сделаны быть не могут: котел новый, ни разу не использовался, требуется завершение работ по его монтажу установке, что не является дефектом. Трещины кирпичных стен являются следствием физического износа и не представляют угрозы технического состояния дома, устраняются текущим ремонтом. По всему периметру дома устроена бетонная отмостка, провалов и просадок нет, у южного угла дома наблюдается замятие облицованных фасадных панелей, с восточной стороны не восстановленное разрушение части бетонной отмостки (со слов истца сделано при устройстве септика), по всему периметру дома наблюдается запустение придомовой территории (водоотводные лотки не очищены от мусора и растительности), открытые участки территории с цементным (бетонным) покрытием выкрашиваются и не убираются, не ремонтируются. Совокупный анализ всех данных осмотра с положениями нормативно-технических документов показывает, что в осмотренном доме имеется одно несоответствие требованиям норм: параметры микроклимата не соответствуют гигиеническим нормативам. Причиной не соответствия параметров микроклимата гигиеническим нормативам является не надлежащая эксплуатация дома истцом, относится к значительным дефектам, который образовался после ДД.ММ.ГГГГ и является устранимым.

Указанное экспертное заключение суд первой инстанции принял в качестве допустимого по делу доказательства.

Разрешая спор, суд указал, что материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном жилом доме существенных, неустранимых недостатков, которые не могут быть без несоразмерных расходов или затрат времени устранены, что дает истцам право требовать расторжения договора, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли - продажи жилого дома и земельных участков и, как следствие, возврата уплаченных по договору денежных средств.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы жалобы о несостоятельности выводов судебной экспертизы, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку они представляют собой субъективную оценку экспертного заключения.

Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает в данном случае оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку она проведена компетентным экспертом, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о проведении экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в ее правильности отсутствуют, в связи с чем, вопреки доводам апелляционной жалобы, заключение судебной экспертизы было обосновано принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства.

Несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы само по себе не может служить основанием для признания выводов эксперта необоснованными.

Эксперт, как лицо, обладающее необходимыми специальными познаниями, самостоятельно избирает методы исследования, объем необходимых материалов, в том, числе, определяет их достаточность для формирования полных и категоричных выводов по поставленным судом вопросам.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы заявителя, суд первой инстанции правомерно принял заключение судебной экспертизы, выполненной ООО «Приморского экспертно-правового Центра» от ДД.ММ.ГГГГ №Оу в качестве относимого и допустимого доказательства.

У судебной коллегии также нет оснований ставить под сомнение выводы эксперта, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов.

При этом ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы стороной истца заявлено не было, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что истцы таким образом распорядились правом на представление доказательств в обоснование своей позиции.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что при покупке спорного жилого дома, истцы не были лишены возможности осмотреть дом и все коммуникации, в том числе с привлечением специалистов, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от них требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Каких-либо претензий и замечаний по техническому состоянию дома при заключении договора купли-продажи истцы не предъявляли, жилой дом был ими принят без указания на наличие каких-либо недостатков, Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, истцы добровольно принял на себя риск в отношении качества товара. Доказательств того, что ответчик создавал препятствия истцам для осмотра домовладения до заключения сделки, суду не представлено.

Довод жалобы о том, что земельные участки, перешедшие к истцам по договору купли-продажи, не установлены в границах, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку действующее законодательство не запрещает продажу земельных участков с неустановленными границами (без проведения процедуры межевания).

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, при покупке земельных участков, истцы как покупатели, проявляя разумную осмотрительность и заботу о получении информации о предмете сделки, включающей данные о границах земельных участков, не были лишены возможности получить ее из государственного кадастра недвижимости, сведения которого в силу ст. 4 и 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» являются общедоступными и могут быть предоставлены в установленном порядке любому заинтересованному лицу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы, изложенные в обжалуемом решении, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, судом были приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил ему разрешить спор по существу.

Тот факт, что суд первой инстанции не согласился с доводами истца, иным образом оценил представленные в материалы дела доказательства и пришел к иным выводам, не свидетельствует о неправильности принятого по делу решения и не может служить основанием для его отмены.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно. Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных в материалы дела доказательств, оценка которым дана судом первой инстанции с соблюдением требований, предъявляемым гражданским процессуальным законодательством (ст. 12, 56, 67 ГПК РФ) и подробно изложена в мотивировочной части решения суда. Оснований не согласиться с такой оценкой у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

По изложенному, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Черниговского районного суда Приморского края от 25.11.2021 – оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] Валентины Владимировны, [СКРЫТО] Анастасии Игоревны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.03.2022г.