Дело № 33-11372/2018, апелляция

Судья Шамхалова Т.М. Дело № 33-11372/2018

25RS0035-01-2016-002083-03

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2018 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Соловьевой О.В.

судей Бичуковой И.Б., Розановой М.А.

при секретаре Ч.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску У.Н.П., У.И.В., У.К.В к К.Н.С. о расторжении договора мены жилых помещений,

по апелляционной жалобе К.Н.С. на решение Шкотовского районного суда Приморского края от 21 июня 2018 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Бичуковой И.Б., объяснения К.Н.С. и ее представителя – С.К.И.., настаивавших на доводах жалобы, возражения представителя У.Н.П. – К.Ю.П. судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истцы обратились в суд с названными требованиями. В обоснование иска указали на то, что 09.07.2016 между ними и ответчиком был заключен договор мены жилых помещений № по условиям которого они обменяли принадлежащую им на праве общей долевой собственности двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> на принадлежащие ответчику жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. После вселения в жилой дом, ими были обнаружены существенные недостатки жилого помещения, о которых ответчик не сообщила при заключении сделки, а именно: питьевая вода из расположенной на территории дома артезианский скважины не пригодна для питья, дом построен с нарушением строительных требований и правил, надежность конструктивных элементов жилого дома в большей степени неудовлетворительная, физический износ фундамента дома составляет 60%, шлаколитых стен – 60%, с момента отопления дома стали появляться трещины по всем стенам и потолку, требуется частичная перекладка печи, поскольку печное отопление нормально не работает. Кроме этого, в момент заключения сделки У.Н.С. скрыла от них, что в 2015 году в доме произошел пожар, последствия которого она устранила при помощи побелки и наклейки обоев, однако пожар повлиял на техническое состояние дома. Для приведения жилого дома в надлежащее состояние в качестве пригодного для проживания потребуется вложение ими значительных денежных средств, что существенно нарушает условия названного договора мены. Они неоднократно предлагали ответчику расторгнуть договор мены, однако от его добровольного расторжения ответчик отказывается. 28.10.2016 ими в адрес У.Н.С. была направлена претензия о расторжении договора. В установленный законом срок ответ на указанную претензию ими получен не был. Ссылаясь на ч. 2 ст. 452 ГК РФ, просили расторгнуть договор мены, заключенный между ними и К.Н.С.., возвратить в их собственность квартиру по адресу: <адрес>, погасить регистрацию перехода права собственности на квартиру, жилой дом, земельный участок.

Определением Шкотовского районного суда Приморского края от 13.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Приморскому краю.

В судебном заседании истцы и представитель У.Н.П. заявленные требования поддержали. Представили сметный расчет стоимости ремонта жилого дома от 21.05.2018, выполненный ООО «...». Пояснили, что определенный специалистом размер затрат для приведения жилого дома в надлежащее состояние в качестве пригодного для проживания жилого помещения, составляющий ... рублей, является для истцов значительным. Пояснили, что при заключении сделки К.Н.С. не предоставила им информацию относительно года постройки жилого дома, не передала технический паспорт на жилое помещение. Получив самостоятельно копию технического паспорта в октябре 2016 года и кадастровый паспорт дома 06.10.2016, истцы получили сведения о действительном техническом состоянии жилого дома 1965 года постройки и о его технических характеристиках, что при визуальном осмотре дома выявить было невозможно.

Представитель К.Н.С. против удовлетворения исковых требований возражал. Пояснил, что при заключении оспариваемого договора истцы ознакомились с санитарно-техническим состоянием отчуждаемого жилого дома, тщательно и неоднократно осматривали жилой дом, каких-либо претензий относительно качества дома не высказывали. Из текста договора мены следует, что стороны признали мену равноценной. Жилой дом по адресу: <адрес> соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и пригоден для проживания, что подтверждается заключением судебной экспертизы, проведенной ООО «Консалтинговая компания «...». Считал, что указанные в исковом заявлении недостатки жилого помещения не являются скрытыми.

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Постановленным судом решением договор мены жилых помещений, заключенный между У.Н.П.., У.И.В.., У.К.В. и К.Н.С. расторгнут. Квартира по адресу: <адрес> возвращена в общую долевую собственность У.Н.П.., У.И.В.., У.К.В.. Жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> возвращены в собственность К.Н.С. Зарегистрированные на основании договора мены права на указанное недвижимое имущество прекращены.

В поданной на решение суда апелляционной жалобе, К.Н.С.. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что судом первой инстанции неправильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем выводы суда об удовлетворении исковых требований являются неверными.

Возражая против доводов апелляционной жалобы ответчика, У.Н.П. просит решение суда оставить без изменения.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены постановленного судом решения, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права (п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что 09.07.2016 между У.Н.П.., У.И.В.., У.К.В.. и К.Н.С.. заключен договор мены квартиры на жилой дом и земельный участок № (т. 1 л.д. 14, 15).

Согласно данному договору истцы обменяли принадлежащую им на праве общей долевой собственности (по 1/4 доли в праве У.Н.П. и У.И.В.., 1/2 доли - У.К.В.) квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 43,5 кв.м, на принадлежащие на праве собственности К.Н.С. жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 46,2 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером № по указанному адресу, общей площадью 1500 кв.м.

Переход права истцов на приобретенные жилой дом и земельный участок зарегистрирован в установленном порядке 27.07.2016 (по 1/4 доли в праве У.Н.П.. и У.И.В.., 1/2 доли - У.К.В.), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2016.

По условиям договора мены стороны признали мену равноценной, оценив отчуждаемую квартиру по адресу: <адрес> в сумму, равную ... рублей, жилой дом по адресу: <адрес> в сумму, равную ... рублей, земельный участок по указанному адресу – в сумму, равную ... рублей.

Согласно п. 13 договора, договор мены имеет силу акта приема-передачи названного имущества.

Подписав договор, стороны фактически исполнили сделку. [СКРЫТО] вселились в приобретенный жилой дом, проживают и зарегистрированы по месту проживания с августа 2016 года, также как К.Н.С.., вселившаяся в квартиру.

28.10.2016 истцы направили в адрес К.Н.С. претензию о расторжении названного договора мены, указав на неотраженные в договоре мены недостатки жилого дома, которые были ими обнаружены.

Отсутствие ответа К.Н.С. на указанную претензию послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Обращаясь в суд, истцы представили заключение эксперта ООО «...» № №, подготовленного в ноябре 2016 года по вопросам, касающимся соответствия жилого дома строительным нормам и правилам в области технического регулирования и строительства, его пригодности для постоянного проживания, наличия у несущих конструкций дома функций по обеспечению безопасного проживания в нем граждан.

Согласно содержащимся в нем выводам в ходе обследования жилого дома экспертом-строителем были выявлены нарушения требований строительных норм и правил в виде значительных и малозначительных устранимых дефектов, требующих значительных затрат денежных средств и времени; установлено наличие дефектов несущих и ограждающих конструкций, влияющих на уменьшение прочности характеристик здания в целом и свидетельствующих о нарушении прочности и устойчивости, а именно: прогибы, деформации, осадки, разрушения, значительные и сквозные трещины. В выводах по второму вопросу отражены показания лабораторных исследований о несоответствии воды из нецентрализованного водоснабжения требованиям санитарных правил (т. 1 л.д. 50-89).

Из сметного расчета стоимости ремонта жилого дома, выполненного ООО «...», и пояснительной записки к нему следует, что размер затрат для приведения жилого дома в надлежащее состояние, составляет ... рублей (т. 2 л.д. 94-127).

Определением Шкотовского районного суда Приморского края от 30.03.2017, принятым по результатам рассмотрения ходатайства К.Н.С.., по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Консалтинговая компания «...». На разрешение эксперта поставлен вопрос, касающийся определения пригодности для проживания жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в том числе соответствия данного дома установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Согласно заключению эксперта № № от 29.12.2017, составленному начальником отдела строительно-технических экспертиз ООО «Консалтинговая компания «...» экспертом К.С.Ю. жилой дом является пригодным для проживания.

Как указано в выводах, сделанных экспертом по результатам исследования дома, сам жилой дом находится в ограниченно работоспособном техническом состоянии, имеющиеся повреждения возникли в результате эксплуатации и естественного физического износа, конструкции здания в соответствии со своим сроком службы нуждаются в ремонте, однако текущее техническое состояние и картина дефектов и повреждений не угрожают пребыванию людей в указанном жилом доме и не противоречит требованиям безопасности Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Все зафиксированные дефекты и повреждения являются явными, значительными и устранимыми, соответствуют дефектам, описанным в техническом паспорте объекта на дату его последней инвентаризации 908.09.2008, то есть возникли не одномоментно, а проявляли себя на протяжении всего срока службы жилого дома, который на момент осмотра составляет 52 года (т. 2 л.д. 3-41).

Оценив собранные по делу доказательства, суд признал заключение эксперта ООО «...» № № соответствующим требованиям допустимости доказательств и наиболее полно отражающим реальную картину технического состояния объекта осмотра непосредственно после совершения сделки.

Выводы судебной экспертизы относительно общей величины физического износа дома – 39% суд поставил под сомнение, поскольку по результатам технической инвентаризации 2008 года физический износ составлял 38%.

В связи с этим суд положил в основу своего решения заключение эксперта ООО «...».

При этом суд сослался в решении на то, что описание экспертом ООО «Консалтинговая компания «...» дефектов конструкций спорного жилого дома совпали с перечнем, отраженным в заключении эксперта ООО «...», а выводы судебной экспертизы также, как и выводы эксперта ООО «...», свидетельствуют о необходимости комплекса работ для приведения несущих и ограждающих конструкций дома в нормальное техническое состояние.

Приняв во внимание приведенные обстоятельства, суд посчитал доказанным факт наличия у жилого дома существенных недостатков, о которых ответчик не сообщила при заключении сделки.

Руководствуясь положениями статьи 450 ГК РФ, суд признал заявленные требования обоснованными, в связи с чем удовлетворил иск.

Судебная коллегия считает указанные выводы ошибочными.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны товар в обмен на другой (п.1).

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2).

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно положениям статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В пункте 2 статьи 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), к которым относится отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи и требование возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из системного толкования приведенных норм следует, что для наступления такой гражданско-правовой ответственности, как отказ от исполнения договора, необходимо установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что переданный покупателю, в данном случае истцам, жилой дом существенно не соответствовал условиям договора мены о его качестве либо не соответствовал цели, для которой используется жилое помещение.

Так как при заключении договора мены качество жилого дома, как и квартиры, на которую менялся дом, специально не оговаривалось, стороны исходили из того качества жилых помещений, которое соответствовало техническим характеристикам, отраженным в кадастровых паспортах на объекты, и визуальному техническому состоянию, имеющемуся на момент подписания договора.

В связи с этим основаниями для удовлетворения настоящих исковых требований должно было являться обнаружение истцами таких существенных недостатков дома, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре дома и установлены по результатам ознакомления с его техническими характеристиками, либо установление ими факта невозможности использования жилого дома по назначению.

Материалами дела подтверждается, что истцы неоднократно производили визуальный осмотр жилого дома. Претензий по качеству передаваемого им объекта у них не возникло, о чем свидетельствует подписание договора мены, который одновременно является актом приема-передачи.

Поскольку из кадастрового паспорта на жилой дом, предъявленного нотариусу при заключении договора мены, следует, что дом построен в 1965 году, [СКРЫТО], приобретая дом такого года постройки, должны были проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность путем ознакомления с его техническими характеристиками.

Несмотря на то, что Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на дату заключения сделки, не содержат положений, обязывающих стороны предоставлять на регистрацию права (перехода права) собственности в отношении жилых помещений технические паспорта, [СКРЫТО] имели возможность получить интересующую информацию о технической характеристике предмета договора путем истребования у К.Н.С. технического паспорта на жилой дом.

Ограничившись визуальным осмотром дома и не приняв мер к истребованию развернутой технической документации на него, У. согласились с тем качеством жилого дома, которое соответствовало его фактическому состоянию в момент передачи объекта недвижимости.

Как следует из технического паспорта на жилой дом, составленного по состоянию на 08.09.2008, дефекты, имеющиеся в доме с учетом его физического износа, являлись очевидными.

Так, согласно техническому описанию конструктивных элементов дома, его фундамент имел выпучивания, заметное искривление цоколя и сквозные щели, которые определялись визуально.

Следовательно, У. не могли не обнаружить недостатки дома, возникшие в связи с его естественным физическим износом. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Изложенные экспертом в заключении ООО «...» выводы не содержат сведений о том, что обнаруженные им дефекты являются скрытыми. Что касается содержащейся в исследовательской части заключения информации об отсутствии горизонтальной гидроизоляции фундамента, то данная информация не свидетельствует о скрытом недостатке дома, так как нормы, которыми при этом руководствовался эксперт, введены после строительства дома.

Таким образом, указывая в договоре мены на равнозначность обмена, У., действуя в рамках статьи 421 ГК РФ, согласились с имеющимися у жилого дома недостатками.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что качество приобретенного истцами дома соответствовало условиям договора мены.

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что даже в случае выявления скрытых недостатков дома, основания для применения к ответчику той гражданско-правовой ответственности, на которой настаивают истцы, отсутствуют из-за не доказанности существенного нарушения требований к качеству товара.

Так как существенность нарушения требований к качеству товара выражается в неустранимости недостатков либо в том, что их устранение потребует несоразмерных расходов или затрат времени, истцам необходимо было представить доказательства, которые бы достоверно подтверждали такие обстоятельства.

Между тем факт наличия в доме неустранимых недостатков не установлен. Ряд значительных дефектов, выявленный как экспертом ООО «...», так и экспертом ООО «Консалтинговая компания «...», сам по себе о существенном нарушении ответчиком требований к качеству товара не свидетельствует. Наличие в выводах эксперта ООО «...» указания на то, что выявленные им недостатки дома требуют значительных затрат денежных средств и времени ничем не подтвержден. В исследовательской части заключения этот вопрос не отражен.

Представленный истцами расчет стоимости работ по ремонту несущих и ограждающих конструкций не может относиться к допустимому доказательству по делу, так как не содержит сведений о должности и квалификации лица, составившего его, а также сведений о видах деятельности ООО «...». Кроме того, данный расчет не позволяет определить стоимость тех работ, которые необходимо произвести для устранения дефектов, являющихся, по мнению истцов, скрытыми. Поскольку только скрытые дефекты влекут ответственность, предусмотренную п. 2 ст. 475 ГК РФ, в расчете должна иметься градация исходя из этого обстоятельства, которая, в данном случает, отсутствует.

То обстоятельство, что ответчик, как указывают истцы, скрыла факт пожара, которому подвергся дом, на существо спора не влияет.

Согласно справке, выданной начальником ФГКУ «Специальное управление ФПС № 25 МЧС России, в результате пожара, произошедшего 22.05.2015 по адресу: <адрес> огнем уничтожена веранда дома, часть кровли, повреждены внутренние помещения дома. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.05.2015, принятого в рамках доследственной проверки по факту пожара, приобщенного к материалам дела судебной коллегией, следует, что кровля имела повреждения в той части, которая примыкает к веранде.

К моменту совершения сторонами мены, сгоревшая веранда была заново выстроена, а обгоревшие балки, стропила - заменены. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждается заключением судебной экспертизы. Как усматривается из заключений экспертов, последствия пожара не отразились на техническом состоянии жилого дома. Заключение эксперта ООО «...» вообще не содержит сведений о последствиях пожара, а из описания дефектов, установленных экспертом «Консалтинговая компания «...» К.С.Ю.., следует, что оставшиеся следы обгорания древесины на отдельных балках со стороны чердачного перекрытия имеют место не более 10%. Данных о том, что эти дефекты относятся к значительным, отсутствуют. Допрошенная в суде апелляционной инстанции в качестве специалиста эксперт ООО «Консалтинговая компания «...» - К.С.Ю. пояснила, что обгорание древесины является поверхностным и не влечет дальнейшей прогрессии.

Доказательств того, что жилой дом не соответствовал цели, для которой используется жилое помещение, материалы дела также не содержат.

На вопрос о том, пригоден ли спорный жилой дом для постоянного проживания, эксперт ООО «...» не ответил. Указание на то, что образец воды из нецентрализованного водоснабжения не соответствует санитарным требованиям по микробиологическим показателям, об ответе на данный вопрос не свидетельствует. Информации о том, что артезианская скважина, которая по техническому паспорту также как сараи, ограждения, гараж, уборная и навесы входит в состав домовладения, относится к нецентрализованной системе холодного водоснабжения дома, не имеется. В качестве водопровода данная скважина в техническом описании конструктивных элементов дома не обозначена. В связи с этим несоответствие воды из артезианской скважины санитарным правилам, не явствует о непригодности жилого дома для постоянного проживания.

Исходя из того, что ответ на поставленный судом вопрос о пригодности дома для постоянного проживания содержится в заключении эксперта ООО «Консалтинговая компания «...», из которого следует, что спорный жилой дом пригоден для постоянного проживания, судебная коллегия считает, что спорный дом соответствует той цели, для которой он предназначен.

Таким образом, положенные судом в основу обжалуемого решения доказательства, не подтверждают наличие обстоятельств, при которых наступает гражданско-правовая ответственность по пункту 2 статьи 475 ГК РФ.

Кроме того, судебная коллегия признает необоснованным предпочтение судом в качестве доказательства по делу заключения эксперта ООО «Выбор» перед судебным заключением эксперта.

При наличии судебного экспертного заключения по тем вопросам, которые являлись значимыми для разрешения спора по существу, суд в силу ч. 4 ст. 67 ГПК РФ должен был либо отвергнуть данное заключение, отразив в решении основания, по которым данное заключение признано недостоверным, либо принять его в качестве достоверного доказательства по делу.

Поставив под сомнение вывод эксперта ООО «Консалтинговая компания «...» в части общей величины физического износа, и, в то же время, принимая во внимание часть других выводов, сопоставимых с выводами эксперта ООО «...», а также не учитывая остальные выводы, суд тем самым нарушил требования статьи 67 ГПК РФ.

Вместе с тем, заключение эксперта ООО «Консалтинговая компания «...», составленное на основании судебного постановления, соответствует всем требованиям, установленным статьей 86 ГПК РФ и Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт К.С.Ю. была предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения и при проведении исследования жилого дома в отличие от эксперта ООО «... использовала инструментальные методы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе на те, которые не были заданы судом (о явном характере дефектов), но исходя из существа спора, имели значение для рассмотрения дела, что согласуется с положениями части 2 статьи 86 ГПК РФ. Данное заключение не содержит в себе неясности или неполноты и не вызывает сомнений в его правильности и обоснованности, что ставит его, как доказательство по делу, более предпочтительным.

Поскольку выводы данного заключения указывают на явность обнаруженных экспертом дефектов, доводы истцов о сокрытии ответчиком недостатков дома, не подтверждены.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. При таких обстоятельствах, постановленное судом решение подлежит отмене с принятием судебной коллегией нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Шкотовского районного суда Приморского края от 21 июня 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Председательствующий Судьи