Дело № 2-7553/2014 ~ М-3341/2014, первая инстанция

копия

Дело № 2-7553/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2014 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего - судьи Михайловой О.В.,

при секретаре Бабаевой А.Т.,

а также с участием представителя истца Тимошиной С.А., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года,

ответчика Киселева И.Н.,

ответчика Елисеевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Киселеву ФИО12, действующим от своего имени и от имени ФИО1, Елисеевой ФИО13, Киселевой ФИО14 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчикам Киселеву И.Н., действующим от своего имени и от имени ФИО1, Елисеевой Е.Н., Киселевой С.И. о расторжении договора займа № ИСЗ-03/09 от ДД.ММ.ГГГГ года, взыскании с Киселева И.Н., Елисеевой Е.Н. в пользу ОАО «АИЖК» 2 071 968 рублей 63 копейки, в том числе остаток неисполненных обязательств по договору займа (основному долгу) 1 823 095 рублей 90 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом 198 872 рубля 73 копейки, а также начисленные пени в размере 50 000 рублей, определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 15,44% годовых, на сумму остатка основного долга в размере 1 823 095 рублей 90 копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу, обращении взыскания на квартиру, принадлежащую Киселеву И.Н., ФИО1, Киселевой С.И., расположенной по адресу: <адрес>, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости квартиры в размере в размере 80% от оценки квартиры, указанной в закладной и в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно 2 025 600 рублей, взыскании с Киселева И.Н., Елисеевой Е.Н. в пользу ОАО «АИЖК» расходов по уплате государственной пошлины в сумме 26 559 рублей 84 копейки, указав, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам-залогодателям Киселеву И.Н., Елисеевой Е.Н. <адрес>вой фонд жилищного строительства предоставил заем в размере 1 187 000 рублей на срок 240 месяцев, для приобретения в собственность ответчика квартиры, общей площадью 65,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как заемщиком-залогодателем, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю - <адрес>вому фонду жилищного строительства. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем Закладной и, соответственно, залогодержателем и кредитором в настоящее время является ОАО «АИЖК». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользованием им производятся ответчиком в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение истцом причитающихся ему денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа. Ответчику было сделано несколько телефонных звонков с целью уведомления о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность, также ответчику было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Каких-либо действий по урегулированию задолженности ответчик не совершил. До настоящего времени ответчик не выполнил требование истца об оплате допущенной просроченной задолженности, что, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1. закладной вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

В судебном заседании представитель истца Тимошина С.А. исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчики Киселев И.Н., Елисеева Е.Н. в судебном заседании признали исковые требования в полом объеме.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Судом ответчикам разъяснены последствия признания иска.

Ответчик Киселева С.И. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель третьего лица <адрес>вой фонд жилищного строительства в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии ответчика Киселевой С.И., представителя третьего лица <адрес>вого фонда жилищного строительства, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не сообщивших суду о причинах неявки.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом, в силу ст. 310 ГК РФ, не допускается одностороннего отказа от исполнения обязательства.

На основании ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Исходя из требований ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно с изъятиями, установленными законом. При этом, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ч.1 ст. 341 ГК РФ).

В силу ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он не отвечает (ч.1). В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества ( ч.2).

В соответствии со ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Статьей 48 указанного Закона (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 264-ФЗ) предусмотрено, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно ст. 50 Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 306-ФЗ).

В соответствии со ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

Как установлено судом:

В соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам-залогодателям Киселеву И.Н. и Елисеевой Е.Н. <адрес>вой фонд жилищного строительства предоставил заем в размере 1 187 000 рублей на срок 240 месяцев под 15,44% годовых с погашением суммы задолженности в соответствие с графиком платежей ежемесячно аннуитентными платежами в размере 25 495 рублей 65 копеек, для приобретения в собственность ответчика квартиры, общей площадью 65,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, стороны согласны, что квартира приобретается и оформляется в общую долевую собственность Киселева И.Н. 1/3 доля, Киселевой С.И. 1/3 доля, ФИО1 1/3 доля.

В соответствии с п. 1.4., 1.4.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является: ипотека квартиры в силу закона.

В соответствии с разделом 4 кредитного договора заемщики обязались возвратить полученные кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить суму неустойки (при ее возникновении), в порядке и сроки предусмотренные договором.

Выдача кредита в размере 1 887 000 рублей подтверждается выпиской по счету от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с условиями закладной и договора займа на остаток суммы по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 15,44% годовых по день вступления решения суда в законную силу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15. (продавцами) и Киселевым И.Н., действующим от своего имени и от имени и в интересах, как законным представителем своей несовершеннолетней дочери ФИО1, Киселевой С.И. (покупателями) заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатели приобрели в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 2 550 000 рублей.

Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как заемщиком-залогодателем, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю - <адрес>вому фонду жилищного строительства.

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № Законным владельцем закладной и залогодержателем и кредитором в настоящее время является ОАО «АИЖК».

ДД.ММ.ГГГГ права на закладную переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной.

Из закладной следует, что денежная оценка предмета ипотеки: квартиры по адресу: <адрес>142 составляет 2 532 000 рублей.

Согласно выписке из ЕГРПН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, Киселева С.И., Киселев И.Н. являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>).

Из отчета ООО аудиторская консультационная компания «Аудит-Центр» об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>142 составляет 2 532 000 рублей.

Из выписки по платежам следует, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ года ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользованием им производятся ответчиком в нарушение условий закладной и договора займа.

Из расчета задолженности следует, что размер суммы, подлежащей уплате истцу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 071 968 рублей 63 копейки, в том числе остаток неисполненных обязательств по договору займа (основному долгу) 1 823 095 рублей 90 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом 198 872 рубля 73 копеек, а также начисленные пени в размере 50 000 рублей.

Оценивая представленные суду доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд принимает во внимание, что <адрес>вым фондом жилищного строительства принятые на себя обязательства исполнил надлежащим образом, предоставив ответчикам займ в сумме 1887 000 рублей под 15,44 % годовых сроком на 240 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения в собственность ФИО1, Киселевой С.И., Киселева И.Н. жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, стоимость 2 550 000 рублей, тогда как ответчики обязанность по своевременному возврату кредита, а также процентов надлежащим образом не исполняет, что подтверждается материалами дела и не оспорено ответчиками в судебном заседании, тогда как в силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков по договору займа составляет 2071968 рублей 63 копейки, который обеспечен залоговым имуществом.

Принимая во внимание, что в связи с передачей прав на закладную истец приобрел все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Квартира № в <адрес> в <адрес> стоимостью 2 550 000 рублей приобретена в собственность ФИО1, Киселевой С.И., Киселева И.Н. за счет собственных средств и заемных средств, полученных по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Договором займа предусмотрено, что квартира является находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности ФИО1, Киселевой С.И., Киселева И.Н. на квартиру, в случае нарушения Заемщиком условий возврата кредита взыскание обращается на предмет залога.

Как следует из материалов дела, ответчиками регулярно допускается нарушение сроков внесения периодических платежей в счет выплаты кредита, что подтверждается материалами дела и не оспорено ответчиками в судебном заседании.

Принимая во внимание, что в связи с передачей прав на закладную истец приобрел все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по погашению займа, что с достоверностью подтверждается материалами дела, учитывая мнение ответчиков, полностью признавших заявленные исковые требования, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению и полагает необходимым взыскать с ответчиков Киселева И.Н., Елисеевой Е.Н. в пользу истца задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 071 968 рублей 63 копейки, из них: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) 1 823 095 рублей 90 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом 198 872 рубля 73 копеек, пени 50 000 рублей, согласно расчету истца, который проверен судом и признан верным.

Учитывая, что срок и порядок возврата полученного кредита, размер и порядок уплаты кредитору процентов являются существенными условиями, подлежащими согласованию сторонами договора, при ненадлежащем исполнении ответчиками договора займа истец лишен возможности получить те суммы, которые он рассчитывал получить, заключая договор купли-продажи закладной, учитывая факт нарушения ответчиками обязательств по кредитному договору, что с достоверностью установлено в судебном заседании, суд находит указанные нарушения существенными, и приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между <адрес>вым фондом жилищного строительства и Киселевым И.Н., Елисеевой Е.Н.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Таким образом, положения статей 809 ГК РФ и 54 Федерального закона "Об ипотеке" позволяют производить начисление процентов за пользование кредитом до момента фактического возврата суммы долга.

Соответствующее разъяснение об этом содержится и в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13/14.

С учетом изложенного суд находит подлежащими удовлетворению требования истца об определении, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения в законную силу, подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15,44 % годовых на сумму остатка основного долга в размере 1 823 095 рублей 90 копеек.

Кроме того, учитывая положения ст. 349 ГК РФ, ст.50, 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), то, что правовой режим залогового имущества в силу действующего гражданского законодательства является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель (истец) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами; принимая во внимание наличие значительной задолженности, не погашенной Заемщиками перед истцом до настоящего времени, суд полагает необходимым обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>142, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену квартиры в размере 2 242 400 рублей (исходя из расчета начальной продажной цены заложенного имущества с учетом положений закона ст.54 ФЗ «Об ипотеке»: 2 532 000 рублей х 80% = 2 025 600 рублей).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежит возврат государственной пошлины в сумме 26 559 рублей 84 копейки, то есть по 13 279 рублей 92 копейки с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.173, 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Киселеву ФИО16, действующим от своего имени и от имени ФИО1, Елисеевой ФИО17, Киселевой ФИО18 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между <адрес>вым фондом жилищного строительства и Киселевым ФИО19, Елисеевой ФИО20.

Взыскать в солидарном порядке с Киселева ФИО21, Елисеевой ФИО22 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору в размере 2 071 968 рублей 63 копейки, из них: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) 1 823 095 рублей 90 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом 198 872 рубля 73 копеек, пени 50 000 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество - <адрес> по п<адрес> в <адрес>, определив начальную продажную цену заложенного имущества – <адрес> в <адрес> при ее реализации на публичных торгах в размере 2 025 600 рублей.

Определить, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения в законную силу, подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15,44 % годовых на сумму остатка основного долга в размере 1 823 095 рублей 90 копеек.

Взыскать с Киселева ФИО23 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат государственной пошлины в сумме 13 279 рублей 92 копейки.

Взыскать с Елисеевой ФИО24 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат государственной пошлины в сумме 13 279 рублей 92 копейки.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня вынесения.

Дата изготовления решения в окончательной форме – 23.10.2014 года.

Председательствующий О.В. Михайлова