Дело № 2-15674/2016 ~ М-7082/2016, первая инстанция

Дело № 2-15674/2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 ноября 2016 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Кратенко М.В.,

при секретаре Кузнечиковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марковой ФИО15 к Чеченеву ФИО15 ООО «Агентство недвижимости «Капитал», ООО «Агентство недвижимости «КрасДом» о расторжении договора, взыскании убытков

УСТАНОВИЛ:

Маркова Л.А. обратилась с иском к Чеченеву С.В., ООО «Агентство недвижимости «Капитал», ООО «Агентство недвижимости «КрасДом» о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате уплаченной цены, а также возмещении убытков, связанных с оплатой посреднических услуг.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между Чеченевым С.В. в лице Горейнова Р.П. (продавец) и Марковой Л.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в квартире по адресу <адрес>. Указанная доля продавалась ответчиком в качестве «гостинки» с отдельным туалетом и ванной, с жилой комнатой площадью 14 кв.м. по цене 740 000 руб. При регистрации сделки и перехода права размер доли был указан как 112/818 в праве собственности на квартиру. При этом в расписке об оплате стоимости квартиры цена была указана как 700 000 руб., что не соответствует действительности.

Через некоторое время после регистрации сделки сотрудниками управляющей компании ООО УК «Красжилсервис» был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ осмотра квартиры, в котором зафиксирован факт проведения самовольной перепланировки и самовольной установки индивидуальных сантехнических приборов в жилых комнатах, а также в помещении кухни, которую фактически занимает истица в соответствии со сложившимся порядком пользования квартирой при продаже долей.

В последующем в сентябре 2013г. прокурор Советского района г. Красноярска обратился с иском к собственникам квартиры по <адрес> о приведении планировки квартиры в первоначальное состояние, в том числе демонтаже самовольно установленных индивидуальных сантехнических приборов, привидении помещения кухни в первоначальное состояние (как места общего пользования). Из указанного искового заявления Марковой Л.А. стало известно о том, что Чеченев С.В. до продажи вышеуказанной квартиры по долям из четырех комнатной превратил её в пять гостинок, которые оборудовал индивидуальными сантехническими приборами.

Решением Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования прокурора удовлетворены, на ответчиков, в том числе Маркову Л.А. возложена обязанность в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести квартиру в первоначальное состояние, соответствующее данным технического паспорта. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ. указанное решение оставлено без изменения.

До вышеуказанных обстоятельств истице о наличии в квартире самовольной перепланировки известно не было, поскольку при заключении договора и регистрации перехода права технический паспорт истице не передавали.

В настоящее время истица лишена возможности использовать приобретенную долю в квартире по назначению для проживания. Между тем, в силу требований ст.ст. 309, 475, 557 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества, несет ответственность за передачу товара, качество которого не соответствует условиям договора и не позволяет использовать товар по назначению.

Со ссылкой на указанные обстоятельства, истица просила взыскать с Чеченева С.В. денежные средства, уплаченные за долю в квартире, в сумме 700 000 руб. Кроме того, поскольку при приобретении спорной квартиры истица обращалась за посредническими услугами в агентства недвижимости, которыми и был подобран указанный вариант приобретения доли в квартире, истица также просила взыскать с ООО «АН «Капитал», ООО «КрасДом» внесенную плату за информационные услуги в размере 30 000 руб. Также истица просила взыскать с ответчиков Чеченева С.В., ООО «АН «Капитал», ООО «КрасДом» проценты за пользование денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 29.05.2013г. по 19.05.2016г. в сумме 250 696,20 руб., компенсацию морального вреда в сумме 19 300 руб. В последующем истица неоднократно уточняла исковые требования относительно договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ., просила его расторгнуть в связи с существенными нарушениями или признать недействительным, как заключенный под влиянием заблуждения, окончательно просила расторгнуть договор со ссылкой на несоответствие переданной доли в квартире условиям договора и требованиям закона.

В судебном заседании Маркова Л.А. исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика Чеченева С.В. уплаченную по договору сумму, также взыскать с ответчиков проценты за пользование денежными средствами, плату за посреднические услуги и компенсацию морального вреда. Дополнительно пояснила, что приобретала доли в квартире последней, её доля является самой маленькой в сравнении с долями других сособственников, поэтому в фактическое пользование её передана комната площадью 8,7 кв.м., которая согласно технического паспорта является кухней, то есть отнесена к местам общего пользования. Также пояснила, что другого жилья в собственности или на праве постоянного пользования не имеет, после исполнения решения Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ о приведении планировки квартиры по <адрес> в первоначальное состояние фактически останется без жилья.

Представитель Чеченева С.В. – Агапов С.П. (доверенность от 14.09.2016г.) с исковыми требованиями не согласился, представил письменные возражения, в которых указал, что истице Марковой Л.А. по договору купли-продажи была продана именно доля в праве 112/818, а не изолированное жилое помещение, договор сторонами исполнен надлежащим образом, основания для его расторжения или признания недействительным отсутствуют. Согласно п. 6 договора купли-продажи продавец передал покупателю долю квартиры в известном качественном состоянии, как она есть. Также указал на пропуск истицей срока исковой давности, который подлежит исчислению согласно ст. 181 ГК РФ со дня начала исполнения оспариваемого договора купли-продажи, то есть с 28.05.2013г. Не согласился с требованиями истицы о компенсации морального вреда, поскольку личные права истицы ответчиком нарушены не были.

Представители ООО АН «Капитал», ООО «КрасДом» в судебное заседание не явились, возражений по существу иска суду не представили, о времени и месте судебного слушания были извещены.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование, либо в сроки и в порядке, установленные решением суда.

Судом установлено, что между Чеченевым С.В. (продавец) и Марковой Л.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. квартиры (жилого помещения), предметом которого выступала 112/818 доли в праве собственности на квартиру по адресу <адрес>, площадью 81,8 кв.м. Согласно п. 3 договора цена квартиры определена в размере 660 000 руб. Согласно п. 6 договора продавец передал покупателю долю в квартире в известном покупателю качественном состоянии, пригодную для проживания. Технические характеристики квартиры, количество комнат, размер жилой площади в договоре не приведены. Указанный договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю. Право собственности истицы Марковой Л.А. на 112/818 доли зарегистрировано ЕГРП, что подтверждается свидетельством о регистрации от 10.06.2013г. (л.д. 58).

По запросу суда представлены Управлением Росреестра по <адрес> материалы регистрационного дела в отношении квартиры по адресу <адрес> из которого следует, что указанная квартира была приобретена ответчиком Чеченевым С.В. в собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как целое жилое помещение. Согласно данных технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. указанная квартира является четырехкомнатной, с площадями жилых комнат 9,4 кв.м., 9,2 кв.м., 16 кв.м., 18,3 кв.м., также в квартире имеется кухня площадью 8,7 кв.м. В дальнейшем ответчиком Чеченевым С.В. произведена продажа указанной квартиры по долям, а именно: по договору от ДД.ММ.ГГГГ проданы 208/818 доли в собственность Пановой Е.А., по договору от ДД.ММ.ГГГГ проданы 208/818 доли в собственность Бородиной Т.Н., по договору от ДД.ММ.ГГГГ. проданы 156/818 доли в собственность Косолаповой Н.В., по договору от ДД.ММ.ГГГГ. проданы 134/818 доли в собственность Герасимовой А.Г.

После чего, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик продал истице Марковой Л.А. оставшиеся 112/818 долей в квартире. Между тем, спорная квартира по техническому является четырехкомнатной. По состоянию на дату заключения договора с Марковой Л.А. в указанной квартире доли, каждая из которых превышает размер доли Марковой Л.А., были переданы в собственность уже четырем собственникам, не являющимся членами одной семьи. Из пояснений Марковой Л.А. следует, что после заключения договора и регистрации перехода права ей была выделена в пользование комната площадью 8,7 кв.м., которая, как впоследствии стало известно истице, является кухней, то есть помещением вспомогательного назначения, не предназначенным для постоянного проживания, однако была переоборудована ответчиком Чеченевым С.В. в жилое помещение для целей распродажи квартиры в долях.

В связи с осуществлением незаконной (самовольной) перепланировки квартиры по адресу <адрес> <адрес> прокурор Советского района г. Красноярска обратился с иском к Пановой Е.А., Косолаповой Н.В., Герасимовой А.Г., Бородиной Т.Н., Марковой Л.А. о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, в соответствии с данными технического паспорта. Исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ При рассмотрении указанного дела, к участию в котором также привлекался Чеченев С.В., установлено, что ответчики приобрели указанную квартиру (2-й этаж) в долях в уже перепланированном состоянии, при этом на площади кухни устроено жилое помещение, образованы пять изолированных жилых помещений, при этом в каждом из них дополнительно установлено сантехническое оборудование (Акт об установлении факта самовольной перепланировки от ДД.ММ.ГГГГ Указанные работы проведены самовольно, без получения необходимых разрешений уполномоченного органа местного самоуправления, повлекли нарушение жилищных прав других собственников, в частности, собственника <адрес> Суряковой Т.А. Поскольку сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии не возможно, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования прокурора удовлетворены, на ответчиков возложена обязанность в течение трех месяцев привести жилое помещение в первоначальное техническое состояние согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ Апелляционным определением Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения, вступило в законную силу, в отношении ответчиков возбуждено исполнительное производство.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, а также установленную ст.ст. 309, 469 ГК РФ обязанность продавца передать покупателю товар, качественные характеристики которого соответствуют условиям договора и обычной цели использования товара, суд приходит к выводу, что ответчиком Чеченевым С.В. указанная обязанность была исполнена ненадлежащим образом, истице передана доля в размере 112/818 в праве собственности на квартиру, которая не позволяет использовать её по назначению, поскольку квартира согласно документов технического учета является четырехкомнатной, на момент заключения договора с истицей оставшиеся доли были проданы другим четырем собственникам, не являющимся членами одной семьи и занявшим имеющиеся в квартире жилые комнаты площадью 9,4 кв.м., 9,2 кв.м., 16 кв.м., 18,3 кв.м. В свою очередь истице какая-либо часть жилой площади в указанной квартире не может быть выделена в фактическое владение и пользования, для проживания приобретенную долю в квартире истица использовать не может. Согласно выписке из ЕГРП от 31.10.2016г. кроме спорной доли в квартире по <адрес> истица Маркова Л.А. других жилых помещений в собственности не имеет. Приобретала долю в спорной квартире для целей проживания, однако данная цель не может быть достигнута по вине ответчика Чеченева С.В.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным исковые требования Марковой Л.А. к Чеченеву С.В. удовлетворить: расторгнуть договор купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между истцом и ответчиком, возвратить 112/818 доли в квартире по адресу <адрес> собственность Чеченева С.В., взыскать с Чеченева С.В. в пользу Марковой Л.А. уплаченную по договору цену в размере 660 000 руб. Оснований для взыскания с ответчика большей суммы (в исковом заявлении – 700 000 руб.) суд не находит, поскольку надлежащими доказательствами факт передачи ответчику денежных средств в сумме 700 000 руб. не подтверждается. Из текста представленной истицей расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Горейнов Р.П., действующий от имени Чеченева С.В., получил за проданную долю в квартире 660 000 руб., в которую входит и сумма ранее внесенного истицей задатка (л.д. 66). Доводы ответчика о том, что истицей пропущен срок для обращения в суд с иском, подлежат отклонению, поскольку истицей заявлено требования о расторжении договора по причине передачи товара (жилого помещения) с существенными недостатками, применительно к которому срок исковой давности составляет три года со дня, когда истице стало известно о нарушении её права (не ранее дня составления Акта об установлении факт самовольной перепланировки), указанный срок истицей при обращении в суд не пропущен (19.05.2016г.). Доводы ответчика о том, что истица должна была узнать о нарушении права с момента начала исполнения договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку как следует из материалов регистрационного дела при заключении сделки истице технический паспорт на квартиру не передавался, в регистрирующий орган при регистрации оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ не представлялся.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Марковой Л.А. к Чеченеву С.В. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.05.2013г. по 19.05.2016г., поскольку до рассмотрения данного дела по существу договор купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ. расторгнут не был, в связи с чем ответчик Чеченев С.В. на законном основании владел денежными средствами истицы в сумме 660 000 руб., полученными за проданную долю в квартире.

Также истцом заявлены требования к Чеченеву С.В., ООО «Агентство недвижимости «Капитал», ООО «Агентство недвижимости «КрасДом» о взыскании вознаграждения, уплаченного за посреднические (информационные) услуги по поиску жилого помещения. В обоснование указанного требования истцом представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого исполнитель ООО АН «Капитал» обязуется оказать заказчику Марковой Л.А. услуги по предоставлению информации о продаваемых жилых помещениях в Советском районе г. Красноярска по цене до 740 000 руб. За услуги по указанному договору истицей оплачено 30 000 руб. В рамках исполнения указанного договора истице была предоставлена информация по <адрес>. Между тем, в содержание указанного договора и обязанностей исполнителя входило лишь предоставление заказчику сведений о наличии предложений к продаже жилых помещений в Советском районе г. Красноярска, при этом исполнитель не отвечает за возможность заключения сделки в отношении соответствующего объекта недвижимости, а также за последствия его ненадлежащего исполнения продавцом. С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований Марковой Л.А. к Чеченеву С.В., ООО Агентство недвижимости «Капитал», ООО Агентство недвижимости «КрасДом» о взыскании вознаграждения за услуги в сумме 30 000 руб. следует отказать.

Также не имеется правовых оснований для взыскания с ответчиков к Чеченеву С.В., ООО Агентство недвижимости «Капитал», ООО Агентство недвижимости «КрасДом» компенсации морального вреда в сумме 19 300 руб., поскольку из материалов дела следует, что ответчиком Чеченевым С.В. были нарушены имущественные права истицы, при этом компенсация морального вреда по общему правилу ст. 151 ГК РФ взыскивается при нарушении личных неимущественных прав гражданина.

Поскольку исковые требования Марковой Л.А. к Чеченеву С.В. судом удовлетворены, с ответчика в пользу истицы в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований, в сумме 9 800 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Марковой ФИО15 к Чеченеву ФИО15 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи доли в квартире от 28.05.2013г., заключенный между Чеченевым ФИО15 и Марковой ФИО15.

Возвратить 112/818 доли в квартире по адресу <адрес> собственность Чеченева ФИО15. Прекратить право собственности Марковой ФИО15 в отношении 112/818 доли в квартире по адресу <адрес>.

Взыскать с Чеченева ФИО15 в пользу Марковой ФИО15 уплаченную по договору цену в размере 660 000 руб., возврат государственной пошлины в сумме 9 800 руб., всего – 669 800 руб.

В удовлетворении остальной части требований к Чеченеву ФИО15 отказать.

В удовлетворении исковых требований к ООО «Агентство недвижимости «Капитал», ООО «Агентство недвижимости «КрасДом» - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г.Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий М.В.Кратенко

Мотивированное решение изготовлено 22.11.2016г.