Дело № 2-11847/2017 ~ М-6494/2017, первая инстанция

дело № 2-11847/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 декабря 2017 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Васильевой Л.В.,

при секретаре Кирильченко А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сметанникова Т.С. к Сметанникова Т.С., Сметанникова Т.С. о признании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру не заключенным и прекращении регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Сметанникова Т.С. обратилась в суд с иском к Барабанову И.В., Селявко Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> между Барабановым И.В. и Селявко Р.А. 27.01.2015г. не заключенным, обязании Управления Росреестра по Красноярскому краю прекратить регистрацию перехода права собственности 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> на Селявко Р.А. Мотивировав требования тем, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит 1/5 доли в квартире № дома № по ул. <адрес>, 1/5 доли в этой же квартире принадлежит Барабанову И.В. 18.08.2016г. при получении выписки из ЕГРП стало известно, что в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности принадлежащей Барабанову И.В. имеются правопритязания со стороны собственников общей долевой собственности. Как выяснилось в дальнейшем 27.01.2015г. Барабанов И.В. заключил с Селявко Р.А. договор купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности в квартире по ул. <адрес> и передал указанный договор на регистрацию в Росреестр Красноярского края. Росреестром данный договор был принят на регистрацию в нарушение действующего законодательства и прав других собственников: а именно данная сделка не была нотариально заверена; не был соблюден порядок уведомления других собственников о намерении продажи доли в праве собственности на квартиру; в договоре продажи недвижимости не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данный считает, что в договоре условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаются несогласованными сторонами, то есть договор считается не заключенным. 1/5 доли в квартире, которая является предметом договора купли-продажи, не конкретизирована, Барабанов И.В. владеет неопределенной в физическом плане долей, то есть для того чтобы продать данную долю необходимо было ее сначала выделить, закрепить и определить порядок пользования. В договоре купли-продажи 1/5 доли от 25.01.2015г. установочные данные покупателя Селявко Р.А. не соответствует действительности, так как он никогда не проживал по указанному в договоре адресу.

В судебное заседание истец Сметанникова Т.С. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом, доверила представлять свои интересы представителям.

Представитель истца Лескова О.В., действует на основании доверенности, исковые требования поддержала по обстоятельствам, указанным в заявлении, суду пояснила, что Селявко Р.А. никогда не приходил в спорную квартиру, не осматривал ее. Спорная квартира является трехкомнатной и в ней проживает три семьи: Лескова, сын Лесковой о своей гражданской женой, Сметанникова с двумя детьми. После развода с Лесковой Барабанову И.В. досталась 1/5 доли квартиры. На момент сделки купли-продажи 1/5 доли квартиры № ул. <адрес> собственником 4/5 доли указанной квартиры являлась Лескова. Затем Лескова подарила детям и внукам по 1/5 доли. Управление Росреестра не учло данную ситуацию и не отказало Барабанову И.В. в регистрации договора. Кроме того, Барабанов И.В. не направил письменного уведомления в адрес всех собственников квартиры о продажи доли. Также доля Барабанова И.В. не выдела в спорной квартире в натуре. В связи, с чем Селявко Р.А. не может проживать в спорной квартире, пользоваться ванной, туалетном, поскольку это не установлено законом.

Представитель истца Павлова Н.Н., действует на основании ордера, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. Дополнительно суду пояснила, что сделка от 27.01.2015г. о продажи Барабановым И.В. 1/5 доли в квартире № по ул. <адрес> Селявко Р.А. нотариально не заверена. Также 1/5 доли в натуре не выделана в связи, с чем Барабанов И.В. не имел право продавать не конкретизированную долю. Кроме того, Барабанов И.В. в письменном форме не направил другим собственникам намерение о продажи доли в праве собственности. С 2015г. сделка между Барабановым И.В. и Селявко Р.А. не прошла регистрацию, в предоставленный Управлением Росреестра срок Барабанов И.В. не устранил недостатки, но Управление Росреестра в нарушение закона навернуло ему документы с регистрации.

Ответчики Барабанов И.В., Селявко Р.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Красноярскому краю – Кувшинова М.В., действует на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований. Суду пояснила, что 28.01.2015г. Барабанов И.В. и Селявко Р.А. обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на 1/5 долю в квартире по вышеуказанному адресу. На основании действующего, на тот момент ФЗ №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была проведена правовая экспертиза. Сделка была оформлена в простой письменной форме, на тот момент не требовалась нотариального удостоверения сделки. Все существенные условия договора были соблюдены участниками сделки. На регистрацию сделки Барабановым И.В. была предоставлена телеграмма о том, что он уведомляет Лескову О.В. о продаже спорной доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру. Регистрация сделки была приостановлена до 04.03.2015г. в связи с наличием сведений о запрете на совершение регистрационных действий, любых сделок по передаче, отчуждению, дарению и регистрации право собственности в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, а также сторонами не подано взаимное заявление по ипотеке. До настоящего времени переход права и право долевой собственности на основании сделки между Барабановым И.В. и Селявко Р.А. не зарегистрировано. Кроме того, возложение судом обязанности на Управление Росреестра возможна лишь при рассмотрении требований об обжаловании действия/бездействий в порядке КАС РФ

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реутилизации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истца, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Граждане и юридические лица свободны в заключение договора (ст.421 ГК РФ).

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как следует из ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550 и 551 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

На основании ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено вступившими в законную силу решениями Советского районного суда г. Красноярска от 24.02.2016г., 18.05.2016г., 21.03.2017г. квартира № по ул. <адрес> в г. Красноярске первоначально находилась в общедолевой собственности Лесковой О.В., которой принадлежало 4/5 доли, а также в собственности Барабанова И.В., которому принадлежало 1/5 доли.

27.01.2015 г. между Барабановым И.В. и Селявко Р.А. был заключен договор купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Квартира расположена на 3 этаже в МКД, имеет площадь 141,8 кв.м. На момент заключения договора собственности отчуждаемый объект недвижимого имущества предлежит продавцу на праве собственности на основании решения Советского районного суда г. Красноярска от 03.12.2012г.. Стороны оценили отчуждаемый объект недвижимого имущества 1 700 000 рублей, из которых денежную сумму в размере 1 140 000 рублей продавец получил от покупателя до подписания договора в силу чего договор приобрел силу и значение расписки в получении денежных средств. Денежную сумму в размере 560 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу, после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. До полного расчета отчуждаемый объект недвижимого имущества будет находиться в залоге у продавца.

04.02.2015 г. в адрес Барабанова И.В. было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> срок до 04.03.2015г., в связи с наличием запретов на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества, а также в связи с тем, что расчет с продавцом за указанный объект недвижимого имущества не произведен, что влечен возникновение ипотеки в силу закона в пользу продавца, однако заявлений о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Барабанова И.В. от Селявко Р.А. в Управление представлено не было.

Телеграмма о продаже 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № по ул. <адрес> была направлена в адрес Лесковой О.В. дважды 11.05.2013г. и 18.04.2015г.

В дальнейшем Лескова О.В. переоформила свои 4/5 доли по 1/5 доли квартиры № д№ по <адрес> каждому: Лесковой О.В., Лескову А.С., Сметанниковой Т.С., Сметанниковой М.М.

Решениями Советского районного суда г. Красноярска от 24.02.2016г. вступившим в законную силу 05.04.2016г. Лесковой О.В. отказано в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи ничтожным; от 18.05.2016г., вступившим в законную силу 12.09.2016г Лесковой О.В. отказано в удовлетворении требований о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение; от 21.03.2017г. вступившим в законную силу 03.07.2017г. Сметанниковой Т.С., действующей в интересах несовершеннолетней Сметанниковой М.М. отказано в удовлетворении требований о признании недействительным заключенного 27.01.2015г. договора купли-продажи 1/5 доли жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Оценивая доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему: оспариваемый договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, в нем отражены все его существенные условия. На момент оформления сделки купли-продажи от 25.01.2015г. не требовалось нотариального заверения, так как на момент заключения сделки применялся Федеральный закон РФ ФЗ-122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и изменения о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью вынесены и вступили в законную силу 02.06.2016г.. Кроме того, на момент заключения сделки между ответчиками 25.01.2015г., собственником оставшихся 4/5 доли спорной квартиры являлась только Лескова О.В., которой Барабановым И.В. была направлена телеграмма о продаже спорной доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Также законом не запрещается продавать долю в квартире и не требуется при продаже доли выделять ее в натуре и определять порядок пользования с другими собственниками. Регистрация спорной сделки купли-продажи от 25.01.2015г. Управлением Росреестра приостановлена в связи с наличием наложенных ограничений на 1/5 долю Барабанова И.В. на совершение регистрации перехода права собственности, а также отсутствие взаимного заявления Барабанова И.В., Селявко Р.А. об ипотеки, участники сделки находятся в первоначальном положении.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных Сметанниковой Т.С. требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сметанникова Т.С. к Сметанникова Т.С., Сметанникова Т.С. о признании договора купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> между Сметанникова Т.С. и Сметанникова Т.С. 27.01.2015г. не заключенным, обязании Управления Росреестра по Красноярскому краю прекратить регистрацию перехода права собственности 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> на Сметанникова Т.С. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Дата изготовления мотивированного решения 15.12.2017г.

Председательствующий Л.В. Васильева