Дело № 2-10293/2016 ~ М-3300/2016, первая инстанция

Дело № 2-10293/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 сентября 2016 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Кратенко М.В.,

при секретаре Кузнечиковой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Веселова ФИО8 к ООО УК «Красжилсервис» об оспаривании условий договора об управлении многоквартирным домом, обязании направить документы в орган местного самоуправления для установления единого тарифа на жилищную услугу для собственников помещений многоквартирного дома

У С Т А Н О В И Л:

Истец Веселов А.А. обратился с иском к ООО УК «Красжилсервис» о защите прав потребителя коммунальных услуг. Исковые требования мотивировал тем, что является собственником жилого помещения по адресу <адрес>, а также председателем Совета указанного МКД.

Управление общим имуществом указанного многоквартирного дома осуществляет ООО УК «Красжилсервис», на основании решения общего собрания собственников от 02.11.2006г., а также договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку указанный договор (отдельные условия) не соответствует положениям действующего жилищного законодательства, истец в досудебном порядке обратился к ответчику ООО УК «КЖС» с предложением внести изменения в указанный договор, в частности: предусмотреть в договоре перечень общего имущества (помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, крыши, ограждающие конструкции, инженерные сети и пр.), указать площадь жилых и нежилых помещений в составе МКД, а также площади помещений общего пользования. Кроме того, в договор включены условия, которые противоречат закону и ущемляют права собственников, в частности, п. 4.2 договора предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения определяется решением общего собрания собственников, однако при отсутствии соответствующего решения собственником в договоре содержится отсылка на тарифы, установленные органами местного самоуправления. Между тем, соответствующие тарифы на обслуживание жилых помещений в частном жилищном фонде (находящихся в собственности граждан и юридических лиц) органами местного самоуправления не установлены. В отсутствие соответствующих нормативных документов и решения собственников ответчик использует тарифы (размеры платы за содержание) для жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма. В свою очередь, собственники МКД не могут установить решением собрания размер платы за содержание общего имущества, поскольку ответчик ООО УК «КЖС» уклоняется от участия в общем собрании, не предоставляет необходимые документы для расчета экономически обоснованного размера платы за содержание.

Кроме того, на данный момент между ООО УК «КЖС» и собственниками отдельных нежилых помещений (УФМС России по Красноярскому краю и пр.) заключены самостоятельные договоры управления, условия которых, в том числе порядок и размер оплаты услуг по содержанию общего имущества, отличаются от первоначального договора № от ДД.ММ.ГГГГ., что также противоречит закону, поскольку условия договора об управлении общим имуществом дома должны быть одинаковыми для всех собственников. Собственниками помещений (гражданами) было принято решение от 15.03.2014г. об утверждении проекта нового договора об управлении МКД, который передан ответчику для подписания. Однако ответчик указанный проект договора не подписал со ссылкой на не участие в общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ

Со ссылкой на изложенные обстоятельства, положения ст.ст. 10, 451 ГК РФ, истец просит:

- обязать ответчика ООО УК «КЖС» заключить со всеми собственниками МКД договор управления, соответствующий решениям собственников, отраженным в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ

- обязать ответчика внести в условия договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ. состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление и уплачиваться сборы;

- обязать ответчика внести в условия договора размеры площадей жилых и нежилых помещений раздельно, с которых производится взыскание сборов;

- обязать ответчика направить в уполномоченный орган местного самоуправления администрации г. Красноярска документы для установления единого тарифа на услуги по содержанию общего имущества МКД для всех собственников помещений в доме по адресу <адрес>;

- обязать ответчика произвести перерасчет для всех собственников МКД по указанному выше адресу с 01.01.2014г. согласно тарифам, установленным решением администрации г. Красноярска;

- признать п. 4.3 договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным;

- запретить ответчику производить сборы с собственников МКД по п. 4.3 договора;

- обязать ответчика произвести перерасчет для всех собственников помещений, не оплативших капитальный ремонт прошлых лет; с внесением в квитанции суммы имеющейся задолженности.

В судебном заседании Веселов А.А. исковые требования поддержал по изложенным выше основаниям, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что считает незаконным бездействие ответчика в части необращения в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением об установлении единого тарифа на жилищные услуги по дому, поскольку законом именно на управляющую компанию возложена указанная обязанность. При этом ответчик уклоняется от участия в общих собраниях собственников, на которых решается вопрос об установлении экономически обоснованного тарифа за жилищную услугу, продолжает применять при расчете платежей за жилищно-коммунальные услуги тарифы, установленные решением Красноярского городского совета для муниципального жилищного фонда и помещений, занимаемых по договорам социального найма.

Представитель ответчика ООО УК «КЖС» в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором указал на необоснованность исковых требований, поскольку состав общего имущества МКД определен законом и в этой части действующий договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ. имеет соответствующую отсылку к закону, капитальный ремонт спорного МКД был произведен в 2009г., за счет средств как собственников помещений, так и средств управляющей компании, в связи с чем в настоящее время в квитанциях на оплату отдельной строкой указываются взносы на капитальный ремонт прошлых лет, полномочия ООО УК «КЖС» по сбору средств на капитальный ремонт также были утверждены решением собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. Также в отзыве указывается на то, что отдельные условия договора управления №-у от ДД.ММ.ГГГГ «устарели» в силу многочисленных изменений в законодательстве. Однако какая-либо потребность в изменении условий указанного договора отсутствует, поскольку в отношении ООО УК «КЖС» введена процедура банкротства, собственникам целесообразно заключить договор управления с новой управляющей компанией, в редакции, утвержденной на общем собрании.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в судебное заседание не явились, по запросу суда направили копии предписания №-ж от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО УК «КЖС» о приведении договора управления в соответствии с требованиями закона, а также устранении нарушений в части применения тарифа за жилищные услуги, не установленного решением общего собрания собственников МКД, акта проверки исполнения указанного предписания (не исполнено), предписание №-ЛП от ДД.ММ.ГГГГ об устранении аналогичного нарушения и акт проверки от той же даты

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.ст. 9, 209 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права, в том числе право собственности на жилое помещение и производное от него право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, участие в решении вопросов, связанных с управлением и содержанием общего имущества многоквартирного дома. В силу ст. 210 ГК РФ, п.п. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя его содержания, а также расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Согласно п.п. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления или в порядке, предусмотренном актами органа местного самоуправления.

Во исполнение указанных положений закона, постановлением администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ № утверждено Положение о порядке установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, не принявших на их общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (далее – Положение). В соответствии с п. 2 Положения если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается Главой города Красноярска по заявлению заинтересованного лица (управляющей компании), к которому прилагается протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о рассмотрении вопроса по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, документы, подтверждающие технические характеристики многоквартирного дома.

Судом установлено, что Веселов А.А. является собственником квартиры по адресу <адрес>, а также председателем Совета указанного дома. Управление общим имуществом указанного МКД осуществляет ООО УК «КЖС» на основании протокола (решения) общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ а также договора управления №-у от ДД.ММ.ГГГГ. Какие-либо изменения в указанный договор не вносились.

Согласно п. 1.5 указанного договора состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление по данному договору, определен ЖК РФ и включает в себя: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи, подвалы, чердаки и т.д. Техническая характеристика МКД представлены в технической документации на дом (технический паспорт, экспликации).

Согласно п. 1.6 договора перечень работ и услуг, выполняемых управляющей организацией, определен в Приложениях 3-5 к настоящему договору.

Согласно п. 4.2 плата за содержание и ремонт помещения определяется решением общего собрания собственников помещений МКД. В случае, если размер платы общим собранием собственников не установлен, она определяется в размере, установленном нормативными документами органов местного самоуправления.

Согласно п. 4.3 договора величина платы за капитальный ремонт определяется исходя из расчета 1,21 руб. за кв.м. Также судом установлено, что наряду с вышеуказанным договором управления многоквартирным домом («базовым»), между ООО УК «Красжилсервис» и собственниками отдельных помещений в составе указанного дома заключены отдельные договоры управления, в частности: договор №-э/р от 11.01.2011г. с УФМС России по Красноярскому краю в отношении помещения, общей площадью 458,4 кв.м. При этом размер платы за содержание помещения и общедомового имущества определен в Приложении № к договору и составляет 9 575,98 руб. в месяц, из расчета 20,89 руб. за 1 кв.м. (л.д. 31-33). Также имеется договор №-э/р на содержание и ремонт общего имущества, заключенный с ООО УК «Красжилсервис» (собственник помещений) в отношении помещений № площадью 356 кв.м., № площадью 180,1 кв.м., № площадью 916,4 кв.м., которым также установлен свой размер платы за содержание и ремонт помещений. Между тем, в силу требований п.п. 1, 4 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией на условиях, указанных в решении общего собрания собственников о выборе управляющей организации. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, а условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное требование закона ответчиком ООО УК «Красжилсервис» не соблюдены, с собственниками отдельных помещений в МКД по адресу пр. Металлургов, 22А заключены самостоятельные договоры управления, условия которых различаются по содержанию, в том числе в части порядка и размера оплаты услуг по содержанию и ремонту помещений. Также судом установлено, что 10.07.2015г. Веселов А.А. как председатель Совета указанного МКД обратился к ООО УК «Красжилсервис» с заявлением, в котором просил разъяснить причины нарушения требований жилищного законодательства и установления в договора управления по дому различных условий и тарифов на услуги для собственников жилых и нежилых помещений (более высокий размер платы за услуги для собственников жилых помещений – 24,17 в сравнении с размером платы для нежилых помещений – 20,89 руб. за кв.м.). Также в указанном обращении истец потребовал от ответчика привести договор управления №-у от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствие с требованиями ЖК РФ. Также вместе с указанным обращением истец направил в адрес ответчика проект нового договора управления общим имуществом многоквартирного дома для обсуждения и создания рабочей группы по его доработке и подписанию. Какое-либо решение по данному обращению ответчиком ООО УК «КЖС» не принято, ответ истцу не направлен. Вместе с тем, из пояснений Веселова А.А. следует, что общим собранием собственников МКД условия нового договора управления также не утверждены. Также судом установлено, что в нарушение требований ЖК РФ и условий договора управления №-у от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком ООО УК «КЖС» в одностороннем порядке, в отсутствие соответствующего решения собственников помещений МКД, изменялся – увеличивался размер платы за жилищную услугу, со ссылкой на изменением Решением Красноярского городского совета депутатов размера платы за жилищную услугу для помещений, предоставленных по договорам найма. В связи с указанным нарушением, Службой строительного надзора и жилищного контроля в адрес ООО УК «Красжилсервис» вынесено предписание об устранении нарушений №-ж от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому ООО УК «КЖС» в нарушение требований ч. 7 ст. 156 ЖК РФ при расчете платы за жилищные услуги применяет тариф с 01.01.2013г., который не утвержден решением общего собрания собственников. Указан срок исполнения до 18.09.2015г. Данное предписание ответчиком не исполнено, что подтверждается повторным предписанием №-ЛП от ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика об устранении аналогичного нарушения. Также судом установлено, что Службой строительного надзора и жилищного контроля вынесено предписание в адрес ООО УК «Красжилсервис» №-ж от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому установлено нарушение ответчиком требований п. 3 ст. 169 ЖК РФ, а именно противоречие п. 4.3 договора управления №-у от ДД.ММ.ГГГГ. положениям ЖК РФ, возложена обязанность устранить нарушения до 30.06.2016г. Согласно п.п. 1, 3 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Согласно абз. 2 п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ). Согласно п.п. 3, 5 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете); 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора). Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. Согласно п. 7 ст. 170 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован (не открыт специальный счет, не определен владелец счета и т.д.), орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Соответствующая региональная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Красноярского края утв. постановлением Правительства Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ №-п вместе с адресным перечнем МКД, включая дом по адресу <адрес>, официально опубликована в газете «Наш Красноярский край», № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт возникла у собственников помещений в указанном многоквартирном доме не ранее 26.10.2014г. Как установлено судом, собственниками помещений в МКД по адресу <адрес> не был определен способ формирования фонда капитального ремонта, между тем, ответчик ООО УК «Красжилсервис» со ссылкой на положения п. 4.3 договора управления №-У от ДД.ММ.ГГГГ. продолжает включать в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг взносы на капитальный ремонт, что подтверждается представленными истцом Веселовым А.А. квитанциями за 2015-2016гг. Указанные действия ответчика, как содержание п. 4.3 договора управления, противоречат положениям действующего жилищного законодательства. Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований Веселова А.А.: следует признать незаконными действия ответчика ООО УК «Красжилсервис» по заключению нескольких, различных по содержанию договоров управления в отношении отдельных помещений МКД по адресу <адрес>, в том числе в части размера платы за жилищные услуги, на ответчика следует возложить обязанность обратиться в течение 3 мес. со дня вступления решения суда в законную силу в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением об установлении единого тарифа – платы за содержание и ремонт помещений для собственников помещений в доме по адресу <адрес>. Также является обоснованным и подлежит удовлетворению требование Веселова А.А. к ООО УК «Красжилсервис» о признании недействительным п. 4.3 договора управления МКД по адресу <адрес>, в части установления обязанности для собственников помещений вносить плату за капитальный ремонт в пользу управляющей организации. В остальной части исковых требований Веселова А.А. следует отказать за отсутствием правовых оснований, доказательств фактического нарушения прав истца, поскольку определение состава общего имущества МКД относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений, при отсутствии соответствующего решения собственников, состав общего имущества определяется в соответствии с положениями ЖК РФ. Основания для перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения с учетом установленного органом местного самоуправления тарифа на жилищную услугу также отсутствуют, поскольку соответствующий размер платы за жилищные услуги для спорного МКД на момент рассмотрения дела не установлен. Поскольку исковые требования Веселова А.А. судом удовлетворены частично, с ответчика ООО УК «Красжилсервис» в силу ст. 103 ГПК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 600 руб. (за два требования неимущественного характера). На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, Р Е Ш И Л : Исковые требования Веселова ФИО8 удовлетворить частично.Признать незаконными действия ООО УК «Красжилсервис» по заключению нескольких, различных по содержанию, договоров управления в отношении отдельных помещений МКД по адресу <адрес>, в том числе в части установления различного размера платы за содержание и ремонт помещения. Обязать ООО УК «Красжилсервис» в течение 3 (трех) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления <адрес> с заявлением об установлении единого размера платы за содержание и ремонт помещений в МКД по адресу <адрес>

Признать недействительным п. 4.3 договора управления №-у от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО УК «Красжилсервис» и собственниками помещений в МКД по адресу <адрес>, в части, устанавливающей обязанность собственников помещений вносить плату за капитальный ремонт в пользу управляющей организации.

В остальной части исковых требований Веселова ФИО8 отказать.

Взыскать с ООО УК «Красжилсервис» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 600 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий М.В. Кратенко

Мотивированное решение изготовлено 06.10.2016г.