Дело № 2-72/2018 ~ М-38/2018, первая инстанция

Дело № 2-72/2018

Решение

Именем Российской Федерации

Гп Северо-Енисейский 28 мая 2018 года

Северо-Енисейский районный суд Красноярского края в составе: судьи Ивановой Л.В., при секретаре Панковой Е.А.

С участием

представителя истца/ответчика Пуц А.Н. Тылоевой Т.А.. действующей на основании доверенности,

представителя ответчика/истца администрации Северо-Енисейского района Брюхановой С.В., действующей на основании доверенности.

рассмотрев, в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пуц Альбины Николаевны к администрации Северо-Енисейского района о признании действий по не предоставлению земельного участка в общую долевую собственность и возложении обязанности заключить договор купли продажи доли в праве собственности на земельный участок и встречный иск Администрации Северо-Енисейского района к Пуц Альбине Николаевне о заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и взыскании платы за пользование земельным участком

установил:

Пуц Альбина Николаевна обратилась в Северо-Енисейский районный суд Красноярского края к Администрации Северо-Енисейского района с исковыми требованиями о признании действий по непредоставлению земельного участка в общую долевую собственность и возложении обязанности заключить договор купли продажи доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что согласно свидетельствам о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГг. Пуц А.Н. является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> Вместе с тем, в указанном здании расположено еще одно нежилое помещение №, принадлежащее муниципальному образованию «Северо-Енисейский район». Данные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1488 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для эксплуатации объекта розничной торговли, который находится в муниципальной собственности. Согласно ответу администрации Северо-Енисейского района от ДД.ММ.ГГГГ. №-а договор аренды данного земельного участка с предыдущим арендатором расторгнут на основании решения Арбитражного Суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на сегодняшний день отношения по землепользованию участка, на котором расположены принадлежащие Пуц А.Н. на праве собственности объекты недвижимого имущества, не урегулированы. Заключение договора, регулирующего земельные отношения, в рассматриваемом случае является обязательным для обеих сторон. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора. В настоящий момент ни одно из помещений, расположенных на спорном участке, не находится ни в оперативном управлении, ни в хозяйственном ведении каких бы то ни было лиц. Спорный земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», что указано в выписке из ЕГРН и кадастровом паспорте, разрешенное использование - для эксплуатации объекта розничной торговли. Каких-либо ограничений прав на землю, предусмотренных ст. 56 ЗК РФ, установленных органами местного управления, для спорного земельного участка не зарегистрировано, данный земельный участок не является ограниченным в гражданском обороте. Отказ истцу в покупке доли в праве собственности земельного участка ущемляет его права по владению, пользованию и распоряжению его имуществом - нежилыми помещениями. Просит суд признать действия администрации Северо-Енисейского района Красноярского края по не предоставлению ей земельного участка в общую долевую собственность незаконными; обязать администрацию Северо-Енисейского района Красноярского края заключить с ней договор купли-продажи 3/4 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1488 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для эксплуатации объекта розничной торговли, расположенном по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Администрация Северо-Енисейского района Красноярского края обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Пуц Альбине Николаевне о заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и взыскании платы за пользование земельным участком. Встречные исковые требования мотивированы тем, что истцом представлены документы, подтверждающие право собственности на помещения №№,2,3, расположенные в здании <адрес>. Основаниями для возникновения права собственности на указанные помещения являются договоры купли-продажи
соответствующих помещений у ООО «Партнер». В соответствии с пунктом 1.4 указанных договоров купли-продажи нежилых помещений земельный участок использовался продавцом (т.е. ООО «Партнер») на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор аренды земельного участка был заключен со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет. При этом, с даты перехода права собственности на помещения 1,2,3, расположенных по адресу <адрес> Пуц Альбиной Николаевной не были переоформлены права на земельный участок. Только в ДД.ММ.ГГГГ году Пуц Альбина Николаевна обратилась в администрацию Северо-Енисейского района о приобретении земельного участка в собственность. Согласно техническому плану здания <адрес>, указанное здание состоит из 4 (четырех) помещений, 3 (три) из которых находятся в собственности у Пуц А.Н. (помещения №№) и одно - у администрации Северо-Енисейского района (помещение №). Неоднократно Пуц А.Н. обращалась в администрацию Северо- Енисейского района о приобретении в собственность спорного земельного участка, а администрация Северо-Енисейского района возражала в заключении купли продажи по основаниям, указанным в письмах (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, №-а от ДД.ММ.ГГГГ), и до настоящего времени между собственниками помещений, расположенных в здании по адресу гп <адрес> не достигнуто согласие о приобретении земельного участка, расположенного под указанным зданием, в общую долевую собственность. В связи с этим его приобретение возможно только в аренду. Своим письмом №-а от ДД.ММ.ГГГГ администрация Северо- Енисейского района, выступающая от имени и в интересах муниципального образования Северо-Енисейский район, направила Пуц А.Н. письмо о заключении договора аренды на спорный земельный участок со множественностью лиц на стороне арендатора. Намерения о заключении именно договора аренды на спорный земельный участок администрация Северо-Енисейского мотивированы тем, что спорный земельный участок согласно генеральному плану гп Северо- Енисейский, утвержденному решением Северо-Енисейского районного Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № №, находится в зоне запрещения строительства и у администрации Северо-Енисейского района имеются намерения расширения зоны защитного озеленения (справка отдела архитектуры и градостроительства администрации Северо-Енисейского района № от ДД.ММ.ГГГГ прилагается). Как видно из фрагмента чертежа генерального плана гп Северо- Енисейский, спорный земельный участок окружают зоны лесных массивов и земли общего пользования, следовательно к нему должен быть свободный доступ всех граждан. Поскольку договор аренды земельного участка является незаключенным, а земельный участок фактически используется Пуц Альбиной Николаевной, следовательно Пуц А.Н. обогатилась в результате незаконного владения земельным участком, поскольку является правообладателем помещений № расположенных по адресу<адрес> находящихся на земельном участке с кадастровым номером: № муниципального образования Северо- Енисейский район Красноярского края. Поскольку Пуц А.Н. использует земельный участок без установленных оснований и не вносит плату за пользование земельным участком, администрация Северо-Енисейского района, выступающая от имени и в интересах муниципального образования Северо-Енисейский район Красноярского края вправе взыскать сумму неосновательно сбереженных денежных средств по существующим ставкам арендной платы за пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами, всего 453049,44 рублей. Поскольку на сегодняшний день между администрацией Северо- Енисейского района и Пуц А.Н. правоотношения по использованию земельного участка, на котором расположены принадлежащие им на праве собственности помещения, надлежащим образом не урегулированы, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Позже Администрацией Северо-Енисейского района были уточнены встречные исковые требования, согласно которым просит обязать Пуц Альбину Николаевну заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> со множественностью лиц на стороне арендатора с ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с Пуц Альбины Николаевны в пользу муниципального образования Северо-Енисейский район сумму задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: гп Северо-Енисейский, Ленина 14 за периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в виде неосновательного обогащения и пени, а всего 543700 рублей 09 копеек.

Представитель истца Пуц А.Н. Тылоева Т.А. иск Пуц А.Н. поддержала в полном объеме, со встречными исковыми требованиями не согласилась, ссылаясь на то, что расчет арендной платы во встречном иске сделан для индивидуального предпринимателя (ИП), однако Пуц А.Н. является собственником данных помещений не как индивидуальный предприниматель, а как физическое лицо, она прекратила статус ИП. При этом предыдущий договор аренды спорного земельного участка с прежним арендатором расторгнут на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ., кроме того, никаких доказательств того, что нежилое помещение № сдано в аренду или выкуплено, истец по встречному иску не представил. По имеющейся у Пуц А.Н.информации нежилое помещение № в данном здании пустует, а значит заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в принципе невозможно. Заключение же договора аренды только с ПуцА.Н., как одним из собственников помещений, расположенных в зд<адрес>, при наличии №-ого помещения, ЗК РФ не предусмотрено.

В судебном заседании представитель ответчика\ истца администрации Брюханова С.В. в удовлетворении исковых требований Пуц А.Н. к администрации Северо-Енисейского района просила отказать в полном объеме, уточненный встречный иск администрации поддержала в полном объеме, по основаниям указанным во встречных исковых заявлениях.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом, представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северо-Енисейского района в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, считает встречные исковые требования администрации Северо- Енисейского района к Пуц Альбине Николаевне о заключении договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора и взыскании платы за пользование земельным участком законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, указывают, что с момента перехода права собственности на нежилые помещения к Пуц А.Н. и до настоящего времени отношения о порядке пользования земельным участком между ИП Пуц А.Н. и администрацией района (собственником земельного участка) не урегулированы. В соответствии с ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за землепользование, в иске Пуц А.Н. просит отказать, ссылаясь на то, что статья 39.20 ЗК РФ не рассматривает возможности приобретения муниципального участка в собственность, если часть зданий на нем находится в частной собственности, а часть - в муниципальной. Следовательно, вышеуказанный земельный участок может быть предоставлен Пуц А.Н. только на правах аренды.

Выслушав явившихся лиц, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (п. 2). Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3).

Таким образом, из приведенных норм права следует, что земельный участок, на котором находятся здание, строения либо сооружения, может быть предоставлен как в собственность, так и в аренду.

При этом в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из правоустанавливающих документов, Пуц А.Н. является собственником помещений №№ расположенных в здании <адрес>, права собственности зарегистрированы в органах государственной регистрации, выданы свидетельства о государственной регистрации права. Основаниями для возникновения права собственности на указанные помещения являются договоры купли-продажи №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ соответствующих помещений у ООО «Партнер». В соответствии с пунктом 1.4 указанных договоров купли-продажи нежилых помещений земельный участок использовался продавцом (т.е. ООО «Партнер») на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор аренды земельного участка был заключен со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет.

Согласно техническому плану здания <адрес>, указанное здание состоит из 4 (четырех) помещений, 3 (три) из которых находятся в собственности у Пуц А.Н. (помещения №№ и одно - у администрации Северо-Енисейского района (помещение №).

Данные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1488 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для эксплуатации объекта розничной торговли, который находится в муниципальной собственности.

Пуц А.Н. неоднократно обращалась в администрацию Северо- Енисейского района о приобретении в собственность спорного земельного участка, а администрация Северо-Енисейского района возражала в заключении купли продажи по основаниям, указанным в письмах (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, №-а от ДД.ММ.ГГГГ), и до настоящего времени между собственниками помещений, расположенных в здании по адресу <адрес> не достигнуто согласие о приобретении земельного участка, расположенного под указанным зданием.

Пуц А.Н. в обоснование иска ссылается на то, что она является собственником нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке, спорный земельный участок не ограничен в обороте, она неоднократно обращалась в администрацию с заявлениями о заключении с ней договора купли продажи доли спорного земельного участка, договор аренды данного земельного участка с предыдущим арендатором расторгнут на основании решения Арбитражного Суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, исходя из требований ст. 35 ЗК РФ, администрация района вправе предоставить спорный земельный участок как в собственность так и в аренду. При этом право выбора принадлежит собственнику земельного участка, то есть в данном случае администрации района.

При этом свой выбор в пользу предоставления спорного земельного участка в аренду истцу, администрация Северо-Енисейского района делает из того, что предыдущий собственник нежилых помещений ООО «Партнер», у которого Пуц А.Н. приобрела в собственность нежилые помещения, использовал спорный земельный участок на основании договора аренды земельного участка № 10 от 22.02.2011 года. А также ссылается на то, что спорный земельный участок согласно генеральному плану гп Северо- Енисейский, утвержденному решением Северо-Енисейского районного Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, находится в зоне запрещения строительства и у администрации Северо-Енисейского района имеются намерения расширения зоны защитного озеленения, что подтверждается правкой отдела архитектуры и градостроительства администрации Северо-Енисейского района № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких данных, суд приходит к выводу, что действиями администрации права Пуц А.Н. никаким образом не нарушаются, суд не вправе обязать администрацию района заключить с Пуц А.Н. именно договор купли продажи спорного земельного участка.

Из ответов администрации следует, что она предлагает Пуц А.Н. приобрести спорный земельный участок в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 1 ст. 445 ГК РФ определено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Учитывая изложенные нормы, администрация Северо-Енисейского района обязана была направить Пуц А.Н. проект договора аренды спорного земельного участка, в котором должна была указать все необходимые условия аренды. Направленные администрацией письма нельзя признать офертой (проектом договора аренды).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Как следует из п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При отсутствии этих данных в договоре аренды, он считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено и представителями сторон в судебном заседании не отрицалось, что проект договора аренды Пуц А.Н. не направлялся.

Из писем администрации, направленных Пуц А.Н., не видно на какой срок и на каких условиях администрация намерена предоставить спорный земельный участок ей в аренду.

При таких данных понуждение Пуц А.Н. к заключению договора аренды в судебном порядке невозможно, поскольку существенные условия договора аренды вправе установить сторона договора, а не суд.

Также не подлежат взысканию с Пуц А.Н. и суммы неосновательного обогащения и пени.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Сама администрация во встречном иске указывает, что Пуц А.Н. неоднократно обращалась в администрацию Северо-Енисейского района о приобретении в собственность спорного земельного участка, а администрация Северо-Енисейского района возражала в заключении купли продажи по основаниям, указанным в письмах (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, №-а от ДД.ММ.ГГГГ),.

Следовательно, Пуц А.Н. не уклонялась от заключения договора на спорный земельный участок, и из отзыва представителя Пуц А.Н. на встречный иск администрации следует, что она не согласна с размером примененного коэффициента при расчете арендной платы. Однако администрация района ранее в адрес Пуц А.Н. не направляла проект договора аренды спорного земельного участка с указанием в нем размера арендной платы и срока аренды земельного участка, а следовательно невозможно установить ни срок с какого времени следует производить взыскания, ни размер неосновательного обогащения, подлежащего взысканию.

Если одна сторона по существу не возражает против заключения договора, в котором заинтересована вторая сторона, а предлагает условия договора, с которыми она не согласна, имеет место спор о разногласиях по условиям договора; в этом случае надлежащим способом защиты является передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 1 ст. 445 ГК РФ), а не понуждение к заключению договора. Таким образом, администрацией избран ненадлежащий способ защиты прав.

С учетом изложенного в удовлетворении первоначального иска Пуц А.Н. к администрации о понуждении заключить договор купли продажи спорного земельного участка и встречного иска администрации к Пуц А.Н. о понуждении заключения договора аренды спорного земельного участка и взыскании неосновательного обогащения и пени следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

Исковое заявление Пуц Альбины Николаевны к администрации Северо-Енисейского района о признании действий по не предоставлению земельного участка в общую долевую собственность и возложении обязанности заключить договор купли продажи доли в праве собственности на земельный участок,

и встречный иск Администрации Северо-Енисейского района к Пуц Альбине Николаевне о заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и взыскании неосновательного обогащения и пени за пользование земельным участком оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Северо-Енисейский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 02 июня 2018 года

Председательствующий: подпись.

Копия верна.

Судья Северо-Енисейского районного суда Л.В.Иванова