Дело № 2-635/2012 (2-4287/2011;) ~ М-3904/2011, первая инстанция

Дело №2-635/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2012г. Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи, Попцовой М.С.,

с участием представителя заявителя Салий В.А.,

представителя органа, решение которого оспаривается, Черновой А.Г.,

представителя заинтересованного лица Хитрун К.В.,

при секретаре, Сапожниковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению [СКРЫТО] <данные изъяты> об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

У С Т А Н О В И Л:

[СКРЫТО] В.И. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Росреестра по Красноярскому краю в государственной регистрации права, ссылаясь на то, что 27.07.2011г. он обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в связи со сменой арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] В.И. 05.08.2011г. им было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации и необходимости предоставления дополнительных документов. 17.08.2011г. он представил в Управление Росреестра дополнительные документы и сопроводительное письмо, где объяснил, что просит зарегистрировать изменения в ЕГРП на основании ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.552 ГК РФ. Письмом от 15.09.2011г. Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации изменения в ЕГРП, мотивировав тем, что заявитель не представил документ, подтверждающий передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 02.12.2005г. С указанным сообщением и отказом заявитель не согласен, т.к. по договору купли-продажи от 19.08.2009г. он приобрел объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> согласно договора покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как покупатель недвижимого имущества заявитель с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства должен был приобрести права на земельный участок, занятый недвижимостью на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. А именно: на условиях аренды на неопределенный срок и с обременением в виде залога права аренды указанного земельного участка. ООО «Стройтехника» - бывший собственник Объекта незавершенного строительства, до этого дважды обращалось в Управление Росреестра по Красноярскому краю с требованием о государственной регистрации соглашения о перемене лиц в обязательстве к договору аренды земельного участка и с заявлением о государственной регистрации соглашения от 07.02.2011г. о расторжении договора аренды земельного участка. Но ему было отказано в государственной регистрации в связи с тем, что право аренды земельного участка обременено залогом ООО «СБА-мебель» и без согласия залогодержателя регистрировать такие соглашения нельзя. Кроме того, как договор, заключенный на неопределенный срок, он не нуждается в государственной регистрации, и не подлежат регистрации соглашения, касающиеся изменений в договоре. Таким образом, попытки переоформления отношений Арендатора с ООО «Стройтехника» на заявителя были безрезультатны. Считает, что в рамках предмета его заявления о внесении изменений в ЕГРП отказ в гос.регистрации от 15.09.2011г. является незаконным, и не основанным на нормах действующего законодательства. Просит обязать Управление Росреестра по Красноярскому краю произвести регистрационные действия по внесению изменений в ЕГРП в части наименования арендатора земельного участка по адресу: <адрес> путем замены наименования прежнего Арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] В.И.

В судебном заседании представитель заявителя Салий В.А., действующий на основании доверенности от 01.02.2012г., заявленные требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям, дополнительно суду пояснил, что документы, на непредоставление которых ссылается Управление Росреестра, были представлены в Управление ранее, и на момент подачи [СКРЫТО] В.И. заявления о внесении изменений в ЕГРП документ, подтверждающий право аренды заявителя, в Росреестре имелся. В настоящее время договор аренды расторгнут, в связи с чем исполнение требований заявителя невозможно, однако он настаивает на рассмотрении его требований.

Представитель органа, решение которого оспаривается, Чернова А.Г., действующая на основании доверенности от 03.10.2011г., с заявлением не согласна, представила письменные возражения, в которых указала, что решение, действие (бездействие) государственного органа могут быть признаны незаконными только при наличии в совокупности двух признаков, а именно: несоответствия указанных решения, действия (бездействия) закону или иным правовым актам и нарушения этими решением, действием (бездействием) прав, законных интересов граждан, организаций и иных лиц. Однако решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в связи со сменой арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] В.И. в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, полностью соответствует действующему законодательству, принято в соответствии с процедурой и порядком, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ходе проведения государственной регистрации прав регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, проверка действительности и юридической силы поданных заявителем документов, а также устанавливаются основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При проведении правовой экспертизы установлено, что в Управление 27.07.2011г. обратился [СКРЫТО] В.И. с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в связи со сменой арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] В.И. в отношении спорного земельного участка. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного ограничения. При установлении отсутствия противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами установлено, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300223:0015 в пользу иного лица. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды. Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды является его неотъемлемой частью, и также подлежит государственной регистрации. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована. Однако документ, подтверждающий передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 02.12.2005г. № 2560 спорного земельного участка в Управление не представлен, что является основанием для отказа в государственной регистрации. В соответствии с п.2 ст.19 Закона о регистрации, государственная регистрация была приостановлена 20.09.2011г. по решению государственного регистратора на срок 1 месяц, о чем заявитель был в письменной форме уведомлен. На момент окончания срока государственной регистрации причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не устранены. В связи с этим, в соответствии с абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации 09.09.2011г. было принято законное и обоснованное решение об отказе в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в связи со сменой арендатора. Решение об отказе в государственной регистрации принято в соответствии с действующим законодательством в пределах полномочий, установленных ст.9, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20 Закона о регистрации, потому права и свободы заявителя не нарушены. Кроме того, поскольку срок действия договора от 02.12.2005г. № 2560 истек, арендатор не может передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без предварительной государственной регистрации дополнительного соглашения с арендодателем об увеличении срока договора аренды. Кроме того, в ЕГРП имеется запись о регистрации залога в силу закона спорного земельного участка в пользу ООО «СБА-мебель», необходимым условием для перемены лица в обязательстве является согласие залогодержателя. Помимо этого, оформление соответствующих прав на земельный участок, занятый приобретенным объектом недвижимости, покупатель должен осуществлять путем заключения сделки с органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком. Кроме того, 02.04.2012г. в Управление Росреестра на регистрацию было представлено соглашение от 07.02.2011г. о расторжении договора от 02.12.2005г. аренды земельного участка по <адрес>, подписанного арендодателем в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений и ООО «Стройтехника». В настоящее время запсь об аренде земельного участка погашена, в связи с чем государственная регистрация права аренды данного земельного участка за [СКРЫТО] В.И. невозможна. Просит в удовлетворении требований ФИО8 отказать в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица ООО «СБА-Мебель» Хитрун К.В., действующий на основании доверенности от 27.01.2011г., с заявлением не согласен, суду пояснил, что ООО «СБА-Мебель» являлся залогодержателем спорного земельного участка с ООО «Стройтехника». Залогодержатель согласия на смену арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] В.И. не давал. В настоящее время в связи с регистрацией соглашения о расторжении договора аренды земельного участка ипотека погашена Управлением Росреестра по Красноярскому краю, хотя ООО «СБА-Мебель» с этим не согласно. Просит в удовлетворении заявления отказать.

Представители заинтересованных лиц Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и ООО «Стройтехника» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования необоснованными и подлежащими отклонению.

Согласно ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, должностного лица, если считает, что нарушены его права и свободы.

В соответствии со ст.255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, должностных лиц, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

При рассмотрении заявленных требований суд исходит из требований ч.1 ст.249 ГПК РФ, согласно которых обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, должностных лиц возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Согласно ч.2 ст.17 Закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Закона предусматривается, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение прав собственности, а также установление отсутствия других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу ч.ч.1,2 ст.19 указанного Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В соответствии со ст.258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Судом установлено, что 19.08.2009г. между ООО «Стройтехника» и [СКРЫТО] В.И. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства застроенной площадью 456,80кв.м. по <адрес> который был зарегистрирован в Управлении Росреестра 20.11.2009г. Согласно п.1.3. договора объект продажи расположен на земельном участке с кадастровым номером №. На основании ст.552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На момент регистрации указанного договора объект незавершенного строительства находился в залоге у ООО «СБА-мебель», которым по запросу Управления Росреестра было дано согласие на отчуждение ООО «Стройтехника» объекта [СКРЫТО] В.И.

23.12.2009г. между ООО «Стройтехника» и [СКРЫТО] В.И. было заключено соглашение о перемене лица в обязательстве к договору №2560 от 02.12.2005г., заключенного между ООО «Стройтехника» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, по которому ООО «Стройтехника» передало все свои права и обязательства аренды земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> [СКРЫТО] В.И.

27.07.2011г. [СКРЫТО] В.И. обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в связи со сменой арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] В.И. Иных документов на государственную регистрацию заявитель не представил, что подтверждается распиской о получении документов.

В связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации государственная регистрация внесения изменений в ЕГРП в связи со сменой арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] В.И. была приостановлена по решению государственного регистратора, о чем заявитель был уведомлен в письменной форме уведомлением от 05.08.2011г., в котором ему было указано на отсутствие оснований для государственной регистрации изменений в ЕГРП в связи с продлением договора аренды на неопределенный срок. Кроме того, ему было разъяснено право представить дополнительные доказательства наличия у оснований для государственной регистрации в срок до 09.09.2011г.

17.08.2011г. [СКРЫТО] В.И. представил заявление, в котором указал на правовые основания регистрации изменений в ЕГРП в части изменения наименования арендатора, и приложил копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2011г. и копию согласия ООО «СБА-мебель» от 17.11.2009г. на сделку по продаже объекта незавершенного строительства.

12.09.2011г. государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации изменений в ЕГРП о смене арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] В.И., поскольку заявителем не представлен документ, подтверждающий передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 02.12.2005г. №2560 земельного участка, соответствующий требованиям ст.46 ЗК РФ, а также ст.ст.164,389,452 ГК РФ, о чем заявителю было направлено уведомление.

Согласно ч.5 ст.22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу ч.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.2 ст.389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса (ст.391 ГК РФ).

Вместе с тем, соглашение о перемене лица в обязательстве к договору №2560 от 02.12.2005г., заключенное между ООО «Стройтехника» и [СКРЫТО] В.И. не прошло государственную регистрацию, какие-либо дополнительные соглашения к договору от 02.12.2005г. между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений, ООО «Стройтехника» и [СКРЫТО] В.И. не подписывались, согласие залогодержателя прав на земельный участок ООО «СБА-мебель» на переход прав на земельный участок от ООО «Стройтехника» к [СКРЫТО] В.И. не истребовалось, а соответственно указанные документы, подтверждающие основания перехода прав на земельный участок к [СКРЫТО] В.И. в регистрационный орган им не представлялись, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для внесения изменений в ЕГРП.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 19 Закона о регистрации в случае, если в течение установленных сроков причины, препятствующие проведению государственной регистрации прав, не устранены, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации.

При этом, не представление документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно – документа, подтверждающего передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации на основании абз.10 п.20 Закона о регистрации.

В настоящее время совершена государственная регистрация прекращения аренды земельного участка на основании соглашения о расторжении договора аренды от 02.12.2005г. №2560, подписанного 07.02.2011г. между арендодателем в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений и арендатором ООО «Стройтехника» в лице конкурсного управляющего ФИО9

При таких обстоятельствах, суд признает заявление [СКРЫТО] В.И. необоснованным и отказывает ему в удовлетворении требований, так как судом не установлено нарушений закона Управлением Росреестра по Красноярскому краю, а также нарушения прав и свобод [СКРЫТО] В.И., оспариваемым им решением об отказе в государственной регистрации не созданы препятствия к осуществлению [СКРЫТО] В.И. его прав и свобод, и не возложена какая-либо обязанность. При этом, суд учитывает, что оспариваемый [СКРЫТО] В.И. отказ государственного органа в государственной регистрации, не лишает его возможности защитить свои права иным способом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 – 199, 258 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Отказать [СКРЫТО] <данные изъяты> в удовлетворении заявления об оспаривании отказа Управления Росреестра по Красноярскому краю в государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возложении обязанности произвести регистрационные действия по внесению изменений в ЕГРП в части наименования Арендатора земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1217,49кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, путем замены наименования прежнего Арендатора ООО «Стройтехника» на [СКРЫТО] Владимира Ивановича.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 02.05.2012г.