Дело № 4Г-188/2015 [44Г-16/2015], кассация

районный судья: Швайгерт А.А. Дело № 44г-16/2015

апелляция: предс. Федоренко В.Б.

докл. Ашихмина Е.Ю.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Красноярского краевого суда

г. Красноярск 28 апреля 2015 года

Президиум Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего - Кулябова А.А.,

членов Президиума - Меркушевой Т.Ф., Войты И.В., Астапова А.М.,

Аврутина И.В., Заройца И.Ф.

при секретаре - К.

по докладу судьи - Плаксиной Е.Е.

рассмотрев гражданское дело по иску [СКРЫТО] Н.И. к [СКРЫТО] У.Н., С., Д., ООО «ФИНАМ» о расторжении договора купли-продажи недвижимости, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возвращении недвижимого имущества и признании права собственности на него, прекращении ипотеки,

по кассационной жалобе [СКРЫТО] Н.И. на решение Краснотуранского районного суда Красноярского края от 28 мая 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 8 сентября 2014 года,

на основании определения судьи Красноярского краевого суда Плаксиной Е.Е. от 30 марта 2015 г.,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] Н.И. предъявила в суде иск к [СКРЫТО] У.Н., С.., Д. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требования мотивированы тем, что <дата> между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. По условиям договора деньги в сумме <данные изъяты> руб. покупатели должны передать продавцу за счет заемных денежных средств по договору денежного займа, заключенного [СКРЫТО] У.Н. с ООО «ФИНАМ», после государственной регистрации права собственности на жилой дом. Поскольку денежные средства по договору купли-продажи [СКРЫТО] У.Н. до настоящего времени не передала, что является существенным нарушением условий договора, [СКРЫТО] Н.И. просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признать за ней право собственности и возвратить ей жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Впоследствии [СКРЫТО] Н.И. дополнила свои исковые требования и просила также прекратить ипотеку на жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному выше адресу.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «ФИНАМ».

Решением Краснотуранского районного суда Красноярского края от 28 мая 2014 года [СКРЫТО] Н.И. в иске отказано, принятые определением суда от 23 января 2014 года меры по обеспечению иска в виде ареста на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> отменены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 8 сентября 2014 года решение Краснотуранского районного суда Красноярского края от 28 мая 2014 года в части отказа [СКРЫТО] Н.И. в иске к [СКРЫТО] У.Н., несовершеннолетним С.., Д.. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и в части отмены мер по обеспечению иска отменено, в этой части принято новое решение о расторжении заключенного <дата> между продавцом [СКРЫТО] Н.И. и покупателями [СКРЫТО] У.Н., С.., Д. договора купли-продажи жилого дома общей площадью 26,1 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <адрес>, с сохранением обременения прав на эти объекты недвижимости в виде ипотеки в пользу залогодержателя ООО «ФИНАМ». С [СКРЫТО] У.Н. в пользу [СКРЫТО] Н.И. в возмещение судебных расходов взыскано <данные изъяты> руб. Мера обеспечения иска в виде ареста жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному выше адресу сохранена до исполнения судебного постановления – до регистрации в установленном порядке прекращения права общей долевой собственности [СКРЫТО] У.Н., С. Д. на эти объекты недвижимости. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 12 января 2015 года, [СКРЫТО] Н.И. просит принятые по делу судебные постановления в части отказа в иске о прекращении ипотеки и сохранении обременения прав на жилой дом и земельный участок в виде ипотеки отменить, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального права.

[СКРЫТО] Н.И., [СКРЫТО] У.Н., третье лицо Дроздова Н.А., представители ООО «ФИНАМ», Минусинского отдела УФСГР кадастра и картографии по Красноярскому краю, отдела образования администрации Краснотуранского района надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание Президиума краевого суда не явились. На основании статьи 385 ГПК РФ Президиумом краевого суда дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы [СКРЫТО] Н.И., Президиум краевого суда находит обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене в части.

В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого рода нарушения допущены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела, <дата> между [СКРЫТО] Н.И. и [СКРЫТО] У.Н., действующей также от имени несовершеннолетних детей С. <данные изъяты> года рождения и Д.., <данные изъяты> года рождения, заключен договор купли-продажи, согласно которому [СКРЫТО] Н.И. продала покупателям в общую долевую собственность в равных долях объект индивидуального жилого строительства (жилой дом), общей площадью 26,1 кв.м. и земельный участок, площадью 1000 кв.м. кадастровый номер № расположенные по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб.

По условиям договора (п.п.6.1, 6.2,6.3) деньги в сумме <данные изъяты> руб. за жилой дом и <данные изъяты> руб. за земельный участок переданы покупателями продавцу до подписания договора купли продажи; деньги в сумме <данные изъяты> руб. будут переданы продавцу покупателями за жилой дом после государственной регистрации права собственности за счет заемных средств по договору денежного займа № от <дата>, заключенному в <адрес> между ООО «ФИНАМ» и [СКРЫТО] У.Н.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи стороны определили, что объект недвижимости будет находиться в залоге у продавца.

<дата> между [СКРЫТО] Н.И. и [СКРЫТО] У.Н. подписан передаточный акт жилого дома и земельного участка.

Договор купли-продажи, а также право собственности [СКРЫТО] У.Н., Д. С. по 1/3 доли за каждым на жилой дом по <адрес> зарегистрированы в установленном законом порядке <дата> с обременением – ипотека в силу закона (т.1 л.д.119, 120-122).

Материалами дела также установлено, что <дата> между ООО «ФИНАМ» и [СКРЫТО] У.Н. заключен договор денежного займа, согласно которому [СКРЫТО] У.Н. предоставлен денежный заем в сумме <данные изъяты> руб. для приобретения объекта недвижимости (жилого дома), расположенного по адресу: <адрес>.

Денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. получены [СКРЫТО] У.Н. <дата> по расходному кассовому ордеру (л.д.123 т.1).

Отказывая [СКРЫТО] Н.И. в иске, суд первой инстанции исходил из того, что неисполнение покупателем обязанности по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости не является существенным нарушением условий договора и не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи. Поскольку [СКРЫТО] Н.И. в иске отказано, суд указал, что принятые по делу меры по обеспечению иска подлежат отмене после вступления решения в законную силу.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа истцу в иске о расторжении договора купли-продажи и отмены мер по обеспечению иска, суд апелляционной инстанции указал, что [СКРЫТО] У.Н., получив целевой заем в сумме <данные изъяты> руб. для приобретения жилого дома, оплату по договору купли-продажи не произвела, израсходовав денежные средства по своему усмотрению.

Поскольку из объяснений [СКРЫТО] У.Н. усматривается, что проживать в приобретенном у [СКРЫТО] Н.И. жилом доме она не намерена, договор купли-продажи заключила исключительно с целью распоряжения средствами материнского капитала, средств на оплату дома она не имеет и согласна с требованиями о расторжении договора купли-продажи, суд второй инстанции со ссылкой на ст.450 ГК РФ пришел к выводу о том, что нарушение [СКРЫТО] У.Н. условий договора купли-продажи является существенным, и договор купли-продажи подлежит расторжению. Поэтому судом апелляционной инстанции принято решение о расторжении заключенного <дата> между продавцом [СКРЫТО] Н.И. и покупателями [СКРЫТО] У.Н., С.., Д.. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, а принятые по иску [СКРЫТО] Н.И. обеспечительные меры сохранены до регистрации в установленном порядке прекращения права собственности ответчиков [СКРЫТО] У.Н., Д.. и С.. на указанные объекты недвижимости.

При этом суд второй инстанции согласился с решением районного суда в части отказа [СКРЫТО] Н.И. в иске о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возложения на [СКРЫТО] У.Т. обязанности подготовить документы для расторжения договора, возвращении спорного недвижимого имущества и признании права собственности на него за истцом, по тем основаниям, что эти требования не относятся к самостоятельным способам защиты, а являются последствием расторжения договора купли-продажи.

Судебные постановления в этой части в кассационном порядке не обжалуются.

Принимая решение о сохранении обременения прав на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, в виде ипотеки в пользу залогодержателя ООО «ФИНАМ» и соглашаясь с решением суда первой инстанции в части отказа [СКРЫТО] Н.И. в иске о прекращении ипотеки, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда исходила из того, что ипотека на указанные объекты недвижимости возникла не из договора, а в силу закона, обременение зарегистрировано в установленном порядке в пользу залогодержателя ООО «ФИНАМ» и оснований для прекращения ипотеки не имеется.

Приведенные выводы основаны на неверном применении норм материального права.

Исходя из положений ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ч.3 п.1 указанной статьи, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Залогодателем по договору о залоге недвижимого имущества может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (ч.2 п.1 ст.1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 16.07.1998 г., ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

По общему правилу, установленному п.1 ст.353 ГК РФ, ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя.

Таким образом, данными нормами предусмотрено сохранение залога в случае его отчуждения или правопреемства.

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Соответственно в случае расторжения договора купли-продажи имущество возвращается продавцу.

На основании ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный <дата> между [СКРЫТО] Н.И. и [СКРЫТО] У.Н., действующей также за своих несовершеннолетних детей С. и Д.., расторгнут по причине его неоплаты.

Кроме того, материалами дела установлено, что заключая этот договор, [СКРЫТО] У.Н. не имела намерения приобрести жилое помещение для проживания в нем, договор заключен исключительно с целью распоряжения средствами материнского капитала, получив по договору займа от ООО «ФИНАМ» денежные средства для приобретения жилого дома по <адрес> [СКРЫТО] У.Н. не передала их продавцу [СКРЫТО] Н.И., а израсходовала в своих интересах, что в силу п.1 ст.10 ГК РФ свидетельствует о заведомо недобросовестном осуществлении ею гражданских прав (злоупотреблении правом).

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> расторгнут, это имущество подлежит передаче продавцу – [СКРЫТО] Н.И., которая никаких обязательств перед ООО «ФИНАМ» не имеет, выводы судов нижестоящих инстанций о сохранении ипотеки на эти объекты в пользу ООО «ФИНАМ» и отсутствии оснований для прекращении ипотеки, основаны на неверном толковании и применении приведенным выше положениям закона.

Поэтому принятые по делу судебные постановления в части сохранения обременения в виде ипотеки на указанные выше объекты недвижимости в пользу ООО «ФИНАМ» и отказа [СКРЫТО] Н.И. в иске о прекращении ипотеки подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.388, 390 ГПК РФ, Президиум краевого суда

п о с т а н о в и л:

Решение Краснотуранского районного суда Красноярского края от 28 мая 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 8 сентября 2014 года в части сохранения обременения в виде ипотеки в пользу ООО «ФИНАМ» на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, и отказа [СКРЫТО] Н.И. в иске о прекращении ипотеки отменить, направить дело в этой части на новое рассмотрение в тот же районный суд.

Председательствующий Кулябов А.А.