Дело № 3а-88/2021 (3а-885/2020;) ~ М-786/2020, первая инстанция

24OS0000-01-2020-000862-09

Дело № 3А-88/2021

121а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 апреля 2021 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью Ачинское монтажное управление открытого акционерного общества «Северовостокэлектромонтаж» Табалюка Д.В., представителя Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] Пенкина И.И., Баженова Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-88/2021 по административному иску общества с ограниченной ответственностью Ачинское монтажное управление открытого акционерного общества «Северовостокэлектромонтаж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Ачинское монтажное управление открытого акционерного общества «Северовостокэлектромонтаж» (далее – ООО АчМУ ОАО «СВЭМ») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 16 августа 2012 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 3 656 497 рублей 84 копейки.

По итогам независимой оценки, выполненной оценщиком Кулаковой Е.А. и представленной в отчете № 20/4-ЗУ/2020 от 12 марта 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 по состоянию на 16 августа 2012 года составляет 1 506 566 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку ООО АчМУ ОАО «СВЭМ» является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем 16 июля 2020 года ООО АчМУ ОАО «СВЭМ» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 13 августа 2020 года № 114 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 в размере его рыночной стоимости 1 506 566 рублей, определенной по состоянию на 16 августа 2012 года.

Представитель административного истца ООО АчМУ ОАО «СВЭМ» Табалюк Д.В., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] Пенкин И.И. и Баженов Д.Е., действующие на основании доверенности, просили в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке, а также заключение судебной оценочной экспернтизы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и не могут являться надлежащими доказательствами рыночной стоимости земельного участка.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю заявление ООО АчМУ ОАО «СВЭМ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 от его кадастровой стоимости составляло 58,8%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация города Ачинска [СКРЫТО] [СКРЫТО], надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Ачинска [СКРЫТО] [СКРЫТО], своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что ООО АчМУ ОАО «СВЭМ» на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 июня 2014 года № 343/14-ЗУ является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, <адрес>, что подтверждается указанным договором и свидетельством о государственной регистрации права от 05 ноября 2014 года (л.д. 9-15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 июня 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 по состоянию на 16 августа 2012 года составляет 3 656 497 рублей 84 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 16 августа 2012 года (л.д. 16).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показетелей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО]».

16 июля 2020 года (вх. № 29254) ООО АчМУ ОАО «СВЭМ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 с приложением необходимых для этого документов.

Решением Комиссии от 13 августа 2020 года № 114 заявление ООО АчМУ ОАО «СВЭМ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости составляет 58,8%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 19-21).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 20/4-ЗУ/2020 от 12 марта 2020 года, выполненный оценщиком Кулаковой Е.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 по состоянию на 16 августа 2012 года составляет 1 506 566 рублей (л.д. 22-103).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

На основании определения [СКРЫТО] краевого суда от 07 декабря 2020 года по ходатайству представителя Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Колодзинскому С.Г.

Согласно заключению эксперта Колодзинского С.Г. от 28 февраля 2021 года № 209/2021-ЗЭ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 по состоянию на 16 августа 2012 года составляет 1 417 000 рублей (т. 2 л.д. 8-65).

Как следует из заключения эксперта от 28 февраля 2021 года № 209/2021-ЗЭ, при оценке земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Эксперт Колодзинский С.Г. до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Колодзинский С.Г. подробно и аргументированно разъяснил исследовательскую часть и выводы заключения от 28 февраля 2021 года № 209/2021-ЗЭ по спорным вопросам, возникшим у Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] и изложенным в ходатайстве о назначении дополнительной судебной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано. В частности экспертом убедительно аргументирован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, обосновано применение вида и величин корректировок, указаны источники используемой информации, приведено обоснование использования данных источников. Также указано на неверную трактовку отдельных положений заключения представителем Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО].

Достоверность заключения эксперта от 28 февраля 2021 года № 209/2021-ЗЭ и содержащиеся в нем выводы о том, что земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 по состоянию на 16 августа 2012 года составляет 1 417 000 рублей, у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, не соответствующая действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушает права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку на момент обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости не была проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 должна быть определена по состоянию на 16 августа 2012 года равной его рыночной стоимости в размере 1 417 000 рублей, которая подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы.

Датой обращения ООО АчМУ ОАО «СВЭМ» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 16 июля 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Ачинское монтажное управление открытого акционерного общества «Северовостокэлектромонтаж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, <адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 417 000 рублей, определенной по состоянию на 16 августа 2012 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Ачинское монтажное управление открытого акционерного общества «Северовостокэлектромонтаж» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:247 считать 16 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья [СКРЫТО] краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 12 апреля 2021 года.