Дело № 3а-653/2018 ~ М-699/2018, первая инстанция

Дело № 3А-653/2018

120а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 декабря 2018 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Боготольский вагоноремонтный завод» Алексеева А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-653/2018 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Боготольский вагоноремонтный завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Боготольский вагоноремонтный завод» (далее – ООО «БВРЗ») обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что административный истец является собственником объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 24:44:№:3430, 24:44:№:3450, расположенных в городе Боготоле [СКРЫТО] [СКРЫТО].

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 27 июня 2018 года для земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430 установлена кадастровая стоимость в размере 4 880 982 рубля 28 копеек, для земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 по состоянию на 27 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 1 531 775 рублей 73 копейки.

По итогам независимой оценки стоимости земельных участков, выполненной ООО «Центр независимой оценки» и представленной в отчетах № 11-01/2018 и № 11-02/2018 от 17 октября 2018 года, по состоянию на 27 июня 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430 составляет 1 637 000 рублей, по состоянию на 27 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 составляет 568 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку ООО «БВРЗ», как собственник объектов капитального строительства, имеет исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся под ними, в собственность, а цена выкупа земельных участков определяется исходя их его кадастровой стоимости, в связи с чем 17 октября 2018 года ООО «БВРЗ» обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решениями Комиссии от 09 ноября 2018 года № 126 и № 127 в удовлетворении заявлений было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430 в размере его рыночной стоимости 1 637 000 рублей, определенной по состоянию на 27 июня 2018 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 в размере его рыночной стоимости 568 000 рублей, определенной по состоянию на 27 января 2018 года.

Представитель административного истца ООО «БВРЗ» Алексеев А.Н., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, возражений относительно установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости не привела.

Представитель администрации города Боготола [СКРЫТО] [СКРЫТО] Кривцова Н.О., действующая на основании доверенности, ходатайствовала об отложении рассмотрения дела, в чем судом было отказано.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО], администрации города Боготола [СКРЫТО] [СКРЫТО], своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ООО «БВРЗ» Алексеев А.Н. не возражал.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «БВРЗ» является собственником железнодорожных путей с кадастровыми номерами 24:44:№:29, 24:44:№:3102, 24:44:№:3103, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 ноября 2018 года и свидетельствами о государственной регистрации права от 28 апреля 2015 года (л.д. 46-48, 51-52, 53-55).

Из материалов административного дела следует, что вышеуказанные железнодорожные пути расположены на земельном участке с кадастровым номером 24:44:№:3430, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Боготол, <адрес> и земельном участке с кадастровым номером 24:44:№:3450 расположенном по адресу: Красноярский край, г. Боготол, <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 октября 2018 года, по состоянию на 27 июня 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430 составляет 4 880 982 рубля 28 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 27 июня 2018 года (л.д. 60).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 октября 2018 года, по состоянию на 27 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 составляет 1 531 775 рублей 73 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 29 января 2018 года (л.д. 60126

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельных участков определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО]».

17 октября 2018 года (вх. № 45905) ООО «БВРЗ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:44:№:3430 и 24:44:№:3450 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 56, 125).

Решениям Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09 ноября 2018 года № 126 и № 127 заявления ООО «БВРЗ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонены, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430 от кадастровой стоимости составляет 66,5%, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 от кадастровой стоимости составляет 62,9%, а оформление и содержание отчетов об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 57-59, 127-129).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке № 11-01/2018 и № 11-02/2018 от 17 октября 2018 года, выполненные ООО «Центр независимой оценки» (оценщик Сунайкина Е.Р.), в которых по состоянию на 27 июня 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430 составляет 1 637 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 по состоянию на 27 января 2018 года 568 000 рублей (л.д. 61-89, 90-123).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчетов об оценке № 11-01/2018 и № 11-02/2018 от 17 октября 2018 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что по состоянию на 27 июня 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430 составляет 1 637 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 по состоянию на 27 января 2018 года составляет 568 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, для определения выкупной цены либо арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, по состоянию на 27 июня 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430 должна быть определена равной его рыночной в размере 1 637 000 рублей, по состоянию на 27 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 должна быть определена равной его рыночной в размере 568 000 рублей, поскольку рыночная стоимость земельных участков подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «БВРЗ» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:44:№:3430, 24:44:№:3450 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 17 октября 2018 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Боготольский вагоноремонтный завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3430, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Боготол, <адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 637 000 рублей, определенной по состоянию на 27 июня 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:44:№:3450 расположенного по адресу: Красноярский край, г. Боготол, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 568 000 рублей, определенной по состоянию на 27 января 2018 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Боготольский вагоноремонтный завод» с заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:44:№:3430, 24:44:№:3450 считать 17 октября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию [СКРЫТО] краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья [СКРЫТО] краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 27 декабря 2018 года.