Дело № 3а-444/2020 ~ М-208/2020, первая инстанция

121а

3а-444/2020

УИД 24OS0000-01-2020-000268-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск 16 апреля 2020 года

Красноярский краевой суд в составе:

судьи [СКРЫТО] краевого суда Пашковского Д.И.

при секретаре Мамаеве А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тубинск» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

АО «Тубинск», будучи арендатором, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных на территории <адрес>.

Заявленное требование мотивировал тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков, переданных в аренду административному истцу, не соответствует их рыночной стоимости. Данным обстоятельством нарушены права АО «Тубинск», которое оплачивает арендную плату в завышенном размере.

Просило установить кадастровую стоимость указанного выше недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости: для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 1 239 000 руб. по состоянию на 01.07.2014 г., для земельного участка с кадастровым номером № – 89 000 руб. по состоянию на 07.08.2017 г.

В судебное заседание представители административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Судом установлено, что Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 22.11.2011 N 708-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО], по состоянию на 01.01.2011 г.

Земельный участок с кадастровым номером № в перечень объектов, кадастровая стоимость которых утверждена данным постановлением, не вошел, поскольку на момент проведения государственной кадастровой оценки этот участок не был сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости.

Поскольку [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО], то суд полагает возможным восстановить административным истцам срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Вместе с тем, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, срок обращения в суд с настоящими требованиями об оспаривании кадастровой стоимости не пропущен, поскольку с момента проведения государственной кадастровой оценки данного объекта недвижимости установленный пятилетний срок не прошел.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Законом [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 4 декабря 2008 года № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов (статья 12). Согласно положениям данной статьи, при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду по результатам торгов (аукциона), названным Законом [СКРЫТО] не установлен.

При этом, согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером № площадью 67 753 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственное производство, расположенный по адресу: <адрес>, был передан в аренду административному истцу АО «Тубинск» по договору аренды земельного участка № от <дата> на срок с <дата> по <дата> (п. 1.1., 2.1 договора) (л.д. 18-20).

По условиям заключённого сторонами договора аренды, арендатор обязался вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (л.д. 21).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 07.02.2020 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 07.08.2017 г. составляет 499 339,61 руб. (л.д. 10).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 30 ноября 2012 года № 629-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения [СКРЫТО] [СКРЫТО]».

В материалы административного дела представлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от <дата>, заключённый между <адрес> (арендодатель) и АО «Тубинск» (арендатор) (л.д. 12-17).

В соответствии с данным договором, административный истец приобрел права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 28 000 руб., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных зданий (склады), адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира<адрес>. Срок действия договора – 49 лет с даты его подписания (п. 1.2).

В соответствии с п. 2.1 договора, размер арендной платы за участок в год определен на основании протокола № от <дата> рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договором аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, лот 5 и составляет 21 000 руб.

Пунктом 2.4 договора также предусмотрено, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще чем один раз в год, в связи с изменением методики расчета арендной платы (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы, изменения кадастровой оценки земельного участка и т.д.), обусловленного правовыми актами РФ, [СКРЫТО] [СКРЫТО], органа местного самоуправления.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от <дата>, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.07.2014 г. составляет 2 780 680 руб. (л.д. 11).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 22.11.2011 г. № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО]».

<дата> АО «Тубинск» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № с приложением необходимых для этого документов (л.д. 7).

Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <дата> № заявление АО «Тубинск» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, было возвращено, в связи с пропуском срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, установленного ст. 24.18 Закона об оценке, в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 19).

Оспаривая кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке № от <дата> (л.д. 23-57), № от <дата> (л.д. 58-84), выполненные ФИО5

Согласно отчету № от <дата>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 1 239 000 руб. по состоянию на <дата>.

Согласно отчету № от <дата>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 89 000 руб. по состоянию на <дата>.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Судом исследованы представленные отчеты об оценке, и установлено, что оформление и содержание данных отчетов соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчетах, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований не согласиться с выводами оценщика о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № определенной по состоянию на соответствующую дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, у суда не имеется.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № в связи с чем, вправе оспорить его кадастровую стоимость, от которой зависит размер арендной платы (приложение № к договору аренды № от <дата>).

В свою очередь, условиями договора аренды № от <дата> (пункт 2.4) предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами №

Поскольку при рассмотрении настоящего административного дела установлен факт несоразмерности содержащихся в Едином государственном реестре сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № их рыночной оценке, что свидетельствует о недостоверности таких сведений, с учетом того обстоятельства, что условиями вышеупомянутых договоров аренды, заключенных с административным истцом как с арендатором, предусмотрена возможность изменения размера арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельных участков, суд приходит к выводу о том, что административный истец АО «Тубинск» было вправе обратиться в суд с настоящими административными исковыми требованиям об оспаривании результатов кадастровой оценки.

Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этих земельных участков, не соответствующие их действительной рыночной стоимости затрагивает права административного истца, которые подлежат защите путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельных участков, переданных в аренду административному истцу, должна быть определена в следующем размере: для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 1 239 000 руб. по состоянию на 01.07.2014 г., для земельного участка с кадастровым номером № – 89 000 руб. по состоянию на 07.08.2017 г.

Рыночная стоимость указанных земельных участков подтверждена соответствующими доказательствами.

При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № № следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 10.02.2020 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд

РЕШИЛ:

Восстановить АО «Тубинск» срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление АО «Тубинск», – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 67 753 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственное производство, расположенный по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 89 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28 000 руб., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных зданий (склады), адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 239 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № № считать <дата>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья [СКРЫТО] краевого суда Д.И. Пашковский