Дело № 33-4254/2020, апелляция

судья Федоренко Л.В.	№ 33-4254/2020
	УИД 24RS0041-01-2018-006824-69
	2.209г
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Красноярск	2 сентября 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Михайлинского О.Н.,

судей: Потехиной О.Б., Тихоновой Ю.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Болеловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михайлинского О.Н. гражданское дело по иску Жилищно-строительного [СКРЫТО] «ЖСК-1» к [СКРЫТО] Наталье [СКРЫТО] о признании сделки недействительной, признании права отсутствующим, признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО] – Хмель Руслана Александровича,

на заочное решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 20 сентября 2019 г., которым постановлено:

исковые требования Жилищно-строительного [СКРЫТО] «ЖСК-1» к [СКРЫТО] Наталье [СКРЫТО] о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании права отсутствующим удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 572 кв.м, от 20 апреля 2015 г., заключенный между ООО «Техносвет» и [СКРЫТО] Натальей [СКРЫТО].

Признать отсутствующим право собственности [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО] на земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>, общей площадью 572 кв.м.

Признать за Жилищно-строительным [СКРЫТО] «ЖСК-1» право собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 572 кв.м.

Взыскать с [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО] в пользу Жилищно-строительного [СКРЫТО] «ЖСК-1» возмещение расходов по уплате государственной собственности в размере 6 000 руб.

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] [СКРЫТО] «ЖСК-1» (далее также – ЖСК «ЖСК-1», [СКРЫТО]) обратился в суд с иском к [СКРЫТО] Н.А., с учетом уточнения требований, о признании сделки недействительной, признании права отсутствующим, признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 21 апреля 2014 г. по делу №А33-3111/2009к1662, принятого в деле о банкротстве застройщика ООО «Стройтехника» по ходатайству конкурсного управляющего ООО «Стройтехника», в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства ООО «Стройтехника» были переданы в ЖСК «ЖСК-1» права застройщика на объекты незавершенные строительством и земельные участки, принадлежащие ООО «Стройтехника», в частности: жилой дом №1 по адресу: <адрес>, почтовый адрес: <адрес> (кадастровый №), жилой дом <адрес>, почтовый адрес: <адрес> (кадастровый №), находящиеся на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 8 235 кв.м, в оценочной зоне 22, расположенном по адресу: <адрес>.

Впоследствии определением от 24 декабря 2015 г. Арбитражного суда Красноярского края по делу №А33-3111-1697/2009, принятым в деле о банкротстве застройщика ООО «Стройтехника» по заявлению ЖСК «ЖСК-1», на ООО «Стройтехника» возложена обязанность передать в собственность ЖСК «ЖСК-1» 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, общей площадью 578,76 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Основанием к этому послужили установленные арбитражным судом обстоятельства: границы земельного участка с кадастровым № полностью расположены в границах земельного участка с кадастровым №, а также пересекают границы объекта незавершенного строительством с кадастровым №, площадь пересечения составляет 163 кв.м или 24% от общей площади земельного участка с кадастровым №, а незанятая объектом незавершенного строительства часть земельного участка с кадастровым № (504 кв.м от его общей площади) необходима для строительства жилого дома с кадастровым №.

В мае 2017 г. [СКРЫТО] Н.А. в Октябрьском районном суде г. Красноярска предъявлен иск к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (дело № 2-611/2018 (№2-6060/2017)) об установлении границ земельного участка с кадастровым №, площадью 572 кв.м, и об исправлении кадастровой ошибки в отношении этого земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, при этом данный земельный участок был приобретен у ООО «Стройтехника» по договору купли-продажи недвижимого имущества №15/2015 от 29 января 2015 г. на имя юридического лица ООО «Техносвет» (ОГРН №), директором и единственным участником которого являлась [СКРЫТО] Н.А. После подачи [СКРЫТО] Н.А. документов на ликвидацию ООО «Техносвет» названный земельный участок приобретен [СКРЫТО] Н.А. как физическим лицом у ООО «Техносвет» по договору купли-продажи от 20 апреля 2015 г.

В январе 2018 г. ЖСК «ЖСК-1» узнал об указанных обстоятельствах, будучи привлеченным судом к участию в деле № 2-611/2018 (№ 2-6060/2017) в качестве третьего лица. Исковое заявление [СКРЫТО] Н.А. по указанному делу оставлено без рассмотрения определением Октябрьского районного суда г.Красноярска от 8 мая 2018 г.

В названном деле № 2-611/2018 (2-6060/2017) [СКРЫТО] Н.А. просила установить границы земельного участка с кадастровым №, на который за ней зарегистрировано право собственности, указывая, что этот земельный участок находится внутри границ земельного участка с кадастровым №. Между тем, на земельном участке с кадастровым №, являющимся собственностью г. Красноярска, переданном в аренду ЖСК «ЖСК-1», с 2014 г. расположен объект незавершенного строительства с кадастровым №, принадлежащий ЖСК «ЖСК-1» на праве собственности - переданный ООО «Стройтехника» жилой дом № 2 по адресу: <адрес>

Согласно заключению кадастрового инженера С.К.В. (ООО ПКФ «Поларис») земельный участок с кадастровым № по адресу <адрес>, расположен полностью в границах земельного участка с кадастровым №. Земельные участки с кадастровыми № являются обособленными участками единого землепользования с кадастровым №. При этом границы земельного участка с кадастровым № расположены в границах объекта незавершенного строительства с кадастровым № и с наложением на указанный объект капитального строительства, площадь наложения составляет 253 кв.м, об указанных обстоятельствах истец узнал 11 апреля 2018 г. при ознакомлении с названным заключением в материалах дела № 2-611/2018 (2-6060/2017).

Истец считал, что застройщик ООО «Стройтехника» в период введенного в отношении него внешнего управления по договору мены объектов недвижимости от 29 июля 2011 г. приобрел земельный участок с кадастровым №, площадью 572 кв.м, по адресу <адрес>, с единственной целью осуществления строительства двух многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым №.

Истец полагал, что конкурсным управляющим ООО «Стройтехника» при подаче в арбитражный суд ходатайства о погашении требований участников строительства ООО «Стройтехника» путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки в ЖСК «ЖСК-1», в нарушение требований статей 201.1, 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» земельный участок с кадастровым № не включен в перечень объектов застройщика, подлежащих передаче в [СКРЫТО], совершенными в отношении данного земельного участка сделками по его отчуждению ООО «Техносвет», а затем [СКРЫТО] Н.А. нарушены требования закона, а также права и законные интересы [СКРЫТО] и членов [СКРЫТО], которым причинен значительный ущерб. При передаче [СКРЫТО] объекта незавершенного строительства с кадастровым № ООО «Стройтехника» было обязано передать [СКРЫТО] и право собственности на земельный участок с кадастровым №, занятый данным объектом и необходимый для его использования, что следует из требований статьи 273 Гражданского кодекса РФ. Сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым № между ООО «Техносвет» и [СКРЫТО] Н.А. совершена с нарушением закона, является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

При этом земельный участок с кадастровым №, отчужденный по вышеназванным договорам купли-продажи от 29 января 2015 г. и 20 апреля 2015г. фактически не находился во владении ООО «Стройтехника», не передавался продавцами покупателям, не поступал во владение ООО «Техносвет», а затем и [СКРЫТО] Н.А., поскольку на момент совершения данных сделок указанный земельный участок находился и находится в настоящее время во владении ЖСК «ЖСК-1» под принадлежащим [СКРЫТО] на праве собственности объектом незавершенного строительства с кадастровым №, а также полностью находится внутри огороженного земельного участка с кадастровым №, принадлежащего [СКРЫТО] на праве аренды, на котором расположены два объекта незавершенного строительства, переданные [СКРЫТО] на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 21 апреля 2014 г.

Факт ликвидации и исключения из ЕГРЮЛ ООО «Техносвет» (запись ГРН № от 29 мая 2015 г.) по инициативе единственного участника данного общества и ликвидатора [СКРЫТО] Н.А. не препятствует признанию сделки недействительной, поскольку директором ООО «Техносвет» [СКРЫТО] Н.А. было допущено злоупотребление правом, сразу же после приобретения земельного участка осуществлена его перепродажа с ликвидацией юридического лица -первого приобретателя земельного участка.

При заключении договоров от 29 января 2015 г. и 20 апреля 2015г. стороны данных сделок не могли не знать о том, что спорный земельный участок с кадастровым № частично занят объектом незавершенного строительства, принадлежащим ЖСК «ЖСК-1» - многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, с кадастровым №, при этом сама [СКРЫТО] Н.А. утверждает, что земельный участок с кадастровым № находится внутри границ земельного участка №, следовательно, она не могла не знать в момент совершения сделки, что приобретает земельный участок, находящийся внутри переданного Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в аренду [СКРЫТО] земельного участка с кадастровым №.

ЖСК «ЖСК-1», уточнив исковые требования, просил признать недействительным заключенный между ООО «Техносвет» и [СКРЫТО] Н.А. договор купли-продажи от 20 апреля 2015 г. земельного участка с кадастровым №, площадью 572 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; признать отсутствующим право собственности [СКРЫТО] Н.А. на земельный участок с кадастровым №; признать право собственности ЖСК «ЖСК-1» на земельный участок с кадастровым №; взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины (т. 1, л.д. 1-3, 273).

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше заочное решение.

В апелляционной жалобе представитель [СКРЫТО] Н.А. – Хмель Р.А. просит заочное решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО], ссылаясь на то, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства дела, не применил закон, подлежащий применению, дал ненадлежащую правовую оценку собранным по делу доказательствам. Указывает, что поскольку ООО «Техносвет» ликвидировано, а заключенный между ООО «Техносвет» и [СКРЫТО] Н.А. договор купли-продажи от 20 апреля 2015 г. является оспоримой сделкой, производство по делу в части требований о признании сделки недействительной подлежало прекращению в связи с ликвидацией юридического лица, стороны по сделке. Полагает, что решение суда может быть неисполнимым, поскольку установленный факт наложения границ и несогласованность прав на земельные участки (с кадастровым № в собственности, с кадастровым № на праве аренды) является препятствием для государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым № и дальнейшего его использования. Кроме того, считает, что иск ЖСК «ЖСК-1» предъявлен с пропуском исковой давности, поскольку [СКРЫТО] знал о продаже спорного земельного участка с 18 сентября 2014 г., когда определением арбитражного суда было удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «Стройтехника» об утверждении предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества признанного банкротом застройщика. Считает, что суд вышел за рамки предъявленных исковых требований, поскольку истец не заявлял о признании права собственности.

Относительно изложенных в апелляционной жалобе доводов представителя [СКРЫТО] Н.А. – Хмель Р.А. представителем ЖСК «ЖСК-1» Каплеевой Н.А. представлены возражения, в которых просит оставить заочное решение суда без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась представитель истца ЖСК «ЖСК-1» Каплеева Н.А., действующая на основании доверенности от 1 июня 2020 г.

Ответчик [СКРЫТО] Н.А., ее представители Хмель Р.А., Ковалев А.В., а также третьи лица Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Управление Росреестра по Красноярскому краю надлежащим образом и заблаговременно извещены о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 253, т. 3, л.д. 21-23, 25-26, 29-30, 33-34), обеспечено их право участвовать в судебном разбирательстве при рассмотрении апелляционной жалобы, однако, они в судебное заседание не явились, о наличии уважительных причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, явку представителей не обеспечили.

В связи с чем на основании статей 167 и 327 ГПК РФ, статьи 165.1 ГК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность заочного решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав объяснения представителя ЖСК «ЖСК-1» Каплеевой Н.А., просившей отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого заочного решения суда.

Согласно пункту 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях и в порядке, предусмотренных данным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно закрепленному в подпункте пятом пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Таким образом, если земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, переход права на объект недвижимости по основаниям, вытекающим из сделки либо предписаний закона, должен сопровождаться переходом права на земельный участок, на котором данный объект находится, а иное должно быть прямо предусмотрено законом.

Из положений статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязан иметь на праве собственности или на праве аренды (субаренды) либо в предусмотренных иными федеральными законами случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Данные положения статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве направлены на обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства многоквартирных домов на приобретение в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома их общего имущества, в состав которого входит земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Статья 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, в редакции на момент возникновения спорных отношений) предусматривает погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в ходе рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве застройщика (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).

Согласно подпунктам 5 и 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при условии, если объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному [СКРЫТО] или иному специализированному потребительскому [СКРЫТО] в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

В силу пункта 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному [СКРЫТО] или иному специализированному потребительскому [СКРЫТО] на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному [СКРЫТО] или иному специализированному потребительскому [СКРЫТО] осуществляется после государственной регистрации такого [СКРЫТО] на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому [СКРЫТО] переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Земельным участком, указанным в нормах параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, является земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства (подпункт 6 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Из приведенных императивных положений Закона о банкротстве следует, что при погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, земельный участок, на котором находится или должен быть построен такой объект строительства, подлежит передаче жилищно-строительному [СКРЫТО] или иному специализированному потребительскому [СКРЫТО], поскольку основными целями деятельности такого [СКРЫТО] являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного [СКРЫТО] жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. Эти положения Закона о банкротстве также направлены на обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства многоквартирного дома, ставших членами [СКРЫТО], на приобретение в их общую долевую собственность земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Последствия нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок определены статьей 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (абзац второй пункта 3 статьи 166 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 данного кодекса.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, установлено в суде апелляционной инстанции, 29 апреля 2015 г. произведена государственная регистрация права собственности [СКРЫТО] Н.А. на земельный участок с кадастровым №, площадью 572 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование – домовладение, описание местоположения земельного участка отсутствует, граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (т. 1, л.д. 71, 204-206).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 г. ООО «Стройтехника» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 12 мая 2011 г.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10 мая 2011 г. прекращено конкурсное производство в отношении ООО «Стройтехника», осуществлен переход к внешнему управлению, в отношении должника введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, до 29 октября 2012 г.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15 августа 2011 г. суд определил применить при банкротстве ООО «Стройтехника» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 ноября 2012 г. должник ООО «Стройтехника» признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 21 апреля 2014 г. по делу № А33-3111/2009к1662, принятым в рамках дела о признании ООО «Стройтехника» банкротом, постановлено: передать в [СКРЫТО] [СКРЫТО] «ЖСК-1» в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства ООО «Стройтехника» права застройщика на объекты незавершенные строительством и земельные участки, принадлежащие ООО «Стройтехника», среди которых, в том числе, жилой дом №1 по адресу: <адрес>, жилой дом №2 по адресу: г<адрес>, расположенные на земельном участке с кадастровым №, в оценочной зоне 22, находящемся по адресу: <адрес>, общей площадью 8 235 кв.м. Конкурсному управляющему ООО «Стройтехника» П.В.А. внести сведения в реестр требований кредиторов о частичном погашении требований участников строительства, (за исключением голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ЖСК) определенном пропорционально стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по отношению к совокупному размеру требований участников строительства. Непогашенную часть требований участников строительства, кредиторов, голосовавших против такой передачи, отказавшихся от участия в ЖСК, а также отказавшихся от получения жилых помещений преобразовать в денежные требования, подлежащие погашению в составе третьей и четвертой очереди. Конкурсному управляющему внести соответствующие сведения в реестр требований кредиторов (т. 1, л.д. 21-33).

Согласно дополнению от 20 июня 2014 г. № 2962 (государственная регистрация произведена 3 июля 2014 г.) к договору от 2 апреля 2007 г. № 654 аренды на срок с 28 февраля 2007 г. по 27 февраля 2015 г. земельного участка с кадастровым №, в оценочной зоне 22, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 8 235 кв.м, для использования в целях строительства двух многоэтажных жилых домов с инженерным обеспечением, заключенному между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и арендатором ООО «Стройтехника», произведена замена арендатора на ЖСК «ЖСК-1» (т. 1, л.д. 212-216).

8 июля 2014 г. на основании указанного определения арбитражного суда от 21 апреля 2014 г. за ЖСК «ЖСК-1» на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым №, назначение: не определено, площадь застройки 1 065,2 кв.м, степень готовности 13%, по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 17, т. 3, л.д. 35-37).

Впоследствии по договорам аренды от 24 апреля 2015 г. № 566, от 4 сентября 2018 г. № 700, земельный участок с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 8 235 кв.м, первоначально на срок с 1 апреля 2015 г. по 31 марта 2018 г. для использования в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства (жилой дом № 1, жилой дом № 2), затем на срок с 27 июля 2018 г. по 26 июля 2021 г. для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым №, по адресу: <адрес>, передан Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска арендатору ЖСК «ЖСК-1» (т.1, л.д. 217-233).

Таким образом, земельный участок с кадастровым № в период с 20 июня 2014 г. непрерывно находится во владении ЖСК «ЖСК-1», и на этом земельном участке расположены два объекта незавершенных строительством, принадлежавших ООО «Стройтехника», многоквартирные жилые дома №1 и №2, переданные в [СКРЫТО] на основании определения арбитражного суда о погашение требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства.

Согласно предписаниями статьи 201.10 Закона о банкротстве и пунктам 1.4, 3.1 Устава ЖСК «ЖСК-1», основной целью создания и деятельности [СКРЫТО] является завершение строительства многоквартирных домов ООО «Стройтехника» и предоставление в многоквартирных домах, строительство которых завершено, членами [СКРЫТО] жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (т. 1, л.д.5-16).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 24 декабря 2015г., принятым по делу № А33-3111-1697/2009 по заявлению ЖСК «ЖСК-1» в деле о банкротстве застройщика ООО «Стройтехника», на ООО «Стройтехника» возложена обязанность передать в собственность ЖСК «ЖСК-1» 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100289:4, общей площадью 578,76 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанную долю в праве на земельный участок.

При рассмотрении названного дела арбитражным судом установлено, что границы земельного участка с кадастровым № полностью расположены в границах земельного участка с кадастровым №, кроме того, пересекают границы объекта незавершенного строительством с кадастровым №, расположенного по почтовому адресу: <адрес>, площадь пересечения 163 кв.м, что составляет 24% от общей площади земельного участка. Часть земельного участка с кадастровым №, не занятая объектом незавершенного строительства с кадастровым № (504 кв.м от общей площади земельного участка), в настоящий момент необходима для строительства жилого дома с кадастровым № (т. 1, л.д.63-65).

По договору мены объектов недвижимости от 29 июля 2011 г. ООО «Стройтехника» приобрело в собственность земельный участок с кадастровым №, площадью 572 кв.м, по адресу: <адрес>, а также одноэтажный бревенчатый дом, общей площадью 71 кв.м, по адресу: <адрес>, и одноэтажный жилой дом, общей площадью 37,8 кв.м, по адресу: <адрес>, строение 1. Государственная регистрация права собственности ООО «Стройтехника» произведена 27 октября 2011 г. (т.1, л.д.140-144).

29 января 2015 г. между ООО «Стройтехника» в лице конкурсного управляющего П.В.А. и ООО «Техносвет» в лице директора [СКРЫТО] Н.А., по результатам проведения открытых торгов (в форме аукциона), проводимых в электронной форме на электронной торговой площадке, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 15/2015, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить в порядке и на условиях договора земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: домовладение, общая площадь 572 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый №. Государственная регистрация права собственности ООО «Техносвет» произведена 12 марта 2015 г. (т. 1, л.д. 161-164).

20 апреля 2015 г. между ООО «Техносвет» в лице директора [СКРЫТО] Н.А. и [СКРЫТО] Н.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: домовладение, общая площадь 572 кв.м, по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности [СКРЫТО] Н.А. произведена 29 апреля 2015 г. (т.1, л.д. 183-184).

Деятельность ООО «Техносвет» прекращена в связи с ликвидацией юридического лица, о чем 29 мая 2015 г. внесена запись в ЕГРЮЛ, ликвидатор и единственный участник общества - [СКРЫТО] Н.А. (т.1, л.д. 52-53).

Деятельность ООО «Стройтехника» прекращена в связи с ликвидацией юридического лица на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем 12 февраля 2019 г. внесена запись в ЕГРЮЛ (т.2, л.д. 11-18).

Как следует из заключения кадастрового инженера ООО ПФК «Поларис» от 4 апреля 2018 г. (т. 1, л.д. 278-283) земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>, расположен полностью в границах земельного участка №. Участки с кадастровыми номерами № являются обособленными участками единого землепользования с кадастровым №. Границы земельного участка с кадастровым № по адресу <адрес> расположены в границах объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100289:94. Земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100290:3 по отношению к объекту незавершенного строительства с кадастровым № расположен частично, с наложением на объект капитального строительства, площадь наложения 253 кв.м. Объект – домовладение на земельном участке с кадастровым № снесен. Характерные точки границ земельного участка с кадастровым № установлены аналитически с материалов топосъемки, наносимой в период 1996-1999 гг. на планшеты г. Красноярска.

Допрошенный в качестве специалиста в судебном заседании директор ООО ПКФ «Поларис» Пожидаев В.А. пояснил, что часть земельного участка с кадастровым №, площадью 253 кв.м, расположена под объектом незавершенного строительства, при этом другая часть этого земельного участка, площадью 319 кв.м, необходима для использования объекта недвижимости.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения, пришел к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ЖСК «ЖСК-1».

Представленными в дело доказательствами достоверно подтверждено, что по договору мены объектов недвижимости от 29 июля 2011 г. застройщик ООО «Стройтехника» приобрел земельный участок с кадастровым №, площадью 572 кв.м, по адресу <адрес>, а также два объекта индивидуального жилищного строительства в целях осуществления строительства двух многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым №, поскольку в пределах границ единого землепользования последнего земельного участка, общей площадью 8 235 кв.м, находились два одноэтажных жилых дома и земельный участок с кадастровым №, кадастровый учет которого осуществлен без внесения в кадастр недвижимости сведений о местоположении границ (т.1, л.д. 109-110, 138-139), впоследствии осуществлен снос двух одноэтажных жилых домов, начато возведение двух многоквартирных домов, при этом объект незавершенного строительства с кадастровым № расположен частично с наложением 253 кв.м на земельном участке с кадастровым №, остальная часть которого необходима для использования названного объекта незавершенного строительства.

Суд правомерно исходил из того, что договор купли-продажи от 29 января 2015 г., заключенный между ООО «Стройтехника» и ООО «Техносвет» в отношении земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, и последующий договор купли-продажи этого же земельного участка от 20 апреля 2015 г., заключенный между ООО «Техносвет» и [СКРЫТО] Н.А., являются недействительными в силу ничтожности, поскольку нарушают требованиям закона, а также права и законные интересы третьих лиц, в данном случае ЖСК «ЖСК-1» и участников долевого строительства, оплативших строительство на спорном земельном участке, согласившихся с погашением их требований к ООО «Стройтехника» в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В силу прямого указания статьи 273 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, а также в силу положений пунктов 14 и 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства без передачи застройщиком своих прав на земельный участок, на котором находится или должен быть построен объект строительства, запрещена.

Вместе с тем, судом установлено, что конкурсный управляющий ООО «Стройтехника» и директор ООО «Техносвет» на момент совершения сделки 29 января 2015 г. знали о введении в отношении ООО «Стройтехника» процедуры банкротства, наличии у должника кредиторов и необходимости удовлетворения их требований, наличии требований участников строительства, которые являются лицами, заинтересованными в передаче именно [СКРЫТО] прав на спорный земельный участок, поскольку на данном земельном участке должен быть построен многоквартирный жилой дом, помещения которого подлежат передаче участникам строительства, членам [СКРЫТО] после ввода дома в эксплуатацию с возникновением у каждого собственника помещений права общей долевой собственности на общее имущество - земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Кроме того, [СКРЫТО] Н.А. в момент совершения сделок было достоверно известно об отсутствии у ООО «Стройтехника» права передавать земельный участок ООО «Техносвет», и о правах [СКРЫТО] на спорный земельный участок, поскольку сама [СКРЫТО] Н.А. на дату совершения сделок и по настоящее время состоит в отношениях членства с ЖСК «ЖСК-1», являясь участником строительства в деле о банкротстве ООО «Стройтехника» (включена в реестр требований кредиторов по передаче жилых помещений определением Арбитражного суда Красноярского края по делу № АЗЗ-3111/2009к1253 от 13 февраля 2012 г. в отношении квартиры № 80 в объекте незавершенного строительства – дом № 2).

Судом также установлено, что фактически земельный участок с кадастровым № [СКРЫТО] Н.А. по договору купли-продажи от 20 апреля 2015 г. не передавался, равно как он не передавался и ООО «Техносвет» по договору от 29 января 2015 г., полностью данный земельный участок полностью находился во владении [СКРЫТО] на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 21 апреля 2014 г. с учетом его нахождения в части под принадлежащим [СКРЫТО] на праве собственности объектом незавершенного строительства с кадастровым № по адресу: <адрес>, а также с учетом его полного нахождения в пределах границ принадлежащего [СКРЫТО] на праве аренды земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Проанализировав установленные фактические обстоятельства, приведенные выше нормы действующего гражданского и земельного законодательства, положения Закона о банкротстве, суд обоснованно признал, что совершенная между ООО «Стройтехника» и ООО «Техносвет» сделка по отчуждению принадлежавшего признанному банкротом застройщику права собственности на земельный участок в пользу ООО «Техносвет», нарушает требования статьи 273 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, пункты 14 и 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве, а также права законные интересы третьих лиц - ЖСК «ЖСК-1» и участников долевого строительства, являющихся членами данного [СКРЫТО], в связи с чем должна быть квалифицирована как недействительная в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Установив, что отчуждение ООО «Стройтехника» спорного земельного участка ООО «Техносвет» по договору от 29 января 2015 г. является ничтожной сделкой, которая не порождает юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, о чем было известно [СКРЫТО] Н.А. как директору ООО «Техносвет», суд обоснованно указал, что на момент совершения 20 апреля 2015 г. между ООО «Техносвет» и [СКРЫТО] Н.А. сделки купли-продажи у ООО «Техносвет» отсутствовали правомочия на ее совершение, указанное юридическое лицо не владело спорным недвижимым имуществом, государственная регистрация права была произведена на основании ничтожной сделки, оно не имело права распорядиться земельным участком путем заключения договора купли-продажи.

Учитывая совокупность вышеприведенных обстоятельств, суд пришел к правомерному выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № от 20 апреля 2015 г., заключенный между ООО «Техносвет» и [СКРЫТО] Н.А., является недействительной, ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Признавая право собственности [СКРЫТО] Н.А. на спорный земельный участок отсутствующим, суд пришел к непротиворечащим фактическим обстоятельствам дела и согласующимся с положениями статей 304-305 ГК РФ, выводам о том, что арендатор, фактически владеющий спорным недвижимым имуществом, вправе защитить свое нарушенное право посредством предъявления негаторного иска о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на спорное недвижимое имущество в случая, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено иным способом, и на данные требования исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

Учитывая, что в силу требований гражданского и земельного законодательства, положений Закона о банкротстве спорный земельный участок, принадлежавший признанному банкротом застройщику на праве собственности, подлежал передаче в собственность [СКРЫТО], суд признал право собственности на него за Жилищно-строительным [СКРЫТО] «ЖСК-1».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, основаны на установленных обстоятельствах дела и нормах материального права, подтверждены исследованными доказательствами, которым судом дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционной жалобы представителя [СКРЫТО] Н.А. – Хмель Р.А. подлежат отклонению.

Установив, что о нарушении прав [СКРЫТО] совершенной между ООО «Техносвет» и [СКРЫТО] Н.А. сделкой ЖСК «ЖСК-1» узнал только 11 апреля 2018г. при ознакомлении с представленными [СКРЫТО] Н.А. доказательствами в материалах гражданского дела № 2-611/2018 по иску [СКРЫТО] Н.А. к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об установлении границ земельного участка по адресу <адрес>, кадастровый №, при рассмотрении которого представлено заключение кадастрового инженера ООО ПКФ «Поларис» от 4 апреля 2018 г., согласно которому установлено наложение объекта незавершенного строительства с кадастровым № на земельный участок с кадастровым №, суд обоснованно указал, что трехгодичный срок, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не пропущен, иск предъявлен 26 октября 2018 г. до истечения трех лет с момента, когда истец узнал о начале исполнения сделки, с учетом того, что [СКРЫТО] Н.А. только в 2017г. заявила о установлении границ спорного земельного участка.

При этом статья 449 ГК РФ не содержит положений, исключающих квалификацию судом в качестве недействительного в силу ничтожности договора, заключенного путем проведения торгов, по иным основаниям, предусмотренным нормами главы 9 ГК РФ, в связи с чем судебная коллегия считает, что суд пришел к правильному выводу о ничтожности отчуждения ООО «Стройтехника» спорного земельного участка ООО «Техносвет» по договору от 29 января 2015 г.

Доводы о неисполнимости решения суда не могут быть признаны обоснованными, поскольку вопрос о формировании земельного участка с определением местоположения границ для целей внесения сведений в кадастр недвижимости может быть разрешен на стадии ввода многоквартирного дома в эксплуатацию с учетом обеспечения реализации законных интересов членов [СКРЫТО], их прав на общее имущество - земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, соответствующие способы образования земельных участков предусмотрены нормами статей 11.2-11.10 ЗК РФ.

Требований о применении последствий недействительности сделок истец не предъявлял, следовательно, у ликвидированного ООО «Техносвет» отсутствовала необходимость в реализации права на защиту против иска.

Таким образом, ликвидация ООО «Техносвет» в данном случае не влечет прекращение производства по делу. Процессуальных препятствий для рассмотрения спора по существу, равно как оснований для прекращения производства по делу в целом либо в части, у суда первой инстанции не имелось.

Выход за пределы иска судом не допущен, иск разрешен с учетом уточнения исковых требований ЖСК «ЖСК-1» (т. 1, л.д. 273).

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены или не учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда первой инстанции или влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены либо изменения заочного решения суда.

Процессуальных нарушений, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 20 сентября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО] - Хмель Руслана Александровича – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: