Дело № 33-2586/2015, апелляция

Судья Колыванова О.Ю. Дело № 33-2586/2015 А-34

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 августа 2015 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Туровой Т.В.,

судей: Ашихминой Е.Ю., Деева А.В.,

при секретаре Глебовой А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Туровой Т.В. гражданское дело по иску [СКРЫТО] В.А. к ООО «Новый город» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве по апелляционной жалобе представителя ООО «Новый город» - Николаенко А.М. на решение Советского районного суда г. Красноярска от 03 декабря 2014 года, которым постановлено:

«Исковые требования [СКРЫТО] В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый город» удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новый город» в пользу [СКРЫТО] В.А. излишне уплаченные денежные средства по договору в сумме 477 298,84 руб., неустойку в сумме 400 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 78316,78 руб., компенсацию морального вреда 2000 руб., штраф 478 807,81 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 руб., расходы по оплате проведенной по делу экспертизы в сумме 40 000 руб., всего 1 486 423,43 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новый город» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 12 776 руб. 15 коп».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] В.А. обратился в суд с иском к ООО «Новый город» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Требования мотивировал тем, что 03.10.2012 года истец заключил договор на долевое участие в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязуется в предусмотренный договором срок передать истцу квартиру общей проектной площадью без учета лоджий, веранд, холодных кладовых -55,21 кв.м., общая проектная площадь с учетом лоджий, веранд, холодных кладовых -72,86 кв.м., фактическая площадь квартиры определяется по окончанию строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации, цена квартиры определена в размере 3 150 000 рублей, исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры (с учетом площади балконов, лоджий, веранд, холодных кладовых с понижающим коэффициентом 0,3/0,5/1/1). По акту приема-передачи квартиры от 07.07.2013 года истцу передана двухкомнатная квартира общей площадью 73 кв.м. (с учетом лоджий, веранд, холодных кладовых), общей площадью 55,21 кв.м. (без учета лоджий, веранд, холодных кладовых), с доплатой за 0,14 кв.м. в размере 6052,70 рублей стоимость квартиры составила 3 156 052,70руб. При этом площадь квартиры определена без учета понижающих коэффициентов. Поскольку в холодной кладовой высота потолка менее 2,5 м, данное помещение не пригодно для использования, площадь квартиры должна определятся с учетом понижающих коэффициентов и составляет 66,41 кв.м. (55.3кв.м.+13,8x0,5=6,59+4,52), из площади квартиры подлежит исключению площадь 4,52 кв.м. (помещение холодной кладовой), стоимость квартиры составит 2 675 727,50руб. (61,89х-4,52х43 233,60), ответчик обязан возвратить излишне уплаченные суммы в размере 480325,20руб. (3156 052,70руб. - 2 675 727,50руб.). Направленная 16.08.2012 года ответчику претензия оставлена без удовлетворения. На основании изложенного, с учетом уточнений, просил взыскать с ООО «Новый город» излишне уплаченные денежные средства по договору в сумме 477 298,34 рублей, неустойку в сумме 400 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 78 316,78 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 рублей, расходы по оплате проведенной по делу экспертизы в сумме 40 000 рублей.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Новый город» - Николаенко А.М. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, полагая, что суд первой инстанции ошибочно при расчете общей площади спорной квартиры учел площадь не отапливаемого помещения с коэффициентом 0,5, а также полностью исключил из расчета часть площади холодной кладовой, имеющей наклонный потолок. При заключении договора истцу были известны параметры и площади всех помещений приобретаемой им квартиры, в том числе площадь веранды и холодной кладовой с наклонным потолком, которые были им согласованы без каких-либо замечаний. Указывает, что гражданско-правовые отношения истца и ответчика по передаче квартиры и ее оплате регулируются не сводами строительных правил, а прежде всего условиями договора. Однако суд первой инстанции не учел согласованные сторонами условия договора относительно оплачиваемой площади квартиры с учетом применения коэффициента 1 к площади неотапливаемых помещений, необоснованно применил к площади этих помещений коэффициент 0,5, тем самым нарушив принцип свободы договора и искусственно уменьшив площадь спорной квартиры. Поскольку ответчик передал, а истец принял без замечаний по акту приема-передачи от 07 июля 2013 года спорную квартиру, соответствующую всем условиям договора и проектной документации, обязательства ответчика по договору исполнены надлежащим образом и в полном объеме, оплата квартиры произведена строго в соответствии с фактически переданной истцу площадью (73 кв.м.), в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствовали.

Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ООО «Новый город» Николаенко А.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца [СКРЫТО] В.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В соответствие с п. п. 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с п.1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с ч.2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с того, времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ст.395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Пункт 1 ст. 424 ГК РФ, предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом в силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определения его условий.

Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, на основании договора участия в долевом строительстве № ЗГ 3/211 от 03.10.2012 года, заключенным ООО «Управляющая строительная компания «Новый Город» (в настоящее время - ООО «Новый город» - Застройщик) и [СКРЫТО] В.А. (Участник долевого строительства), последний являлся участником долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>

По условиям договора участия в долевом строительстве застройщик ООО «Новый город» обязался построить и передать в эксплуатацию участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру), а участник долевого строительства - оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Предметом договора являлась двухкомнатная квартира №143 на 2 этаже в строящемся жилом доме № по адресу <адрес> (строительный адрес), общей проектной площадью квартиры без учета балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых - 55,21кв.м., проектная площадь с учетом приведенной площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых – 72,86 кв.м.

Пунктом 2.1 договора участия в долевом строительстве установлено, что цена договора определяется, исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры (с учетом площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых с понижающим коэффициентом 0,3/0,5/1/1) в размере 43 233, 60 рублей и составляет на момент подписания договора 3 150 000 рублей (72,86 х 43233,60) (л.д.8-12 том 1).

К договору приложена план-схема квартиры (архитектурно-строительное решение), согласно рабочей документации «КБС - Проект» (л.д.13 том1).

7 мая 2013 года сторонами подписано дополнительное соглашение (л.д.14 том1), согласно которому общая площадь квартиры с площади балконов, лоджий с понижающим коэффициентом 0.3/0.5 составила 73 кв.м., цена квартиры составила 3 156 052, 70 рублей, сумма доплаты, соответственно, - 6 052,70 рублей.

7 июля 2013 года истцу по акту приема-передачи передана двухкомнатная квартира общей площадью 73.3 кв.м. (с учетом площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых), 55,3 кв.м. – без учета площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых (л.д.15 том 1).

Согласно проекта, выполненного ООО «КБС - Проект», на основании которого ответчиком осуществлялось строительство жилого дома, проектом в квартире, переданной истцу, предусмотрены холодная кладовая площадью 4.92 кв.м., веранда площадью 12.99 кв.м.

23 июля 2013 года право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за [СКРЫТО] В.А., в качестве объекта права указана квартира, назначение - жилое, общая площадь - 55.3 кв.м., этаж 2, адрес: <адрес>

16 августа 2013 года [СКРЫТО] В.А. обратился к ответчику с претензией о перерасчете цены договора, мотивируя тем, что по факту в квартире выстроена лоджия, а не веранда, в связи с чем, подлежал применению коэффициент 0.5., а, кроме того, просил исключить из общей площади квартиры 3.28 кв.м. холодной кладовой выплатить излишне уплаченные денежные средства в размере 453 520, 46 рублей (л.д.36 том 1).

Письмом от 27 августа 2013 года исх. № 1161 [СКРЫТО] В.А. в удовлетворении претензии отказано с указанием, в частности, на то, что в квартире выстроена именно веранда, а площадь кладовой рассчитана с учетом действующего законодательства (приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 года № 37) (л.д.37 том 1).

По представленной в материалы дела информации из технического паспорта ООО «Техническая инвентаризация Красноярского края» по результатам обмеров установлено, что площадь квартиры № составила: площадь всех частей объекта (комнат, помещений вспомогательного использования – 73.0 кв.м.; общая площадь – 55.3 кв.м.; жилая – 29.1 кв.м.; подсобная – 26.2 кв.м.; лоджий, балконов, террас, веранд, кладовых с учетом коэффициентов – 17.7 кв.м. (л.д.74 том 1).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования [СКРЫТО] В.А., исходил из того, что в квартире фактически выстроена лоджия, в связи с чем при определении общей площади, подлежит применению коэффициент 0.5. Также исходил из того, что площадь холодной кладовой не должна учитываться при определении общей площади для определения цены договора, поскольку не соответствует предъявляемым требованиям по углу наклона и высоте потолка.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции в части того, что в спорной квартире действительно по факту выстроена лоджия, а не веранда, вследствие чего при расчете площади подлежал применению коэффициент 0.5.

Данный вывод подтверждается также заключением повторной судебно-строительной экспертизы № 590/50-2(15) от 08.07.2015 года, согласно которой встроенное остекленное не отапливаемое помещение 1 в квартире <адрес> является лоджией.

Таким образом, судом установлено, что по факту в квартире истца выстроена лоджия, следовательно, применению подлежит коэффициент 0.5, что в свою очередь не противоречит, а, напротив, согласуется с условиями договора участия в долевом строительстве от 03.10.2012 года (п.2.1 Договора л.д.9 том 1).

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что не подлежит учету площадь холодной кладовой.

Так, согласно указанному выше п.2.1 Договора от 03.10.2012 года цена договора определяется, исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры (с учетом площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых с понижающим коэффициентом 0,3/0,5/1/1) в размере 43 233, 60 рублей (л.д.9 том 1).

К договору приложена план-схема квартиры (архитектурно-строительное решение), согласно рабочей документации «КБС - Проект», согласно которой в квартире истца должны быть выстроены веранда и холодная кладовая (л.д.13 том).

Согласно заключению указанной выше повторной судебно-строительной экспертизы пристроенное не отапливаемое помещение 2 в квартире 143 по адресу: Красноярск, ул. 9 Мая, 51, вероятно является холодной пристройкой.

Площадь квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, без учета площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых и понижающего коэффициента, составляет 54.03 кв.м.

Общая площадь квартиры № с учетом площади лоджии и понижающего коэффициента составляет 60,52 кв.м., при этом площадь помещения классифицированного как холодная пристройка и составляющая 4,92 кв.м. из подсчета общей площади исключена.

Однако, с учетом всех обстоятельств дела, судебная коллегия приходи к выводу, что площадь холодного пристроя (холодной кладовой) в размере 4.92 кв.м. подлежит учету при определении стоимости объекта строительства в данном случае, поскольку это прямо предусмотрено договором (п.2.1), что согласуется с положениями ст.421 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При таком положении, с учетом условий договора участия в долевом строительстве № ЗГ 3/211 от 03.10.2012 года, согласованного сторонами при заключении указанного договора порядка определения общей площади квартиры для определения цены договора, решение подлежит изменению в части сумм, подлежащих взысканию, и цена договора должна быть определена согласно следующему расчету: 60,52 (общая площадь квартиры № с учетом площади лоджии и понижающего коэффициента 0.5) + 4,92 (площадь холодной кладовой) = 65,44 х 43 233,60 (цена одного квадратного метра согласно договору) = 2 829 206, 78 рублей. Истцом фактически оплачено 3 156 052,70 рублей, соответственно, ко взысканию с ответчика в пользу истца подлежит разница в размере 326 846,02 рубля, а также неустойка за неудовлетворение требований потребителя, ограниченная суммой взысканной разницы - 326 846,02 рублей, поскольку стороной ответчика о снижении неустойки не заявлялось, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ - 53 629, 98 рублей, компенсация морального вреда (ст.15 Закона о защите прав потребителей), определенная судом первой инстанции верно, с учетом требований разумности и справедливости - 2 000 рублей; штраф (ст.13 Закона о защите прав потребителей) в размере 354 661,01 рубль (326 846,02+326846,02 +53629,98+2000= 709322,02 х 50%).

С учетом изменения размера удовлетворенных требований с ответчика ООО «Новый город» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 473, 22 рубля.

Доводы апелляционной жалобы в той части, в которой судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции, с учетом уточнений не опровергают по существу выводы суда, а выражают несогласие с ними, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены состоявшегося судебного постановления, указанные доводы сводятся к повторению правовой позиции, изложенной ответчиком в письменных возражениях на иск и судебном заседании, которая была предметом исследования и оценки суда, и направлены на иную оценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, послуживших основанием для удовлетворения иска. Иное толкование заявителем жалобы норм права не свидетельствует о их неправильном применении судом.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда г.Красноярска от 3 декабря 2014 года изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новый город» в пользу [СКРЫТО] В.А. излишне уплаченные денежные средства по договору в сумме 326 846 рублей 02 копейки, неустойку в сумме 326 846 рублей 02 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 53 629 рублей 98 копеек, компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, штраф 354 661рубль 01 копейка, судебные расходы по оплате услуг представителя и судебной экспертизы в сумме 50 000 рублей, всего 1 113 983 рубля 03 копейки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новый город» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 10 473 рубля 22 копейки.

В остальной части указанное выше решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: