Дело № 33-2464/2013, апелляция

Судья Полякова Т.П. Дело №33-2464/2013 А-22

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 марта 2013 года г.Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Славской Л.А., Гареевой Е.Б.,

при секретаре Мокиной Ю.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] К.А. к Стрельцу А.Л., [СКРЫТО] Т.А. о признании сделки недействительной, признании права собственности

по апелляционной жалобе [СКРЫТО] К.А.,

по апелляционной жалобе [СКРЫТО] Т.А.

на решение Центрального районного суда г.Красноярска от 10 декабря 2012 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] К.А. к [СКРЫТО] А.Л., [СКРЫТО] Т.А. о признании сделки недействительной, признании права собственности - отказать».

Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия

установила:

[СКРЫТО] К.А. обратилась к ответчикам с требованием о признании сделки недействительной.

В обоснование указала, что она (истица), ее племянницы ФИО8 и ФИО9, гражданский муж ФИО10 зарегистрированы и проживают в жилом доме по <адрес>. Также в указанном доме не зарегистрированы, но постоянно проживают несовершеннолетние дети истицы ФИО11, <дата> года рождения, ФИО12, <дата> года рождения, а также сестра [СКРЫТО] Т.А. Указанный дом и земельный участок площадью 529 кв.м. принадлежали истице на праве собственности на основании договора купли-продажи от 20.05.2005 года. В сентябре 2009 года [СКРЫТО] Т.А. попросила в долг у Стрельца А.Л. 1500 000 руб. под 10% в месяц под залог принадлежащего истице дома и земельного участка. Вместо договора займа денежных средств и договора залога имущества ответчик составил договор купли-продажи принадлежащего истице имущества. Он объяснил это тем, что так надежней, и в случае выплаты долга он все перепишет на истицу обратно. 21.09.2009 года истица подписала договор купли-продажи спорного дома и земельного участка, при этом в п. 3 договора указано, что жилой дом продан за 700 000 рублей, а земельный участок за 280 000 рублей, всего за 980 000 рублей, что расчет был произведен до подписания договора. Однако, истица никаких денег по договору купли-продажи в размере 980 000 рублей от Стрельца А.Л. не получала, а после подписания договора и сдачи документов в Управление Росреестра в этот же день ответчик передал [СКРЫТО] Т.А. 1500 000 рублей, из которых [СКРЫТО] Т.А. возвратила 789000 рублей, а в начале сентября 2010 года она передала ответчику еще 200000 рублей. После этого [СКРЫТО] Т.А. ввиду болезни прекратила выплату долга. Летом 2011 года, в марте 2012 года предлагали ответчику продать заложенный дом, рассчитаться с долгом, а на оставшуюся сумму приобрести жилье для семьи истицы, либо разделить земельный участок и оставить за ними один из домов, но ответчик отказался. Фактически между [СКРЫТО] Т.А. и ответчиком заключен договор займа денежных средств, а истица выступила в качестве залогодателя по данному договору. Таким образом, договор купли-продажи от 21.09.2009 года является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, а именно сделку по займу денежных средств и залога имущества. Просила признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21.09.2009 года, прекратить регистрацию права собственности Стрельца А.Л. на жилой дом и земельный участок по <адрес> и признать за истицей право собственности на указанное недвижимое имущество.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] К.А. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, так как суд не дал надлежащую оценку представленным доказательствам. Ответчик не отрицал наличие у [СКРЫТО] Т.А. перед ним долговых обязательств, сам представил расписку на сумму 2055000 рублей. Более трех лет ответчик с требованием о взыскании с [СКРЫТО] Т.А. долга не обращался, так как в его собственность было передано имущество, превышающее по стоимости долг. Долговые обязательства гражданского мужа истицы ФИО10 отношения к оспариваемой сделке не имеют, так как долг был последним давно погашен. Фактически договор купли-продажи исполнен не был, т.к. покупатель [СКРЫТО] А.Л. имущество не принял, в течение более трех лет жилым домом и земельным участком не владел и не пользовался, семья истицы продолжает проживать в спорном доме.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Т.А. также просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая, что брала у Стрельца А.Л. деньги в долг; [СКРЫТО] К.А. считала, что дом и земля передаются под залог, не знала и не могла предполагать, что в дальнейшем [СКРЫТО] Т.А. не сможет рассчитываться со Стрельцом.

В судебное заседание не явились, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, истица, ответчик [СКРЫТО] А.Л., представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю, которые об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда, выслушав представителя [СКРЫТО] К.А. – Мартыненко Е.В., [СКРЫТО] Т.А., поддержавших доводы жалоб, представителя Стрельца А.Л. – Крылову Т.В., возражавшую по доводам жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, [СКРЫТО] К.А. на основании договора купли-продажи от 20.05.2005 года на праве собственности принадлежали жилой дом общей площадью 84,3 кв.м. и земельный участок общей площадью 529 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

21.09.2009 года между [СКРЫТО] К.А. (продавцом) и Стрельцом А.Л. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка, по условиям которого жилой дом продан за 700000 рублей, земельный участок за 280000 рублей, расчет произведен сторонами полностью до подписания настоящего договора (п.3); на регистрационном учете по месту жительства и пребывания на момент подписания договора состоят: [СКРЫТО] К.А., ФИО8, ФИО9, ФИО10 25.09.2009 года произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности.

21.09.2009 года между Стрельцом А.Л. (займодавец) и [СКРЫТО] Т.А. (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого [СКРЫТО] Т.А. получила от Стрельца А.Л. 2055000 рублей и обязуется их вернуть до 21.01.2010 года с уплатой за пользование займом 10% от суммы займа ежемесячно.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих притворность заключенной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка. При этом суд исходил из того, что в оспариваемом договоре купли-продажи стороны согласовали все существенные условия договора, данный договор был исполнен, денежные средства переданы покупателем продавцу, в 2012 году [СКРЫТО] А.Л. производил уплату налогов, в 2011 году застраховал приобретенный дом. Суд также принял во внимание объяснения ответчика о том, что у гражданского мужа истицы- ФИО10 с 2005-2006 года перед ответчиком был долг с учетом процентов около 2000000 рублей, в счет погашения которого истица и предложила купить спорный жилой дом всего за 980000 рублей с передачей ей указанной суммы и списания долга ФИО10, а также представленные им расписки от 17.07.2005 год и от 11.01.2006 года, согласно которым ФИО10 занимал у Стрельца А.Л. в общей сложности 800000 рублей под проценты.

Отклоняя доводы иска о притворности сделки купли-продажи, суд также сослался на то, что в расписке от 21.09.2009 года, согласно которой [СКРЫТО] Т.А. получила в долг от Стрельца А.Л. 2 055 000 рублей, отсутствует указание на предоставление денежных средств под залог спорного жилого дома.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение, и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В обоснование требований о недействительности заключенного сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка истица сослалась на пункт 2 статьи 170 ГК РФ, в силу которого притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В обоснование исковых требований истица сослалась на то, что намерений на реализацию жилого дома, являющегося единственным местом жительства ее семьи, не имела, оспариваемый договор купли-продажи жилого дома со Стрельцом А.Л. заключила по просьбе своей сестры – [СКРЫТО] Т.А. в целях обеспечения заемного обязательства последней перед Стрельцом А.Л., который пояснил, что после возврата долга жилой дом будет возвращен истице; денежные средства в сумме 980000 рублей по договору купли-продажи дома и земельного участка от Стрельца А.Л. не получала; фактически между [СКРЫТО] Т.А. и Стрельцом А.Л. был заключен договор займа, по которому она, истица, выступила залогодателем.

Аналогичные объяснения дала [СКРЫТО] Т.А., пояснившая, что [СКРЫТО] А.Л. в обеспечение займа потребовал залог; по ее, [СКРЫТО] Т.А., просьбе [СКРЫТО] К.А. согласилась переписать жилой дом на Стрельца А.Л., который обещал переписать дом обратно после того, как долг будет возвращен.

Свидетель ФИО15 показала, что в 2009 году [СКРЫТО] К.А. заложила принадлежащий ей жилой дом Стрельцу А.Л.

Как следует из объяснений сторон и материалов дела, фактически предмет оспариваемой сделки во владение Стрельца А.Л. после заключения сделки не передавался, [СКРЫТО] К.А. с семьей до настоящего времени продолжает проживать в спорном жилом доме, сохраняет там регистрацию, пользуется земельным участком, что не оспаривалось ответчиком.

Наличие по данным ОАО «Красноярскэнергосбыт» задолженности за потребленную электроэнергию свидетельствует о том, что [СКРЫТО] А.Л. указанные расходы по содержанию имущества не производил.

Достаточных доказательств, подтверждающих фактическую передачу [СКРЫТО] К.А. оговоренной в договоре купли-продажи денежной суммы в размере 980000 рублей, Стрельцом А.Л. при наличии возражений истицы также не представлено.

Единственным правовым последствием совершения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка явилось внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие договора займа, состоявшегося между [СКРЫТО] Т.А. и Стрельцом А.Л. и заключенного в один и тот же день, что и оспариваемый договор купли-продажи, а также принимая во внимание, что сторонами оспариваемого договора купли-продажи не были фактически совершены действий по передаче имущества, которые предусматриваются данной сделкой, судебная коллегия считает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между [СКРЫТО] К.А. и Стрельцом А.Л. 21.09.2009 года не выражает действительную волю сторон и является притворной сделкой, поскольку отношения, которые стороны имели в виду при заключении данного договора, являлись отношениями по заключению договора залога спорного жилого дома в обеспечение договора займа [СКРЫТО] Т.А.

С учетом бесспорно установленного факта отсутствия реальной передачи спорного имущества во владение Стрельца А.Л. уплата им налога на жилой дом и земельный участок, начисляемого ему только в силу наличия зарегистрированного права собственности, сам по себе не свидетельствует о реализации им прав собственника в отношении приобретенного имущества.

Заключение Стрельцом А.Л. в 2011 году договора имущественного страхования жилого дома не противоречит природе договора залога и подтверждает наличие у залогодержателя интереса в сохранении заложенного имущества.

Также с учетом вышеуказанных обстоятельств судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции без достаточных оснований принял во внимание объяснения ответчика относительно того, что заключением оспариваемого договора купли-продажи был погашен ранее возникший в 2005-2006 году у гражданского мужа истицы - ФИО10 долг перед Стрельцом А.Л. в размере с учетом процентов около 2000000 рублей, поэтому спорный жилой дом был продан всего за 980000 рублей, поскольку указанные условия расчетов в договоре купли-продажи жилого дома не оговорены, в связи с чем оснований связывать представленные Стрельцом А.Л. расписки от 17.07.2005 год и от 11.01.2006 года с указанным договором не имелось.

С учетом изложенного вывод суда об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи недействительным ввиду притворности сделки не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п.1 ст. 335 ГК РФ)

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В силу ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии со ст. 10 этого же закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку фактически состоявшийся договор залога, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не отвечает вышеприведенным требованиям закона, то прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка признан судебной коллегией притворной сделкой, в отношении которой пунктом 2 ст. 170 ГК РФ установлены специальные последствия недействительности – применение правил сделки, которую стороны имели ввиду, при этом, принимая во внимание, что прикрываемый ничтожный договор залога не предусматривает отчуждение имущества и передачу за него денежных средств, учитывая также отсутствие достаточных доказательств, с достоверностью подтверждающих фактическую передачу указанной в договоре купли-продажи денежной суммы в размере 980000 рублей, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований в порядке применения последствий недействительности сделки для взыскания с истицы в пользу Стрельца А.Л. указанной в договоре купли-продажи суммы и считает необходиым в качестве правового последствия недействительности притворной сделки купли-продажи применить возврат жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> собственность [СКРЫТО] К.А. с прекращением права собственности Стрельца А.Л. на указанные объекты недвижимости.

На основании изложенного решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительным по мотиву его притворности с применением вышеуказанных последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Центрального районного суда г.Красноярска от 10 декабря 2012 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования [СКРЫТО] К.А. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 29 сентября 2009 года между [СКРЫТО] К.А. и Стрельцом А.Л..

Применить последствия недействительности притворной сделки.

Возвратить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> собственность [СКРЫТО] К.А., прекратив право собственности Стрельца А.Л. на указанные объекты недвижимости.

Председательствующий:

Судьи: