Дело № 33-2284/2022, апелляция

Судья Черенкова Е.В. № 33-2284/2022 24RS0016-01-2021-001039-76 2.178

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 февраля 2022 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Макаровой Ю.М.

судей Гавриляченко М.Н., Потехиной О.Б.

при ведении протокола помощником судьи Яматиной О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Потехиной О.Б.

гражданское дело по иску [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к [СКРЫТО] Василию [СКРЫТО] об обязании передать документы и понуждении к регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

по апелляционной жалобе [СКРЫТО] Е.Н.

на решение Железногорского городского суда Красноярского края от 21 сентября 2021 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к [СКРЫТО] Василию [СКРЫТО] об обязании передать документы и понуждении к регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] Е.Н. обратилась с иском к [СКРЫТО] В.П., в котором просит обязать ответчика передать документы и понудить к регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что 24.09.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанного здания, согласно условиям которого истец должна была передать ответчику задаток в сумме 100000 руб. в день подписания договора, а оставшуюся сумму в размере 1 миллион руб. - в течение 30 дней после государственной регистрации права собственности, ответчик обязался передать всю имеющуюся на объект документацию и оказать содействие в сборе недостающей документации. Истец перевела на счет ответчика 100000 руб., ответчик передал объект недвижимости истцу, договор передали в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Позже истцу стало известно, что по невнимательности при сдаче документов на регистрацию среди прочих документов она подписала заявление о наложении ипотеки на объект недвижимости. Поняв это, она отозвала свое заявление о наложении ипотеки. 10.02.2021 истцу поступило от ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи. Документы на объект недвижимости ответчик так и не передал, чем нарушил требование закона и п. 4.1.2. договора купли-продажи. Полагает, что ответчик должен передать ей документы на строение и зарегистрировать право собственности на объект.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Е.Н. просит отменить решение. Указывает, что судом необоснованно отказано в принятии заявления об уточнении обстоятельств дела и исковых требований. Выражает несогласие с выводами суда о нарушении [СКРЫТО] Е.Н. условий договора, выразившее в отзыве с государственной регистрации заявления об ипотеке, указывая на отсутствие в договоре условий о государственной регистрации договора и ипотеке. Указывает, что судом не принято во внимание, что государственной регистрации подлежал переход права собственности, а не договор купли-продажи. Договор является действующим с момента его подписания. Полагает, что отказ от государственной регистрации ипотеки не влияет на существо сделки. Указывает, что поводом для приостановления государственной регистрации со стороны истца послужило то, что ответчик не передал истцу проектную и техническую документацию на объект недвижимости. При этом суд в решении не мотивировал отказ в удовлетворении исковых требований об истребовании у ответчика проектной и технической документации. Выражает несогласие с выводами суда о том, что договор считается незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, указывая на то, что все условия сторонами согласованы, договор подписан, более того ответчик принял от истца частичное исполнение договора (задаток) и подал документы на государственную регистрации перехода права собственности, что свидетельствует о том, что договор был заключен.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не сообщивших уважительных причинах неявки, не просивших об отложении дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ), заслушав представителя [СКРЫТО] В.П. – Коневу В.В., полагавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. п. 1 и 3 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г.), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при уклонении продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Для правильного разрешения данного дела следует установить юридически значимые обстоятельства: исполнена ли продавцом обязанность по передаче имущества покупателю и исполнена ли покупателем обязанность по оплате его стоимости; имело ли место уклонение продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.09.2020 между ИП [СКРЫТО] В.П. (продавец) и [СКРЫТО] Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта и права аренды на земельный участок с кадастровым номером № находящиеся по адресу: <адрес>.

Стоимость имущества определена сторонами в размере 1100000 руб. (п. 2.1 договора купли-продажи).

Покупатель обязан оплатить стоимость имущества, указанную в п. 2.1 договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2. договора купли-продажи от 24.09.2020 покупатель вносит задаток 100000 руб. в день подписания договора, а оставшуюся часть 1000000 рублей в течение 30 дней с момента регистрации права собственности.

В соответствии с п. 4.1.1. договора продавец обязуется передать имущество покупателю в течение трех календарных дней с момента исполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.1 договора.

В день подписания договора [СКРЫТО] Е.Н. и [СКРЫТО] В.П. обратились в КГБУ МФЦ Структурное подразделение Железногорск Красноярского края с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кроме того, [СКРЫТО] Е.Н. 24.09.2020 было подано заявление на регистрацию ипотеки в силу закона на вышеуказанный объект незавершенного строительства, которое было отозвано [СКРЫТО] Е.Н. 07.10.2020.

Поскольку заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от продавца или покупателя, либо документы, подтверждающие полную оплату за вышеуказанный объект недвижимого имущества, в орган регистрации прав не поступали, регистрация прав была приостановлена 07.10.2020 до 07.01.2021.

По истечении срока приостановления государственной регистрации прав, 11.01.2021 органом регистрации отказано в государственной регистрации прав на спорный объект недвижимости.

С учетом приведенных норм материального права, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, исходил из условий договора купли-продажи об оплате стоимости имущества с отсрочкой, при которой возникает ипотека в силу закона в пользу продавца, учитывая, что истец уклонилась от государственной регистрации прав, отозвав заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона, пришел к выводу о недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, что в силу ст. 432 ГК РФ свидетельствует о том, что договор нельзя считать заключенным, и как следствие об отсутствии правовых оснований для понуждения к регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, отказав в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Е.Н.

При этом, суд первой инстанции также исходил из отсутствия доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а также об оплате [СКРЫТО] Е.Н. стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи в полном объеме, в связи с чем обязанность продавца передать имущество покупателю, предусмотренная п. 4.1.1. договора купли-продажи, не наступила.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, которые основаны на письменных доказательствах, имеющихся в материалах дела, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в договоре купли-продажи условий о государственной регистрации ипотеки, отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Из договора купли-продажи от 24.09.2020 следует, что стороны согласовали условие об оплате имущества в рассрочку и обязанность покупателя внести задаток в размере 100000 рублей в день подписания договора, а оставшуюся часть - 1000000 рублей в течение 30 дней с момента регистрации права собственности.

При этом из договора купли-продажи не следует, что расчет с продавцом за вышеуказанный объект недвижимого имущества произведен, а также отсутствует условие о том, что залог в соответствии со ст. 488 ГК РФ не возникает. Таким образом, возникает ипотека в силу закона в пользу истца.

В соответствии с ч. 2 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости могла быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости при наличии заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона от продавца или покупателя, либо документов, подтверждающих полную оплату за вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что залог в соответствии со ст. 488 ГК РФ не возникает, а также то, что заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона отозвано [СКРЫТО] Е.Н., что свидетельствует об отсутствии воли истца на заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости на условиях его нахождения в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор нельзя считать заключенным.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы [СКРЫТО] Е.Н. об обратном, не являются основанием для отмены решения, поскольку выводы суда первой инстанции указанные доводы не опровергают.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что причиной приостановления и отказа в государственной регистрации права стало только непоступление от продавца или покупателя заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона, либо документов, подтверждающих полную оплату за объект недвижимого имущества. Предоставление для государственной регистрации права каких-либо дополнительных документов от ответчика не требовалось, доказательств, свидетельствующих о том, ответчик уклонился от государственной регистрации права, не предоставив истцу необходимые документы на здание, материалы дела не содержат.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в непринятии уточненного искового заявления, содержащего требования о регистрации перехода права собственности, признании договора купли-продажи от 26.04.2021 г., взыскании убытков и судебных расходов, основанием к отмене или изменению решения суда не являются, поскольку не повлияли на правильность выводов суда по существу рассмотренных требований.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца и основаны на иной оценке обстоятельств дела. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно. Таким образом, судом первой инстанции всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, и постановлено законное решение.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железногорского городского суда Красноярского края от 21 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] Е.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 февраля 2022 года