Дело № 33-18495/2018, апелляция

Судья: Чернова Н.Е. Дело № 33-18495/2018

А-135г

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 декабря 2018 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи: Макаровой Ю.М.,

судей: Харитонова А.С., Тихоновой Ю.Б.,

с участием прокурора Шадриной Е.А.,

при секретаре: Гавриленко Т.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Харитонова А.С.,

гражданское дело по иску Муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, о прекращении права собственности и выселении,

по апелляционной жалобе представителя Муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска – Никоновой Т.Д.

на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 16 октября 2018 года, которым постановлено:

«Изъять для муниципальных нужд у [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, определив размер компенсации 1/3 доли [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в сумме 1 332 025 руб., 1/3 доли [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в сумме 1 332 025 руб., 1/3 доли [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в сумме 1 332 025 руб.

Прекратить право собственности [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> после выплаты истцом денежного возмещения.

Выселить и снять с регистрационного учета [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] из жилого помещения по адресу: <адрес>.

Признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес> за муниципальным образованием город Красноярск после выплаты ответчикам денежного возмещения.

Взыскать с Муниципального образования г. Красноярск в пользу ООО «Росзембизнесконсалтинг» расходы на проведение экспертизы в сумме 14 001руб.».

Заслушав доклад судьи Харитонова А.С., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Муниципальное образование г. Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска обратилось с иском в суд к [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Л.А., [СКРЫТО] А.А. об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, о прекращении права собственности и выселении.

Требования мотивированы тем, что ответчики по 1/3 доли каждый являются собственниками квартиры и состоят на регистрационном учете в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии с заключением межведомственной комиссии от <дата> №, указанный выше многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Кроме того, дом внесен в перечень аварийных домов, подлежащих сносу и расселению в рамках реализации муниципальной адресной программы «Обеспечение граждан города Красноярска жилыми помещениями и объектами инженерно-транспортной и коммунальной инфраструктуры» на 2017 года и плановый период 2018-2019 годов», утвержденной постановлением Правительства Красноярского края от <дата> №. Ответчикам, как собственникам жилого помещения, находящегося в аварийном и подлежащем сносу доме, <дата> направлены требования о сносе данного дома, совместно с собственниками других жилых помещений, в разумный срок - до <дата>. На основании распоряжения администрации г. Красноярска от <дата> №-арх «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимости в целях сноса многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу», земельный участок, на котором расположен <адрес>, а также жилые помещения в данном доме в установленном законом порядке признаны подлежащими изъятию для муниципальных нужд. Поскольку, в соответствии с ч. 6-8 ст. 32 ЖК РФ, изъятие жилого помещения может быть осуществлено путем предварительной выплаты денежного возмещения, либо по соглашению с собственниками, путем предоставления другого жилья с зачетом его стоимости в размер возмещения истцом в установленном порядке была определена величина возмещения за изъятие квартиры в размере 3 132 000 руб., которая включила в себя рыночную стоимость квартиры, стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, и величину убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием. Проекты соглашений от <дата> были направлены собственникам в установленном законом порядке, однако, соглашение не достигнуто. По изложенным основаниям, сторона истца просит изъять для муниципальных нужд у ответчиков квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив размер компенсации 1/3 доли [СКРЫТО] В.И. в сумме 1 044 000 руб., 1/3 доли [СКРЫТО] А.А. в сумме 1 044 000 руб., 1/3 доли [СКРЫТО] Л.А. в сумме 1 044 000 руб., прекратить право собственности ответчиков на жилое помещение, выселить и снять с регистрационного учета ответчиков, а также признать за муниципальным образованием г. Красноярск право собственности на спорную квартиру.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска – Никонова Т.Д. просит решение суда первой инстанции отменить в части, ссылаясь на неверное определение размера возмещения за изымаемое в государственную нужду имущество. Указывает на несогласие в части с результатами судебной экспертизы ООО «РосЗКБ», поскольку доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме при оценке не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения, т.к. рыночная стоимость жилого помещения считается уже с учетом доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, отдельной оценки стоимости доли в праве на общее имущество не производится ввиду того, что указанная доля не имеет самостоятельной оборото способности. Кроме того указывает на то, что собственники объекта оценки были освобождены от платежей за капитальный ремонт, поскольку жилой дом был признан аварийным. Поэтому ошибочно произведен расчет стоимости непроизведенного капитального ремонта жилого дома. Также указывает на то, что из стоимости убытков, понесенных собственниками необходимо исключить нотариальные услуги, т.к. при изъятии недвижимости в рамках судебного разбирательства, граждане не несут такие расходы.

В письменных возражениях помощник прокурора Центрального района г. Красноярска, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены в установленном законом порядке, при этом об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя департамента градостроительства администрации г. Красноярска, третьего лица МКУ г. Красноярска «УКС» - Никонову Т.Д., поддержавшую доводы жалобы, ответчика [СКРЫТО] Л.А., представителя [СКРЫТО] А.А. – [СКРЫТО] Ю.В., представителя [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Л.А., [СКРЫТО] А.А. – Изосимину Е.Н., возражавших по доводам жалобы, заключение прокурора Шадриной Е.А., полагавшей решение суда подлежащим изменению, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3).

Частью 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

На основании ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Как следует из материалов дела и установлено судом, [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Л.А. и [СКРЫТО] А.А. являются собственниками жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 62,7 кв.м. (по 1/3 доли каждый), что подтверждается представленной выпиской из ЕГРП.

Заключением межведомственной комиссии № от <дата> данный многоквартирный жилой дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу, включен в муниципальную адресную программу по обеспечению граждан г. Красноярска жилыми помещениями и объектами инженерно-транспортной и коммунальной инфраструктуры.

01.03.2017 года департамент городского хозяйства администрации г. Красноярска направил собственникам требование о сносе многоквартирного дома в срок до 27.05.2017 года.

Распоряжением администрации г. Красноярска №-арх от <дата> земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300117:19 и жилые помещения по адресу: <адрес>, в том числе жилое помещение <адрес>, изъяты для муниципальных нужд в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

15.12.2017 года администрацией г. Красноярска подготовлены соглашения об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выплаты возмещения, согласно которым за изымаемое жилое помещение [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Л.А. и [СКРЫТО] А.А. предложено возмещение в общей сумме 3 132 000 рублей, т.е. по 1 044 000 рублей каждому.

В обоснование выкупной цены истцом представлен отчет № 32 ОЦ-8 от 06.10.2017 года, составленный ООО «Сюрвей-Сервис», согласно которому рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составляет 2 731 000 рублей, убытков - 307 000 рублей, в состав которых включены: аренда жилья - 129 000 рублей, переезд - 28 800 рублей, поиск жилья и оказание риэлтерских услуг – 117 680 рублей, оформление права собственности на новое жилье (госпошлина) - 6 000 рублей, обязательное нотариальное удостоверение купли-продажи долей – 19 127 рублей, оформление извещения нотариально - 3 000 рублей.

Проекты соглашений были получены ответчиками, однако, так и не подписаны в связи с несогласием с размером возмещения.

Согласно представленному ответчиками отчету № 051/18, выполненному ООО «Агентство Профессиональной Оценки», стоимость изымаемого жилого помещения составляет 2 378 440 рублей, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1 978 257 рублей, размер убытков определен в сумме 713 636 рублей, а всего 5 070 333 рубля.

По ходатайству стороны ответчиков судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «РосЗемБизнесКонсалтинг», по заключению которого рыночная стоимость жилого помещения – <адрес> в <адрес> составляет 2 751 966 рублей, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 348 082 рубля, стоимость доли в праве общей долевой собственности на помещения общего имущества дома составляет 366 982 рубля; стоимость убытков в связи с изъятием у собственников жилого помещения, составляет 285 610 рублей, в том числе: аренда иного жилья - 114 291 рубль, в связи с изменением места проживания – 30 000 рублей, приобретением в собственность другого жилья – 113 559 рублей, нотариальное удостоверение сделки – 27 760 рублей; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 234 434 рубля.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 3 996 074 рубля.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, доводам и возражениям сторон, пришел к выводу о наличии оснований для изъятия у собственников [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Л.А. и [СКРЫТО] А.А. жилого помещения путем выкупа, а также прекращении их права собственности на жилое помещение и выселении со снятием с регистрационного учета.

Определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 3 996 074 рубля, суд первой инстанции принял во внимание экспертное заключение ООО «РосЗемБизнесКонсалтинг». При этом, суд обоснованно исходил из того, что данное заключение подготовлено с соблюдением требований ст. ст. 84-86 ГПК РФ лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, с предупреждением об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия считает необходимым согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют вышеприведенным нормам материального права и представленным в дело доказательствам, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Вместе с тем, судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы департамента градостроительства администрации г. Красноярска относительно неправомерности определенного размера возмещения без учета того, что доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме при оценке не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения.

Определяя со ссылкой на выводы эксперта ООО «РосЗемБизнесКонсалтинг» возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 3 467 030 рублей из расчета: 2 751 966 рублей (рыночная стоимость квартиры) + 348 082 рубля (рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) + 366 982 рубля (рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на помещения общего имущества дома), суд первой инстанции не дал оценку указанному заключению по правилам ч. 2 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ и неверно применил нормы материального права, регулирующие вопросы определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, что в силу абз. 2 ч. 2 ст. 327.1, ч. 1 ст. 330, ГПК РФ является основанием для изменения решения суда в апелляционном порядке.

Как следует из экспертного заключения, в ходе проведения экспертизы рыночная стоимость квартиры в целом, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество (так был поставлен судом вопрос в определении о назначении экспертизы) в размере 2 751 966 рублей определена путем сравнения продаж аналогичных квартир с учетом соответствующих корректировок, при этом, данных о том, что в указанном размере каким-либо образом отдельно исключена рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на помещения общего имущества дома не имеется.

Между тем, согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ для целей определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются как рыночная стоимость жилого помещения, так и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

С переходом в муниципальную собственность права собственности на изымаемую квартиру в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Положениями ст. 36 - 38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещение в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Таким образом, стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при оценке не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения, данная стоимость уже учтена при оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, что судом первой инстанции учтено не было.

С учетом изложенного, определенная отдельно к взысканию стоимость доли в праве общей долевой собственности на помещения общего имущества дома в размере 366 982 рубля подлежит исключению из размера компенсации за жилое помещение.

Кроме того, подлежит перерасчету и размер компенсации стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку как следует из представленного экспертного заключения выполненного ООО «РосЗемБизнесКонсалтинг» размер указанных компенсаций рассчитан исходя из общей площади изымаемого жилого помещения как 67,2 кв.м., а не 62,7 кв.м.

Таким образом, размер компенсации стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составит 324 731 рубль 19 копеек (62,7/411,5х137,17х15537), а размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 227 132 рубля 79 копеек (62,7/491,5х1780474,76).

С учетом вышеизложенного, возмещение за изымаемое у [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Л.А. и [СКРЫТО] А.А. жилое помещение составит всего 3 589 439 рублей 98 копеек, в том числе: рыночная стоимость изымаемой квартиры, включая долю в праве собственности на земельный участок 3 076 697 рублей 19 копеек (2 751 966 руб. (рыночная стоимость всей квартиры) + 324 731,19 руб. (стоимость приходящегося на долю квартиры земельного участка)), убытки в размере 285 610 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 227 132 рубля 79 копеек, т.е. по 1 196 479 рублей 99 копеек каждому.

При этом, оснований для исключения из стоимости убытков связанных с нотариальным заверением сделки при изъятии объекта в сумме 27 760 рублей, по доводам жалобы судебная коллегия не находит, поскольку, как видно из материалов дела, ответчики являются долевыми собственниками изымаемой квартиры. В этой связи, убытки в указанном размере, в частности, включающие в себя нотариальные услуги, как предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ для возмещения собственнику, подлежат включению в размер возмещения в полном размере.

Доводы жалобы об отсутствии оснований включения в размер возмещения компенсацию на непроизведенный капитальный ремонт, судебной коллегией не принимаются.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, в сумму возмещения за жилое помещение при установленных по делу обстоятельствах должна быть включена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Кроме того, в судебном заседании ответчиками указывалось, что ими производятся отчисления за капитальный ремонт.

Иных доводов, ставящих под сомнение выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, решение суда в части определенного [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Л.А. и [СКРЫТО] А.А. размера возмещения за изымаемое жилое помещение подлежит изменению с определением размера возмещения в общей сумме 3 589 439 рублей 98 копеек, т.е. по 1 196 479 рублей 99 копеек каждому.

Иных оснований для изменения решения суда судебная коллегия не усматривает.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 16 октября 2018 года в части определения размера возмещения изменить, определив размер возмещения [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в сумме 1 196 479 рублей 99 копеек, [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в сумме 1 196 479 рублей 99 копеек, [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в сумме 1 196 479 рублей 99 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: